Мнения экспертов


Итоги первого полугодия на рынке жилья Александр Дребушевский

Итоги первого полугодия на рынке жилья

2015 год на рынке недвижимости начинался тяжело. Падение курса рубля, отсутствие средств у граждан, повышенные ставки на ипотеку – все это отрицательно сказалось на развитии рынка. Изменилось ли положение дел в сегменте жилья спустя полгода и чего ожидать в ближайшем будущем, нам рассказали эксперты. Первое полугодие 2015 года было непростым для рынка недвижимости. Это связано с кризисными изменениями в российской экономике, происходившими во второй половине 2014 – первой половине 2015 годов, обусловленными, в том числе, сложной геополитической ситуацией и санкционной политикой Запада. Факторами, непосредственно повлиявшими на ситуацию на рынке недвижимости, стали увеличение курса доллара и евро по отношению к рублю, повышение ставок по ипотечным кредитам. Экономическая нестабильность серьезно повлияла на поведение участников рынка. В январе-феврале 2015 года в сфере недвижимости наблюдалась активность. Квартиры покупали жители Казахстана, оказавшиеся в более благоприятных условиях собственного валютного рынка, а также те, кто расценивал недвижимость как стабильный актив для сохранения сбережений в условиях экономической неопределенности. К весне эти источники оказались исчерпанными и высокие ставки по ипотечным банковским кредитам не позволили сохранить спрос на квартиры. На рынке начался этап стагнации. Этому также способствовало общий рост цен на предметы первой необходимости, а также повышение коммунальных платежей. Реальные доходы населения существенно сократились и люди были вынуждены откладывать покупку недвижимости на будущее. Это привело к увеличению количества объектов на рынке и сокращению числа реальных покупателей. В итоге цены на квартиры стали снижаться. С первой половины 2015 года действует государственная программа по субсидированию ставок ипотечных кредитов при покупке новостройки. Застройщики предлагают скидки, выгодные акции, беспроцентные рассрочки покупателям недвижимости, чего не наблюдалось в 2014 году. Это немного сглаживает процесс сокращения сделок на первичном рынке жилья. Можно отметить, что одно-, и двухкомнатные квартиры у надежных застройщиков с высоким уровнем готовности дома пользовались спросом на всем протяжении первого полугодия текущего года. На вторичном рынке недвижимости ситуация гораздо сложнее. Покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение цены. Весной и в начале лета, по нашим данным, продавались только квартиры со скидками от 5 до 15 процентов от рыночной стоимости. Количество сделок значительно сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. В итоге мы отмечаем снижение цен на квартиры в среднем на 20 процентов по сравнению с началом 2015 года. В конце июня начале июля наблюдается относительная стабилизация ситуации на рынке недвижимости, особенно в сегменте вторичного жилья. Продавцы стали понимать, что по завышенным ценам их квартиры не продаются, поэтому объекты стали дешеветь. Весной и летом 2015 года постепенно происходит снижение ставок по ипотечным кредитам. На данном этапе при благоприятных условиях заемщик может рассчитывать на ставку 13-13,5 процентов, что на 2-3 пункта ниже уровня начала текущего года. Все это способствует некоторому оживлению ситуации на вторичном рынке недвижимости. Следует отметить, что сейчас благоприятное время для покупки недвижимости. Произошло существенное снижение цен, а потенциальному покупателю предлагается большой выбор объектов. Продавцы, действительно заинтересованные в продаже своей собственности, готовы торговаться. Мы прогнозируем некоторое увеличение количества сделок на рынке осенью и стабилизацию цены на объекты жилой недвижимости. Это связано с началом традиционно активного этапа, когда заканчивается сезон отпусков и дачный период. По-видимому, уровень цен и ставок по ипотечным кредитам становятся более интересным для покупателей. В случае дальнейшего улучшения условий ипотечного кредитования по ликвидным квартирам небольшой площади на вторичном рынке жилья возможен небольшой рост цен.

17.07.2015 15:48
Покупка жилья: новостройка или «вторичка»? Александр Дребушевский

Покупка жилья: новостройка или «вторичка»?

