Самый распространенный ценник — от миллиона до трех

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июня 2014 года. Определим, сколько в Омске стоит квартира с различным вариантом количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 350 руб./кв. м (+0,8%) за месяц и составляет 42 130 руб./кв. м (+/-250).

Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 1 410 руб./кв.м (+3,5%) и стала на 11% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 1,5% до $1 253 и в европейской валюте до €919, поднявшись на 1,4%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июня 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 49 110 руб./кв.м (+/-240). За месяц повышение цены составило 220 руб./кв.м (+0,4%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 240 руб./кв.м.

Цена "квадрата б/у" на 1 360 рублей (2,8%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 4% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 0,8% до $1 460 и на 0,9% до €1 072.

Аномальный июнь

Аномальным выдался июнь на омском рынке жилой недвижимости. За 9 лет наблюдений конец весны — начало лета всегда было провальным для формирования цен. За все время наблюдения в этот период были самые незначительные изменения цен в течение года. В кризисные май и июнь происходило самое большое снижение цен. А в текущем году, если в мае и была корректировка цен в сторону снижения на вторичном рынке, то июнь принес нам небывалый для этого времени года рост средних цен, которые на первичном рынке прибавили 0,8%, а на вторичном 0,4% (график 1).
За первое полугодие 2014 года средние цены на омском рынке выросли: на первичном рынке на 3,5% и чуть меньше – на 2,8% на вторичном. То есть, каждый квадратный метр новостроек прибавил 1 тысячу 410 рублей, а на рынке вторичного жилья ценник вырос на 1 тысячу 360 рублей.
По сравнению с началом лета 2013 года средневзвешенная цена на первичном рынке взлетела на 4,2 тыс. руб. (+11%), а на вторичном рост вдвое медленней: прибавка составляет 2 тыс. руб. на каждый «квадрат» или +4%.

Выбор квартир стал намного больше

Количество объявлений в журнале «Недвижимость» и на сайте http://omskrielt.com по продаже квартир в многоквартирных домах сократилось до уровня в 15 тысяч оферт (график 2). За месяц мы наблюдаем уменьшение на первичном рынке на 5% и на 9% на вторичном рынке.
С начала года рынок новостроек стал значительно разнообразнее +38%. Количество предложений вторичного рынка практически не изменилось — 2%. По сравнению с прошлым годом выбор квартир стал намного обширнее. Интересно, что в 2013 году по сравнению с 2012 на рынке новостроек был провал на 44%, а сегодня объем предложений лета 2014 года по сравнению с летом 2013 года расширился на 44%. Вторичный рынок прибавил 20%.
Соотношение «первички и вторички» составило 31:69.
Количество компаний, активно торгующих на жилищном рынке Омска, сократилось, на сегодня их порядка 510. При этом средний оборот фирм-посредников остался на прежнем уровне — 29 эксклюзивных предложений.

Распространенный ценник — от миллиона до трех

Соединим и количество квартир, и ценники на них, рассмотрим подробнее структуру предложения квартир в зависимости от общей цены (график 3).
На начало лета 2014 года в Омске количество сверхдоступного жилья, стоимостью менее одного миллиона рублей, составляет порядка 163 штук или 1% от всех предложений рынка. Прошлым летом на рынке было порядка 650 штук (5%) дешевых квартир, а в позапрошлом те же 5%, только 900 штук.
35% от всей недвижимости, предложенной к продаже в омском регионе, находится в ценовой категории от миллиона до двух миллионов рублей. И таких квартир больше 5 тысяч. Приблизительно столько же было в прошлом году.
С ценником от 2 до 3 миллионов предлагается порядка 6,4 тысячи вариантов квартир, что на весах потянет на 41% от общей массы. Это самый многовариантный диапазон. А еще год назад большая часть квартир была в границах от 1 до 2 млн рублей.
Еще почти 3 тысячи продаваемых сегодня квартир (18%) стоят до 5 миллионов рублей.
Для сравнения в прошлом году таких дорогих квартир было на тысячу меньше.
Объявлений с данными в колонке «цена» от 5 до 7 миллионов рублей 500 или 3% всей базы портала www.omskrielt.com.
Всего же на омском рынке почти 233 штук квартир можно назвать просто дорогими, ведь они выставляются на продажу со стоимостью более 7 миллионов рублей, что составляет 1,5% от общего количества оферт. В нашем городе количество сверхдорогих предложений на сумму более 10 миллионов рублей порядка 128 штук, что соответствует 0,8% всего рынка недвижимости Омска.
В целом же за год структура разброса полных цен квартир в общем не изменилась. Большая часть квартир (76%) по-прежнему в диапазоне цен от 1 до 3 млн рублей.
В наших традиционных таблицах цен с разбивкой по округам и количеству комнат нашли отражения общие тенденции рынка (таблицы 3, 4).

