Мнения экспертов


Как продать «квартиру с ребенком»? Маргарита Красуля

Как продать «квартиру с ребенком»?

Избежать ошибок при сделке с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние дети, помогут специалисты омских агентств недвижимости. Прежде чем продать объект недвижимости, в котором есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо получить разрешение из органов опеки и попечительства. Без этого сделка купли-продажи не будет зарегистрирована, а значит попросту не состоится. Для того чтобы продать квартиру, в которой ребенок не является собственником, а только прописан, согласия органов опеки не требуется. Чтобы семье получить разрешение для продажи жилья, органам опеки необходимо доказать, что родители не собираются ухудшить жилищные условия своего ребенка. Доказательством же является покупка квартиры, площадь которой не меньше чем продаваемая. На сегодняшний день в Омском регионе органы опеки не дают разрешения на покупку жилья с использованием средств ипотечного кредитования. Это связано с тем, что ипотечное обременение накладывается банком на всю квартиру, а не на ее часть. Хотя в других субъектах РФ эта программа работает. Возьмем пример: живет семья в гостинке площадью 12 квадратных метров, и с рождением второго ребенка у родителей появляется возможность использовать средства материнского капитала на улучшение своих жилищных условий. А чтобы воспользоваться этими деньгами, необходимо взять ипотеку, пока ребенку не исполнилось три года. Вот и получается замкнутый круг, а семья продолжает жить на 12 «квадратах» уже вчетвером. И что делать родителям? Этот вопрос все еще решается правительством Омской области совместно с органами опеки и попечительства. Также у семьи могут возникнуть трудности с переездом из города в сельскую местность. Для этого в орган опеки и попечительства необходимо предоставить ряд документов, свидетельствующих о благоприятных условиях проживания в этих районах. Сюда относятся: акт обследования дома, справки о том, что в этом населенном пункте имеется школа, детский сад и работа для родителей, справка от врача, что ребенок нуждается в переезде в сельскую местность (если он аллергик). Если все условия соблюдены, то орган опеки разрешит переезд. Семьям лучше обратиться в агентства недвижимости, где специалисты знают, что и как оформлять, тем самым решая большинство вопросов, с которыми могут столкнуться родители.

12.09.2014 17:56
Как продать «квартиру с ребенком»? Марина Денисова

Как продать «квартиру с ребенком»?

Избежать ошибок при сделке с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние дети, помогут специалисты омских агентств недвижимости. Сделка купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего — очень сложная, так как требует соблюдения множества правил, защищающих права ребенка-собственника. Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, в которой есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему, родители должны обратиться в органы опеки за разрешением на продажу, иначе сделка не будет зарегистрирована. Обязательным условием продажи такой квартиры является одновременная покупка жилья, в котором ребенку будет принадлежать такая же площадь, как и в продаваемой квартире. Есть случаи, когда органы опеки усложняют получение распоряжения на продажу. Например, чтобы продать квартиру, в которой есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему и взамен приобрести жилье большего размера с добавлением ипотечных средств, органы опеки обычно дают согласие на продажу. Но в этом случае обязательным условием прописывают, что доля ребенка в приобретаемой квартире не должна быть под обременением банка. В свою очередь, банки не могут взять в залог только часть квартиры — это противоречит стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и закону об ипотеке. Таким образом, получается замкнутый круг, выйти из которого непросто, но все-таки возможно. Например, с согласия органов опеки и попечительства ребенку-собственнику можно отдарить долю в квартире бабушки и дедушки, либо других родственников, тогда в покупаемой по ипотеке квартире доли ребенка не будет. Если же такой возможности нет, решить свои жилищные проблемы можно, взяв потребительский кредит, — в этом случае покупаемая недвижимость не будет под обременением банка, и органы опеки разрешат провести сделку. Однако стоит учитывать, что по потребительским кредитам процентная ставка на порядок выше, да и сумму кредита придется выплатить за 5 лет, а не за 15–20, как в случае ипотечного кредитования. Соответственно, увеличивается сумма ежемесячного платежа, и далеко не всем она «по карману». Также часто люди сталкиваются с проблемами, когда переезжают в сельскую местность. В этом случае необходимо собрать большой пакет документов, в который входит грамотно составленный акт обследования покупаемого жилья, справки о наличии детского сада, школы в сельском поселении, возможности трудоустройства родителей по новому месту жительства и еще масса бумаг. Также необходимо правильно сделать оценку продаваемого и покупаемого жилья, иначе органы опеки заставят положить оставшиеся от продажи деньги на счет ребенка до его совершеннолетия. В любом случае положительное решение комиссии зависит от качества составленных документов. Поэтому родителям детей-собственников лучше обратиться к профессиональным риэлторам, которые давно работают на рынке недвижимости, имеют аттестованных специалистов и обладают опытом в решении данных вопросов.

12.09.2014 17:52
Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже Елена Филицына

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже

Покупка жилья по ипотеке — достаточно трудоемкий процесс, особенно, если в качестве объекта недвижимости значится квартира в строящемся доме. Какие особенности есть у ипотеки, оформленной на приобретение жилья в новостройке, нам рассказали эксперты. На омском рынке новостроек более 50% сделок проходит с использованием заемных средств. Большой выбор новостроек, которые можно приобрести по ипотеке, предлагают Сбербанк и ВТБ24. Приобретение жилья на первичном рынке с помощью ипотеки имеет свои особенности. Выбор объектов при оформлении ипотеки на квартиру в строящемся доме ограничен, так как необходима аккредитация застройщика. Если квартира уже выбрана, то покупатель должен узнать, в каком банке аккредитован застройщик этого объекта, и именно туда подавать документы на получение ипотеки. Иногда случается, что новостройка с понравившейся квартирой, не аккредитована ни в одном банке, предоставляющем ипотечные кредиты. Кроме того, застройщик не всегда готов предоставить необходимый пакет документов, требуемый банком для оформления ипотечного кредита под конкретную квартиру. Процентная ставка по кредиту при оформлении ипотеки на новостройку до момента сдачи дома в эксплуатацию, как правило, выше, чем в квартире на вторичном рынке. Ставка в различных банках составляет 15%. После того, как объект будет сдан в эксплуатацию и застройщик получит свидетельство о государственной регистрации права собственности, ставка может снизиться на 1%. Минимальный первоначальный взнос при оформлении займа на покупку новостройки составляет от 15% и выше. Во многих банках периодически появляются специальные программы по приобретению новостроек в кредит. Например, Сбербанк предлагает программу «13–13–13», что подразумевает ипотеку, выданную на 13 лет под 13% годовых с первоначальным взносом 13 процентов. Стоимость жилья в новостройке, которая находится на заключительном этапе строительства, существенно отличается по сравнению с ценой квартиры в доме, который только начали строить. Как правило, рост может достигать до 30% от стоимости на начальном этапе строительства. При залоге строящегося объекта необходимо уточнять, имеется ли аккредитация застройщика. Также существует программа ипотечного кредитования новостройки под залог имеющегося жилья. Рассмотрение заявки составляет от 3 до 5 дней. При оформлении ипотеки на новостройку можно воспользоваться маткапиталом, если это предусмотрено банковской программой, а также при условии регистрации ДДУ и уступки права требования в юстиции, то есть документы должны соответствовать 214 ФЗ.

