Сделки с недвижимостью: когда следует прибегнуть к услугам нотариуса?

С 29 декабря 2015 года началось поэтапное изменение законодательства относительно обязательного нотариального удостоверения отдельных категорий сделок с недвижимым имуществом.

Федеральным законом от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» было установлено, что с 29.12.2015 г. обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

- соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;

- сделки по продаже долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме сделок по отчуждению земельной доли (при этом понятие земельной доли из законодательства на тот момент было исключено, ранее оно содержалось в Федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»); 

- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Со 2 июня 2016 года с принятием Федерального закона от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ (с последующей редакцией от 03.07.2016 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» подлежать обязательному нотариальному удостоверению стали сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. С этого момента законодатель расширил перечень сделок, изменив формулировку со «сделок по продаже» на «сделок по отчуждению», и было внесено уточнение – «в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке».

Также вышеуказанным законом введено исключение по обязательному нотариальному удостоверению сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

С 3 июля прошлого года в статье 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» снова вводится понятие земельной доли: земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

С 1 января 2017 года исключение сделок по отчуждению земельных долей из подлежащих обязательному нотариальному удостоверению было закреплено в ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С 1 июля 2017 года обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с законом от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» согласно изменений, внесенных Федеральным законом от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве» (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, в результате поэтапного изменения законодательства в 2015-2017 годах к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению на сегодняшний день относятся:

- соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (ч. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ);

- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»);

- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, то есть продажа, мена, дарение долей, в том числе долей от целого объекта недвижимости (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

- сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с законом РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

К сделкам, относящимся к вышеназванным категориям, но не подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, на сегодняшний день относятся:

- сделки по отчуждению земельных долей;

- сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

При этом, если имущество принадлежит собственникам по праву общей совместной собственности, и они не определяют доли, а отчуждают объект недвижимости целиком – не требуется нотариальное удостоверение сделки, так как собственники имущества не являются участниками долевой собственности.

Расходы по совершению нотариальных действий по сделкам с недвижимым имуществом складываются из:

- оплаты услуг нотариуса правового и технического характера (в соответствии с Положением о размерах платы за оказание услуг правового и технического характера при совершении нотариальных действий нотариусами Нотариальной палаты Омской области, утвержденного решением Правления Нотариальной палаты Омской области 22.12.2016 г. по поручению Общего собрания членов Нотариальной палаты Омской области от 31.10.2016 г., размер платы можно посмотреть на сайте Федеральной Нотариальной палаты notariat.ru);

- государственной пошлины за совершение нотариальных действий (в соответствии со ст. 333.17 Налогового кодекса РФ). 

Что касается оплаты услуг нотариуса правового и технического характера, ни законом ни методическими рекомендациями Федеральной Нотариальной палаты или Нотариальной палаты Омской области не установлено, кто именно должен их оплачивать. 

Для отдельных категорий плательщиков установлены льготы, которые применяются в отношении размера платы конкретного плательщика пропорционально его участию в сделке, то есть оплата услуг нотариуса делится на всех участников сделки и на полученный размер платы предоставляется льгота конкретному плательщику при документальном подтверждении права на льготу. 

На практике оплата услуг нотариуса производится участниками сделки по соглашению сторон.

Что касается государственной пошлины за совершение нотариальных действий, то ст. 333.17 Налогового кодекса РФ устанавливает, что плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица. Указанные лица признаются плательщиками в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 Налогового кодекса РФ.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что госпошлину в соответствии с Налоговым кодексом РФ уплачивает обратившееся к нотариусу лицо, в отношении которого совершается юридически значимое действие, то есть стороны сделки. 

В случае с соглашением супругов о разделе совместно нажитого имущества понятно, что супруги оба по собственному желанию обращаются к нотариусу для раздела имущества.

По сделкам, связанным с отчуждением недвижимого имущества, обязательное нотариальное удостоверение сделки возникает из-за состава собственников отчуждаемого имущества (продавцов, дарителей и т.д.), поэтому на практике лица, приобретающие недвижимое имущество отказываются оплачивать государственную пошлину за совершение нотариальных действий. Поэтому о таких расходах сторонам сделки необходимо договариваться заранее и отражать это в договоре по отчуждению недвижимого имущества.