Когда люди решаются на покупку жилья, перед ними встает дилемма: приобрести квартиру на вторичном рынке или вложиться в новостройку. Какие у каждого из данных типов недвижимости имеются плюсы и минусы, нам рассказал эксперт. К преимуществам первичного жилья перед вторичным относят удобные планировки квартир, новое состояние дома, коммуникаций, мест общего пользования и придомовой территории. Обычно в новостройках более респектабельные соседи. Покупатель новостройки, как правило, становится первым собственником, а значит история квартиры абсолютно прозрачная, и нет риска признания сделки недействительной. Стоимость квадратного метра строящегося жилья дешевле, чем вторичного, поэтому в такой покупке есть инвестиционная привлекательность. В настоящее время на первичном рынке выгодные условия ипотечного кредитования — действует государственная программа субсидирования ипотеки. Ставка, которую предлагают банки, начинается от 11,5% при первоначальном взносе от 20 процентов для аккредитованных строительных компаний, работающих в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. При этом застройщики предоставляют скидки и выгодные условия оплаты. Есть и минусы покупки квартиры в новостройке. Самое главное, существует риск увеличения сроков сдачи дома или заморозки строительства объекта, особенно это стало вероятным в условиях замедления развития экономики. Большинство новостроек сдаются без отделки, поэтому новоселам придется потратить дополнительные средства и время на ремонт. Неудобство новым жильцам может принести наладка лифта, который начинает работать спустя некоторые время после заселения, а также ремонтные работы в соседних квартирах. К преимуществу вторичных квартир можно отнести возможность жить в них сразу после покупки. Многие люди, приобретая жилье в кредит, не могут позволить себе выплачивать ежемесячные платежи и дополнительно нести расходы на съем до момента заселения новостройки. Также «вторичку» выбирают те, кто не любит рисковать и покупать недостроенный объект. Ставки на «вторичку» в настоящий момент составляют около 15%, что выше в среднем на 3 пункта, чем на новостройку. Покупка квартиры — это сложный и ответственный процесс. На рынке есть новостройки на разных этапах строительства, отличные по цене и другим характеристикам, и вторичные квартиры с различными правоустанавливающими документами. Поэтому наша компания рекомендует при покупке жилой недвижимости обращаться к профессионалам, чтобы получить максимально выгодный результат. А при покупке новостройки следует выбирать известных застройщиков с хорошей репутацией и большим опытом.

19.06.2015 17:51
Дополнительные расходы при покупке жилья Александр Дребушевский

Дополнительные расходы при покупке жилья

Решив купить квартиру, люди не всегда помнят, что помимо стоимости самой квартиры им придется нести дополнительные затраты. О том, какие дополнительные расходы ложатся на плечи покупателя недвижимости и какие услуги оплачивает продавец жилья, нам рассказали эксперты. При оформлении сделок с недвижимостью покупатели и продавцы несут определенные расходы. Поэтому, перед тем как начинать этот процесс, целесообразно понимать, какие суммы необходимо будет потратить, чтобы точно спланировать бюджет.  У покупателя, если покупка осуществляется за наличные средства, как минимум возникнут затраты по оплате пошлины за государственную регистрацию перехода права собственности. Если квартира оформляется на одного человека, размер пошлины составит 1000 руб. Дополнительно, за внесение изменений в данные государственного реестра, законодательством предусмотрена пошлина в размере 200 руб. За составление договора купли-продажи или дарения необходимо будет заплатить агентству недвижимости или юридической компании 1500–2000 руб. На омском рынке недвижимости принято, что эти расходы несет покупатель. Покупателю рекомендуется перед началом оформления сделки проверить информацию об отсутствии или наличии обременений по объекту недвижимости в органах юстиции. Стоимость запроса составляет 200 руб. Если приобретение квартиры осуществляется с использованием ипотечного кредита, то возникают дополнительные затраты. Это оплата отчета об оценке, которая может доходить до 2500–3000 руб. Страховка жизни, объекта и титула в среднем может составлять около 1% от суммы кредита в год. В зависимости от условий ипотечного кредитования банка кредитная организация может назначить комиссию за выдачу кредита, за рассмотрение заявки, расходы на подготовку доверенностей на сотрудников банка для подачи пакета документов в органы Росреестра и прочие расходы. Продавцы квартир несут расходы, связанные с подготовкой документов для сделки: оформление кадастровых паспортов, технических планов, справок из БТИ и прочее. Стоимость документов зависит от сроков изготовления. Продавцы представляют справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. При этом, если продажей квартиры занимается профессиональное агентство недвижимости, то вышеперечисленные расходы включаются в стоимость комиссионного вознаграждения. Важно понимать, что покупка квартиры – сложный процесс, особенно с использованием кредита. Мы рекомендуем обращаться к профессионалам за оказанием услуги по сопровождению сделки и оформлению ипотечного кредита. Это предполагает помощь в поиске объекта недвижимости, полную юридическую проверку документов выбранной квартиры, проведение необходимых переговоров, взаимодействие с банком. Агентства недвижимости помогут с выбором оптимальной программы ипотечного кредитования с самыми выгодными условиями. Это оптимизирует расходы людей, а самое главное, защищает от мошенничества на рынке. Стоимость услуг агентств в среднем составляет 30000–40000 руб.

21.11.2014 17:58

советы, кредит, ипотека, квартира, заемщик, банк

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором? Александр Дребушевский

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором?

