Мнения экспертов


Жилье: купля-продажа или обмен? Анастасия Нестерова

Жилье: купля-продажа или обмен?

Помимо сделок купли-продажи квартир на рынке недвижимости встречаются и другие способы улучшить жилищные условия. Речь идет о так называемом обмене жилья. Как часто сегодня люди прибегают к подобному способу решения жилищного вопроса? Слово эксперту. Сегодня на рынке недвижимости наряду с приобретением и продажей жилья также практикуется обмен и мена квартир. Согласно договору обмена, имущество, переходящее по данному договору от одного гражданина к другому, считается равноценным. Помимо этого, договор обмена – это возмездная сделка, и к такому договору будут применяться все правила о возмездных сделках. К примеру, право супруга на половину имущества, которое было получено другим супругом при обмене, налогообложение, преимущественное право покупки у других долевых собственников и другие.  Как показывает практика, риэлторские компании чаще всего прибегают к двойным договорам купли-продажи, чем к договору мены. Данное предпочтение частично вызвано отсутствием у риэлторов юридических знаний и юридической практики, а частично коррумпированностью регистрационных служб. Для правильного составления договора мены следует знать все юридические тонкости. Причем если такой договор будет передан в регистрационную службу и окажется, что он чем-то непонятен или нов для регистраторов, то скорее всего сотрудники регистрационной службы откажут в его регистрации. Следует учесть, что договор мены не получится реализовать в том случае, если обмену подлежат квартиры, которые находятся в разных субъектах РФ. Например, одна квартира находится в Омске, а другая - в Омской области. Это связано с тем, что переход права собственности на жилые объекты недвижимости, собственно как и договор в целом, регистрируются по месту расположения недвижимости. Также договор обмена невозможно заключить в том случае, если один из объектов – муниципальная квартира, а другой – квартира, которая находится в собственности. Не стоит оформлять договор мены, если открыт вопрос налогообложения, то есть объект недвижимости является собственностью меняющейся стороны на протяжении срока менее трех лет. Ведь в данном случае объект подлежит налогообложению, а значит придется определять стоимость жилья с целью сведения налогов к минимуму или полного ухода от них. Немало сложностей может возникнуть и при обмене доли недвижимости, то есть когда у собственников других долей есть право преимущественной покупки, но у них отсутствует то, что можно было бы предложить собственнику на обмен. По договору мены основные риски такие же, как и в остальных договорах, направленных на приобретение или отчуждение недвижимости. Следует опасаться, что договор мены может быть признан недействительным или расторгнут. Чтобы этого не произошло, необходимо удостовериться, что договор правильно оформлен, зарегистрирован и подтвержден всеми нужными документами. К примеру, в них входят отсутствие претензий со стороны долевых собственников, согласие супруга на сделку, наличие воли стороны на сделку, отсутствие оснований, которые препятствуют оформлению договора в силу закона и многие другие. Для того, чтобы собрать все необходимые документы, следует обратиться к профессиональным юристам.

