Мнения экспертов


О задатке при покупке жилья Наталья Беккер

О задатке при покупке жилья

Серьезные намерения покупателя недвижимости подтверждает вносимая им предоплата за выбранный объект. В прошлый раз мы говорили об авансе, сегодня эксперты нам рассказали еще об одной форме предоплаты - задатке, о том, чем он отличается от аванса и какие имеет особенности.  О задатке, как форме предоплаты за недвижимость, может идти речь в том случае, если покупатель приобретает квартиру без участия риэлтора. Задаток - вещь более сложная, чем аванс. Он определяет обязательства сторон в соответствии с Гражданским кодексом, причем они носят обоюдный характер. Если покупатель передает задаток, то он должен потом купить жилье у продавца – иначе потеряет данную сумму. Если продавец отказывается от совершения сделки, то, согласно закону, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере. А в случае, когда сделка прошла успешно, сумма задатка входит в стоимость недвижимости. Для того, чтобы потом не возникло проблем, необходима письменная форма договора, в котором должно быть непременно указано, что внесен именно задаток (а не аванс).  Размер задатка – непредсказуемая цифра. Конкретная сумма связана с обстоятельствами сделки и договоренностью сторон. Если продавцу нужна большая сумма, он может попросить ее в качестве задатка. Но стоит помнить, что договор задатка заключается между частными лицами и ответственность лежит только на них.  Просьба о внесении задатка может исходить от обеих сторон сделки. К примеру, если покупатель хочет приобрести недвижимость, но по какой-либо причине у него пока нет полной суммы для покупки. Тогда задаток применяется, чтобы «закрепить» за собой право на покупку понравившейся квартиры. Возможна и обратная ситуация, когда жилье временно не может быть продано, но его хозяин не хотел бы упустить покупателя.  Для того, чтобы снизить риск неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обращаться к профессиональным риэлторам. Если продавец самостоятельно нашел покупателя, то сопровождение сделки лучше всего доверить специалисту, который в том числе, оценит необходимость передачи задатка.

01.11.2013 16:00

задаток, продавец, покупатель, советы, аванс

О задатке при покупке жилья Ольга Азимова

О задатке при покупке жилья

Серьезные намерения покупателя недвижимости подтверждает вносимая им предоплата за выбранный объект. В прошлый раз мы говорили об авансе, сегодня эксперты нам рассказали еще об одной форме предоплаты - задатке, о том, чем он отличается от аванса и какие имеет особенности. Задаток — это денежная сумма, которую покупатель квартиры предоставляет продавцу в качестве предоплаты за продаваемую недвижимость. В то же время задаток — это способ обеспечения обязательства совершения сделки.  Как правило, минимальная сумма задатка составляет 50 тысяч рублей, то есть значительно больше, чем аванс. Но принципиальная разница между этими двумя формами предоплаты - это то, что покупатель передает задаток непосредственно продавцу, а не риэлтору, который только контролирует сам факт и процесс передачи денежных средств. Независимо от суммы задатка, при его передаче заключается соглашение в письменной форме, иначе документ не будет иметь юридической силы. В соглашении указывается: сумма задатка, сумма за которую продается недвижимость, адрес продаваемой недвижимости, площадь, паспортные данные участников сторон и сроки исполнения обязательств. По законодательству, в случае невыполнения обязательств покупателем, который внес задаток, эта сумма остается у продавца. Такое может произойти в случае, если покупатель нашел более выгодный вариант жилья и отказался от своих обязательств, которые были указаны в соглашении о задатке. Если в несостоявшейся сделке виновна сторона, получившая задаток, тогда эту сумму продавец возвращает покупателю в двойном размере. Это может произойти в случае, когда продавец, например, повысил цену на квартиру.  В отличие от аванса задатком сегодня пользуется крайне редко. Решение о способе предоплаты принимают сами участники сделки. Если на квартиру высокий спрос, один из потенциальных покупателей может внести большую сумму задатка, тем самым обеспечив себе приобретение жилья. Крупным задаток может быть также, если продаваемая квартира находится под обременением банка. В этом случае покупатель по предварительному договору задатком может погасить оставшийся долг перед кредитной организацией. Большой сумма задатка может быть и по инициативе продавца, который хочет удостовериться в намерениях покупателя. В некоторых случаях сумма задатка доходит до 300 тысяч рублей, но может быть и значительно больше.

