Жилье оценивать стали меньш

На сегодняшний день ситуация на рынке жилой недвижимости интересует многих специалистов. По мнению экспертов, сейчас рынок замер, находится в состоянии стагнации. Мы решили задать оценщикам нашего города несколько вопросов о том, как они оценивают положение на рынке жилья, в чем причины такой ситуации и как данный факт повлиял на их работу.

Николай Михайлович МЕДВЕДЧЕНКО, директор ООО «Независимая экспертиза «Флагман»

Действительно, на настоящий момент количество сделок с жилой недвижимостью уменьшается, и, соответственно, уменьшается число операций по оценке. Ведь оценка проводится только в том случае, когда квартира попадает в залог, то есть при ипотечных сделках, а их объем сейчас значительно сократился.

В чем причина такой ситуации? На мой взгляд, сегодня потенциальный заемщик не всегда может рассчитать свои возможности и силы, когда готовится к покупке квартиры с помощью ипотеки. Это связано с тем, что размер заработной платы у нас в городе не растет такими темпами, как повышается стоимость жилья.

Это главное. Во-вторых, человеку необходимы средства на питание, медицинские услуги, образование. Спрогнозировать, какими темпами будут расти цены на продукты и услуги, не могут даже чиновники. Что уж говорить об обычных гражданах! В итоге человек оказывается неспособным ежемесячно платить по кредиту.

В свою очередь, ипотечные кредиты сейчас вполне доступны, только их некому оформлять. Требования к заемщикам становятся все жестче и жестче, специалисты банков досконально проверяют предоставленные документы. Если раньше была просто какая-то безмерная выдача необеспеченных кредитов, то теперь ситуация сильно изменилась. Поэтому в таких условиях ожидать снижения процентных ставок явно не стоит.

Несмотря на постоянный рост цен, на рынке недвижимости стоимость жилья пока не увеличивается. Это происходит по той причине, что жилье не востребовано по той цене, по которой ее выставляют на продажу. Стоит отметить, что у нас можно строить дома, себестоимость которых будет в четыре раза ниже, чем сейчас. Но эти технологии пока заброшены.

Предложений на рынке много, а спроса нет, нет платежеспособных покупателей и заемщиков. В целом, рынок недвижимости находится сейчас в состоянии стагнации, но о кризисе еще говорить рано. Думаю, выход есть всегда. Для того чтобы рынок развивался, нужны инновационные подходы, необходимо снижать себестоимость жилья, делать его доступным. Тогда и возможностей у человека будет гораздо больше.

Михаил Георгиевич ПЕЛЕВИН, директор ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы «Эталон»

Трудно сказать, почему сейчас рынок недвижимости замер. Думаю, это связано с развитием банковского ипотечного кризиса в Америке. Банки стали более тщательно отбирать клиентов, проверять документацию, вслед за Центробанком увеличили процентные ставки. В результате, полагаю, стало больше отказов по заявкам на ипотеку.

Кроме этого, по моему мнению, стоимость жилья для нашего города остается очень высокой. Конечно, и в столице квартиры стоят дорого, но там абсолютно другой уровень жизни. В Омске с доходами большей части населения приобрести жилье очень сложно, причем даже в ипотеку, так как зарплаты в основном неофициальные и выдаются в конвертах. Если раньше банки выдавали кредиты таким заемщикам, то сейчас требования были ужесточены.

По моему мнению, рынок недвижимости должен был прийти к такому состоянию. Судите сами: после бурного роста всегда следует определенный спад. Думаю, рынок был до крайней степени разогрет, застройщики возводили большое количество жилья, которое не всегда удавалось успешно реализовать.

В свою очередь, люди в нашем городе не зарабатывают столько, чтобы все это покупать. Стоит отметить, что сейчас нет тенденций к значительному увеличению или уменьшению стоимости жилья. Хотя в некоторых случаях застройщики начинают снижать цены на квартиры, чтобы привлечь потенциальных покупателей.