«Однушки» прибавили 20 тысяч, многокомнатные — 1 млн 200 тысяч

Габариты продаваемых сегодня в Омске квартир значительно изменились. Если год, и два, и три назад размер средней новостройки составлял 68 квадратных метров, то в 2014 году средний размер сократился до 62 кв. м. При этом одно- и двухкомнатные квартиры остались тех же размеров. На середину 2013 и 2014 года средняя площадь строящейся «однушки» равна 42 квадратным метрам (таблица 1). «Двушка» занимает 65 квадратных метров. Квартиры с большим количеством комнат «похудели». «Трешки» в среднем имеют площадь в 87 квадратных метров вместо 90. А квартиры, разделенные больше чем на 4 комнаты, стали 147 полноценных метров, а были 153 «квадрата».
По данным мультилистинга портала www.omskrielt.com, средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска за год увеличилась на 134 тысячи рублей. Таким образом, на начало лета она составила почти 1,8 миллиона рублей, что равняется ценнику на вторичном рынке, хотя и размер новой однокомнатной квартиры на 7 «квадратов» больше старой. Это один из факторов, склоняющих предпочтения покупателей в сторону инвестирования в строящиеся объекты. Ведь однокомнатные квартиры, как правило, являются первым самостоятельно приобретаемым жильем или самым доступным, когда у покупателя ограничены финансовые ресурсы.
Двухкомнатные квартиры за полгода подорожали на 86 тысяч рублей, за год — на 293 тысячи рублей. Сегодня среднегородская цена новой «двушки» почти 2,7 миллиона рублей.
Что касается трехкомнатных квартир в строящихся домах, то они почти на миллион дороже «двушек» и в среднем стоят 3,6 миллиона рублей. Полугодовой прирост цены составляет 107 тысяч рублей, годовой — 216 тысяч рублей.
В многокомнатных квартирах ценник предложения взлетел на 1 млн 194 тысячи рублей с начала года, а за год они подорожали на 2 млн 239 тысяч рублей. Средние 147 квадратных метров из четырех-шести комнат предлагаются по 7 миллионов рублей.

Малокомнатные дорожают, многокомнатные дешевеют

Что касается вторичного рынка, то здесь средний метраж квартиры 54 «квадрата».
Площадь «однушек» и «двушек» такие же как всегда, но меньше, чем в новостройках: 35 и 50 квадратных метров (таблица 2). Площадь «трешки» уменьшилась с 73 до 68 квадратных метров. Обжитые квартиры со множеством отдельных комнат хоть и «истощились» до 93 «квадратов», но по-прежнему «стройнее», чем новые квартиры на 40%.
По данным сайта www.omskrielt.com, средняя стоимость «поношенной» однокомнатной квартиры за год повысилась на 81 тысячу рублей. Таким образом, к середине 2014 года она стоит почти 1,8 миллиона рублей, что на 35 тысяч дороже, чем в начале года.
Сегодня среднегородская цена «бэушной двушки» составляет более
2,4 миллиона рублей. За полгода они «набрали» в цене 60 тысяч рублей, за год — 41 тысячу рублей. Трехкомнатные квартиры на вторичном рынке стоят в среднем почти 3,3 миллиона рублей. Полугодовая прибавка цены составляет 31 тысячу рублей, а за год «трешки» сбавили в цене хоть и 9 тысяч рублей, но это знак того, что квартиры с большим количеством комнат ценятся меньше, чем одно- и двухкомнатные квартиры, которые прибавляют в цене.
Средняя квартира с числом комнат более трех стала дешевле и мельче. 93‑метровая квартира продается за 4,8  миллиона рублей. А в конкретных предложениях выставляются квартиры от 60 до 220 квадратных метров и просят за них от 1,6 до 9,9 миллионов рублей.

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м),
с мая 2013 г. по май 2014 г.



График 2.
Динамика объема предложения (количества оферт) и количества агентств
на рынке жилой недвижимости Омска с июня 2013 г. по июнь 2014 г.

График 3.
Структура предложения квартир, в зависимости от общей цены,
на июнь 2014 года по данным сайта http://www.omskrielt.com

Таблица 1.
Средняя стоимость квартир на первичном рынке жилья
в Омске на 06.2014 г. по данным сайта http://www.omskrielt.com

Размерность квартир	Средняя площадь, кв.м	Средняя стоимость квартиры, млн руб.	Изменение с начала года, тыс. руб.	Изменение за год, тыс. руб.
1-комн.	42	1798	+19	+134
2-комн.	65	2704	+86	+293
3-комн.	87	3632	+107	+216
Многокомн.	147	7147	+1194	+2239

Таблица 2.
Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья
в Омске на 06.2014 г. по данным сайта http://www.omskrielt.com

Округ \ Комнаты	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
1-комн.	35	1791	+35	+81
2-комн.	50	2405	+60	+41
3-комн.	68	3293	+31	-9
многокомн.	93	4805	+288	-234

Таблица 3.
Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат
за июнь 2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	42,13	42,80	41,60	41,75	48,62
Кировский	40,23	42,44	41,60	39,31	35,39
Ленинский	40,46	41,43	39,90	40,67	0,00
Октябрьский	41,29	43,07	39,44	42,32	36,36
Советский	40,82	40,25	39,77	40,84	52,18
Центральный	47,22	46,43	47,64	46,55	51,43

Таблица 4.
Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества
за июнь 2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	49,11	51,17	48,10	48,43	51,66
Кировский	49,14	51,98	49,59	47,58	47,76
Ленинский	45,94	49,77	46,69	44,16	41,49
Октябрьский	44,55	48,30	43,72	44,23	40,23
Советский	45,70	50,53	45,72	43,67	45,19
Центральный	54,46	52,92	51,22	55,22	61,33

Теги: новостройки, права на недвижимость, вторичное жилье, советы