01.11.2013 15:42

задаток, банк, продавец, покупатель, советы

О договоре долевого участия Ольга Линник

О договоре долевого участия

В соответствии с договором долевого участия покупатель юридически является соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать ему недвижимость. Покупатель должен оплатить объект после регистрации договора долевого участия (полностью либо с рассрочкой), а затем - принять объект недвижимости по акту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  Договор долевого участия накладывает множество обязательств на застройщика. Например, прежде чем привлекать деньги дольщиков, он должен иметь в собственности или на правах аренды (субаренды) участок земли, а также разрешение на строительство. Помимо этого застройщик должен по требованию покупателя предоставить информацию не только о проекте, но и о своей деятельности, в частности, о текущих финансовых результатах. Для соинвестора это свидетельствует о «реальности» компании и серьезности ее намерений. Наконец, договор долевого участия законодательно запрещает застройщику вкладывать деньги, полученные от дольщиков, куда-нибудь кроме строительства, прописанного в договоре объекта. Таким образом, договор долевого участия исключает нецелевое расходование средств.  Все вышеперечисленное, казалось бы, делает невозможными «дикие» способы обмана, когда застройщик заключал договор с инвестором, вовсе не собираясь строить как-либо жилье, а потом исчезал вместе со средствами граждан. Но практика показывает, что закон не всегда останавливает мошенников.  Есть в Федеральном законе № 214 ФЗ лазейка: застройщик может заключить ДДУ не напрямую с дольщиком, а с промежуточной компанией. Эта компания получает квартиры практически по себестоимости, а затем продает их конечным покупателям по договору уступки прав требований уже по рыночной цене. Таким образом, компания увеличивает для дольщиков стоимость «квадрата», а требовать обратно в случае проблем он сможет только изначальную сумму, указанную в договоре (ту, за которую получила квартиры промежуточная компания).

29.10.2013 11:50

договор долевого участия, застройщик, дольщики

Аванс при покупке квартиры Светлана Гордиенко

Аванс при покупке квартиры

Договоренность между продавцом квартиры и ее покупателем подтверждает один из таких способов предоплаты, как аванс. Мы решили узнать у наших экспертов что под собой подразумевает аванс и дает ли он стопроцентную гарантию того, что покупатель станет собственником выбранного жилья? Аванс служит доказательством намерений того, что покупатель действительно готов приобрести объект недвижимости. В то же время аванс это предоплата, которая входит в счет будущего платежа за выбранный вариант. В связи с тем, что аванс представляет собой немаленькую сумму, стороны обязательно оформляют либо соглашение об авансе, либо договор аванса. Так как большинство продавцов и покупателей состоят в «цепочке» сделок, аванс чаще всего поступает от агентства недвижимости, в каждом из которых принята своя индивидуальная форма этого документа. Аванс — это важный инструмент в процессе приобретения квартиры, поэтому любое агентство уделяет большое внимание тому, кто выступает получателем этой суммы. В идеале, это должно быть агентство недвижимости, уже не первый год работающее на рынке жилья и имеющее сертификацию. С осторожностью компании относятся к частным лицам, так как их действия часто бывают непредсказуемы. Аванс, в случае расторжения сделки может быть возвращен без каких-либо санкций, если это особо не оговорено в договоре. Если условия договора не выполнены, оплата должна быть возвращена. Этим и отличается аванс от задатка, который, как правило, не возмещается при отказе покупателя от сделки. Если же сделка расторгается продавцом после получения задатка, то эта сумма, как правило, должна быть возвращена покупателю в двойном размере. Аванс служит инструментом предоплаты и без него невозможно обойтись при реализации жилья, но «железную» гарантию продавцу договор аванса не дает. У нас в городе примерная сумма аванса за «обычный» объект составляет от 10 до 30 тысяч рублей. Если сделка совершается с обремененным жильем, аванс может равняться остатку ипотечного долга продавца. Авансовая сумма может быть большой, если продаваемый объект ликвидный и его желает приобрести несколько покупателей.

