Нехудожественная самодеятельность

Екатерина Сервах

С чего начинается любое строительство? Не с закладки фундамента и даже не с разработки проекта будущего здания. Первым делом требуется определить тот участок земли, на котором оно разместится. Чтобы иметь возможность строить много и быстро, надо разработать четкую процедуру предоставления участков под строительство и... приучить участников строительного процесса неукоснительно эту процедуру соблюдать. Именно такие цели ставит сейчас перед собой администрация нашего города.

Что имеем?

Достижению первой цели призван служить уже реализованный на практике принцип «одного окна». Об этом принципе было сказано и написано уже немало, так что не будем повторяться. Особо заинтересованным рекомендуем ознакомиться с постановлением мэра города от 7 февраля 2006 года № 30-п «О выполнении требований федерального законодательства при предоставлении земельных участков для строительства на территории города Омска», в котором все изложено достаточно подробно. Внедрить его оказалось если и не совсем просто, то по крайней мере куда быстрее, чем добиться хотя бы первых результатов в достижении второй цели.

Согласно действующему законодательству, распоряжаться государственными и муниципальными землями на территории Омска имеет право только городской муниципалитет. Но, как известно, знать свои права недостаточно – реализовать их в полной мере может лишь тот, кто знает реальное положение вещей, то есть хорошо контролирует ситуацию.

К сожалению, в течение многих лет никто даже не отслеживал, как на самом деле используются земли в пределах городской черты. Конечно же, нашлось немало желающих воспользоваться этой бесконтрольностью и безнаказанностью: одни потихоньку расширили границы некогда выделенных им участков, другие и вовсе самовольно расположились на землях, не имея на то никаких прав. Причем истинные масштабы так называемого « самостроя » пока что никому в точности не известны.

Многие рядовые омичи вообще не видят в этом никакой беды – земли, мол, в России на всех хватит … Н а самом же деле беды здесь, как минимум, две. Во-первых, городская казна не получает положенной платы за пользование землей в виде земельного налога или арендной платы (а это, в конечном итоге, прямой убыток для нас всех). Во-вторых, построенный безо всяких согласований дом может оказаться на территории, зарезервированной под прокладку общегородских коммуникаций (дороги, водопровода, линии электропередач и т.п.) или строительство какого-либо объекта.

Чтобы навести порядок в этой сфере, в управлении земельных отношений департамента недвижимости городской администрации создан отдел контроля и использования природных ресурсов. Он осуществляет муниципальный земельный контроль, а кроме того, к его сфере деятельности относятся вопросы использования природных ресурсов (например, песка, глины, городских лесов). В частности, сотрудники отдела обследуют земельные участки и выясняют, кто, каким образом и на каких основаниях эти участки использует. Полученные сведения передаются уполномоченным органам (земельному комитету, ГАСН) для принятия решений.

Что велит закон?

Как показывает практика, далеко не все наши сограждане, приступающие к строительству без правоустанавливающих документов на участок, отдают себе отчет в том, что именно они совершают. Поясним: прежде всего это самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 Кодекса административных правонарушений), нарушение установленного порядка строительства объектов и ввода их в эксплуатацию (ст. 9.5) и нарушение правил размещения объектов с кратковременным сроком эксплуатации - ограждений, бытовок и прочего в том же духе (ст. 16 Закона Омской области «Об административной ответственности за нарушение правил благоустройства территорий городских и сельских поселений»). Кроме того, эти граждане не дают возможности органам местного самоуправления распорядиться землей (например, выставить участок на аукцион), наносят прямой ущерб , не внося плату за пользование землей (тем самым неосновательно обогащаются) и причиняют убытки в виде упущенной выгоды от того, что аукцион не был проведен.

Соответственно, департамент недвижимости, получив информацию о допущенных нарушениях, направляет материалы для привлечения недобросовестного застройщика к административной ответственности по указанным статьям и предъявляет претензию об оплате сумм неосновательного обогащения и банковского процента за пользование чужими денежными средствами (ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса РФ). Сумма рассчитывается исходя из реального срока пользования участком, по ставкам арендной платы, установленной для данного места во время, когда пользование землей закончилось (то есть фактически на момент предъявления претензии).