12.09.2014 17:47

советы, ипотека, новостройка

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже Дмитрий Бакалов

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже

Покупка жилья по ипотеке — достаточно трудоемкий процесс, особенно, если в качестве объекта недвижимости значится квартира в строящемся доме. Какие особенности есть у ипотеки, оформленной на приобретение жилья в новостройке, нам рассказали эксперты. На сегодняшний день больше половины сделок на первичном рынке недвижимости происходит с привлечением заемных средств. Многие застройщики сейчас активно проходят аккредитацию в банках города, чтобы дать возможность более широкому кругу покупателей стать обладателями нового жилья. У ипотеки, которая оформляется на квартиру в новостройке, есть свои особенности. Важно, чтобы застройщик был аккредитован в том банке, где покупатель собирается оформлять кредит. Поэтому заранее надо уточнять список застройщиков и их объектов, на которые банк сможет выдать ипотеку. Кроме того, застройщик должен работать по договору долевого участия, который регулируется соответствующим законом и дает определенные гарантии покупателю. Важен в этом случае и срок сдачи дома в эксплуатацию, так как большинство банков после завершения строительства объекта снижают ставки по ипотеке. Сегодня многие кредитные организации в Омске предлагают различные программы при покупке квартиры на первичном рынке. В среднем ставки по программе «Новостройка» колеблются от 12,15% до 14,5%. Процент будет зависеть от нескольких факторов. Одним из них можно назвать размер первоначального взноса: минимальный взнос по таким программам от 10% от стоимости приобретаемого объекта. Также по данным программам возможно привлечение средств материнского капитала или жилищных сертификатов (в каждом банке нужно заранее уточнять эти моменты, так как условия везде несколько отличаются). Приобретая жилье в новостройке, каждый должен понимать, что в этом случае риски несколько выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Дом еще находится на стадии строительства, поэтому покупатель может закрепить за собой лишь право требования объекта. При этом срок сдачи жилья не всегда соответствует тому, что заявлен в договоре. Поэтому потенциальному покупателю новостройки нужно обязательно проверить репутацию застройщика, предлагающего жилье и внимательно изучить условия предоставления кредита банком.

12.09.2014 17:37

советы, ипотека, новостройки

Спрос на дачи вырастет осенью Вера Коровина

Спрос на дачи вырастет осенью

Несмотря на то, что лето уже закончилось, омичи продолжают интересоваться дачными участками. Некоторые планируют приобрести такой объект для отдыха или садоводства, другим дача нужна для круглогодичного проживания. Какие объекты сегодня пользуются у омичей особым спросом? Наблюдается ли увеличение спроса или предложений на этом рынке? Какова стоимость дач? Слово экспертам. Судя по количеству продаж дачных участков, можно сказать, что сегмент дачного рынка недвижимости в настоящее время динамичен и не наблюдается никаких тенденций к его застою. Однако в те же месяцы прошлого года количество сделок было в два раза больше, чем в нынешнем. А вот предложений очень много, есть из чего выбрать. Многие покупатели отдают предпочтение дачным участкам, на которых произведены различные многолетние посадки. Больше всего востребованы дачи, расположенные в черте города или вблизи него. Многие приобретают дачу для постоянного проживания или строительства нового дома. Важными при выборе дачного участка покупатели считают такие факторы как близость водоема, наличие жилого строения, бани, гаража. При этом важно, чтобы цена не была завышенной. Особым спросом у омичей пользуются дачи, расположенные в СНТ «Карьер» в Ленинском округе. Наиболее популярны среди потенциальных покупателей садовые товарищества «Заря-1», «Заря-2», «Березка». Особенно в последнее время омичи интересуются дачами, расположенными в СНТ «Рябинушка» в связи с газификацией данного товарищества. За городом продаются дачи в поселке Осташково, Зеленая Падь, а также находящиеся вблизи микрорайона «Ясная Поляна» (поселок Троицкое) и поселка Новоомский. Минимальная стоимость дачных участков составляет 40–60 тысяч рублей за городом, а если кроме участка есть домик с баней, то его цена колеблется в пределах 250–400 тысяч рублей. Есть и дорогие дачные участки с домиками для круглогодичного проживания. Примерная стоимость таких объектов варьируется от 450–1200 тысяч рублей. В городе за такую же цену можно купить только комнату гостиного типа площадью не более 15 квадратных метров. А приобретая дачу, покупатель получает в собственность не только жилье с пропиской, но и земельный участок. Поэтому в данном сегменте больше всего предложений по продаже дач именно с зимним проживанием, особенно если такой объект расположен в черте города. Если вы решились на покупку дачного участка, то большое внимание стоит уделить документам на объект. Бывают случаи, когда продавец не располагает вообще никакими справками, но при этом будет уверять, что дачный участок принадлежит исключительно ему, а документы находятся на оформлении. В данной ситуации стоит отказаться от покупки объекта либо дождаться оформления и ознакомиться с документами. При этом не следует производить предварительные расчеты с продавцом. Иногда продавцы реализуют дачные участки с задолженностью по коммунальным платежам или долгами перед СНТ. В этом случае потенциальному покупателю потребуется справка председателя товарищества или документы обслуживающих организаций, а также квитанции об уплате налога. В противном случае задолженность придется погашать покупателю, а во многих случаях она может быть очень большой. Если продавец дачного участка состоит в зарегистрированном браке, то от него также потребуется письменное разрешение супруга (и) на отчуждение объекта недвижимости (конечно, если это их совместно нажитое имущество). В противном случае супруг(а) в будущем сможет оспорить договор купли-продажи и признать его недействительным. Поэтому желательно обратиться к специалистам, которые помогут все проверить и сопроводить сделку. Осенью спрос на дачи поднимется, увеличится и количество предложений. Те продавцы, которым не удалось реализовать свою дачу весной, засеяли огород и сейчас будут дожидаться урожая. О продаже объекта они вновь задумаются к концу осени.

