В ТЦ Омска берут по тысяче рублей за «квадрат»

13.05.2014 17637

В конце марта было проведено маркетинговое исследование арендных ставок в торговых комплексах города Омска при помощи студентов специальности «Сервис недвижимости» группы 121 ФГБОУ ВПО «Омский государственный институт сервиса». В рамках своей учебной практики они по телефону опросили администраторов крупных торговых центров. Полученная информация была проанализирована экспертами рынка недвижимости и представлена в этом обзоре.

На момент проведения исследования
В целях формирования адекватной оценки рынка торговой недвижимости в расчет анализа не были включены объекты, находящиеся в процессе реконструкции; встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом; объекты, в которых доля продовольственных товаров составляет более 50%, а также объекты, в которых арендопригодная площадь составляет менее 1000 кв.м.

Согласно разработанному списку, в Омске функционирует 57 отдельно стоящих здания с общей площадью более 1000 кв.м, в которых арендуются помещения под торговлю. По каждому из объектов были определены цены на аренду торговых помещений, коэффициент заполняемости, а также параметры, определяющие величину арендной ставки. Полученные данные представлены в таблице 1.

Таблица 1. Объекты недвижимости с наличием сдаваемых в аренду торговых площадей

№	Округ	Адрес			Арендная ставка, руб./кв.м.			Заполняемость %*	Свободные площади, %	Критерий диапазона цен
№	Округ	Адрес			*Мин.*	*макс*	*средняя*	Заполняемость %*	Свободные площади, %	Критерий диапазона цен
1	2	3			4	5	6	7	8	9
	ЦАО	ТК "Летур", ул. Гагарина, 3			1000	1000	1000	94	50	Не зависит от этажа
	ЦАО	ТВЦ "Каскад", пр. Маркса, 24			1300	1100	900-1300	97	1000	От этажа
	САО	ТК "Айсберг", ул. Кр.Путь, 32			750	700	650-750	96	135,1	От этажа
	ЦАО	ТЦ "Омский", ул. Интернациональная, 43			нет данных	нет данных	2000-нет данных	100	0	От этажа, площади
	ЦАО	ТК "Пять Звезд", ул. Либкнехта, 11			1500	1175	850-1500	98	нет данных	От этажа и площади
	ЦАО	ТК "Казачья слобода", ул. Пушкина, 59			730	730	730	92	8	От площади
	ЦАО	"Детский мир", пр. Маркса, 7			нет данных	нет данных	нет данных	100	0	От этажа
	КАО	ГМ "Континент", ул. 70 лет Октября, 25 к.1			2000	1350	500-2000	100	0	От этажа
	КАО	"Ваш Дом", ул. 10 лет Октября, 72			нет данных	нет данных	нет данных	100	0	от площади и расположения
	ЛАО	ТК "Летур", ул. Рождественского, 6			1500	1250	1000-1500	95	5	От этажа
	ЦАО	"Сити-Центр", ул. Звездова, 101а			нет данных	нет данных	нет данных	нет данных	нет данных	нет данных
	ЦАО	Дом быта "На Герцена", ул. Герцена, 19			1200	1000	800-1200	100	0	От этажа и наличия телефона
	ЦАО	ТД "Любинский ул.Ленина, 5			1300	1200	1100-1300	97	3	От этажа
	ЦАО	ТК На Театральной", ул. Лермонтова, 24			900	800	700-900	100	0	От этажа
	ОАО	ТД "Роба", ул. Масленникова, 28			1000	900	800-1000	98	2	От этажа
	ЦАО	ТД "На Герцена", ул. Герцена, 36			1300	1050	800-1300	99	1	От этажа
	ЦАО	Речной вокзал, пл. Бухгольца, 1			1500	1200	900-1500	80	20	От площади и вида товара
	ЦАО	ТК "Созвездие", ул. 10 лет Октября, 166е			800	650	500-800	98	2	От этажа, площади и вида товара
	ОАО	ТК "Консум-центр", пр. Мира, 28			1400	1200	500-700	100	0	От этажа и площади
	ЦАО	ТК "Бутырский базар", ул. Октябрьская, 127			900	685	470-900	100	0	От расположения
	ЦАО	ТК "Бутырский базар", ул. Октябрьская, 127			900	685	470-900	100	0	От расположения
	ОАО	Дом быта "Чкаловский", пр. Космический, 99/2			600	475	350-600	100	0	От этажа
	ЦАО	ТК "Амур", ул. 33-я Северная, 95			600	500	400-600	95	5	От этажа
	ОАО	ТД "Корона", ул. Масленникова, 19					300-1000	100	0	От расположения
	ОАО	ТЦ "Октябрьский" пр.Космический, 17Б			2000	1700	500-2000	90	10	От этажа
	КАО	ТД "На Конева", ул.Конева, 28а			700	575	450-700	95	5	От этажа и площади
	ЦАО	"Идеи для Вашего дома", ул. 10 лет Октября, 136/1			700	590	480-700	90	10	На все помещения
	САО	ТД "У Советского рынка", ул. 19 Партсъезда, 5			700	600	500-700	99	1	От этажа и площади
	САО	ТД "У Советского рынка", ул. 19 Партсъезда, 5			700	600	500-700	99	1	От этажа и площади
	ЦАО	ТЦ "Голубой огонек"пр. Карла Маркса 29а			1500	1500	1500	100	0	Нет критерия
	ЦАО	ТОК "Флагман" ул. Фрунзе, 80			1600	1100	600-1600	100	0	в зависимости от этажа
			ЦАО	ТОК "Герцен Plaza" ул. Герцена,34		информация не предоставляется
	ЦАО	Многофункциональный комплекс премиум-класса "Миллениум" ул. Фрунзе 1 к 4			450	Зависит от собственника	Зависит от собственника	450- ставка собственника	85	Завит от собственника
	ЦАО	БЦ "Новый Дом" пр. Карла Маркса 41/1			500	1500	1000	500-1500	95	Завист от этажа, площади
	САО	ТК "Консум-центр", пр. Мира, 28			800	1400	1100	800-1400	100	От этажа и площади
	САО	ТД "У Советского рынка", ул. 19 Партсъезда, 5			500	700	600	500-700	99	От этажа и площади
	САО	О`кей, гипермаркет Энтузиастов, 2/1			600	1400	700	600-1400	98	От этажа и площади
	САО	ТК на Бархатовой, Бархатовой, 2			300	1000	650	300-1000	90	От этажа и площади
	САО	ТЦ Метро Кэш энд Керри,просп. Королева, 15, корп. 1			800	1500	1000	800-1000	100	От этажа и площади
	САО	ТК Кристалл, Мира проспект, 19			400	1400	700	400-1000	72	От этажа и площади
	САО	ТК Европа, проспект Мира, 42к1			500	1100	750	500-1100	70	От этажа и Пплощади
	ОАО	ТД "Роба", ул. Масленникова, 28			500	1500	1000	500-1500	98	От этажа
	ОАО	ТК "Консум-центр", пр. Мира, 28			800	1400	1100	800-1400	100	От этажа и площади
	ОАО	ТД "Корона", ул. Масленникова, 19			300	1000	650	300-1000	72	От расположения
	ОАО	ТЦ "Октябрьский" пр.Космический, 17Б			500	2000	1700	500-2000	90	От этажа
	ОАО	Золотые Росы, Тк, ООО ул. Шинная 1-я, 48 Омск			400	1400	900	400-1400	100	От этажа
	ОАО	Орбита, т. к. Омск, Космический проспект, 18а к1			1000	2500	1750	1000-2500	98	От этажа и площади
	ОАО	АЛЛАДИН, ТК г. Омск, 3-я Молодежная ул., 59			600	2000	1300	600-2000	100	От этажа и площади
	КАО	ГМ "Континент-1,2,3", ул. 70 лет Октября, 25 к.1			600	1900	1180	600-1900	80	От этажа
	КАО	"Ваш Дом", ул. 10 лет Октября, 72			800	900	850	800-900	100	от площади и расположения
	КАО	Фестиваль, торгово-офисный центр,70 лет Октября, 19			500	3000	1750	500-3000	85	от назначения площади и расположения
	КАО	Метромолл, торгово-офисный комплекс,70 лет Октября, 24			700	2000	1350	700-2000	95	от этажа
	КАО	АТ-Маркет, торговый центр,Дианова, 14			600	2500	1550	600-2500	80	от расположения
	КАО	МАЯК, торговый комплекс пр.Комарова			1000	2000	1500	1000-2000	90	от этажа и назначения
	ЛАО	ТК "Летур", ул. Рождественского, 6			1000	1500	1250	1000-1500	95	От этажа
	ЛАО	ТК "Апельсин" ул. Рождественского. д. 6 к. 1			500	2000	1250	500-2000	100	от этажа
	ЛАО	Параплаза ул. Станционная 6-я, 2 корпус 2			400	1900	1150	400-1900	95	от площади и расположения
	ЛАО	ТЦ "АТ-Маркет" 6-я Станционная, 2/3			450	1200	925	450-1200	80	от этажа от площади и от расположения
	КАО	Мега Омск, семейный торговый центр, Архитекторов бульвар, 35			5000	11000	8000	5000-11000	80	от площади и назначения. Нужен дизайн-проект

Укрупненный анализ свидетельствует о различии средней и максимальной арендной ставки по округам города (Таблица 2).

Наиболее низкая средняя арендная ставка на торговые помещения наблюдается в Советском АО – 755 рубля за кв. м, наиболее высокая в Кировском административном округе – 2 190 рубля за кв. м. Если убрать ТЦ «Мега Омск», где арендная ставка в 5-11 раз выше среднерыночной, то в КАО средняя арендная ставка на торговые помещения составит 1 265 рублей за кв. м. помещения. При этом Кировский округ вырвался на первое место по средней арендной ставке за счет концентрации большого количества торговых центров высокого уровня (ТРЦ «Континент», ТОК «Фестиваль», ТЦ «Мега», ТК «Маяк»). Высокая средняя арендная ставка зафиксирована так же, в Октябрьском АО – 1 220 рублей за кв. м. В Ленинском АО средняя арендная ставка на торговые помещения составляет 1 165 рублей.