Почему-то многие считают, что если они не заключали договора аренды, то и платить арендную плату за землю не обязаны. Ничего подобного! В данном случае участок – это чужое имущество (поскольку государственная собственность), потерпевший – город Омск (не получивший в свой бюджет арендную плату), а потому застройщик, согласно ст. 1105 ГК РФ, обязан возместить ему стоимость средств, сэкономленных за счет бесплатного пользования землей.

Дальнейшие действия администрации зависят от поведения застройщика и прочих обстоятельств. Если требуемая сумма будет внесена, а занятый участок в соответствии с генпланом может быть отведен под тот объект, который застройщик явочным порядком возводит (или уже построил), возможно оформление правоустанавливающих документов на землю. В противном случае в соответствии со ст. 76 Земельного кодекса РФ может рассматриваться вопрос об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки. При этом застройщику придется платить и за использование земельного участка, и за пользование чужими средствами, и за снос объекта.

Вчера, сегодня, завтра

Работа по выявлению недобросовестных застройщиков только-только началась. Пока что проверена лишь малая часть городской территории. Тем не менее результаты уже есть. Предъявлять претензии об уплате сумм неосновательного обогащения юридическим и физическим лицам департамент недвижимости начал в конце января нынешнего года. К середине марта было предъявлено 29 претензий на общую сумму более 1 млн рублей, из которых в городской бюджет уже поступило свыше 600 тыс. рублей. В судах рассматриваются первые иски о сносе самовольно построенных объектов.

Самое распространенное нарушение – самовольное занятие участка под строительство (22 претензии). Причем в половине случаев на момент проверки строительство было уже завершено, но здание еще официально не введено в эксплуатацию. А это – уже тройное нарушение. Во-первых, самовольное занятие земли, за что с граждан взимается штраф в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), с юридических лиц – от 100 до 200 МРОТ плюс от 10 до 20 МРОТ с должностных лиц, допустивших нарушение. Во-вторых, строительство без разрешения (штраф с граждан – 3-5 МРОТ, с должностных лиц – 5-10 МРОТ, с юридических – 50-100 МРОТ), в-третьих, нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию (штраф с граждан – 5-10 МРОТ, с должностных лиц – 10-20 МРОТ, с юридических – 100-200 МРОТ).

Нарушителям правил размещения временных объектов (павильонов, киосков, гаражей, парковок, ограждений и так далее) тоже придется раскошелиться. Гражданам надо будет уплатить от 3 до 20 МРОТ, должностным лицам – от 10 до 50 МРОТ, юридическим лицам – от 30 до 200 МРОТ. Сумма штрафа зависит от величины объекта и конкретного места размещения. Если объектов сразу несколько (к примеру, на огороженном участке стоят будка или вагончик и поддоны с кирпичом), размер штрафа тоже увеличивается в несколько раз.

Хочется надеяться, что пример тех, кто предпочел добровольно удовлетворить претензии, равно как и вынесенные судами решения, повлияют на остальных участников строительного рынка, и практика « самостроя » постепенно начнет сходить на нет.

Естественно, работа по выявлению незаконно занимаемых участков будет продолжаться, что называется, до победного конца. Но вряд ли тем, кто сегодня вольно или невольно оказался в числе нарушителей, стоит дожидаться, пока им официально об этом сообщат. Лучше уж самостоятельно обратиться в администрацию и перейти на легальное положение. Ведь налог, который платят собственники земельных участков, куда ниже, чем арендная плата плюс штрафные санкции.

Более подробно о ситуациях, с которыми сталкиваются омичи , уже живущие в индивидуальных домах или желающих такие дома построить, будет рассказано в следующем номере нашего журнала – разумеется, с комментариями специалистов: как следует себя в таких случаях вести.

"Омские новостройки" №4(16) 2006