Цены на жилье диктует спрос

Порой, просматривая объявления о продаже жилья, потенциальный покупатель может встретить две практически идентичные квартиры, но цены на них могут быть совершенно разные. Какими критериями руководствуются собственники, определяя цену своего жилья, и из каких параметров сегодня складывается стоимость квадратных метров в квартире, рассказала директор агентства недвижимости «Осипов и партнеры» Юлия Неупокоева.

В нашем городе прослеживается тенденция: часть собственников квартир пытаются самостоятельно оценить свое жилье, выставляемое на продажу. И, казалось бы, действительно, что может быть проще: открыл интернет и посмотрел, за какую стоимость продают свои квартиры соседи. Или еще: два года назад мне давали за квартиру определенную сумму, так и буду продавать. Именно поэтому в перечне рекламных объявлений накапливаются объекты по несоответствующим реальному рынку ценам со сроком экспозиции более года, на который собственники жилья не обращают никакого внимания.

Оценка объекта недвижимости должна быть комплексной, состоящей из ряда очень важных моментов. Конечно, первое, на что обращается внимание – количество аналогов, их цены и срок экспозиции по этим ценам. Во-вторых, очень важно проанализировать динамику снижения/повышения цены по этим объектам.

Но, основное, что в данный момент диктует цены в нашем регионе – спрос! А сейчас он невысокий, не обращать внимания на него никак не получится. Только профессионалы могут знать, что и в каком качестве наиболее востребовано, какие объекты предпочитают покупатели, сколько готовы потратить на покупку, поскольку, работая с разными объектами, агент или брокер постоянно слышит мнение о квартире на просмотрах, беседуют с потенциальными покупателями об их ситуации, знают, какой объект в итоге они предпочли. А также профессиональный брокер, всегда посмотрит, сколько аналогов, по какой цене и за какой период было продано, что будет говорить о покупательской возможности.

По-прежнему для покупателя важным остается состояние квартиры, подъезда, дома, придомовой территории, инфраструктуры района. При анализе рыночной стоимости необходимо учитывать эти параметры в сравнении с аналогами. Нельзя «вычеркнуть» из анализа и ситуацию продавца, т.к. зачастую, требуется обмен квартиры на меньшую или большую по площади. В таком случае, необходим хороший анализ и продаваемого жилья, и того, который будет приобретаться в результате продажи.

При покупке квартиры нашими клиентами, мы часто обращаем их внимание на ликвидность приобретаемого объекта. Хотя вложения в недвижимость являются долгосрочными, тем не менее, как правило, через несколько лет возникает необходимость или желание поменять приобретенную квартиру (выросли дети, родились внуки, возникла необходимость переезда в другой город и т.д.) И замечательно, если объект «легко продаваем», и здорово, если об этом подумали на этапе его приобретения.

Кроме аналогового метода, существует методика расчета стоимости, исходя из ставки арендной платы. Такую методику используют чаще при инвестиционных вложениях. При этом желательный срок окупаемости квартиры - 5-7 лет, но фактический, как правило, переваливает за 10, что отталкивает инвесторов.

Особенно сложны в оценке так называемые «уникальные объекты», не имеющие аналогов, с особым ремонтом и мебелью или расположенные в определенных домах. К примеру, как правильно оценить дом, находящийся в собственности, на берегу реки, в рекреационной зоне, где нет и никогда не будет соседей? Часто такие объекты относятся к классу «элита».