25.10.2013 11:40

аванс, жилье, квартира, договор, задаток, советы

Аванс при покупке квартиры Лариса Турманидзе

Аванс при покупке квартиры

Договоренность между продавцом квартиры и ее покупателем подтверждает один из таких способов предоплаты, как аванс. Мы решили узнать у наших экспертов что под собой подразумевает аванс и дает ли он стопроцентную гарантию того, что покупатель станет собственником выбранного жилья?  Аванс — это денежная сумма, которую вносит потенциальный покупатель жилья, чтобы подтвердить свои намерения по приобретению квартиры. Особенность аванса в том, что его принимает третье лицо и эта сумма может быть впоследствии возвращена. Этим и отличается аванс от задатка: последний должен быть возвращен в двойном размере.  Аванс, как правило, обеспечивает гарантию того, что цена на объект остается фиксированной, и что право преимущественной покупки конкретного объекта закрепляется именно за тем покупателем, который внес аванс.  Однако стоит иметь в виду, что аванс не имеет мощной формальной основы. Более того, в гражданском законодательстве об авансе речь даже не идет. Несмотря на это, подобная форма предоплаты играет значительную роль при покупке недвижимости.  Чтобы оградить себя от неоправданных рисков, покупатель и продавец должны заключить между собой в письменной форме соглашение о внесении аванса. При составлении авансового договора нужно обратить внимание на срок его действия и дополнительные условия. И обязательно должен быть подтвержден факт передачи денежных средств, а именно приходный кассовый ордер. Передача денег оформляется соглашением о внесении аванса. В документе оговариваются права и обязанности сторон и последствия их нарушения. На практике при несоблюдении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой стороне полностью в однократном размере.  На сегодняшний день в Омске общепринятая сумма аванса при покупке жилья составляет не более 20 тысяч рублей. Эти деньги, как правило, позже входят в стоимость приобретаемого объекта. 

25.10.2013 11:00

продавец, покупатель, аванс, жилье, договор, квартира, советы

Особенности типов омских многоэтажек Алексей Сапан

Особенности типов омских многоэтажек

Сегодня покупатели недвижимости по возможности стараются приобретать квартиры в новостройках. Но и на многоэтажки, построенные в советский период, есть спрос. Чем современные дома отличаются от жилья, построенного несколько десятилетий назад? Какие особенности имеет каждый из типов домов?   В Омске встречаются многоэтажки типовых серий, дома улучшенной планировки, а также высотки, возведенные по индивидуальному проекту, например, серия "Континенталь" (улица Заозерная, бульвар Архитекторов). Серийные дома разделяются на панельные, кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные.  У каждой серии домов есть свои особенности. В одном доме планировки квартир могут отличаться и зависеть от того, в каком подъезде находятся, поэтому достаточно указать плюсы и минусы распространенных серий. Так, например, в домах московской серии в крайних подъездах трехкомнатные квартиры имеют проходной зал, а в средних подъездах в тех же «трешках» в одну спальню можно попасть из зала, а в другую из коридора. Также дома этой серии имеют относительно небольшие кухни — 8 квадратных метров.  В квартирах ленинградской серии комнаты все изолированные, размер кухни достигает 9 «квадратов». К недостаткам этих домов можно отнести длинные узкие коридоры. У многоэтажек, созданных по индивидуальному проекту, плюсом является относительно большая площадь квартир, к недостаткам можно отнести плохую звукоизоляцию.  Основное отличие современного жилья от построенных в советское время домов — это площадь и этажность здания. В Омске в последнее время активно развиваются высотное строительство — стали появляться 16-ти этажные дома.  Сегодня у покупателей жилья сформировались несколько иные потребности — большое внимание они уделяют размеру квартиры, в большей степени кухни. Чем больше площадь, тем привлекательнее жилье. При этом покупателей мало интересует материал, из которого построен дом. Несмотря на этот факт, стоимость жилья в панельных домах немного ниже, чем в кирпичных высотках. Это продиктовано тем, что микроклимат в таких домах лучше.