17.01.2014 09:42

советы, недвижимость, мена, обмен

Новостройка: плюсы и минусы покупки Анастасия Нестерова

Новостройка: плюсы и минусы покупки

Новостройки пользуются большим спросом на рынке недвижимости. Покупатели делают выбор в пользу развивающейся инфраструктуры и демократичной цены за квадратный метр. О плюсах и минусах покупки квартиры в новом доме рассказали эксперты. Одним из ведущих критериев при выборе квартиры является ее цена. В случае с новостройками стоит помнить, что цена на строящийся объект может отличаться от цены на сданный дом. Поэтому при заключении договора купли-продажи обязательно потребуйте от продавца указать окончательную стоимость объекта и то, что она не подлежит перерасчету. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, обратите внимание на то, кто является застройщиком, подрядчиком, заказчиком (инвестором) и продавцом. Хорошая репутация каждого будет залогом вашего спокойствия при покупке. Ведь основным минусом приобретения жилья в недостроенном доме является риск, что ввод объекта в эксплуатацию растянется на долгие годы. Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу следующие документы: - разрешение на строительство; - технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; - заключение государственной экспертизы проектной документации; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. В настоящее время распространена практика сдачи домов со свободной планировкой. Кто-то видит в этом плюс и возможность обустроить все по своему вкусу, а для иных — это явный минус. Недостаток свободной планировки заключается в том, что устройство внутренних перегородок возможно только в рамках планировок, разработанных при создании проекта. Изменение планировки повлечет обязательный заказ на разработку проекта перепланировки, который необходимо утвердить в соответствующих инстанциях. Несомненно у новых домов есть и плюсы. Площадь квартир и придомовых территорий в новостройках как правило больше, чем в домах, построенных 10-15 лет назад. Намного лучше и планировка, и этажность, и технологии, из которых строится жилье. В новой квартире будут установлены современные коммуникации. На первых этажах новостроек, как правило, предусмотрены места под магазины, парикмахерские и тренажерные залы... Если строится целый микрорайон, то в нем запланировано появление школ, детских садов и поликлиник. Обязательно поинтересуйтесь у застройщика о наличии в проекте застройки социальных объектов, а также будет ли проведено озеленение и ограждение дома и самое главное, когда это произойдет.

01.11.2013 16:45

новостройка, вторичное жилье, советы, застройщики

За сколько можно приобрести «вторичку» Анастасия Нестерова

За сколько можно приобрести «вторичку»

Летом традиционно рынок недвижимости «затихает». Массовый уход в отпуска продавцов, покупателей и риэлторов снижает активность в этой сфере. Как сегодня обстоят дела в сегменте вторичного жилья? Есть ли спрос на такие квартиры? За сколько можно приобрести «вторичку»? Обычно летом в сегменте вторичного жилья наблюдается застой. Однако некоторые потенциальные покупатели именно сейчас присматриваются к ипотечным программам, подают заявки на рассмотрение в банки, чтобы осуществить покупку до начала роста цен. Предложений на вторичном рынке на данный момент достаточно. Сегодня  рынок «раздумывает». Уже несколько месяцев наблюдается то неуверенное понижение среднерыночных показателей стоимости недвижимости, то повышение, происходит дифференциация покупательского спроса. Омичи  предпочитают приобретать жилье в недавно сданных домах. Меньшим спросом пользуются квартиры в старом фонде, к которому относятся «хрущевки», «брежневки», «пентагоны». Все больше собственников вторичного жилья стремятся обменять свои объекты на квартиры в новостройках. Среднерыночная стоимость квадратного метра в малосемейке колеблется от  36 до 50 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от инфраструктуры и месторасположения дома. «Квадрат» в двух-, трехкомнатном жилье обойдется покупателю в 38-45 тысяч рублей. Цены на многокомнатные квартиры варьируются от 31 до 60 тысяч рублей за квадратный метр. Повышенным спросом пользуется жилье, находящееся в нижней ценовой категории. Интересуют покупателей квартиры от 35 до 50 «квадратов». Популярностью пользуются «квартиры-спецпроекты», которые продаются в полтора раза быстрее, чем полнометражки. «Брежневки» также демонстрируют высокие темпы продаж, нехарактерные для этого типа недвижимости. За месяц продается 30-40% от общего числа таких однокомнатных квартир. Месторасположение приобретаемого жилья для покупателей имеет важное значение, будь то квартира для вложения инвестиций или проживания. Для последней категории развитая инфраструктура района, расположение поблизости школы, детсада, больницы имеет приоритетное значение. В последнее время все больше омичей при покупке «вторички» используют заемные средства. Это связано с тем, что банки значительно снизили процентные ставки, упростили условия, а также процедуры оформления и получения кредитного решения. Многие покупатели используют различные сертификаты, часто в сочетании с заемными средствами. Примерно половину от всего количества сделок на рынке вторичного жилья занимают операции с использованием ипотеки. К осени можно прогнозировать оживление на вторичном рынке. Я считаю, что  каждая сделка с недвижимостью индивидуальна, поэтому мы стараемся всегда  учитывать пожелания продавцов и покупателей. В одной ситуации необходимо продать дешевле, в другой — стоит подождать более интересных предложений. Единственный, универсальный совет — доверять операции с недвижимостью профессионалам.

03.07.2013 15:12

цены на недвижимость, квартиры, вторичка








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон