Покупаем жилье безопасно!

Сделки с недвижимостью — это всегда серьезные финансовые вложения, поэтому вопрос безопасности зачастую стоит в приоритете для покупателей и продавцов. Какие риски могут подстерегать продавцов и покупателей при сделке с недвижимостью? Как безопасно купить или продать квартиру, не потеряв деньги и имущество?

Существует две группы рисков в сделках с недвижимостью. Первая — когда есть условия, принципиально мешающие самой регистрации сделки. Например, нет разрешения от органов опеки или отсутствует отказ от преимущественного права выкупа сособственниками или другими жильцами коммунальной квартиры, либо нет согласия второго супруга на продажу имущества, приобретенного в браке, и т. д. То есть сделка недостаточно подготовлена: что-то не доделано по закону. Причем не доделано может быть не только умышленно, но и просто по незнанию участников сделки, если они не специалисты и решили к помощи специалистов не прибегать. В итоге деньги продавцу могут быть уже переданы и им потрачены, а сделка не регистрируется либо может быть оспорена после регистрации. Вторая группа рисков — риски после того, как право собственности было зарегистрировано. Их много: декларативная регистрация прав собственности на землю без межевания, строительство различных объектов на землях ИЖС… Проще понять, если показать пример: построен многоквартирный жилой дом на участке, предназначенном под ИЖС. Это запрещено, но формально возможно. В какой-то момент администрация муниципального образования может выйти с иском о сносе — и многоквартирный дом будет снесен. Иски, оспаривающие сделку, в этом случае могут подать, например, прокуратура, наследники, иные лица, чьи права нарушены или якобы нарушены — то есть третья сторона. Возможно оспаривание и от имени участников‑сторон сделки, если, скажем, покупатель уже после регистрации сделки выявил какие-то недостатки купленного объекта. Кто виноват? Что предлагает рынок? Вариант первый: если стороны делали все самостоятельно, без помощи специалистов — сами друг друга нашли, собрали документы, обратились в Росреестр — то ответственность за сделку и ее последствия несут только они, сами ее участники. Винить при возникновении проблем можно только себя — за недосмотр, либо вторую сторону — за мошеннические действия. Второй вариант развития событий: если в сделке есть посредник, например, риелтор. Очень важно понимать — в каком статусе действует ваш риелтор: как представитель официального юридического лица (например, от агентства недвижимости), с которым заключен договор оказания услуг, или нет. У вас может быть друг-риелтор или посредник, который скажет: «Я работаю с недвижимостью 20 лет, все будет хорошо», — и здесь вы должны понимать: если отношения с ним не формализовать, договор не заключить, то и ответственность он нести никакую не будет. Что делать? Минимизировать риск потери денег, конечно, помогает обращение к профессионалам: в риелторскую компанию, где есть юридический отдел. Каким образом действует механизм? Разберем на примере риелторской компании «Этажи». Компания в рамках собственного внутреннего страхового фонда отвечает за каждую сделку своими средствами. Таким образом, при возникновении проблемной ситуации после сделки «Этажи» берут на себя все риски и судебные тяжбы. В случае же признания сделки недействительной по решению суда компания возместит ущерб. Гарантийные обязательства являются добровольной инициативой компании «Этажи» в отношении клиентов и не требуют никакой дополнительной платы.