Если человек решил приобрести квартиру через агентство недвижимости, он должен понимать, что свои взаимоотношения с банком необходимо будет подкрепить договором. Какие именно обязанности налагает заключение подобного соглашения и какие права будет иметь покупатель жилья? Договорные взаимоотношения агентств недвижимости с клиентами на сегодняшний день характеризуют уровень развития рынка недвижимости в регионе в целом. Договор лежит в основе оказания услуги и определяет права и обязанности двух сторон. Процесс поиска квартиры риэлторской компанией по поручению клиента непростой и включает в себя много направлений: определение потребностей покупателя, поиск квартиры для первоначального просмотра через интернет, специализированные печатные издания, собственную базу, согласование времени просмотра, сопровождение  при просмотре. Одним из важных моментов является проверка документов на приобретаемую квартиру и понимание того, что выбранную квартиру купить действительно реально. Для агентства все вышеперечисленные действия связаны с временными и финансовыми затратами, а также требуют специальных знаний и опыта. Клиент, который обратился за поиском квартиры, должен понимать, чтобы услуга была оказана качественно, она должна оплачиваться соответственно. Поэтому все условия должны быть прописаны в договоре. И договор заключать в любом случае обязательно. В договоре должны быть отмечены важные пункты: что входит в обязанности агентства и какое вознаграждение будет по завершению работы оплачено клиентом, срок договора. Также заранее необходимо договориться, какие наступят последствия, если услуга будет оказана не в полном объеме. Когда права и обязанности определены и зафиксированы договором, в будущем проще разрешить возникающие споры, а также использовать права, закрепленные Гражданским кодексом РФ. Мы не рекомендуем омичам работать с агентствами недвижимости, основываясь на устной договоренности.  В этом случае у риэлтора нет серьезного стимула работать качественно и честно, а специалистов по недвижимости, которые работают без договора можно охарактеризовать как «несерьезных». Услуга по подбору квартиры для покупки имеет несколько составляющих, из этого и складывается стоимость вознаграждения риэлтора. В некоторых компаниях риэлторам выплачивается фиксированная сумма, в среднем от 30 до 40 тысяч рублей. В других фирмах сотрудники получают в качестве вознаграждения определенный процент от стоимости квартиры. Здесь нет четких стандартов, агентства самостоятельно выбирают, как для них выгоднее работать и оценивать свою услугу. 

31.03.2014 09:42

договор, агентства недвижимости

Вторичное жилье: выбор ограничен Александр Дребушевский

Вторичное жилье: выбор ограничен

С наступлением весны рынок недвижимости в Омске традиционно активен. Достаточно ли предложений по продаже вторичного жилья? Сколько оно стоит? Квартиры в каких районах предпочитают покупать омичи? Весенний период на рынке недвижимости Омска традиционно сопровождается увеличением деловой активности: наступает теплая погода, многие люди стремятся решить квартирный вопрос до начала дачного сезона и летних отпусков. На протяжении трех последних лет именно весной действовала государственная программа по обеспечению жильем ветеранов ВОВ, что также стимулировало активность населения. Нынешней весной увеличения спроса на вторичном рынке недвижимости по сравнению с зимним периодом не наблюдается. Потенциальные покупатели в основном интересуются одно-, двухкомнатным жильем небольшой площади. Так, сегодня минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет один миллион 150 тысяч рублей, «двушку» можно приобрести от 1,6 миллиона, за трехкомнатные апартаменты придется заплатить не менее одного миллиона 750 тысяч рублей. Большим спросом, при прочих равных условиях, пользуются квартиры не на «крайних» этажах и не угловые. Больше всего сделок совершается с объектами, которые располагаются в Советском и Кировском округах города. При этом около 60 процентов клиентов используют кредитные средства. Если на рынке вторичного жилья сохранится сегодняшняя ситуация, то, на мой взгляд, можно говорить о небольшом снижении цен на квартиры в ближайшие несколько месяцев. Связано это с несколькими факторами: во-первых, в 2011-2012 годах наблюдался существенный рост цен, который имеет свой предел, так как покупательская способность при высоком уровне цен снижается. Во-вторых, за 2012 год на несколько пунктов увеличились ставки по ипотечным кредитам, что делает их менее доступными для населения, даже несмотря на то, что в марте 2013 года некоторые банки объявили о снижении процентов. В-третьих, не изменяются такие фундаментальные показатели, которые бы могли поддержать текущий уровень цен, как увеличение средней заработной платы в регионе, повышение уровня жизни людей, существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Кроме того, многие продавцы, которые действительно хотят продать свою квартиру, готовы торговаться и снижать ее стоимость. Также мы прогнозируем в ближайшие несколько месяцев снижение активности на вторичном рынке недвижимости, так как его участники могут занять выжидательную позицию при смене ценового тренда.  

17.04.2013 15:56

цены на недвижимость, вторичное жилье, вторичка, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон