ОШИБКИ, которые нельзя допустить

Евгений Зайцев

На этапе проектирования и строительства коммерческой недвижимости начинающие инвесторы и застройщики совершают немало ошибок, которые зачастую ведут к удорожанию или низкой рентабельности будущего объекта.
Чтобы избежать необдуманных шагов,  можно  подключить к  разработке проекта специалистов управляющих компаний. Для столичных инвесторов подобная практика уже стала нормой, а в нашем городе рынок данных услуг только начинает развиваться.
В чем именно заключается услуги управляющих компаний на этапе проектирования, и пользуются ли они спросом у омских бизнесменов, мы расскажем в этом материале.

Вместо предисловия
Привлекать силы управляющих компаний к строительству коммерческого объекта можно на разных стадиях. Однако для достижения более продуктивного результата специалисты в области девелопмента все же советуют инвесторам делать это еще на этапе проектирования. Кроме того, множество российских управляющих компаний вообще отказываются браться за объекты, строительство которых уже началось. Итак, давайте как можно подробнее разберемся в функциях и действиях этой организации, взяв за основу факт, что она приступила к работе на стадии бизнес-планирования и проектирования будущего объекта.

Где нам стоит дом построить?
Известная поговорка «Не место красит человека, а человек — место» абсолютно неприменима к рынку коммерческой недвижимости, где все строится по обратному принципу. Именно поэтому работа большинства управляющих компаний начинается с исследования местоположения будущего объекта. Данный этап очень важен, поскольку зачастую участок, на котором будет выгодно строить торговый центр, может быть абсолютно непригоден для возведения здесь офисного или развлекательного комплекса. Кроме того, управляющая компания, проводя анализ рентабельности места возведения объекта, обязательно проводит исследование на возможность появления вблизи него конкурентов. Просчитавшись на этой стадии, инвестор подвергает себя риску создать объект с крайне низкой доходностью или полным ее отсутствием.
После того, как участок под строительство определен, необходимо точно просчитать, сколько потребуется средств для его освоения, какие коммуникации к нему необходимо  провести и пр. 

Выбор концепции объекта
Как считает генеральный директор управляющей компании Omsk Real Estate Group Дмитрий Сапунов, одной из ошибок, часто совершаемых инвесторами, является отсутствие проработки концепции будущего объекта. Зачастую вся она сводится к банальному — «Я буду здесь строить торговый комплекс», а внимание на определение покупательских потоков и ценовой политики будущего объекта абсолютно не обращается.
Результат — низкая проходимость и пустые площади. Помимо этого, застройщикам свойственно забывать, что коммерческая недвижимость включает в себя не только торговый зал или офисы, но и складские и технические помещения. Соотношение полезных и служебных площадей необходимо сделать максимально эффективным для бизнеса. Возникает вопрос: почему же для этих целей инвестор должен обращаться именно в управляющую компанию, а не к работникам проектных институтов?
По мнению специалистов Omsk real estate group, качество выполнения работы так называемых «некоммерческих» проектировщиков и тех, кто работает в управляющих организациях, ничем не отличается. Однако проектные институты, в отличие от управляющих компаний, выполняя свою задачу, не проводят экономического анализа, который бы позволял определить наиболее выгодный вариант использования КПД объекта.
По словам Дмитрия Сапунова, когда в управляющую компанию поступает проект того или иного коммерческого объекта, специалисты, досконально его проработав,  предлагают инвестору вариант наиболее прибыльного соотношения полезных и технических площадей. К примеру, если складские помещения в торговом комплексе занимают большую часть здания и, скорее всего, будут пустовать, то управляющая компания может посоветовать инвестору сократить их пространство, а освободившееся место сдавать в аренду.
Еще одной немаловажной функцией управляющей компании является правильное определение классности строящейся недвижимости. Застройщики, решившие провести эту процедуру самостоятельно, часто неверно определяют принадлежность своего объекта к тому или иному  классу, что ведет к увеличению сметной стоимости приблизительно на 5-20%.  Суть ошибки заключается в том, что, проектируя офисное здание среднего класса — скажем, класса «С», приобретаются очень дорогие отделочные материалы, высококлассная вентиляционная система, импортная сантехника и прочие атрибуты зданий более высокого уровня. В результате собственник, в целях окупаемости своих затрат, запрашивает чрезмерно высокую арендную плату и сталкивается с проблемой отсутствия арендаторов и пустующих площадей. Управляющая компания может помочь инвестору не только правильно определиться с классом его объекта, но и подсказать, какие материалы должны быть использованы при отделке помещений, сколько окон должно находиться в каждом из офисов, какое оборудование устанавливать и пр. Все это поможет собственнику оснастить свой объект в соответствии с его уровнем, избежав тем самым ненужных затрат и сократив срок окупаемости.
Важно отметить, что управляющая компания выступает  не в роли критика или цензора, а в роли специального подразделения, которое дает довольно точные прогнозы, что произойдет, если внести изменения в проект, и насколько из-за этого изменится стоимость эксплуатации недвижимости.                             
Кульминацией данного этапа является составление компанией бизнес-плана, в котором будут четко отражены  все затраты на возведение объекта.

Все под контролем
Суть следующего шага управляющей компании заключается в контроле за соблюдением всех заложенных в проект параметров — качеством материалов и оборудования, их стоимостью, сроками выполнения работ и пр. На последнем стоит остановиться более подробно. По словам Дмитрия Сапунова, в последнее время проблема несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию встречается достаточно часто, и главная ее причина  заключается в отсутствии контроля за деятельностью подрядчика. Если инвестор в силу каких-либо обстоятельств не в состоянии проследить процесс его работы, то эта функция может быть  доверена специалистам управляющей компании.

Вместо окончания
Несмотря на все плюсы услуги управляющих компаний в проектировании и строительстве коммерческой недвижимости спросом у омских инвесторов практически не пользуются. Причин этому множество, но основная заключается в неготовности инвестора платить за такую услугу. В среднем ежемесячный процент вознаграждения, требуемый управляющей компанией, составляет 10% от дохода владельца за сдачу недвижимости в аренду. Многие считают, что лучше потратить эти средства на иные цели либо попросту их сэкономить. К тому же, не имея опыта проектирования и строительства, они, несмотря ни на что, пытаются руководить работой самостоятельно. Как правило, итогом такой самодеятельности становится существенное увеличение стоимости сметных расходов и последующей эксплуатации здания. Так что еще не известно, какой из вариантов обойдется инвестору дешевле — доверить объект управляющей компании, заплатив ей 10%, или возводить его собственными силами, а потом перестраивать, если в нем обнаружатся серьезные недочеты. 
Приступая к проектированию торгового, развлекательного или офисного комплекса, важно помнить, что успех объекта и прибыль инвестора от его эксплуатации во многом будут зависеть от того, насколько ответственно он отнесется даже к самым мельчайшим деталям. Так что перед тем, как определиться, будете вы действовать самостоятельно или поручите возведение своего объекта специальной организации, тщательно взвесьте свои силы и возможности, поскольку любая ошибка может обойтись слишком дорого.

Журнал "Недвижимость" №27(568) 2006