05.09.2014 17:11

советы, дачи

Спрос на дачи вырастет осенью Екатерина Уварова

Спрос на дачи вырастет осенью

Несмотря на то, что лето уже закончилось, омичи продолжают интересоваться дачными участками. Некоторые планируют приобрести такой объект для отдыха или садоводства, другим дача нужна для круглогодичного проживания. Какие объекты сегодня пользуются у омичей особым спросом? Наблюдается ли увеличение спроса или предложений на этом рынке? Какова стоимость дач? Слово экспертам. На сегодняшний день в сегменте дачной недвижимости предложений достаточно много. Но по сравнению с прошлым годом заметно снизилась покупательская способность. Покупатели дач делятся на две категории: люди, которые хотят приобрести место для отдыха и садоводства и люди, которым надо где-то жить, а на покупку квартиры или дома у них нет необходимых средств. В первом случае покупатели подыскивают дачу исходя из таких требований к объекту, как месторасположение (как правило, СНТ в черте города) удаленность от города, наличие водоема, транспортная доступность и другие. Во втором случае покупатели ориентируются на ту сумму денег, которой располагают и выбирают дачу только из тех объектов, в которых возможно зимнее проживание, в связи с этим их выбор заметно ограничен. Потенциальные покупатели дачи выбирают объект по личным предпочтениям, каждому нравится что-то определенное. Значение имеют расположение дачи в городской черте, наличие на участке дома, ухоженность надела. Если же человек выбирает дачу для круглогодичного проживания, то в этом случае главным критерием является теплый дом и возможность в нем прописаться. Стоимость дачного участка с домиком в черте города начинается от 300 тысяч рублей. Цена дачи зависит от транспортной доступности и привлекательности предложения. Омичи стараются приобретать дачи поблизости к постоянному месту жительства или там, где проживают родственники. И чем дальше участок находится от города, тем его стоимость ниже, но такие сделки в последнее время случаются все реже — люди не хотят тратить много времени на проезд. Поэтому самыми востребованными считаются объекты, расположенные на территории города. В этом случае до дачи можно добраться на общественном транспорте, в дом, как правило, подведены вода и свет, действуют льготы для пенсионеров по проезду и содержанию. Чаще люди приобретают дачу за наличные средства, все-таки это не необходимость, поэтому можно подождать и накопить необходимую сумму. А вот когда речь идет о том, чтобы купить дачу для проживания — приходится использовать все возможные инструменты. Например, это различные субсидии на жилье или сертификаты. Ситуация в дачном сегменте будет отражать ситуацию всего рынка недвижимости. Особой активности на этом рынке не предвидится. Те, у кого есть дача, вряд ли захотят ее продавать без каких-то веских причин, а желающие приобрести дачу всегда были, есть и будут. Но найти объект, качество которого бы соответствовало цене, всегда было непросто. А что касается дачи для постоянного проживания, то людям приходится идти на компромисс, исходя из имеющихся средств.  Повышения цен на дачи и жилье в дачном секторе не предвидится. Предложений много, но спрос пока оставляет желать лучшего.

05.09.2014 16:54

советы, дачи

Квартирный вопрос: обменять или купить? Нина Карпенко

Квартирный вопрос: обменять или купить?

Со временем рынок обмена жилья в сфере недвижимости претерпел значительные изменения. О его востребованности и перспективах развития расскажут эксперты омских агентств недвижимости. В эпоху Советского Союза, когда объекты недвижимости были в собственности государства, прямой обмен являлся одним из самых популярных способов улучшения жилищных условий. Сегодня же к данному виду сделки прибегают крайне редко. Как показывает практика, 60% сделок на рынке недвижимости реализуются при помощи двойных договоров купли-продажи, а не по договору мены. Данный вид сделки является альтернативным вариантом обмена. Одновременно с продажей квартиры или дома риэлторы подбирают другое жилье собственнику. В этом случае разом оформляются два договора купли-продажи. Это огромное преимущество как для покупателя, так и для продавца. Во-первых, значительно сокращаются временные затраты на поиск подходящего объекта, во-вторых, выбор предложения значительно шире, нежели при прямом обмене. Также, если у покупателя возникает необходимость доплаты за понравившийся объект, он может оформить ипотечный, кредитный займ или воспользоваться материнским капиталом. Специалисты фирмы «Недвижимость-Гарант» считают, что в данном виде сделки привлечение дополнительных денежных средств для покупки жилья происходит на постоянной основе, поскольку финансовые ресурсы многих граждан ограничены. Существует несколько причин, по которым омичи решаются на обмен недвижимости. К примеру, данный вид сделки может осуществляться по принципу «из большего в меньшее», или «из меньшего в большее». Эти «формулы» работают для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, увеличив площадь квартиры посредством обмена с другим собственником. Или же, наоборот, уменьшить свои «квадратные метры» по обозначенной схеме. В первом варианте обмена, например, семья из трех человек будет жить в трехкомнатной квартире, а не ютиться в «однушке». Во втором примере предполагается уменьшение расходов на ЖКХ за счет уменьшения площади собственности. Другая ситуация. Предположим, что супружеская пара подает на развод и раздел имущества. Одной из главных ценностей, которой желает обладать каждая из сторон, является недвижимость. Как показывает практика, для получения денежных средств от общей собственности, супруги оформляют договор с агентствами недвижимости об «обмене посредством купли-продажи». Агентство находит покупателя на их собственность, а затем подбирает новые объекты, куда бывшие супруги смогут переехать. Впрочем, простые схемы, которые указаны в примерах, могут сложиться в очень запутанные цепочки, с которыми простому обывателю справиться крайне затруднительно. В сделке по обмену может участвовать до 10 семей, которым необходимо продать или подобрать квартиру или дом. Задача специалиста рынка недвижимости скоординировать действия каждого владельца по продаже или оформлению в собственность объекта недвижимости. В этом случае каждый участник сделки предоставляет документы, подтверждающие его право владения и справки о наличии или отсутствии задолженности по данной квартире или дому. При подборе объекта учитываются не только цена, планировка, инфраструктура, но и район, в котором расположен объект недвижимости. К примеру, граждане могут продать двухкомнатную квартиру в центре, а взамен приобрести трехкомнатную на окраине города, поскольку от местонахождения жилья напрямую зависит его стоимость. В этом случае покупателю не придется вносить дополнительные средства для покупки недвижимости. Бывает, что жители переезжают из квартир в частные дома. Как правило, к этой части населения принадлежат молодые семьи, желающие увеличить площадь жилья за счет более экономного варианта, а также пенсионеры, которые предпочитают продать свои «квадраты» в многоэтажных домах и переселяться в частный сектор.

29.08.2014 17:37

советы, договор мены, недвижимость

Квартирный вопрос: обменять или купить? Татьяна Огаркова

Квартирный вопрос: обменять или купить?

Со временем рынок обмена жилья в сфере недвижимости претерпел значительные изменения. О его востребованности и перспективах развития расскажут эксперты омских агентств недвижимости. С развитием рынка недвижимости обмен как форма услуги уступил место договорам купли-продажи.  Под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. Обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями муниципального (неприватизированного) жилья. Когда же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, то применяется термин «мена».  В большинстве случаев обменные по сути операции совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются. Обмен квартиры представляет собой дело более сложное, нежели простой договор купли-продажи. Ведь для его осуществления требуется, чтобы ту и другую сторону устроили квартиры, участвующие в обмене.  Поэтому в последние годы подобные сделки не пользуются большой популярностью. В практике сотрудников ООО «Дипломат партнер» они занимают около 1–2% от основной массы операций в сфере недвижимости. В большинстве случаев в обмене участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья. Самым популярным является обмен одной квартиры на другую. Причины подобных сделок бывают разные. К примеру, желание увеличить жилплощадь или, наоборот, раздробить, поменять район на более удобный и др.  Нередки случаи обмена квартир на частные дома или коттеджи с доплатой. В основном такие обмены предпочитают молодые семьи, но бывают случаи, когда частные дома меняют на квартиры в городе. Этот вариант больше удобен для пожилых людей, которым достаточно тяжело вести свое хозяйство или просто желающим переехать поближе к детям и внукам. Обменять квартиру можно и на объект коммерческого назначения. Не имеет значения квартира это или магазин. Главное чтобы объекты, участвующие в сделке мены, имели статус недвижимого имущества. Договор мены представляет собой простой письменный документ отчуждения объектов недвижимости, который должен быть зарегистрирован в уполномоченном органе юстиции. Сроки регистрации занимают около 20 дней с момента передачи документов в государственное ведомство.  При работе над подобной сделкой обязательно составляется акт приема-передачи собственности. В среднем услуги договора мены и купли-продажи оцениваются одинаково. На сегодняшний день это около 1,5 тысячи рублей.

