Зарубежная недвижимость: Латвия. Самая доступная страна Шенгенского соглашения

Согласно данным департамента миграции Латвии, россияне лидируют среди покупателей недвижимости. Причем подавляющее большинство пошло на сделки не только из-за природных преимуществ красивейшего прибалтийского государства, но и чтобы получить вид на жительство.

На какие предложения, можно рассчитывать, чтобы открыть для себя окно в Европу с минимальным размером инвестиций, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» разбирался с помощью экспертов.

Через инвестиции в Европу

Латвия – страна, хорошо знакомая россиянам. В последние годы интерес к прибалтийскому государству многократно возрос. Причина в том, что с 1 июля 2010 года латвийское правительство приняло решение предоставлять ВНЖ нерезидентам страны сроком до 5 лет с возможностью продления на основании права собственности на недвижимость. Правда, шанс получили не все покупатели латвийской недвижимости. В Риге или Рижском районе (включающем города Юрмала, Огре, Огрский район, Лимбажи, Лимбажский район, Тукумс, Тукумский район) и городах республиканского значения - Даугавпилс, Лиепая, Венстпилс, Резекне, Екабпилс, Елгава, Валмиера - кадастровая стоимость приобретаемого жилья должна составлять не меньше 100 тыс. лат (около 143 тыс. евро), а в городах республиканского значения - от 50 тыс. лат или немногим выше 71 тыс. евро. С 1 января 2014 года Латвия станет 18-й страной зоны евро. Поэтому в недалеком будущем все расчеты перейдут на европейскую валюту. Правда, пока в пересчете на любую валюту Латвия является одной из самых доступных стран, где с помощью инвестиций в недвижимость можно получить вид на жительство.

По данным портала Indriksons.ru, к апрелю этого года инвестиции в латвийскую недвижимость иностранных покупателей с целью получения ВНЖ составили почти 749 млн евро (525 млн лат). Вид на жительство через покупку недвижимости получили 3 619 инвесторов из более чем 30 стран мира. На первом месте со значительным отрывом находятся россияне - 75% инвесторов, второе место занимают украинцы, тройку лидеров замыкают казахи. Вместе с тем Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, сообщил, что точно оценить, какая доля покупок недвижимости в Латвии совершается только ради получения ВНЖ, затруднительно. Ведь, как правило, присутствует комбинация целей, например, «покупка недвижимости для отдыха + ВНЖ» или «покупка недвижимости для постоянного проживания + ВНЖ». По последним официальным данным, с июля 2010 по апрель 2013 года документы на получение ВНЖ на основании покупки недвижимости подали 4830 человек. Из них 4452 человека такое разрешение получили. Как видно, процент отказов при покупке недвижимости с целью получения ВНЖ не превышает в целом 10%, что практически соответствует количеству «отказников» и при получении ВНЖ на иных основаниях.

Необходимо знать, что по латвийскому закону получить ВНЖ через покупку недвижимости можно только в том случае, если кадастровая цена квартиры попадает в ценовой коридор в конкретном регионе. Например, если квартира находится не в Рижском регионе или том, что приравнен к нему, где достаточно заключить сделку на 50 тыс. лат, чтобы в будущем иметь возможность подать документы на ВНЖ, то речь идет именно о кадастровой ее стоимости, а не о рыночной. Как правило, кадастровая и рыночная цена различаются. Объект, выставленный за те же 50 тыс. лат, может иметь кадастровую стоимость 30 или 40 тыс., что в конечном итоге не оправдает ожидания покупателя, так как в ВНЖ ему откажут. Поэтому, прежде чем идти на сделку, необходимо все перепроверить.

Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) предупредил, что в ряде случаев для устранения возможного недоразумения риелторы попросту заказывают новую оценку недвижимости независимым оценщикам. Формальным поводом для этого может, например, послужить ремонт, проведенный в доме. В большинстве случаев предыдущая оценка проводилась довольно давно, и сам объект недвижимости на момент новой оценки успевал претерпеть множество изменений, которые и становятся формальным основанием для переоценки.

Анна Батизи, глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby's International Realty, также советует обращаться в крупное известное агентство недвижимости, у которого есть все ресурсы для проверки юридического статуса недвижимости, наличия обременений, ситуации с застройщиком, а также реальной стоимости.

Где купить

Несмотря на то, что ВНЖ через покупку недвижимости в Риге и в Юрмале обойдется дороже, львиная доля сделок все равно заключается в этих регионах. По данным Gordon Rock, 86% сделок приходится на Ригу и Юрмалу. Причем на Ригу порядка 50% заключаемых сделок, в то время как на Юрмалу еще 36%транзакций и только около 14% сделок заключается за их пределами. Среди наиболее популярных провинциальных городов значатся Марупе (4%), Саулкрасты (3%), Гаркалнская область (3%), Озолниеки (2%) и Цесис (2%).

Для многих покупателей важны природные преимущества. В частности, как отметила Анна Батизи (Moscow Sotheby's International Realty), город Саулкрасты расположен в 40 км севернее Риги. Городу принадлежит Видземское взморье – одно из самых красивых побережий Латвии. Здесь любят отдыхать сами рижане. Но недвижимость значительно дешевле, чем в Юрмале. Латгалия, на который также обращают внимание покупатели - восточный край Латвии. Его называют краем озер, которых здесь более двух тысяч. Удивительной красоты природа, зачастую почти нетронутая цивилизацией. Здесь можно купить целое поместье с несколькими гектарами земли по цене небольшой квартиры в Риге. Международный аэропорт есть в Даугавпилсе, также удобно добираться из России на автомобиле.

Станислав Зингель (Gordon Rock) выделил местечко Сигулда, называемое «латвийской Швейцарией», главный горнолыжный курорт страны. Городок располагается вблизи железнодорожной ветки в 53 км от Риги. Помимо горнолыжных спусков здесь имеется масса возможностей для круглогодичного отдыха, в том числе и парк развлечений Mezakakis. Еще один интересный городок для приобретения недвижимости - Кулдига - столица одноименного края, располагающаяся на пересечении целого ряда автомобильных дорог: P108, P112, P116, P120 и P121. Эти магистрали позволяют добраться до любого района Латвии или выехать за ее пределы. Само местечко обладает массой возможностей для полноценного отдыха. В числе местных достопримечательностей значится самый широкий в Европе водопад, система природных пещер, большое озеро Звиргзду и т.д.

Вторичка из советского прошлого

По статистике большинство покупателей заключает сделки на вторичном рынке. Причем, как отметил Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, в Латвии доминирует рынок жилья, возведенного в советские годы. Подавляющий процент самих латышей (более 50%), владеют недвижимостью построенной в период с 1961 по 1991 годы. Кроме того в довоенных домах живет 21,7% собственников. А в домах, возведенных после 2001 года, - только 4,8% жителей страны.

Так как жилой фонд старый, цены предложения растут очень медленно. «На примере Риги, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), – можно увидеть, что средняя стоимость старого жилья увеличивается пять раз медленнее, чем новой недвижимости. При этом в ряде случаев разрыв в темпах прироста составляет 6 и более раз». Например, в 2012 году средняя стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости увеличилась в Риге на 2%, в то время как новостройки в центре и на окраине города подорожали соответственно на 8% и 13%. Вместе с тем, средняя стоимость не нового жилья в центре Риги все еще на 35% меньше, чем во время пика рынка в 2009 году. На окраинах города цена на 45% ниже, чем четырьмя годами ранее. А средняя стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости Риги составляет 2300 евро за кв. метр.

По данным Indriksons.ru, за два неполные квартала текущего года средневзвешенная цена выросла всего на 0,8%. Основной интерес представляли дома площадью от 250 квадратных метров стоимостью от 400 тысяч евро и квартиры от 100 квадратных метров по цене до 500 тысяч евро. Причем в 2012 году было совершено 35 сделок с недвижимостью, стоимость которых превышала 1,4 миллионов евро.

По словам Анны Батизи (Moscow Sotheby's International Realty), тенденцией 2012 года стало появление спроса на усадьбы и поместья подальше от городов для экологического отдыха. В этой связи, прогнозирует эксперт, можно ожидать постепенный рост цен на участки и дома, расположенные в сельской местности, например, в Латгалии.

Частным примером предложения на вторичном рынке недвижимости для получения ВНЖ является квартира площадью в 124 кв. метров реализуемая в городе Саулкрасты, на улице Таллинас. Жилье продается за 95 тыс. евро. Дом, в котором находится квартира, расположен в лесу в 300 метрах от моря. Во дворе ЖК расположена детская игровая площадка. С внешней стороны комплекса находится автомобильная стоянка.

В Сигулде, в центре города продается четырехкомнатная квартира площадью 88 кв.м. Дом был полностью реконструирован, установлены солнечные батареи. Цена предложения – 80 тыс. евро.

В городе Роя, где есть частный яхт-клуб, рассчитывая на ВНЖ за небольшие деньги, можно даже купить приличный дом. Например, в 300 м от Балтийского моря продается почти новый двухэтажный кирпичный дом общей площадью 180 кв.м на участке 33 сотки. Функционирует центральное отопление, горячая вода. Местные водоснабжение и канализация. Есть сад, рядом лес. Цена - 74 тыс. евро. Второе предложение в этом же городе – двухэтажный коттедж из газобетона общей площадью 240 кв.м. на участке 9 соток. Всего в доме пять комнат. Внутри теплые полы, выделено место для камина, установлены гаражные ворота-рольставни. Рядом лес, до моря 250 м. Цена – 98 тыс. евро.

