Автомобили все заполонили

Наталия КОПЫЛОВА, Максим КУРГУЗОВ

Сегодня парковка является обязательным элементом инфраструктуры объектов недвижимости. Если речь идет о жилой недвижимости, то, конечно, большинство автовладельцев хотело бы жить «по соседству» со своим автомобилем и знать, что он находится в безопасности. Что касается объектов коммерческой недвижимости, то посетитель в первую очередь пойдет туда, где сможет без особых усилий припарковаться и не беспокоиться об автомобиле. В нашем обзоре речь пойдет о сложившейся ситуации с парковками и перспективах их развития в Омске.

Если в доперестроечный период автомобиль для человека был предметом роскоши, то сегодня жизненный уровень людей повышается, что отражается и на количестве автомобилей в городе. С проблемой возрастающего количества автомобилей уже столкнулись практически все крупные города России: от Санкт-Петербурга и Омска до Хабаровска и Владивостока.

Перегруженные транспортные магистрали и развязки, часовые «пробки», плотно заставленные машинами тротуары и газоны во дворах становятся привычным явлением и для нашего города. Водители даже не обращают внимания на запрещающие знаки. С каждым днем проблема парковок становится все острее и требует к себе повышенного внимания.

Норматив как решение проблемы

Городские власти внесли свою лепту в решение проблемы парковки, утвердив нормы расчета количества парковочных мест для легковых автомобилей в Постановлении мэра Омска от 14 апреля 2006 г. №110-п.

В документе названы объекты посещения, при которых предусматривается наличие парковки в обязательном порядке. В качестве расчетных единиц данным постановлением в зависимости от специфики назначения объекта утверждены: количество квартир, численность сотрудников, размер торговых площадей, количество мест или посещений. Основным показателем рассматриваемого нормативного документа является «максимальное количество машиномест на расчетную единицу». Для парковки одного автомобиля должна отводиться площадь не менее 22,5 кв. м, в случае примыкания парковки к проезжей части – 18 кв. м.

Омским законодательством предусмотрены следующие нормативные требования к парковкам. Число мест на парковках около финансовых и коммерческо-деловых структур определяется численностью сотрудников из примерного расчета «от трех до пяти человек на машину», около промышленных и коммунально-складских объектов – «от шести до восьми человек на машину».

Для объектов торговой недвижимости с площадью торговых залов более 500 кв. м на каждую тысячу квадратов торговой площади собственник обязан обеспечить местом не менее 75 посетителей-автолюбителей, решивших совершить поездку за покупками. Сто мест в кинотеатре, а потенциально и в мультиплексе, должны быть обеспечены 17-25 парковочными местами, у гостиницы разрешено 10-20 мест, а у ресторана – от 16 до 20. Меньше всего мест для автомобилей может быть у лечебных учреждений стационарного типа (5-7 мест на сто посещений). Что касается объектов жилой недвижимости, то на 10 квартир предусматривается 2-4 парковочных места.

К тому же в этом году федеральные законодатели внесли в законопроект о безопасности движения само понятие «парковка». До сих пор в законодательных документах вместо него фигурировали только СНиПы и ГОСТы, разработанные еще в советские годы, в которых на большое количество личных автомобилей просто не рассчитывали.

Для кого нормативы не указ

Теперь при строительстве и проектировании всех новых объектов обязательный пункт и условие воплощения проекта – наличие парковочных мест. Давайте проверим, насколько точно инвесторы и застройщики объектов недвижимости выполняют нормативные требования законодателей.

Например, в конце октября омский градсовет отправил на доработку проект двух 24-этажных стометровых офисных зданий по проспекту Маркса, 73. Одна из причин – недостаточно места для необходимого количества парковок. Авторы пытались провести проект офисного комплекса с проектной численностью сотрудников не менее 1 140 человек, в котором предусмотрели 163 машиноместа. Парковочных мест явно недостаточно, а значит, не выполнено Постановление мэра Омска №110-п. В данном случае градоначальники проявили бдительность, но так случается не всегда.

Если некоторые автовладельцы и привыкли «заталкивать» любимого коня в свободный закуток возле офиса и при этом не возмущаться или возмущаться не каждый день, то посетители торговых, развлекательных комплексов, ресторанов хотели бы воспользоваться удобной парковкой. Но и здесь не все гладко с соблюдением парковочных норм. В таблице приведены примеры несовпадения фактического и нормативного количества машиномест в проектируемых и действующих торговых комплексах нашего города.

Фактическое и нормативное количество машиномест на парковках некоторых торговых комплексов Омска

Получается, что инвесторы, архитекторы и проектировщики продолжают не выполнять нормативные требования, поскольку в приведенных примерах и строящихся, и проектируемых объектов торговли фактическое количество машиномест значительно отличается от необходимого.

Что касается кинотеатров, то здесь другой расчет, не вполне соответствующий современной ситуации: одна парковка на 4-5 зрительских мест. Возьмем, к примеру, кинотеатр «Маяковский». Общее количество зрительских мест составляет 490, парковочных мест – 50. Если исходить из общего количества омских автомобилей (а их в нашем городе 350 тысяч), то на 490 человек в среднем придется 151 автомобиль. Получается, что парковка у кинотеатра рассчитана только на треть приезжающих. Где ставить еще 100 машин – неизвестно.