29.08.2014 17:33

советы, договор мены, недвижимость

Покупка ипотечной квартиры: риск или выгода? Марина Денисова

Покупка ипотечной квартиры: риск или выгода?

Ипотека для многих омичей — единственный способ обзавестись собственным жильем. Однако у ипотечного кредита есть существенное неудобство: «привязка» заемщика на длительный срок (10–30 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. А жизненные обстоятельства бывают разными, поэтому может возникнуть необходимость продать жилье. Какие есть особенности у сделки по продаже ипотечной квартиры нам рассказали эксперты. В Омске продажа приобретенной в ипотеку квартиры не распространенная практика, но подобные случаи все же бывают. Необходимость реализовать ипотечную квартиру не всегда говорит о том, что собственник не может больше за нее выплачивать кредит. В ряде случаев такая ситуация возникает при желании заемщика переехать в другой город или сменить свою квартиру на более просторную. Поэтому потенциальному покупателю не стоит бояться, если понравившееся ему жилье находится под обременением. Ипотека вошла в нашу жизнь достаточно давно, и за это время, естественно, возникали случаи продажи обремененных объектов. И если первые такие сделки длились по нескольку месяцев, то на сегодняшний день механизм реализации ипотечных объектов уже хорошо отработан.  К примеру, если ипотеку выдавал Сбербанк и закладная находится в Омске, то эта сделка занимает не больше времени, чем приобретение жилья по стандартной схеме. Единственное отличие в том, что эта сделка начинается с похода в банк. Продавец такого объекта должен оповестить кредитную организацию о своих намерениях, а покупатель внести оставшуюся часть ипотечного долга. После этого продавцу нужно получить закладную и банковский документ, которой подтвердит отсутствие задолженности. Потом необходимо зарегистрировать переход права собственности. У некоторых банков закладная находится в головном офисе в Москве, поэтому покупателю придется до двух недель ждать оттуда подтверждения оплаты долга перед кредитной организацией. Покупателям стоит также знать, что документы на регистрацию в Росреестр можно сдавать даже в том случае, если квартира находится под обременением. А когда справка о погашенной задолженности будет на руках у покупателя, он может просто донести ее в регистрационный орган. Еще один вариант продажи ипотечного жилья — это когда покупатель решает приобрести обремененный объект также в ипотеку. Но это возможно лишь тогда, когда покупатель такого жилья кредитуется именно в том банке, где заложена квартира. В этом случае погашение долга осуществит кредитная организация, а покупателю оформят ипотеку. На данный момент риэлторские компании успешно справляются с процедурой продажи ипотечного жилья. И продавцу, и покупателю квартиры, которая находится в залоге у банка, я бы рекомендовала обращаться к профессионалам рынка, которые смогут правильно выстроить схему продажи данного объекта.

22.08.2014 16:54

советы, квартиры, ипотека

Покупка ипотечной квартиры: риск или выгода? Наталья Леонова

Покупка ипотечной квартиры: риск или выгода?

Ипотека для многих омичей — единственный способ обзавестись собственным жильем. Однако у ипотечного кредита есть существенное неудобство: «привязка» заемщика на длительный срок (10–30 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. А жизненные обстоятельства бывают разными, поэтому может возникнуть необходимость продать жилье. Какие есть особенности у сделки по продаже ипотечной квартиры нам рассказали эксперты. Количество сделок с ипотечным обременением на омском рынке недвижимости невелико по отношению к общей массе операций с жилой недвижимостью. Причины продажи «ипотечного» жилья могут быть разными: неплатежеспособность заемщика, принятие решения об увеличении жилой площади, развод, переезд в другой город и пр. Как правило, банки идут навстречу заемщикам, решившим продать квартиру, находящуюся в залоге. Решить вопрос можно путем закрытия остатка ипотечного займа как за счет собственных средств, так и путем перечисления денег покупателя. В последнем случае все операции проводятся и фиксируются документально и риски для обеих сторон минимальны. При продаже залогового жилья его стоимость может быть снижена от 5 до 20% от первоначально заявленной на рынке. Часто именно по этой причине объект может быть интересен для приобретения потенциальным покупателя. Если человек решился приобрести обремененное жилье в ипотеку, то в этом случае можно действовать двумя способами. Первый вариант подразумевает погашение остатка ипотечного долга наличными деньгами покупателя перед сделкой. Через три дня с квартиры будет снято обременение, после чего объект можно приобретать по ипотеке в любом другом банке. Если же квартира находится в обременении у того же банка, в котором кредитуется покупатель таковой квартиры, то банк погашает задолженность продавца взаимозачетом. Подобная сделка является специфической и провести ее самостоятельно непросто, поэтому для разрешения сложившейся ситуации лучше всего обращаться к специалистам рынка недвижимости.

22.08.2014 16:49

советы, ипотека, квартиры

Виды отделки квартир в новостройках Мадина Жармухаметова

Виды отделки квартир в новостройках

Сегодня омские застройщики предлагают покупателям квартиры с различными вариантами ремонта. Сказывается ли отделка жилья на стоимости недвижимости и сколько потребуется вложить средств в ремонт, когда в квартире есть только «голые» стены? Слово экспертам. Сегодня на омском рынке новостроек квартиры предлагаются с различными видами отделок. Долгое время самой распространенной из них была «черновая». В этом случае в квартире имеется только стяжка пола, радиаторы, деревянная входная дверь и стеклопакеты. В жилье не заведены электрические провода, а стены не оштукатурены. И если данный вариант отделки раньше был самым распространенным, то сегодня застройщики все чаще стали предлагать жилье с «чистовой» отделкой. Данный вид ремонта предполагает, что в квартире сделана стяжка пола, установлены перегородки, проведена электропроводка. Для покупателей такая отделка является одним из основных факторов при выборе жилья. Людям намного удобнее провести окончательные отделочные работы: наклеить обои, установить сантехнику, постелить напольное покрытие. Еще один вариант отделки — «под ключ» или, как его еще называют, «муниципальная отделка». Такие квартиры, как правило, предлагаются в панельных домах. Подобное жилье особенно пользуется спросом, так как это удобно — можно сразу заехать и жить. В такой квартире уже установлены все перегородки, наклеены обои, есть линолеум, газовая или электроплита. В санузлах есть вся необходимая сантехника и санфаянс. Но все материалы – самые дешевые. Основная масса покупателей данного жилья — люди со средним достатком, и у них нет возможности сделать ремонт самостоятельно из-за ограниченности в средствах. Все чаще в Омске предлагаются квартиры с евроотделкой. В этом случае застройщик уже применяет более дорогие материалы, а помимо санфаянса, обоев, напольного покрытия, газовых или электроплит квартира укомплектовывается бытовой техникой, мебелью и даже элементами декора. Выгоднее всего приобретать жилье с «чистовой» отделкой. Потому что самая сложная часть ремонта будет уже проведена, а стоимость такого объекта не намного выше, чем цена квартиры с «голыми» стенами. Как правило, застройщик сотрудничает со множеством производителей и поставщиков отделочных материалов, что дает возможность закупать их по оптовым ценам, к тому же компания сама нанимает субподрядчика. В результате такой ремонт обходится значительно дешевле, чем сделанный самостоятельно.

