Радуга возможного

Михаил Аршанский

Наш традиционный обзор на этот раз будет несколько необычным, мы вместе с вами рассмотрим различные варианты развития ценовой ситуации на рынке недвижимости на  ближайшие полтора года.

 За последний месяц, в период с 8 мая по 5 июня, рынок новостроек удивил максимальным за этот год ценовым ростом.  Повышение среднегородских цен в Омске составило +5,3%. При этом важно отметить, что увеличение котировок на вторичное жилье в нашем городе составило всего лишь 2,3% за месяц.

Необычность подобного «новостроечного» роста подчеркивается наступлением летнего времени года, когда котировки на недвижимость обычно стабилизируются. Почему же так значительно повысились цены на новое жилье?

Самый значительный подъем котировок, буквально «вытащивший» среднегородскую цену, произошел в Центральном районе. В последнее время здесь выставлено на продажу значительное количество квартир в элитном жилищном комплексе «Золотые купола», цены в котором - 30 000 рублей за кв.м. Средние котировки по Центральному району до последнего повышения - 18 320 рублей, т. е. ниже почти на 40%. Учитывая весьма приличный объем нового предложения квартир в «Золотых куполах», неудивительно, что средние цены по району выросли почти на 9%, «вытащив» параллельно и котировки по всему Омску. Существенную роль в подъеме среднегородских цен оказало и предложение квартир на улице Рождественского в Ленинском районе по цене 28 000 за кв.м.

Так что необычная ценовая ситуация не связана с какими-то глобальными изменениями в нашем городе  и в стране в целом. Но это был сигнал о том, что на рынке недвижимости возможны непредвиденные ситуации, которые могут быстро изменить привычную обстановку.

Какие события, факторы, действия способны повлиять на ценовую ситуацию на рынке недвижимости в ближайшие время? Во-первых, поправки к федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве...», которые должны способствовать активизации застройщиков и финансистов, Госдумой до сих пор не приняты. Поэтому важным в ближайшем будущем будет, примут их  законодатели или нет и, если примут, то в какой окончательной редакции.

На местном уровне, несмотря на обещания городских властей провести в мае аукцион по продаже восьми новых стройплощадок, этого сделано  не было. Мало того, на первом аукционе, прошедшем в апреле, из двух выставленных объектов был продан только один, а второй был реализован лишь в мае на специально организованных для этого торгах. Именно по этим причинам закладки новых многоквартирных домов в городе до весны, почти год, практически не было. Пока в Омске сдается еще достаточно нового жилья, чтобы не сделать ситуацию совсем уж тревожной, но по мере того как будут вводиться ранее, более года назад, заложенные новостройки, нехватка объектов будет ощущаться все сильнее.

Грядущие развитие событий на этом рынке не однозначно и возможны различные варианты изменения ценовой ситуации. Мы предлагаем вам возможность поучаствовать в нашем опросе, рассмотреть различные сценарии трансформации обстановки на омском рынке недвижимости.

Итак, первый сценарий мы назвали оптимистический. В соответствии с этим вариантом развития событий, Госдума окончательно принимает поправки в федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве...». Благодаря последующим решениям законодателей и постановлениям правительства удастся снизить налоговое бремя на застройщиков, будут предприняты серьезные меры по стимулированию предложения на рынке жилья. Отечественные финансисты начнут конкурировать за право предоставить кредит на строительство, при этом процентные ставки вследствие соответствующих мер правительства и Центробанка России удастся снизить до 8% годовых. На местном уровне начнет успешно работать принцип одного окна, к аукционам удастся подготовить, а в последующем реализовать, не одну-две, а сотню площадок необходимых для планового увеличения ввода в строй новых домов. Ценовая ситуация на рынке жилья в России вообще и в нашем городе в частности, сначала стабилизируется, а затем котировки начнут снижаться, падение достигнет 2-4% в месяц. После достижения оптимальных уровней цены надолго стабилизируются и позднее будут лишь слегка колебаться вместе с невысокой инфляцией.

Если первый вариант развития событий весь раскрашен светлой краской, то второй будет называться пессимистический. Он предполагает развитие событий прямо противоположное первому варианту. Поправки в закон №214 «Об участии в долевом строительстве...» приняты не будут, меры по стимуляции предложения на рынке жилья по-прежнему будут постоянно откладываться. Инфляция в России превысит 20% годовых, банковский процент для кредитов на строительство достигнет отметки 30. В Омске будут продолжать реализовывать по 1-2 площадки в квартал, принцип одного окна продолжит работать только на бумаге, для отчета чиновников. Спрос на новостройки значительно превысит предложение. После ввода в строй того, что было заложено еще в начале 2005 года, дефицит нового жилья станет просто катастрофическим. Цены в таком случае будут расти по 10-12% в месяц, со временем купить квартиру станет под силу только очень состоятельным людям, которых будет все меньше и меньше. Конца спирали роста цен не видно.

Наш третий сценарий «нарисован» с использованием  большего количества красок, а его название - реалистический. Поправки в закон №214 принимаются, но возникают, как это часто бывает, трудности с правоприменительной практикой и по этой причине закон начинает работать не во всех случаях, избирательно. Предложение на рынке недвижимости слабо стимулировано. Зато хорошо стимулируется спрос, в частности,  принимается подготовленный уже в июне нынешнего года правительством  закон о совершенствовании условий выпуска ипотечных ценных бумаг. Однако деньги от выпуска ценных бумаг не идут в строительство, а используются лишь как спекулятивный инструмент паевыми инвестиционными фондами. Ипотечные кредиты становятся легко доступны для покупателей недвижимости, кредиты же для застройщиков по-прежнему получить трудновато. Инфляция в стране достигает 12-15% годовых. Ситуация на местном уровне развивается достаточно нейтрально, аукционов по продаже стройплощадок, с соответствующим количеством разрешительных документов  под возведение жилья проводится недостаточно, за год реализуются только 30-40 стройплощадок, при требуемой для выполнения планов норме в 80-90. Цены на жилье  в Омске растут со средней скоростью 2,5-3,5% в месяц. Таким образом, данная обстановка очень напоминает текущую и является как бы ее логическим продолжением в развитии.

Таковы три варианта изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости. Некоторые из наших читателей, наверное, имеют свой вариант развития ценовой обстановки на рынке недвижимости отличный от выше представленных, но на то и разнообразие красок, чтобы каждый мог нарисовать картину, которая ему лично представляется объективной.

Для  любого рынка и рынок недвижимости, конечно не исключение, очень важно мнение потребителей, их уверенность в будущем и то, как они видят ситуацию в развитии. Итак, наш вопрос формулируется так: какой из трех вариантов развития событий на рынке недвижимости вы считаете наиболее вероятным?

• Оптимистический
• Пессимистический
• Реалистический
• Иной вариант

Последний из вариантов для тех из наших читателей, кого не устраивают три представленных сценария, и ему видится свой, может быть более  жизнерадостный, а может быть более мрачный по сравнению с вышеприведенными. Проголосовать можно будет в течение двух месяцев, а с результатами вы сможете ознакомиться на Интернет сайте,  а затем и в статье, которая будет опубликована по результатам опроса в нашем журнале.

Журнал «Недвижимость» № 23(564) 2006