Та ситуация, которую мы сегодня наблюдаем на рынке недвижимости, сказалась и на нашей деятельности: сейчас мы гораздо реже проводим оценку жилья, приобретаемого по ипотеке. Кроме того, стагнацию на рынке ощутили и риэлторы. По словам некоторых моих знакомых, предложений жилья очень много (по 500–800 квартир), однако бывает такое, что за целый месяц они не проводят ни одной сделки. Поэтому на настоящий момент мы в своей деятельности развиваем такое направление, как оценка качества строительства, проводим различные строительные и ремонтные экспертизы.

Максим Алексеевич ШЕРСТНЕВ, директор ООО «Стандартэкс»

При оценке квартиры оценщики делают в том числе и ретроспективный анализ цен на аналогичное жилье в том микрорайоне, в котором расположена оцениваемая квартира. С уверенностью можно сказать, что рынок жилья стабилизировался, в большинстве секторов рынка рост минимален (десятые доли процента в месяц), либо цены имеют тенденцию к незначительному снижению. Связано это, на мой взгляд, с ужесточением кредитной политики банков.

Я имею в виду повышение процентных ставок, величины первого взноса, ужесточение требований к заемщикам. Наблюдавшийся все это время рост цен на жилье был обусловлен исключительно возможностью приобретения его на заемные деньги, причем многие покупали недвижимость, не особенно задумываясь, как будут потом за него рассчитываться. Как только «кредитный ручеек» оскудел, прекратилось и увеличение цен, и без того необоснованно высоких, так как реального роста благосостояния населения в прошедшие годы не произошло.

На нашей деятельности это сказалось незначительно, так как оценка квартир не составляет основной объем заказов нашей компании. К тому же снижение количества выданных кредитов не означает, что рынок совсем прекратил функционировать, количество заказов, конечно, снизилось, но несущественно.

На мой взгляд, наиболее интересен сейчас рынок земли, поскольку любой объект недвижимости – это в первую очередь земельный участок.

Дмитрий Данилович ИВАНОВ, исполнительный директор ООО «ЭОА «Ледон»

В целом, я согласен с тем, что сейчас рынок жилой недвижимости в Омске находится в состоянии некоторого застоя. Причин, на мой взгляд, несколько. Во-первых, круг покупателей, способных купить квартиру или взять ипотечный кредит, в Омске ограничен.

Активное развитие ипотеки в предыдущие годы привело к тому, что большинство из них уже приобрело жилье. Во-вторых, продолжает сказываться негативное влияние американского ипотечного кризиса. Ограничение доступа банков к дешевым западным деньгам, увеличение количества дефолтов по выданным кредитам привело к тому, что многие банковские организации ужесточили требования, повысили ставки, увеличили размер первоначального взноса, а также более жестко стали подходить к андеррайтингу клиентов. Вследствие этого поток людей, которые могут реально взять ипотеку, значительно снизился.

Стоит отметить, что, несмотря на затишье, за первый квартал мы все-таки можем наблюдать незначительный рост стоимости жилья. Причем если повышение цен на квартиры в новостройках можно оправдать удорожанием стройматериалов, энергетических ресурсов и т.д., то увеличение стоимости на вторичном рынке, на мой взгляд, совершенно нелогично.

Полагаю, это связано с тем, что собственники квартир не всегда ориентируются в ситуации на рынке и поэтому выставляют свое жилье на продажу по завышенным ценам. В результате, на вторичном рынке мы имеем некоторый искусственный рост цен. В свою очередь, спрос на такое дорогое жилье на сегодняшний день ограничен. В такой ситуации, полагаю, нужно либо продавцам жилья снижать стоимость, либо решать проблемы ипотечного кредитования. Потому что сейчас людей, готовых приобрести квартиры за такую цену, очень мало.

Данная ситуация на рынке не могла не отразиться и на нашем бизнесе. Наблюдается снижение потока заказов по оценке жилья, приобретаемого с привлечением ипотечного кредита. В связи с этим повышается значение развития других направлений оценочной деятельности таких, как оценка коммерческой недвижимости, оборудования, транспорта и других.

Полагаю, что скоро рынок выйдет из состояния ожидания. Однако так бурно развиваться, как в 2005–2006 годах, конечно, не будет. Кризис ипотеки, думаю, – это также вопрос времени.

Журнал "Недвижимость" № 16 (659) от 21 апреля 2008 г.