15.08.2014 18:12

советы, ремонт квартир

Виды отделки квартир в новостройках Наталья Евсеева

Виды отделки квартир в новостройках

Сегодня омские застройщики предлагают покупателям квартиры с различными вариантами ремонта. Сказывается ли отделка жилья на стоимости недвижимости и сколько потребуется вложить средств в ремонт, когда в квартире есть только «голые» стены? Слово экспертам. Сегодня омские строительные компании предлагают жилье с ремонтом «под ключ», «черновой» и «чистовой» отделкой. Ремонт «под ключ», как правило, встречается в панельных домах, «черновая» отделка — в кирпичных, а в монолитных и монолитно-кирпичных многоэтажках — «чистовая». Панельные дома с ремонтом «под ключ» — жилье с самой обычной минимальной отделкой. Этот вариант подходит для семьи, которая может сразу заехать в квартиру и постепенно, если будут позволять средства, менять окна, двери, санфаянс. Самое главное, что в квартире уже есть разводка инженерного оборудования, наклеены обои, постелен линолеум (эконом-класса), в помещениях имеются розетки и выключатели, на кухне — электрическая плита и раковина, в санузлах — санфаянс и сантехника. В Омске в квартирах с ремонтом «под ключ», как правило, вся отделка очень дешевая. Если сравнить подобное жилье в других городах, то Омск в этом плане сильно отстает. При этом цена квадратного метра остается достаточно высокой. В соседних регионах многие застройщики на пол вместо линолеума укладывают ламинат, в санузлах устанавливают хороший санфаянс, применяют необычную отделку в холлах, и при этом стоимость жилья остается доступной. «Черновая» отделка («голые» стены) в омских многоэтажках встречается, чаще всего, в кирпичных домах. В таких квартирах не проводятся инженерные работы, все коммуникации (водоснабжение, канализация, электричество) доведены только до стен квартиры, в помещениях отсутствуют перегородки. В таком жилье требуется ремонт «с нуля». Самый приемлемый вариант — это «чистовая» отделка квартиры. При таком ремонте стены в помещениях оштукатурены, на них нанесена шпаклевка, разведена электрика. Чтобы довести помещения до жилого состояния, потребуется только наклеить обои, покрасить потолок и застелить пол. В этом случае «финишный» ремонт не потребует особых усилий и при этом собственник обустроит жилье по своему вкусу. Стоимость ремонта «под ключ» и «под чистовую отделку» входит в цену квартир при продаже. Если покупатель приобрел новостройку с «черновой» отделкой, то на ремонт придется потратить не меньше половины от стоимости жилья. На отделку однокомнатной квартиры может потребоваться от 300 до 600 тысяч рублей, на отделку «двушки» — 500–800 тысяч, на ремонт трехкомнатной квартиры площадью от 70 до 100 «квадратов» — от 800–1500 тысяч рублей и более. Но все исключительно индивидуально и зависит от желаний и возможностей новосела.

15.08.2014 18:08

советы, ремонт квартир

Аренда: дополнительный доход или проблемы Алина Пидорич

Аренда: дополнительный доход или проблемы

Решив сдать квартиру в наем, арендодатель может столкнуться с проблемами, которые не сможет решить без профессионала в этой области. Разобраться в вопросах аренды собственникам жилья помогут эксперты омских агентств недвижимости. Сдать квартиру в аренду не так просто, как кажется. Перед заселением нанимателей нужно реально оценить стоимость объекта недвижимости, решить для себя — нужно ли делать дополнительные вложения в квартиру, чтобы запросить более высокий платеж или же оставить все так, как есть. При сдаче квартиры через агентство, опытный специалист проконсультирует собственника жилья по всем вопросам, которые могут возникнуть в процессе проживания квартирантов. Стоимость услуги в нашем агентстве разовая и зависит от цены, которая варьируется от 50 до 100% стоимости сдаваемого жилья в аренду за месяц. В данном случае владелец квартиры ничего не теряет, а все расходы несет будущий квартиросъемщик. Если собственник решил сам искать потенциальных жильцов для своей недвижимости, то в первую очередь нужно подготовить договор найма. Перед заключением договора аренды квартиры владельцу жилья необходимо посмотреть паспорт нанимателя, в котором проверить наличие прописки, а также выяснить количество людей, которые будут проживать с ним. После решения всех возникших вопросов при предварительном знакомстве арендодателя и нанимателя, составляется договор аренды. В документе обязательно указываются:  • паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц);  • размер арендной платы;  • порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);  • штрафные санкции в случае нарушения условий договора;  • условия возможного расторжения и ответственность сторон;  • величина залоговой суммы и способы ее использования;  • количество людей, имеющих право на совместное проживание с нанимателем;  • дата заключения договора;  • срок действия договора. Собственник квартиры при сдаче жилья может столкнуться с такой проблемой, как порча имущества в арендуемом помещении. Особенно сложно будет возместить ущерб, если хозяин документально не зафиксировал, в каком состоянии передавал квартиру временным жильцам. Чтобы минимизировать возможность порчи имущества, необходимо взять с нанимателя страховой депозит, который, в случае ущерба собственности арендодателя, квартиросъемщику не возвращается. Страховой депозит может быть разным, но не должен превышать месячную стоимость арендной платы.  Если наниматель грубо нарушает условия договора аренды, отказывается платить или выезжать, то этот вопрос решается цивилизованным путем — судом.

15.08.2014 18:03

советы, аренда

Аренда: дополнительный доход или проблемы Ольга Ведерникова

Аренда: дополнительный доход или проблемы

Решив сдать квартиру в наем, арендодатель может столкнуться с проблемами, которые не сможет решить без профессионала в этой области. Разобраться в вопросах аренды собственникам жилья помогут эксперты омских агентств недвижимости. При сдаче квартиры в аренду собственнику жилья лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Там он сможет получить полную информацию по данному вопросу и не столкнуться с трудностями, которые возникнут при самостоятельном поиске клиентов. Также специалисты разработают юридически правильный договор, установят размеры и сроки оплаты. При этом услуги агентства оплатит будущий квартиросъемщик в размере 80% от ежемесячной арендной платы. Такой платеж вносится один раз при заключении договора. Если же собственник квартиры решил самостоятельно организовать сдачу жилья, то он обязан составить договор аренды. Без него сделка «на словах» является незаконной и арендодатель может понести наказание.  Договор должен быть юридически правильно оформлен и содержать в себе все необходимые пункты сотрудничества между клиентом и собственником квартиры. До заключения договора о найме квартиры арендодателю необходимо проверить паспорт клиента и узнать, сколько человек будет проживать с квартиросъемщиком. Далее необходимо составить договор, в котором обязательно указать паспортные данные обеих сторон, сумму арендной платы, ответственность сторон, условия возможного расторжения договора, страховую сумму, сроки действия договора аренды. При оформлении договора аренды, собственнику жилья необходимо брать с арендатора страховую сумму, размер которой зависит от цены имущества, находящегося в квартире. Она покроет ущерб, если квартирант причинит вред имуществу владельца квартиры. В случае, когда арендатор выезжает из арендуемого помещения, не причинив вреда имуществу собственника, страховая сумма возвращается квартиранту.