24.10.2013 12:00

многоэтажки, планировка, строительство, дом, жилье, покупатели

Особенности типов омских многоэтажек Марина Денисова

Особенности типов омских многоэтажек

Сегодня покупатели недвижимости по возможности стараются приобретать квартиры в новостройках. Но и на многоэтажки, построенные в советский период, есть спрос. Чем современные дома отличаются от жилья, построенного несколько десятилетий назад? Какие особенности имеет каждый из типов домов? Слово экспертам. Сегодня омичи покупают квартиры как в новостройках, так и в домах советского периода. К жилью того времени относят девятиэтажки, называемые "ленинградками" и "москвичками", которые возводили в 70-90 годах прошлого столетия. В домах московской серии площади квартир, как правило, меньше, чем в "ленинградках". Комнаты в "москвичках" проходные или смежные, в домах ленинградской планировки — изолированные. Существует в Омске еще один тип советского жилья, которые в народе называют "хрущевками". Кирпичные и панельные трех-четырех и пятиэтажные дома имеют существенный недостаток — маленькие площади квартир. Особенно это касается кухни, которая занимает не больше 6 "квадратов". Балконы в хрущевских домах начинаются со второго этажа, а высота потолков не превышает 2,5 метров, комнаты могут быть как смежные, так и изолированные. Достоинство "хрущевок" – относительная дешевизна по сравнению с домами других типов и расположение в районах с развитой инфраструктурой. Есть в Омске также пятиэтажные дома, относящиеся к омской серии, которые начали возводить около 20 лет назад и продолжают строить по сей день. В этих многоэтажках более современная планировка, а размер помещений больше, чем в "хрущевках". К примеру, в двух и трехкомнатных квартирах площадь кухни составляет 12 "квадратов". В Омске также встречаются дома, называемые "сталинками". Это полнометражное жилье строили в 50-х годах прошлого века. Как правило, "сталинки" отличаются большими площадями, высокими потолками и просторными кухнями. Однако несмотря на внушительные размеры жилой площади, полнометражки уже изжили свой срок и требуют дорогостоящего ремонта. Поэтому и спроса на такое жилье нет, хотя стоимость этих объектов достаточно низка. Что касается современного жилья, то оно стало просторнее, а планировки в нем более разнообразными. Застройщики также продолжают возводить панельные и монолитные дома эконом-класса, которые повторяют ленинградскую серию. В кирпичном домостроении преобладают индивидуальная планировка и большие площади квартир, где, как правило, нет межкомнатных стен, чтобы собственник мог сам формировать жилое пространство. "Однушка" в таком доме занимает от 40 до 60 "квадратов", площадь двухкомнатной квартиры доходит до 70 квадратных метров, «трешки» - до 150 "квадратов".

24.10.2013 09:25

жилье, планировки, хрущевки, сталинки, ленинградки, полнометражки

О темпах жилищного строительства и поддержке застройщиков Сергей Кошелев 18.10.2013 14:45

комплексная застройка, жилье, эконом-класс

Как продать квартиру, взятую в ипотеку? Марина Денисова

Как продать квартиру, взятую в ипотеку?

С появлением на рынке недвижимости ипотечного кредитования, со временем в продаже стали появляться так называемые обремененные объекты. Однако многие потенциальные покупатели с опаской относятся к приобретению квартир, находящихся в залоге у банка. Безопасна ли покупка «ипотечного» жилья и какие нюансы есть у такой сделки? В Омске продажа приобретенной в ипотеку квартиры — не распространенная практика, но подобные случаи все же бывают. Необходимость реализовать ипотечную квартиру не всегда говорит о том, что собственник не может больше за нее выплачивать кредит. В ряде случаев такая ситуация возникает при возможности заемщика переехать в другой город или в более просторное жилье. Поэтому потенциальному покупателю не стоит бояться, если понравившаяся ему квартира находится под обременением.  Ипотека вошла в нашу жизнь достаточно давно, и за это время естественно возникали случаи продажи обремененных объектов. И если первые такие сделки длились по нескольку месяцев, то на сегодняшний день механизм реализации ипотечных объектов уже хорошо отработан. К примеру, если ипотеку выдавал Сбербанк и закладная находится в Омске, то эта сделка занимает не больше времени, чем приобретение жилья по стандартной схеме. Единственное отличие в том, что эта сделка начинается с похода в банк. Продавец такого объекта должен оповестить кредитную организацию о своих намерениях, а покупатель внести оставшуюся часть ипотечного долга. После этого продавцу нужно будет получить закладную и банковский документ, которой удостоверит об отсутствии задолженности. Потом нужно зарегистрировать переход права собственности.  У некоторых банков закладная находится в головном офисе в Москве, поэтому покупателю придется до двух недель ждать оттуда подтверждения оплаты долга перед кредитной организацией. Покупателям стоит также знать, что документы на регистрацию в Росреестр можно сдавать даже когда квартира находится под обременением. А когда справка о погашенной задолженности будет на руках у покупателя, он может просто донести ее в регистрационный орган.  Еще один вариант продажи ипотечного жилья — это когда покупатель решает приобрести обремененный объект также в ипотеку. Но это возможно лишь тогда, когда покупатель такого жилья кредитуется именно в том банке, где квартира заложена. В этом случае кредитная организация сама осуществляет погашение долга, а покупателю оформляет ипотеку.  На данный момент риэлторские компании успешно справляются с процедурой продажи ипотечного жилья. И продавцу, и покупателю квартиры, которая находится в залоге у банка, я бы рекомендовала обращаться к профессионалам рынка, которые смогут правильно выстроить схему продажи данного объекта. 

18.10.2013 13:01

недвижимость, ипотека, продажа, советы специалистов, советы

Можно ли купить долю по маткапиталу? Ирина Лупорева

Можно ли купить долю по маткапиталу?