Схожая ситуация и с парковками у ресторанов.  Обор Возьмем, к примеру, ресторанный комплекс BASE, расположенный на центральной площади города, где основной зал вмещает до 150 человек, есть банкетный зал на 60 персон, VIP-зал на 20 персон и кофейня, установлено новейшее оборудование для ресторанов и баров. Значит, парковка ресторана должна потенциально принять не менее 30-35 машин, а парковки вовсе нет. Вот и оставляют гости свои машины вдоль проезжей части или пользуются стоянкой административного здания, на первом этаже которого размещается заведение, благо, что рабочий день у чиновников заканчивается ранним вечером.

Вместе с тем названные объекты сегодня – это места, куда покупателей приглашают, где их ждут и готовы обеспечить им всевозможные удобства и радости в обмен на потраченные средства. «Нет парковки – нет большей части посетителей» – с этим утверждением сегодня трудно не согласиться. Нельзя экономить на парковке и надеяться на то, что потребители будут искать места вдоль проезжей части. На самом деле они не хотят, чтобы проблема парковки перекладывалась на их плечи. С другой стороны, если автовладельцы будут вынуждены парковаться где придется, то в ближайшие годы наш город, скорее всего, «встанет» в одной большой пробке.

Обратимся к ситуации несоблюдения норм в жилых массивах. Если раньше во дворах строили гаражи (автовладельцев в доме можно было пересчитать по пальцам), то сейчас это не выход. Количество легковых автомобилей увеличивается с каждым годом в геометрической прогрессии, и сейчас никого не удивляет, если в семье два, а то и три автомобиля. А это значит, что во дворе 200-квартирного дома жители пожелают построить 400 гаражей, ведь все хотят иметь гаражи в пешеходной доступности. Например, возьмем тот же микрорайон «Кристалл».

Да, жилой комплекс был спроектирован согласно всем нормативам, была предусмотрена подземная парковка. При рабочем проектировании ни одной парковки так и не было построено, и сегодня на территории микрорайона места для строительства надземной парковки уже нет. Таким образом, повторяется ситуация тридцатилетней давности – человек живет в доме на одной улице, а ставит свой автомобиль на ночевку за три версты.

Парковка, какой она будет

Разнообразие подходов к организации паркингов, технические требования, предъявляемые к ним, оставляют открытым вопрос о том, какими должны быть парковки. Очевидно лишь то, что уже при проектировании объектов нужно сразу же закладывать строительство парковок.

Сегодня проектировщики и администрация города видят решение проблемы в первую очередь в строительстве многоуровневых подземных парковок. У этого вида есть такие преимущества, как прямой выход в подъезд, в торговый или офисный комплекс, клуб или мультиплекс, и, что немаловажно, независимость от погодных условий; «минус» – этот вариант парковки менее экономичен.

К тому же Евгений Цемент, директор компании «Престиж-Сервис», полагает, что, исходя из биолого-геологических особенностей нашего города: уровень грунтовых вод очень высок, подземные парковки – очень дорогое удовольствие. «Возведение подобных сооружений требует использования дорогих автоматизированных систем, – комментирует Евгений Цемент. – Это вызовет удорожание машиноместа в гараже под землей. А представьте себе, что подобная система по какой-либо причине выйдет из строя и не сможет контролировать уровень грунтовых вод. Что произойдет с припаркованными машинами? Насколько мне известно, современные автомобили пока не приспособлены к эксплуатации под водой!».

Однако градоначальники рассматривают возможность подземных парковок с социальной «нагрузкой»: сами парковки будут располагаться во дворах, а на их крышах – детские игровые площадки. Это позволит использовать территорию рационально и обеспечит безопасность детей во дворе.

Инвесторы и застройщики не слишком заинтересованы в строительстве многоуровневых парковок по причине длительного периода их окупаемости. И сегодня наличие подземной парковки в составе жилого или многофункционального комплекса подается застройщиком как некая эксклюзивная особенность проекта. В Омске одним из первых проектов, где воплощается концептуальная идея использования при строительстве не только наземной, но и подземной площади, стал жилой комплекс «Высокие бульвары».

Чтобы насытить будущий жилой комплекс сопутствующими элементами социального, культурного и бытового обслуживания, подрядчику придется не только строить вглубь, но и поднимать всю конструкцию – дома и дворовую площадку – на уровень второго этажа (то есть там, где должен был быть второй этаж, будет только первый). Но данный пример для Омска в настоящее время скорее исключение.

Вместе с тем сегодня уже есть практика строительства надземных пандусных парковок. В жилых микрорайонах Омска сегодня функционируют около 30 гаражных комплексов разной этажности. На стадии строительства находится около 6 комплексов, 4 из них – на Левобережье. Но это катастрофически мало, это факт!

Более 30% существующих гаражных комплексов расположено в Кировском округе. Здесь сосредоточено наибольшее количество многоквартирных домов, к тому же район продолжают активно застраивать жильем, а также объектами коммерческой недвижимости: торговыми, офисными и развлекательными комплексами. Кроме того, сегодня в этом округе много территорий, подходящих для строительства. Чуть больше 20% гаражных комплексов размещается в Советском округе, который отличается плотной многоэтажной застройкой. Меньше всего гаражных комплексов находится в Октябрьском районе – около 9%. Этот район имеет сравнительно небольшую площадь жилой застройки и отличается значительным количеством личных гаражей.

Между тем при проектировании и строительстве объектов недвижимости необходимо учитывать не только степень сегодняшней автомобилизации, но и думать о перспективах. Масштабы новых проектов растут в геометрической прогрессии: чтобы удовлетворять нормативные требования, размеры парковок будут расти. Это может привести к ситуации, когда территории парковок у вновь создаваемых торгово-развлекательных и офисных центров будут превосходить площадь, занимаемую этими центрами.

Сегодня появляются инженерные решения «парковочной» проблемы, позволяющие в разы увеличить плотность паркуемых автомобилей. Например, на ул. Дмитриева возводится современная восьмиуровневая автостоянка. Вопрос о сносе гаражей, которые расположены рядом со строящейся парковкой, встал ребром. Поэтому назрела необходимость в парковке, которая позволила бы помочь владельцам автомобилей, избежав лишних затрат, припарковываться в надежной, охраняемой автостоянке. Минимальная цена за место в «автонебоскребе» – 270 тысяч рублей, максимальная – 440 тысяч. Сдача объекта намечена на III квартал 2008 года. Открытым остается вопрос о ценовой доступности данного предложения.

ПКФ «Престиж-Сервис» сообщает о строительстве парковки в составе микрорайона «Заречный», проект которой интересен в техническом и архитектурном плане. В нем предлагается сблокировать автопарковку с намечаемой станцией метро. «Автомобили будут заезжать на верхние уровни по пандусу, в качестве которого используются сами перекрытия, расположенные под наклоном», – рассказал Евгений Цемент, директор компании «Престиж-Сервис».

Еще один вариант инженерного решения «парковочной» проблемы – стационарные автоматизированные парковочные комплексы. Они представляют собой автоматические подъемные блоки: водитель въезжает на поддон подъемника, заглушает машину, выходит из нее, и дальше работает механизм, который доставляет автомобиль в нужную ячейку.

При этом сама механизированная парковка занимает мало места, в отличие от пандусного варианта, где автомобиль должен заехать, припарковаться, выехать. Другими словами, примерно половина площади парковки не может быть занята автомобилями, потому что им надо постоянно перемещаться по этой площади. «Механизированную парковку можно пристроить непосредственно к зданию, – поясняет Евгений Цемент, – занять при этом земельный участок площадью 60 кв. метров и получить 60 машиномест, т.к. автомобили будут располагаться один над другим.

Обычный гараж средних размеров занимает 18 кв. метров земли, причем поставить в него можно только одну машину». Выгоды механизированной «автовысотки» очевидны: она позволяет разместить значительно большее количество машин при существенной экономии земельного участка.

У компании «Престиж-Сервис» есть разрешение на строительство двух подобных парковок. «Первую возводим в составе административно-делового центра на улице Пушкина, – рассказывает Евгений Цемент. – Она будет рассчитана на 64 машиноместа и займет всего 40 кв. метров «ценной» земли. Еще одна войдет в состав строящегося торгово-рыночного комплекса «Казачья слобода» по улице Съездовская. Ее площадь всего лишь 900 кв. метров, и она рассчитана на 300 автомобилей, в составе парковки будет 5 подъемников».

Несмотря на отсутствие готового рецепта идеальной парковки (специалисты подчеркивают, что самое важное в парковке – удобство и практичность), автокомплексы сегодня сами по себе становятся инвестиционно привлекательными объектами и формируют самостоятельную нишу рынка коммерческой недвижимости. В частности, фирма «Престиж» планирует самостоятельно осваивать часть площадок и поставить строительство многоуровневых парковок на поток. Без сомнения силами одной строительной компании нельзя решить эту проблему.

Автомобиль оказывает огромное влияние на планировку микрорайонов, застройку центральных улиц, возведение торговых, развлекательных комплексов и иных объектов коммерческой недвижимости на территории нашего города. Объекты коммерческой недвижимости, не обеспеченные парковками, не имеют будущего – таково общее мнение экспертов. Многоквартирные дома и жилые комплексы, не оснащенные парковочными местами, теряют конкурентные преимущества, привлекательность в глазах потенциальных жильцов. «На наш взгляд, будущее за парковками, встроенными в жилые дома и комплексы, – говорит Татьяна Черкашина, менеджер по рекламе и PR строительной компании «Конто». – Однако только в пределах Левого берега. В центре это вряд ли получится сделать, там нужны другие способы решения данной проблемы».

Журнал "Недвижимость" № 49 (641) от 10 декабря 2007 г.

На правах рекламы:
Группа компаний "Авто-Родео": прокат автомобилей в Омске.