15.08.2014 17:46

советы, аренда

Если срочно, то дешевле Виктория Карасева

Если срочно, то дешевле

Многие крупные агентства недвижимости в Омске часто предлагают такую услугу, как продажа квартиры в короткие сроки от двух до десяти дней. Данная услуга не пользуется большой популярностью, так как в этом случае стоимость недвижимости значительно снижается. Тем не менее встречаются ситуации, когда человеку необходима крупная денежная сумма, и тогда срочная продажа жилья оказывается как нельзя кстати. О всех нюансах, причинах и размерах дисконта при срочной продаже жилья нам рассказали эксперты. Значение такой услуги, как срочная продажа жилья, кроется уже в самом названии. То есть здесь можно рассматривать продажу с двух сторон: со стороны продавцов, когда срочно необходимы деньги, и со стороны покупателей, когда квартира приобретается по низкой себестоимости. Таким образом, срочная продажа — это продажа квартиры в течение нескольких дней за сумму ниже рыночной, цена может составлять от рыночной минимум 70%. Только при этом условии можно говорить о том, что это продажа срочная. У людей порой возникают различные жизненные ситуации, и тогда появляется необходимость в срочной продаже квартиры: либо это происходит в связи с отъездом, либо связано с погашением долгов. За время работы с другими причинами мне не приходилось сталкиваться. Обращаются довольно часто. Беда в том, что люди не совсем понимают значение «срочной продажи». Клиентам кажется, что мы будем использовать какие-то особые рекламные площадки, что у нас уже есть покупатели, которые только и ждут подобных предложений. Также среди клиентов бытует мнение, что при срочной продаже жилья агентство вправе взять себе больший процент от цены на квартиру, но при этом мы станем отправлять покупателей исключительно по адресам квартир, выставляемых на срочную продажу. Но это не так: наши покупатели сами выбирают себе квартиры, а мы лишь помогаем им советом. Поэтому мы всегда объясняем клиентам, заинтересованным в срочной продаже, все нюансы, и когда они понимают, что при этом теряется определенная сумма денег, зачастую у них пропадает желание воспользоваться подобной услугой, и большинство отказывается. Звонков с подобными обращениями поступает много, но на деле оказывается, что непосредственно срочная продажа необходима лишь в редких случаях, и в год мы осуществляем всего лишь пять-шесть таких сделок. Именно поэтому первый вопрос, который задается продавцам недвижимости: как быстро вам необходимо продать квартиру и в связи с чем. Если оказывается, что люди просто хотят побыстрее продать квартиру, за лето хотят сменить жилье или переехать в другой район, то мы объясняем клиентам, что если есть три-четыре месяца в запасе, то срочная продажа не требуется. Если же мы видим, что ситуация аховая: люди уезжают, уже и вещи собраны, или действительно срочно необходимы деньги, тогда уже, конечно, можно пойти на этот процесс. В этом случае мы выкладываем объявление в интернете, используя все доступные рекламные площадки. Если цена квартиры как минимум на 10 процентов ниже, то она уйдет гораздо быстрее, чем если бы продавалась по рыночной цене. Хотя подобная разница в цене, на первый взгляд, не выглядит столь существенной, но, опираясь на собственный опыт, могу заверить, что подобное снижение стоимости работает безотказно. Для покупателей это бывает одним из решающих факторов при выборе квартиры. Для того, чтобы осуществить срочную продажу жилья, нашим клиентам нужно прийти в агентство с документами, чтобы мы могли сверить паспортные данные владельца, проверить, нет ли задолженностей по квартире, поскольку бывали случаи, когда общий долг за коммунальные услуги составлял порядка 100–150 тысяч рублей. Понимая, что квартиру необходимо продать в кратчайшие сроки, специалист уже с первого дня начинает подготовку документов, сбор необходимых справок. Как только человек явился в агентство, мы обговариваем все необходимые условия, если все они соблюдены, тогда происходит оформление договора. Это занимает около 15 минут, и затем сразу же публикуется рекламное объявление о срочной продаже. Сейчас среди торговых площадок по недвижимости мы, в основном, используем интернет. Для начала объявление выглядит как простой печатный текст, но в этот самый момент выезжает наш специалист, для того чтобы сделать снимки квартиры, выставляемой на продажу. Это необходимо, потому что у объявления с фотографиями гораздо больше шансов привлечь покупателей. И в первый же день мы уже получаем по нескольку звонков от клиентов, заинтересованных в покупке квартиры. А на второй-третий день, как правило, происходит осуществление сделки. Максимум это может занять неделю, но ни в коем случае не дольше.

08.08.2014 18:07

советы, срочная продажа, квартиры

Если срочно, то дешевле Наталия Шония

Если срочно, то дешевле

Многие крупные агентства недвижимости в Омске часто предлагают такую услугу, как продажа квартиры в короткие сроки от двух до десяти дней. Данная услуга не пользуется большой популярностью, так как в этом случае стоимость недвижимости значительно снижается. Тем не менее встречаются ситуации, когда человеку необходима крупная денежная сумма, и тогда срочная продажа жилья оказывается как нельзя кстати. О всех нюансах, причинах и размерах дисконта при срочной продаже жилья нам рассказали эксперты. Срочная продажа жилья подразумевает под собой реализацию объекта, ограниченную жесткими временными рамками. У людей возникает необходимость продать квартиру, и чем быстрее, тем лучше. А поскольку время, как известно, — деньги, то и стоимость квартиры при срочной продаже будет значительно отличаться от той, по какой бы она могла быть реализована при обычной «долгосрочной» продаже. В основном, разумеется, люди не хотят терять деньги. Поэтому обращаются за такой услугой не слишком часто. Гораздо чаще мы предоставляем срочный выкуп. В случае срочной продажи мы действуем следующим образом: размещаем объявления на популярных сайтах с баннерами, фотографиями, поднимаем объявление в топ, чтобы строчка данного объявления была вверху и его бы смогло увидеть большее количество людей. Вообще, услуга срочной продажи не слишком отличается от обычной. Технология не такая уж сложная. Процедура сбора справок составляет два-три дня. У нас бывали случаи, когда сделки проходили быстро, и уже на третий день клиент мог получить свои деньги. Если же квартира, выставляемая на продажу, находится в ипотеке, тогда чуть дольше, примерно неделю составит подготовка всех документов и непосредственно заключение сделки. Конечно, при срочной продаже могут возникнуть сложности. Если цена выше рыночной стоимости, то срочно продать квартиру не удастся. Цена должна либо совпадать с рыночной, либо (что еще лучше) быть ниже на 5–7%. В первую очередь, цена зависит от той срочности, с которой нашим клиентам необходимо продать квартиру. Ну и в остальном, разумеется, немаловажную роль играет площадь квартиры, ее внешнее состояние, наличие ремонта. Как показывает практика, однокомнатные квартиры продаются быстрее, нежели трех- и четырехкомнатные. Найти покупателя для осуществления срочной продажи квартиры — это самая сложная часть всей операции. Как правило, для решения этой задачи существует несколько решений. Во‑первых, это поиск частного инвестора, заинтересованно го в размещении своих средств в объекты недвижимости с дальнейшей перепродажей этой квартиры, но уже без спешки по максимально возможной цене. Во‑вторых, проведение массовой рекламной кампании, которая может в себя включать и такие нетрадиционные методы как спам-рассылка, рассылка рекламных предложений по территории, где продается квартира, и прочее. Кроме того, к продаже подключаются все сотрудники агентства недвижимости на предмет покупки квартиры для себя или своих знакомых. Бывают также случаи, когда агентство недвижимости покупает квартиру самостоятельно. Вот поэтому при срочной продаже жилья повышена и расходная часть на проведение самой сделки, и на ее организацию, и на проведение рекламной кампании, но иногда, к сожалению, это бывает единственный выход из сложившейся ситуации. Причины, заставляющие людей обращаться за подобной услугой, могут быть самые разные: переезд в другой город, решение своих денежных вопросов (например, погашение ипотеки) либо желание приобрести более комфортное жилье).

