Как продать жилье, если собственник — ребенок?

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют лица, не достигшие 18‑летнего возраста, являются непростыми и имеют ряд специфических особенностей, так как несовершеннолетние обладают особым статусом в жилищных правоотношениях. О том, на что обратить внимание при заключении подобных сделок, рассказала руководитель юридического офиса на Жукова ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» Наталья Гренц.

Для того чтобы совершать сделки по купле-продаже недвижимости самостоятельно участники должны обладать в полной мере дееспособностью (способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их). По общему правилу, гражданин России в полном объеме может осуществлять свои права и обязанности с 18 лет. Однако из этого правила есть два исключения: вступление в брак до достижения 18 лет и эмансипация (признание несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным в порядке, установленном законом).

Не обладают дееспособностью в полной мере следующие категории лиц:

— ограниченно дееспособные и недееспособные лица, признанные таковыми судом;

— несовершеннолетние.

Закон предусматривает определенные возрастные этапы, с наступлением которых объем дееспособности несовершеннолетнего увеличивается.

Сделки по распоряжению или приобретению недвижимого имущества за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Они несут ответственность в полном объеме по сделкам, заключенным от имени несовершеннолетних.

Сделки по распоряжению или приобретению недвижимого имущества несовершеннолетние лица в возрасте 14–18 лет совершают с письменного согласия законных представителей. Такие несовершеннолетние должны лично подписывать документы по сделке, также они самостоятельно несут и ответственность по заключенным сделкам.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Для отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (уполномоченный орган на территории Омска — Департамент образования администрации Омска).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется при:

— сдаче имущества несовершеннолетнего внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;

— отчуждении имущества несовершеннолетнего (в том числе по обмену или дарению);

— совершении сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав;

— разделе имущества или выдела из него долей;

— выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего;

— отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;

— заключении кредитного договора, договора займа от имени подопечного в указанных законом случаях;

— заключении договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет;

— других сделках, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего.

Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости).

Законные представители, их супруги и близкие родственники (родители опекуна, дети опекуна, дедушки и бабушки опекуна, внуки опекуна, полнородные и неполнородные сестры и братья опекуна) не вправе совершать сделки с несовершеннолетними, за исключением передачи имущества несовершеннолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять несовершеннолетнего при заключении сделок между несовершеннолетним и супругом законного представителя и их близкими родственниками.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в его выдаче должны быть выданы не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении разрешения. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.

С 29 декабря 2015 года сделки по продаже, а со 2 июня 2016 года сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. То есть если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний, любые сделки по отчуждению этого имущества нужно удостоверять у нотариуса. Оформить правильно документы и комфортно провести такую сделку можно обратившись в нашу компанию. Приобретать недвижимое имущество на имя несовершеннолетнего можно по договору, составленному в простой письменной форме.