Среднегородская арендная ставка по Омску на конец первого квартала 2014 составляет порядка 1 046 рублей за кв.м.

Таблица 2. Средняя и максимальная арендная ставка по округам Омска

Административный округ	Средняя ставка аренды (руб./кв.м.)	Максимальная ставка аренды (руб./кв.м.)
Кировский	1 265*	11 000
Ленинский	1 165	2 000
Октябрьский	1 220	2 500
Советский	755	1 500
Центральный	955	1 600

* без учета ТЦ «Мега Омск»

Несмотря на заявления аналитиков о перенасыщенности Омска торговыми площадями, в 2013 году в нашем городе открылось еще четыре торговых центра. В 2013 году на рынок вышло около 60 тыс. кв. м новых торговых площадей. Большая часть новых ТЦ открылась на Левобережье, хотя этот район и так считался перегруженным магазинами. Особенно здесь велика концентрация крупноформатной торговли.

Сектор аренды торговой недвижимости на 58% представлен Центральным и Октябрьским округами (см. диаграмму 1). Здесь расположено соответственно 21 и 12 крупных торговых центра. В Кировском округе 10 объектов, но зато по площади они значимее. В аутсайдерах находятся Советский и Ленинский округа с девятью и пятью торговыми центрами.

Диаграмма 1. Сектора аренды

Укрупненный анализ заполняемости торговых центров является значимым показателем оптимальности арендной ставки. Потенциально существует зависимость: хорошая заполняемость является признаком завышенной арендной ставки (при условии подготовленности помещений к сдаче, развитой инфраструктуре и большой концентрации потребительского потока), максимальная заполняемость может свидетельствовать об установлении оптимальной или довольно высокой арендной ставке.

Данные о заполняемости торговых центров представлены на диаграмме 2.

Диаграмма 2. Распределение торговых центров г. Омска по степени заполняемости (%)

Таблица 2

В 75% торговых центров практически полностью заполнены арендаторами, 13% имеют заполняемость свыше 80%. В 12% торговых центров города Омска заполняемость составляет менее 90%.

Таким образом, абсолютное большинство торговых центров имеет очень высокую заполняемость, что свидетельствует об устойчивом спросе на аренду торговых помещений.

Собственники торговых центров используют разные подходы к определению диапазона арендных ставок, что зависит от специфики здания и его внутренних характеристик. Сводный анализ по данному аспекту представлен в таблице 3.

Таблица 3. Критерии диапазона цен арендных ставок в торговых центрах

Критерии ставки	Доля объектов (%)
От этажа	47.7
От площади	27.3
От вида товара	4.6
От расположения	10.2
От наличия телефона	1.1
На все помещения	5.7
Зависит от собственника	1.1
Информация не предоставляется	2.3

Только 5,7% торговых центров города Омска применяют единую арендную ставку на все помещения. Наибольшее распространение имеет применение разницы арендной ставки в зависимости от этажа (47,7%), от расположения (10,2%) и от площади помещения (27,3%) (чем большую площадь снимает арендатор, тем ниже величина арендной ставки). Критерии этажности индивидуальны, «ценность» этажа зависит от внутренней конфигурации конкретного здания.

В заключение отметим. Во-первых, на данный момент рынок торговой недвижимости города Омска можно охарактеризовать, как рынок активный, динамичный, деятельный - это объясняется строительством новых торговых, торгово-офисных, торгово-развлекательных центров, а также это отражается в изменении качественных характеристик действующих объектов и изменении уровня потребностей потенциальных арендаторов.

Во-вторых, на размер арендной ставки влияют следующие факторы: предложение рынка, состояние объекта недвижимости, местоположение, коммуникации, инфраструктура ценообразующие характеристики торговых центров. При установлении приемлемого размера арендной ставки необходимо учитывать существующие на данный период ставки в объектах-аналогах.

В-третьих, вопрос о повышении ставок аренды не исключен, если ситуация на рынке аренды будет изменяться для возможности покрытия инфляционных издержек и компенсации повышения тарифов на коммунальные услуги.

В-четвертых, на понижение ставок аренды может повлиять как общий финансовый кризис, так и ужесточение конкурентной борьбы в связи с вводом в эксплуатацию новых торговых площадей.

Надеемся, что наши данные помогут в определение оптимальной арендной ставки для торговых площадей во вновь открываемых торговых центрах, а также поспособствуют установлению конкурентной цены среди действующих торговых центров.

Теги: недвижимость

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте

В ТЦ Омска берут по тысяче рублей за «квадрат»

Средняя ставка

Читайте также:

Премиум объявления

Региональный сайт недвижимости в Омске Omskrielt