08.08.2014 17:50

советы, срочная продажа, квартиры

В процессе наследования много нюансов Валентина Филипенко

В процессе наследования много нюансов

Законы в России позволяют гражданину распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и завещать его. Об основных понятиях наследования рассказывают эксперты омских агентств недвижимости. Одним из оснований приобретения права собственности на квартиру является получение ее в наследство. Наследование недвижимости – это получение имущества от умершего человека наследниками. Нормы, регламентирующие наследственное право, закреплены в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Процедура вступления в наследство это процесс длительный, требующий подготовки и оформления большого пакета документов. Процесс оформления наследства на квартиру условно можно поделить на следующие этапы: - снятие умершего с регистрационного учета; - обращение к нотариусу и подача заявления о принятии наследства; - сбор документов, необходимых для принятия наследства; - получение свидетельства, удостоверяющего право на наследство; - регистрация права собственности;  Наследование квартиры осуществляется двумя способами: по закону и по завещанию. Завещание подразумевает, что наследодатель укажет что, кому и в каких частях его собственность будет передана после его смерти. Лица, не указанные в завещании, не могут претендовать на получение какого-либо имущества, но могут подать в суд для того, чтобы оспорить завещание и доказать его недействительность.    Наследодатель также может просто указать тех лиц, которым он хочет оставить свое имущество, в таком случае оно будет разделено между указанными наследниками в равных долях. Наследники по закону к наследству призываются в определенной очередности, которая установлена законом. Между наследниками, которые находятся в одной очереди, наследство распределяется в одинаковых долях. Всего есть семь очередей. К ним относятся: первая очередь – родители наследодателя, супруг и дети; вторая очередь – не полнородные и полнородные сестры, и братья, бабушки и дедушки наследодателя; третья очередь – тети и дяди наследодателя; четвертая очередь – прабабушки и прадедушки наследодателя; пятая очередь состоит из двоюродных внуков, двоюродных бабушек (дедушек) наследодателя; шестая очередь – двоюродные племянники, двоюродные правнуки, двоюродные дяди (тети) наследодателя; седьмая очередь включает в себя – пасынков (падчериц) и мачеху (отчима) наследодателя. Раздел наследуемого имущества происходит между наследниками первой очереди, к которой относятся ближайшие родственники: родители, дети и супруги. Вступление в наследство родственниками второй и последующих очередей допускается только в случае отсутствия наследников первой (или предыдущей) очереди. В соответствии с пунктом 2 статья 1131 Гражданского кодекса Российской Федерации, завещание может оспорить лицо, чьи права или законные интересы нарушены составленным завещанием. Как правило, к таким лицам относятся родственники, которые были лишены права наследования составленным завещанием. Основания для признания завещания недействительным: - несоблюдение формы завещания; - недееспособность завещателя наследодатель был недееспособен, когда оформлялось завещание; - нахождение завещателя в момент составления завещания в состоянии, когда он не мог понимать значения своих - действий или руководить ими; - завещание совершено под влиянием обмана, насилия, угрозы; - наследники не согласны с волей завещателя; - завещание нарушает права наследников на обязательную долю в наследстве. Обязательная доля в наследстве указана в статье 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации как часть наследственного имущества. Именно она передается наследнику вне зависимости от того, какая информация указана в завещании. Следовательно, обязательная доля как явление возникает в том случае, если умершее лицо составило завещание. В случае, когда оно отсутствует, о существовании обязательной доли речи не идет. Право на обязательную долю имеют следующие категории граждан: это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Документы, необходимые для оформления наследства на квартиру: - свидетельство о смерти наследодателя (оригинал или дубликат оригинала); - документы, подтверждающие родственные отношения с наследодателем (свидетельство о рождении, свидетельство о регистрации брака и т.п.); - выписка из домовой книги; - справка о прописке умершего на день смерти, с указанием лиц совместно зарегистрированных по месту жительства наследодателя; - документы права собственности квартиры (свидетельство о праве собственности жилплощади, дарственная, договор купли-продажи, договор о приватизации квартиры и другие); - кадастровый паспорт; - выписка из ЕГРП. Документы по наследству необходимо подать в срок не более 6 месяцев с момента смерти завещателя. Если по каким-либо причинам наследники не уложились в отведенный законодательством срок, он считается пропущенным. В таком случае процедуру вступления в наследство придется начинать после положительного решения суда, причем суд нужно будет убедить в том, что причина опоздания была действительно уважительной.    Принятие наследства влечет за собой определенные денежные расходы: оплата услуг нотариуса по оформлению документов, регистрации прав собственности на такое имущество как недвижимость. Человек, желающий получить квартиру по наследству, должен оплатить все счета по квартплате с момента смерти наследодателя. В этом непростом процессе, как наследование недвижимости, много нюансов. Поэтому, лучше проконсультироваться со специалистами, или доверить им оформление и проведение данной процедуры, с учетом многих деталей.

