Каким-то «нервным» был февраль

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец февраля 2013 года.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 110 руб./кв.м (+0,3%) за месяц  и составляет 36 360  руб./кв.м (+/-260). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,7% или 260 руб./кв.м. Т.е. по правилам статистики цена новостроек за месяц практически не изменилась С начала года цена увеличилась на 700 руб./кв.м (+2,0%) и стала на 15% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 3,2% до $1 198 и в европейской валюте до € 906 прирост – 3,1%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 310 руб./кв.м (+/-240). За месяц прирост цены составил 410 руб./кв.м (+0,9%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 240 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 1410 рублей (3,1%) выше значения, отмеченного в начале года и на 18% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 4,3% до $1 525 и на 4,3% до €1 155.

•  Разделяем и представляем по-новому

Февраль 2013 года, как никогда, был нервным в своих перепадах цен. Они то росли, то снижались неделя к неделе. В итоге про первичный рынок вообще нельзя говорить о росте цен: прибавление в 110 рублей меньше вероятности ошибки в расчетах. Она составляет +/– 260 руб./кв.м. Вторичный рынок за месяц прирос на 0,9%. На конец февраля квадратный метр в новостройках продается в среднем по городу по 36 тысяч 360 рублей, а «квадрат вторички» – по 46 тысяч 310 рублей. Таким образом, сохраняется разница в десять тысяч рублей между первичным и вторичным рынками. Всего же с начала года новостройки уже поднялись в цене на 2%, а проверенное временем жилье – на 3,1%. Теперь будем ждать, что принесет нам всегда взрывной по ценам март.

Для более детального разбора изменений цен в зависимости от количества комнат и месторасположения дома, приводим таблицы 1, 2. Теперь данные по вторичному рынку разделены не только по округам и комнатам, но еще и по классам качества. Подробно об этом делении написано в предыдущем ценовом обзоре. По сравнению с аналогичной таблицей месячной давности видно, что на первичный рынок вышли новые предложения с  уменьшением цен. Наблюдается это в каждом четвертом объявлении. Треть предложений от всего объема оферт повысили ценник. И только 40% всех рекламных строчек практически не изменили цены. На вторичном рынке недвижимости ситуация более яркая: в 70% случаев ценник поднялся и только в каждом пятом случае – опустился.

• Объемы сжимаются – агентства сокращаются

Рассмотрим объем предложений жилой недвижимости в Омске (график 2). С начала года общий объем предложений квартир уменьшился на 8%, за год рынок сократился на 20%, а если считать с зимы 2011 года, то объемы продаваемой недвижимости ужались на 29%. Происходит это в основном за счет первичного рынка. Так, оферты по новостройкам с начала года сократились на 12%, а по вторичному рынку на 7%. На сегодня мы наблюдаем явный дефицит новостроек. Это побуждает застройщиков активизировать строительство на уже освоенных площадках.

Там, где строительство ведется полным ходом – дома прирастают на один-два этажа ежемесячно. Примеры этому можно найти и на Левобережье по ул. Ватутина и в Нефтяниках на ул. Малиновского и Поселковых, в Октябрьском округе на ул. Светловской и в Амурском поселке на 21-й Амурской, и на других площадках, разбросанных по городу. С другой стороны, нехватка новостроек при оживленном спросе подталкивает административные органы власти решать проблемы с долгостроями. Так, на первом в этом году расширенном заседании рабочей группы по защите прав дольщиков при Министерстве строительства Омской области было запланировано в 2013 году ввести в эксплуатацию 12 проблемных многоэтажек. В результате новым жильем обзаведется более одной тысячи человек. Всего же на данный момент в городе официально зарегистрированы 24 «проблемные» недостроенные высотки, строительство которых ведется на средства дольщиков.

На конец февраля 2013 года объем выборки по жилью составил 12 тысяч вариантов продажи квартир. Количество предложений рынка жилой недвижимости на первичном рынке составляет 3,5 тысячи вариантов, на вторичном рынке уменьшилось до 8,5 тысяч оферт. При этом структура предложений зафиксировалась на соотношении 29% – «первичка», и 71% – «вторичка».

По-прежнему продолжается сокращение числа активных профессионалов рынка недвижимости. Теперь на омском рынке таковых не больше 450 агентств. В среднем один игрок оперирует 27 офертами. Для сравнения заметим, что у наших соседей в Новосибирске 615 агентств недвижимости.

• О чем «говорят» валютные кривые

Для наглядности роста цен на недвижимость в Омске пересчитаем среднюю цену квадратного метра в омских квартирах в мировые валюты и построим два следующих графика (график 3 и 4), где цена омского «квадрата» измеряется в рублях, долларах и евро по курсу Центрального Банка РФ. Новостройки на конец февраля оцениваются в $1198 или € 906 за кв. м. График первичного рынка показывает нам, что с начала года цены поднимаются на 3% в евро валюте и в долларовом эквиваленте. Т.е. прирост аналогичен рублевому изменению стоимости жилой недвижимости. За год за счет колебания курса валют заграничные цены приросли меньше, чем рублевые: плюс 11-12%, а не 15%. Сравнивая двухгодичный рост, видим, что как рублевые, так и евроцены прибавили 25%, долларовый ценник при этом отстает, набрав всего 20% прироста.

Вся эта сложная математика интересна тем, кто колеблется между выбором квартиры в Омске и где-нибудь в тихой альпийской деревушке или центре Лондона. Еще пересчет нужен тем, кто выбирает, в какой валюте взять ипотечный кредит. Здесь основание простое, если по вашим прогнозам доллар будет дешеветь (здесь вам на руку секвестр американского бюджета, случившийся на днях в США), то выбирайте долларовый кредит. Или если вы получаете доход в иностранной валюте, то это тоже вам подходит.

На вторичном рынке ценовая ситуация с пересчетом в различные валюты аналогична первичному рынку. Чуть больше, чем рублевый прирост с начала года (+4,3%), за год плюс 13-14% инвалютного роста вместо 18% рублевого. Такое же синхронное изменение за два года в евро ценнике и рублях (+31%), поскольку колебания самой валюты незначительные. А так как доллар за это время укрепился, то и изменения омских цен на жилье чуть ниже+20%.

• Инвестировать в недвижимость выгодно

Для тех, кто выбирает куда ему направить излишки своих денег для обеспечения большей прибыльности своих инвестиций: в иностранную валюту или в недвижимость, будет полезно узнать, что вложения в жилье пока более привлекательны для сохранения сбережений. Поскольку за последние два года омское жилье прибавило в цене 25-30%, а доллар – 4,9% и евро вообще только 0,26%. Переводя с русского на русский это означает, что если два года назад вы за миллион рублей смогли на свободном рынке купить скромную однокомнатную квартиру, то сегодня вы можете выручить за нее один миллион двести пятьдесят-триста тысяч рублей.

А если вы два года назад истратили свой миллион на покупку валюты, то сегодня, переводя свои сбережения назад в рубли, вы получите один миллион сорок девять тысяч рублей в игре с долларом или миллион 2,6 тысячи рублей при вложении в евро. Это все, конечно, условные расчеты и при реальных сделках очень аккуратно надо выбирать и квартиру, и соблюдать условия многих юридических процедур. Но в целом понятно, что 25-30% значительно больше и лучше, чем 4,9%-0,26%, хотя и рискованней.

Для  наглядности так же можно сравнить выигрыш от вложения в жилую недвижимость с депозитами в банке. Например, в Сбербанке два года назад самая выгодная банковская  ставка по депозитам составляла от 3% до 6% годовых. Следуя нашему примеру, если два года назад наш воображаемый миллион вы «положили на сберкнижку», то сегодня бы получили 60-120 тысяч рублей за проценты. Выигрыш меньше в размере, но вероятнее в получении. 

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичны
 

График 1.  График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), с февраля 2012 г. по февраль 2013 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с февраля 2012 г. по февраль 2013 г.

График 3.  Динамика средних цен предложения на рынке новостроек Омска,
в рублевом, долларовом и евро эквивалентах с февраля 2011 г. по февраль 2013 г.

График 4. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке Омске,
в рублевом, долларовом и евро эквивалентах с февраля 2011 г. по февраль 2013 г.

Таблица 1. Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 25.02.2013 г. (тыс. руб./кв.м)

 Таблица 2. Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества на 25.02.2013 г. (тыс. руб./кв.м)