Комфортабельные новостройки

Даже в лучшие для Латвии времена подавляющее количество новостроек возводилось в Риге и Юрмале. В более крупных городах строили мало, в небольших не строили вообще. Больше того, почти все жилье в последнне время строящееся в Латвии, добавил Игорь Индриксонс (Indriksons.ru), практически полностью ориентировано на зарубежных покупателей. Крайне ограниченные объемы жилищного строительства в Латвии обуславливают существенное подорожание нового жилья.

С 2011 года, если цены на вторичном рынке выросли в среднем на 6,3%, то стоимость квартир в новостройках «поднялась» примерно на 42% и сегодня составляет в среднем 1,851 тыс. евро за кв.м. «Я намеренно взял слово поднялась в кавычки, - объясняет эксперт, - так как рост этот не реальный, а спровоцирован показателями статистики девелоперов, пытающихся надуть спекулятивный «пузырь». При этом новое жилье для местных жителей практически недоступно. В целом по стране в 2012 году заработная плата составляла 481 лат в месяц, чего совсем недостаточно для заключения сделок. Хотя эксперт считает, что в этом есть и свой плюс. Если «пузырь» лопнет, от этого латыши пострадают меньше всего.

Хотя уже и сейчас картина не слишком радостная. Согласно информации кредитного регистра страны, почти 145 тысяч заемщиков в Латвии не в состоянии погасить ипотечные кредиты.

Что же касается строительного рынка, то по данным Gordon Rock, в Риге в 2012 году были возведены новые дома, насчитывающие лишь 800 квартир. Не удивительно, что их средняя стоимость выросла за год примерно на 10,5%. Причем в центре стоимость жилья увеличивалась медленнее, чем на окраинах. При этом новое жилье экономкласса стоит в Риге от 1,000 до 1,2 тыс. евро. Средний ценовой сегмент представлен ценниками от 1,2 до 1,7 тыс. евро за «квадрат». Элитные проекты реализуются по цене от 1,7 до 4,0 тыс. и более евро за кв. м.

По итогам 2012 года, по словам Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), в ближайшем пригороде латвийской столицы цены новостройки поднялись на 13%. Квадратный метр в обычной новостройке оценивается от 1,5 до 3,8 тыс. евро, а в элитных - от 4,8 тыс. евро. Квадратный метр недвижимости в Юрмале, расположенной в шаговой доступности от моря, обойдется минимум в 3 тыс. евро, на второй и третьей линии – от 1,3 до 3,5 тыс. евро.

Частным примером предложения нового жилья для получения ВНЖ является трехкомнатная квартира площадью в 102 кв. м в новом трехэтажном доме на проспекте Межа в Юрмале. Квартира продается за 280 тыс. евро. В дополнение к квартире можно за 15 тыс. евро приобрести парковочное место. В квартире есть балкон, она продается под чистовую отделку. Сам дом построен из кирпича с монолитными перекрытиями и оборудован автономной системой теплоснабжения. Недвижимость располагается в лесу в 200 метрах от моря.

Вблизи города Елгава (33 км от Риги) в новостройке предлагаются двухкомнатные квартиры площадью 52-54,5 кв.м. В квартирах выполнена отделка, есть встроенная кухня и сантехника. Территория дома охраняется, есть парковка, зона отдыха на берегу реки. Цена – 74 тыс. евро. Дополнительно оплачивается 2% государственной пошлины и 3% комиссии от цены.

На берегу Рижского залива в городе Саулкрасты (40 минутах езды Риги) на первой берегу моря построен ЖК «Sun Republic». Он включает 7 зданий на 123 квартиры и подземный паркинг на 137 автомобилей. Предусмотрена круглосуточная охрана и гостиничный сервис. Трехкомнатная квартира общей площадью 85 кв.м обойдется покупателю 154 ты. евро. Покупателю квартиры предоставляется услуга «test-life» - бесплатное ознакомительное проживания в одной из квартир комплекса, а также возможность рассрочки под ставку от 4% годовых с минимальным первоначальным взносом от 30% стоимости объекта.

Несмотря на увеличившийся спрос на латвийскую недвижимость, эксперты не считают ее привлекательной. Особенно это касается предложений за пределами рижского региона, где прирост цен минимальный или вообще отсутствует. Поэтому полагают, что покупателям можно ориентироваться только на те цели, для которых и приобретается жилье, в частности на получение ВНЖ, или просто на проживания в красивой стране с такой же замечательной природой. «Уже сейчас, - добавил Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) простой подсчет показывает, что более 50% новостроек не востребованы».

Источник:Журнал по недвижимости Metrinfo.ru, www.metrinfo.ru

Теги: цены на недвижимость