01.08.2014 17:26

советы, закон, наследование

В процессе наследования много нюансов Светлана Гавриленко

В процессе наследования много нюансов

Законы в России позволяют гражданину распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и завещать его. Об основных понятиях наследования рассказывают эксперты омских агентств недвижимости. В соответствии с законодательством Российской Федерации наследственное имущество переходит от умершего человека к другим лицам, в порядке, определенном завещанием этого человека или законом. Наследование по закону возможно только, в случае, если оно не отменено или полностью не изменено составленным завещанием. Основная разница между законом и завещанием заключается в том, каким именно образом будет распределено имущество между наследниками. С помощью завещания наследодатель сам решает, кому и какое имущество достанется. В случае наследования по закону, установлен четкий порядок распределения долей наследства. Право на обязательную долю в наследстве имеют: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные); нетрудоспособный супруг или родители (усыновители) умершего; иждивенцы, находящиеся на содержании наследника. Указанные лица, независимо от содержания завещания и включения их в список наследников, в обязательном порядке должны получать определенную долю из наследства. Размер данной доли должен составлять минимум половину части, на которую «обязательный» наследник имел бы право при наследовании по закону. Завещание, которое составлено на все наследственное имущество без учета обязательных наследников или лишает их законных долей, становится частично недействительным. Оно подлежит исполнению лишь в части, оставшейся после исключения из него обязательных долей. Наследственное дело открывается нотариусом по последнему месту жительства наследодателя. В случае, если оно неизвестно, то по месту нахождения наиболее ценной части его наследства. Датой открытия наследства считается день смерти наследодателя. Процедура вступления в наследство по закону или по завещанию — одинаковая. И начинается она с того, что наследникам нужно собрать основной пакет документов, необходимый для открытия наследства. Стандартный комплект документов, который требуется наследнику для оформления наследства на квартиру, включает в себя: • свидетельство о смерти наследодателя; • паспорт обращающегося наследника (наследников); • завещание (на нем следует сделать отметку у нотариуса, ранее удостоверившего его о том, что при жизни наследодателя оно не было отменено или изменено); • документ, подтверждающий родство (это могут быть свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, копия вступившего в законную силу решения суда об установлении факта наличия одного из вышеперечисленных отношений; в случае перемены фамилии, возможно имени или отчества, потребуется подтвердить этот факт, предоставив справку о перемене фамилии (имени, отчества), свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака из органов ЗАГС); • документ, подтверждающий место жительства наследодателя (справка из паспортного стола о том, что умерший был зарегистрирован на момент смерти по данному адресу); • заявления других наследников об отказе от принятия наследства, заверенные нотариально (это необязательно, но следует предоставить, если таковые имеются); • правоустанавливающие документы на квартиру наследодателя: справка о балансовой стоимости квартиры или ее доли на день смерти наследодателя (обязательно указать) — из БТИ, кадастровой паспорт — из Федеральной кадастровой палаты, иногда требуется справка из Управления Росреестра об отсутствии арестов и запрещений на квартиру. Наследникам принадлежат не только имущественные права, но и все долги. Наследники, приняв наследство, становятся правопреемниками с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. Все платежи, в том числе задолженности по коммунальным услугам, обязан платить наследник. Независимо от того, подал ли наследник заявление нотариусу, считается, что он принял наследство, если на момент смерти наследодателя был зарегистрирован с ним в жилом помещении или совершил иные действия по принятию наследства (организовал похороны, пользуется личными вещами наследодателя, произвел ремонт жилого помещения). Таким образом, раз наследство считается принятым, то соответственно возникает и обязанность по его содержанию. При этом не имеет значения, что еще не получено свидетельство о праве на наследство и не зарегистрировано право собственности. При реализации унаследованной квартиры физическое лицо обязано заплатить налог на доход от продажи недвижимости. Налоговая ставка составляет 13%. При этом существует возможность воспользоваться налоговыми вычетами.

01.08.2014 17:18

советы, наследование, законы

Правила продажи квартирной доли Елена Бармина

Правила продажи квартирной доли

Продать долю в жилье, владельцами которого являются несколько человек, не так просто как реализовать объект, принадлежащий одному собственнику. У данной сделки есть масса нюансов и если их не учесть сделку могут признать незаконной. Как правильно организовать продажу доли, чтобы избежать ненужных неприятностей в будущем? Слово эксперту. Количество сделок по продаже доли в квартире невелико по отношению к общей массе операций с жилой недвижимостью. Это обусловлено тем, что покупатели прекрасно понимают, что приобретая долю в квартире, они получают еще и нежелательное соседство, зачастую изначально негативно настроенное. Но поскольку существуют различные жизненные ситуации, то предложение на рынке недвижимости подобного жилья все же существует. При этом предложения квартирных долей явно превышает спрос. Зачастую, став обладателем доли в квартире, собственник желает ее продать.  Безусловно, собственник доли в квартире вправе устанавливать ту цену, которая представляет для него интерес, но рынок диктует свои законы. На практике стоимость доли будет оцениваться ниже рыночной цены аналогичной комнаты на 20-40%. Невозможно продать долю в квартире за стоимость, полученную путем исчисления цены доли от рыночной стоимости всей квартиры, то есть, если квартира стоит 1,8 миллиона рублей, то это не значит, что 1/3 ее часть будет стоить 600 тысяч. Такой способ оценки возможен, если будет продаваться вся квартира, а деньги от продажи собственники поделят между собой пропорционально долям. Но на практике это большая редкость, потому что инициатором продажи всей квартиры выступает, как правило, один из собственников, готовый продать свою долю, и ему зачастую приходится соглашаться на менее выгодные для себя условия. Поэтому желательно попытаться все же договориться с другими сособственниками о продаже квартиры целиком. Если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего, он должен предложить купить ее другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли. Извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента уведомления отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от ее покупки, продавец вправе продавать свое имущество любому другому человеку. Это необходимое условие еще больше усложняет процесс купли-продажи квартирной доли.  Продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Как показывает практика, далеко не все соседи сохраняют дружеские отношения и не препятствуют продаже части квартиры, усложняя процесс просмотра жилья. Сделка затрудняется еще и тем, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть нет разграничения долей и невозможно определить, где кончается территория одного собственника и начинаются владения другого. Таким образом, комната в виде доли – не особо ликвидный товар.

25.07.2014 16:53

советы, доля, собственник, квартира

Правила продажи квартирной доли Елена Панина

Правила продажи квартирной доли

Продать долю в жилье, владельцами которого являются несколько человек, не так просто как реализовать объект, принадлежащий одному собственнику. У данной сделки есть масса нюансов и если их не учесть сделку могут признать незаконной. Как правильно организовать продажу доли, чтобы избежать ненужных неприятностей в будущем? Слово эксперту. Сегодня на Омском рынке недвижимости предложений по продаже долей (когда квартира поделена на несколько частей) крайне мало: собственники понимают, что реализовывать недвижимость по долям невыгодно. Стоимость доли складывается из нескольких факторов. К примеру, гостинка общей площадью около 15 квадратных метров в Ленинском округе может стоить 650 тысяч рублей. Такое же по площади подселение (комната в квартире) можно купить за 350 тысяч. При этом люди интересуются такими объектами крайне редко. Для того, чтобы продать долю, собственнику необходимо в первую очередь выделить свою часть жилья — долю в натуре. Существует два порядка выдела доли в натуре: это – судебный и договорной (по соглашению сторон). При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон, между собственниками заключается соглашение и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. В случае, если договориться не получилось, то продавцу доли в судебном порядке необходимо выделить свою часть жилья в натуре (на законных основаниях определить границы данной части собственности), закрепить за собой комнату под конкретным номером и затем в ЖКО оформить свой лицевой счет.  При продаже своей части недвижимости продавцу необходимо будет вначале предложить выкупить часть долевой собственности тем людям, которые обладают правом собственности на оставшуюся часть, так как они имеют право преимущественной покупки. Оповестить об этом сособственников нужно не только в устной форме, но и заказным письмом с описью и уведомлением через почту. Если соседи отказываются от предложения, то на сделке при сдаче документов, они должны лично подписать отказ от права преимущественной покупки. Если, по какой-либо причине, на сделке они присутствовать не могут, то тогда необходимо оформить нотариальный отказ.  В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может продать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении соседям о выкупе части долевой собственности.

25.07.2014 16:43

советы, доля, жилье, квартира, собственник








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон