Квартирная доля: правила продажи

Помимо сделок по купле-продаже квартир и комнат значительную часть операций на рынке недвижимости составляет реализация долей. Какие особенности есть у таких сделок и как правильно продать свою часть в общем имуществе, чтобы потом не возникло осложнений? Слово экспертам.

Татьяна Курманова, зам. директора по продаже недвижимости ООО «Открытый мир»:

Как значится в Гражданском кодексе РФ, недвижимость, находящаяся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая может быть совместной или долевой.

Если квартира продается целиком, и при этом хозяева договорились между собой о сумме, которую каждый получит после продажи недвижимости, то проблем не возникнет. Однако же, если продать свою долю намерен лишь один из владельцев квартиры, то перед продажей нужно переоформить совместную собственность в долевую, чтобы установить, какая доля положена каждому из сособственников. Сделать это можно составив соглашение о перераспределении долей. Если же между совладельцами возникли разногласия, то тогда нужно обращаться в суд.

После того как доли определены, продавец должен назначить цену и обязательно предложить выкупить долю остальным сособственникам. А это означает, что искать других покупателей закон разрешает только в том случае, если остальные владельцы квартиры отказались от покупки. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых продает свою часть жилья. Если соседи откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому покупателю.

Однако часто многие сособственники трактуют свое «право преимущественного выкупа» как своего рода «разрешение на продажу». На практике это выливается в то, что они уклоняются от получения письменного уведомления о продаже доли, а без их официального отказа Росреестр может отказать в приеме документов и официальной регистрации сделки. Более того, в течение трех месяцев «неоповещенный» совладелец имеет право оспорить сделку в суде и скорее всего выиграет процесс.

Естественно, в таком случае даже самый терпеливый покупатель может отказаться от данного варианта в пользу чего-то более удобного, быстрого и надежного, ведь ему тоже хочется в будущем избежать конфликтов с новыми соседями.

Собственник доли вправе устанавливать ту цену, которая представляет для него интерес, тем не менее, рынок диктует свои законы. По сложившейся практике стоимость доли будет оцениваться ниже стоимости аналогичной комнаты на 30-40%. И это вполне законная «компенсация» покупателю за потенциальные конфликты с будущими соседями, которые отнюдь не всегда рады новому жильцу.

Владимир Осиянов, директор ООО «Удачный выбор»:

В Омске объем операций по продаже и покупке доли в квартирах или домах занимает не более 15% от всего количества сделок. Их непопулярность продиктована невыгодной для продавца ценой: она может быть ниже на 20%, чем, к примеру, стоимость гостинки или комнаты в общежитии.

Долевая собственность, как правило, возникает при разделе супругами квартиры, приобретенной в браке, а также при наследовании, дарении жилья и т.д. При продаже части своего недвижимого имущества необходимо помнить о важной статье №250 Гражданского

Кодекса РФ, суть которой заключается в следующем: собственник доли, прежде чем продать свое имущество, обязан предложить купить ее владельцам других долей, так как участники долевой собственности имеют преимущественное право перед любыми другими потенциальными покупателями. При этом цена продажи доли должна в точности соответствовать стоимости, указанной в извещении на имя других собственников.

Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях, отправленных другим сособственникам квартиры или продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, его соседи смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).

Если другие собственники ответят письменным отказом (у нотариуса) или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. Когда несколько соседей выражают готовность купить долю продавца, он сам решает, кому достанется его жилплощадь. Случается и так, что с совладельцем невозможно связаться и донести до него информацию о продаже доли, в этом случае преимущественное право покупки на членов его семьи распространяться не будет.

Марина Денисова, директор ООО «Город солнца»:

Количество сделок по продаже и покупке долей на омском рынке недвижимости составляет не больше 10% от всех операций с жильем. Такой низкий показатель связан с тем, что выгодно продать «разделенную» жилплощадь можно только в том случае, если собственники смогут между собой договориться. А на практике это встречается не часто.

Проще всего, имея доли, продать квартиру «целиком» по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если же один из совладельцев против такого решения, то в этом случае может возникнуть масса проблем. Собственник, желающий продать ненужные ему квадратные метры, может, к примеру, вселиться в квартиру, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее. Последствия могут быть весьма печальными для «отказавшегося» от выгодной продажи целой квартиры совладельца, вплоть до того, что ему придется за копейки продать свою долю.

В этом случае ее стоимость может оцениваться в два раза ниже, чем часть средств, вырученных от продажи целой квартиры. Поэтому такие вопросы люди стремятся решать мирным путем.

Чаще всего владелец доли не является собственником конкретной комнаты, в квартире нет границ, которые бы могли «очерчивать» зону проживания каждого жильца. В этом случае владельцам жилья может помочь только суд.

Опять же – на практике, вынесенное судом решение сложно воплотить в жизнь, если отношения между соседями оставляют желать лучшего. Сложности при определении границ возникают и в том случае, если, к примеру, комнаты в квартире не изолированы, а также, если жилые помещения разной площади.

Если все же человек принял решение приобрести долю в квартире, а денег на это не хватает, то специалисты нашего агентства помогут оформить для него ипотеку. В том случае, если заемщик планирует покупку в ипотеку доли квартиры, которая будет являться в дальнейшем его собственностью целиком, банк готов предоставить ссуду при условии предоставления в залог всей квартиры.

Нина Карпенко, директор ООО «Недвижимость-Гарант»:

Сделки купли-продажи долей недвижимого имущества занимают до 30% от всех операций на вторичном рынке жилья в Омске, так как большинство квартир находятся в долевой собственности.

Первый этап предпродажной подготовки доли, обязательный для данного вида сделок, – уведомление сособственников жилья о ее предстоящей продаже. Закон наделил совладельцев недвижимости правом преимущественной покупки доли в ней, то есть в очереди желающих выкупить ее (если такая очередь имеется) сособственники стоят выше, чем сторонние покупатели.

Оформить договор купли-продажи доли на третье лицо можно только после того, как продавец заблаговременно уведомил совладельцев о предстоящей продаже и предоставил им возможность самим приобрести долю в недвижимости.

Предлагая сособственнику приобрести долю, продавцу следует в письменном виде сообщить адрес недвижимого имущества, размер доли, и, что самое важное, – цену ее реализации. При этом очень важно, чтобы стоимость доли для сособственников не отличалась от цены, по которой она может быть продана третьим лицам. Для ответа на предложение совладельцам дается 30 дней.

Целесообразно направить предложение о продаже доли ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату, и, что важно, оно содержит конкретную дату вручения. Продавец может и не получить от сособственников никакого ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли). Даже возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения (что означает, что никто не пришел получать письмо) уже является надлежащим исполнением обязанности сособственника, предусмотренной законом. В этом случае продавец может с чистой совестью продать долю любому постороннему человеку.

Однако правильно составленное и переданное извещение о продаже доли не всегда является гарантией быстрого свершения сделки. Бывают случаи, когда совладелец не отказывается от покупки доли, а, наоборот, обещает в скором времени «подкопить» или взять ипотеку и выкупить ее. Таким образом, люди, которые часто реально не могут приобрести долю, пытаются отдалить момент ее продажи посторонним. И продавец может ожидать выполнения обещания очень долго, иногда до нескольких лет.

После отчуждения доли сделку оспорить можно в течение трех месяцев. Причем согласно закону, возможность оспаривания связана лишь с единственным правовым последствием – переводом прав по сделке на оспаривающего сособственника. Это означает, что никакого возвращения в первоначальное положение быть не может. Доля все равно будет продана, вопрос только в том, изменится ли покупатель.

Теги: советы специалистов