"Недвижимость, приобретаемая с помощью маткапитала должна соответствовать требованиям, отвечающим техническим и санитарным нормам. Законом не регламентируется покупка по маткапиталу доли, но на практике такие ситуации встречаются достаточно часто. Пенсионный фонд идет навстречу при покупке доли в двух случаях. Первый - это когда доля в квартире является последней частью жилой площади, которую хочет купить семья. Еще один вариант возможности приобретения доли по маткапиталу - это покупка жилплощади в частном доме. Если в этом здании на праве общедолевой собственности находится две квартиры с отдельными изолированными входами, где свободно могут проживать две семьи, не пересекаясь друг с другом, то и в этом случае Пенсионный фонд даст положительный ответ родителям, желающим приобрести долю по маткапиталу".

18.10.2013 12:50

маткапитал, доля, жилье, общедолевая собственность, советы

Как продать квартиру, взятую в ипотеку? Татьяна Целебеева

Как продать квартиру, взятую в ипотеку?

С появлением на рынке недвижимости ипотечного кредитования, со временем в продаже стали появляться так называемые обремененные объекты. Однако многие потенциальные покупатели с опаской относятся к приобретению квартир, находящихся в залоге у банка. Безопасна ли покупка «ипотечного» жилья и какие нюансы есть у такой сделки?  Ипотечный рынок жилой недвижимости стремительно развивается. Вместе с ростом выдачи ипотечных кредитов выросли и потребности в продаже залоговых квартир. На сегодняшний день основные правила продажи ипотечного жилья регламентируются законодательством, поэтому передача прав собственности на него может осуществляться еще до того, как заемщик выплатит весь долг.  Увеличение жилой площади, отсутствие средств на выплату ипотеки, получение в наследство ипотечной квартиры, желание продать строящееся жилье и приобрести вторичное, смена места работы и переезд в другой город — это далеко не полный перечень причин, по которым заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья. В подобных ситуациях может возникнуть масса вопросов, связанных с проведением сделки, имеющей определенные нюансы, поскольку здесь непосредственное участие принимают залогодержатели — банки.  Если еще пару лет назад получить согласие банка на продажу заложенной квартиры было весьма проблематично, то сейчас кредитные организации отказались от применения моратория на досрочное гашение кредита и снятие залога, и даже не возражают против смены собственника ипотечного жилья. Особенно если заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не «потянуть».  В нашем регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации «ипотечного» жилья. Чтобы осуществить продажу обремененного объекта продавцу, прежде всего, следует обратиться в его банк и запросить информацию об остатке кредита и сумме начисленных процентов на предполагаемую дату продажи. Естественно, что выставлять такой объект по завышенной цене нецелесообразно, поскольку с каждым затянувшимся днем продажи уменьшается и сумма наличных, на которые претендует продавец.  Схемы сделок с заложенной недвижимостью достаточно разнообразны и варьируются от различных факторов. Но самый простой для банков способ — найти покупателя квартиры, который внесет на счет заемщика собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В одном случае, сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации перехода права по договору купли-продажи и снятия обременения подаются в отделение Росреестра одновременно.  В другом случае, продавец и покупатель, заключают между собой предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит часть своих денег в счет погашения долга по кредиту продавца и получает на руки платежный документ (квитанцию). Далее следует гашение кредита и получение закладной, что по времени может составлять от трех дней до одного месяца, в зависимости от того, где находится закладная — в Омском филиале банка или в иногороднем головном отделении. Далее продавец снимает обременение (ипотеку) в Росреестре (один рабочий день) и после подписания основного договора купли-продажи документы подаются на регистрацию перехода права собственности к покупателю.  Более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В этом случае возможны два варианта развития событий.  Первый — когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям; гасится один кредит (сумма первоначального взноса должна покрывать всю задолженность перед банком) и сразу выдается новый. Фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.  Второй вариант — когда покупатель берет кредит в другом банке. Здесь также желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема на практике редко реализуется, т. к. банки зачастую не могут договориться друг с другом.  Круг покупателей у ипотечных квартир сужен, их, например, не смогут приобрести кто не имеет достаточно средств, чтобы погасить сумму остаточного долга, а также те, у кого на руках есть жилищный сертификат. Тем не менее, ипотечные квартиры в нашем городе успешно продаются, главное не накапливать долг перед банком, определить оптимальную стоимость жилья и не затягивать процесс продажи. А правильно организовать подобную сделку и снизить риск негативных последствий могут аттестованные специалисты на рынке недвижимости, услуги которых прошли специальную сертификацию. 

18.10.2013 12:10

недвижимость, ипотека, продажа, советы специалистов, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон