Мнения экспертов


Предоплата за жилье: аванс или задаток? Виктория Карасева

Предоплата за жилье: аванс или задаток?

Сделка с недвижимостью — очень ответственное мероприятие. И для продавца, и для покупателя важно, чтобы в итоге все прошло гладко, и сделка состоялась. Именно поэтому покупателю жилья часто предлагают подтвердить свои намерения внесением аванса или задатка. О том, чем отличаются данные виды предоплаты и можно ли обойтись устными договоренностями, нам рассказала эксперт. Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая потенциальным покупателем жилья продавцу как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен. Задаток при покупке квартиры несет две основных функции: обеспечительную (является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора) и платежную (если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты). Если сделка купли-продажи не состоится по вине покупателя (например, он нашел более интересный вариант), задаток останется у продавца. Если же собственник отказывается продавать квартиру (например, нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан выплатить задаток в двойном размере. В том случае если имели место форс-мажорные обстоятельства (ст. 416) или обе стороны добровольно пришли к выводу, что обязанности по договору невозможно исполнить, договор можно расторгнуть по обоюдному согласию, а задаток за квартиру в полном размере возвращается покупателю. Если же обязательства выполнены, то при оформлении конечной сделки размер задатка вычитается из общей стоимости жилья и покупатель выплачивает оставшуюся сумму. Еще один способ предоплаты за жилье — аванс — не налагает обязательств заключить договор купли-продажи квартиры. Соответственно, аванс может быть возвращен или потребован назад в любое время. В Омске при покупке квартир чаще всего используется практика внесения аванса. Сумма такой предоплаты исчисляется индивидуально, но в большинстве случаев она составляет 10–20 тысяч рублей, потому что вне зависимости от того, по чьей вине произошло неисполнение обязательств, аванс должен быть возвращен покупателю. О том, что потенциальный покупатель вносит аванс за квартиру, необходимо указать в соглашении. До его подписания нужно обговорить и решить с продавцом, в какой срок покупатель готов совершить сделку. При этом стоит иметь в виду, что этот срок может затянуться из-за сбора документов, проволочек с оформлением ипотеки, болезни участников сделки и прочее. В соглашении об авансе должна быть указана полная сумма, за которую будет продаваться недвижимость (это служит обеспечением того, что продавец не изменит сумму продаваемой квартиры в последующем), точный адрес объекта, данные личности сторон, подписывающих соглашение. Также в документе оговариваются сроки исполнения обязательства (дата заключения договора купли-продажи) и сумма задатка. Благодаря авансу покупатель и продавец, прежде всего, дисциплинируются. Первый показывает свои серьезные намерения, подкрепленные материально, второй подтверждает, что не будет искать другого покупателя или увеличивать стоимость жилья.

03.07.2015 17:21
Подарить квартиру: с чего начать? Виктория Карасева

Подарить квартиру: с чего начать?

Подарить недвижимость своим родственникам или знакомым не так просто, как кажется, так как сделку нужно оформить правильно и выгодно для всех ее участников. О нюансах дарения рассказала эксперт. Дарение — процедура добровольной передачи собственности на безвозмездной основе. Когда речь идет об имуществе, имеющем небольшую стоимость, подарить его можно без какого-либо документального оформления. Однако в случае дарения недвижимости и прочего дорогостоящего имущества необходим договор дарения (дарственная). Оформить дарственную на квартиру можно двумя способами — самостоятельно и у нотариуса. Для регистрации дарственной в государственном органе необходимо предоставить следующий набор документов: • три экземпляра договора дарения; • документы на квартиру, подтверждающие право владельца; • паспорт из БТИ; • документы, удостоверяющие личность всех членов договора; • квитанцию о выплате пошлины. Также необходимо зарегистрировать переход права на имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или в многофункциональном центре. Договор дарения является безвозмездным и безусловным. То есть квартира переходит одаряемому без всяких условий, таких как, например, уход за дарителем, его содержание и т. д., если иное не указано в договоре. При дарении квартиры необязательно, чтобы даритель был выписан из квартиры. Дарственную сложно признать недействительной, но все же есть несколько вариантов оспаривания. Например, доказать, что на момент заключения сделки даритель находился в состоянии психического расстройства или был попросту недееспособен. Одаряемый при получении имущества, если он не является близким родственником дарителю, обязан заплатить налог в размере 13% его рыночной цены. Собственность можно подарить и несовершеннолетнему, но если он или его родители захотят что либо-сделать с недвижимостью, то необходимо дождаться, когда ребенок достигнет совершеннолетия, иначе сделка должна проходить при участии органов опеки. Чтобы подарить квартиру с обременением (ипотека), необходимо обратиться в банк за разрешением. Но в большинстве случаев, пока не погашена задолженность, квартиру подарить нельзя.

20.03.2015 13:42
Ипотека: наступила «черная полоса» кредитования Виктория Карасева

Ипотека: наступила «черная полоса» кредитования

Совет директоров Банка России принял решение повысить с 16 декабря 2014 года ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. О том, какая ситуация складывается на рынке жилья, нам рассказала эксперт. На протяжении нескольких лет к концу года на рынке недвижимости складывалась такая ситуация, при которой продавцы и покупатели жилья стремились завершить свои сделки, чтобы спокойно провести новогодние праздники. Нестабильная ситуация в экономике страны изменила уклад, сложившийся годами, и продавцы недвижимости стали опасаться продавать свои квадратные метры. При этом покупательская способность немного возросла. Связано это с падением курса рубля. Граждане решили спасти свои сбережения или кредитный заем, инвестировав средства в недвижимость. На фоне повышения ставки рефинансирования Центробанком коммерческие банки предполагают кредитование ранее рассмотренных заявок, но прием новых заявлений на оформление кредита практически не ведется. Официального отказа в кредитовании формально не существует, но требования к заемщику и объекту недвижимости ужесточились в разы. Сейчас граждане должны собрать множество документов, которые не требовались ранее, что ведет к потере времени и влияет на исход сделки. Складывается впечатление, что банки намеренно затягивают процесс оформления ипотечных кредитов, переносят их на следующий год. В такой ситуации, когда неизвестно, будет ли оформляться кредит на тот или иной объект недвижимости, приходится отменять запланированные сделки. Покупатели с наличным расчетом также не в лучшем положении. Люди опасаются остаться с деньгами, если сделка растягивается, создавая «цепь» из нескольких звеньев, и занимают выжидательную позицию. Они надеются, что в новом году экономическая ситуация в стране стабилизируется. Сейчас люди готовы купить жилье даже по завышенным ценам. Если так будет продолжаться и дальше, то стоимость недвижимости возрастет. Предполагается, что перемены начнутся с середины января будущего года, но спрогнозировать как и в какую сторону изменится рынок — невозможно.

26.12.2014 17:02

Центральный банк, инвестиции, ипотека, недвижимость, курс, кредитование

Срочный выкуп квартир: продать дешевле Виктория Карасева

Срочный выкуп квартир: продать дешевле

Чтобы быстро получить деньги, собственники квартир прибегают к сделке срочного выкупа недвижимости. Как происходит процесс выкупа и что нужно сделать, чтобы квартира заинтересовала риэлторов, расскажут эксперты омских агентств недвижимости. Особенностью срочного выкупа квартиры является ее заниженная стоимость по отношению к рыночной. Осуществляя выкуп, агентство несет определенные риски, так как срочность покупки не позволяет юридически тщательно проверить квартиру, долю или комнату. Эти и другие факторы обусловливают снижение конечной стоимости при срочной продаже минимум на 30%. Услугой по срочному выкупу квартиры пользуются граждане, которым срочно необходимо получить деньги. Специалисты агентств осуществляют выкуп недвижимости, принадлежащей собственнику, за минимально короткое время (1–2 дня) при условии, что документы, необходимые для срочного выкупа доли квартиры или другой недвижимости, полностью готовы. Для срочного выкупа собственнику необходимо будет предоставить документы о праве собственности на квартиру. Очень редко агентства идут на выкуп недвижимости, если гражданин продает ее по доверенности, так как возникает множество вопросов: почему по доверенности? Где собственник квартиры? Что с ним случилось? Если квартира наследственная, то может возникнуть вопрос, с чем связана срочность продажи. В связи с этим специалисты агентства будут проверять возможных наследников на эту недвижимость. К примеру, к нам обратилась клиентка, которая принесла копии документов, переданные нотариусу на оформление наследства, с целью срочного выкупа квартиры после получения всех необходимых бумаг. После того как нотариус оформил свидетельства и справки, наше агентство обратилось за подтверждением права на наследство в регулирующие органы. В ходе проверки выяснилось, что право на наследство данной квартиры есть еще у одного человека. То есть, если бы агентство не проверило квартиру и продало бы ее, то пришлось бы потом расторгать данную сделку, возвращать деньги продавцу и выплачивать материальный ущерб пострадавшей стороне. Также в ходе проверки недвижимого имущества специалисты агентства недвижимости выясняют, есть ли у собственника квартиры задолженности по уплате ЖКХ. Если есть, то ее сумма будет вычтена из тех средств, которые получит продавец «на руки». Альтернативой срочному выкупу квартир может стать срочная продажа.

17.10.2014 17:30

советы, недвижимость, выкуп квартир

Если срочно, то дешевле Виктория Карасева

Если срочно, то дешевле

Многие крупные агентства недвижимости в Омске часто предлагают такую услугу, как продажа квартиры в короткие сроки от двух до десяти дней. Данная услуга не пользуется большой популярностью, так как в этом случае стоимость недвижимости значительно снижается. Тем не менее встречаются ситуации, когда человеку необходима крупная денежная сумма, и тогда срочная продажа жилья оказывается как нельзя кстати. О всех нюансах, причинах и размерах дисконта при срочной продаже жилья нам рассказали эксперты. Значение такой услуги, как срочная продажа жилья, кроется уже в самом названии. То есть здесь можно рассматривать продажу с двух сторон: со стороны продавцов, когда срочно необходимы деньги, и со стороны покупателей, когда квартира приобретается по низкой себестоимости. Таким образом, срочная продажа — это продажа квартиры в течение нескольких дней за сумму ниже рыночной, цена может составлять от рыночной минимум 70%. Только при этом условии можно говорить о том, что это продажа срочная. У людей порой возникают различные жизненные ситуации, и тогда появляется необходимость в срочной продаже квартиры: либо это происходит в связи с отъездом, либо связано с погашением долгов. За время работы с другими причинами мне не приходилось сталкиваться. Обращаются довольно часто. Беда в том, что люди не совсем понимают значение «срочной продажи». Клиентам кажется, что мы будем использовать какие-то особые рекламные площадки, что у нас уже есть покупатели, которые только и ждут подобных предложений. Также среди клиентов бытует мнение, что при срочной продаже жилья агентство вправе взять себе больший процент от цены на квартиру, но при этом мы станем отправлять покупателей исключительно по адресам квартир, выставляемых на срочную продажу. Но это не так: наши покупатели сами выбирают себе квартиры, а мы лишь помогаем им советом. Поэтому мы всегда объясняем клиентам, заинтересованным в срочной продаже, все нюансы, и когда они понимают, что при этом теряется определенная сумма денег, зачастую у них пропадает желание воспользоваться подобной услугой, и большинство отказывается. Звонков с подобными обращениями поступает много, но на деле оказывается, что непосредственно срочная продажа необходима лишь в редких случаях, и в год мы осуществляем всего лишь пять-шесть таких сделок. Именно поэтому первый вопрос, который задается продавцам недвижимости: как быстро вам необходимо продать квартиру и в связи с чем. Если оказывается, что люди просто хотят побыстрее продать квартиру, за лето хотят сменить жилье или переехать в другой район, то мы объясняем клиентам, что если есть три-четыре месяца в запасе, то срочная продажа не требуется. Если же мы видим, что ситуация аховая: люди уезжают, уже и вещи собраны, или действительно срочно необходимы деньги, тогда уже, конечно, можно пойти на этот процесс. В этом случае мы выкладываем объявление в интернете, используя все доступные рекламные площадки. Если цена квартиры как минимум на 10 процентов ниже, то она уйдет гораздо быстрее, чем если бы продавалась по рыночной цене. Хотя подобная разница в цене, на первый взгляд, не выглядит столь существенной, но, опираясь на собственный опыт, могу заверить, что подобное снижение стоимости работает безотказно. Для покупателей это бывает одним из решающих факторов при выборе квартиры. Для того, чтобы осуществить срочную продажу жилья, нашим клиентам нужно прийти в агентство с документами, чтобы мы могли сверить паспортные данные владельца, проверить, нет ли задолженностей по квартире, поскольку бывали случаи, когда общий долг за коммунальные услуги составлял порядка 100–150 тысяч рублей. Понимая, что квартиру необходимо продать в кратчайшие сроки, специалист уже с первого дня начинает подготовку документов, сбор необходимых справок. Как только человек явился в агентство, мы обговариваем все необходимые условия, если все они соблюдены, тогда происходит оформление договора. Это занимает около 15 минут, и затем сразу же публикуется рекламное объявление о срочной продаже. Сейчас среди торговых площадок по недвижимости мы, в основном, используем интернет. Для начала объявление выглядит как простой печатный текст, но в этот самый момент выезжает наш специалист, для того чтобы сделать снимки квартиры, выставляемой на продажу. Это необходимо, потому что у объявления с фотографиями гораздо больше шансов привлечь покупателей. И в первый же день мы уже получаем по нескольку звонков от клиентов, заинтересованных в покупке квартиры. А на второй-третий день, как правило, происходит осуществление сделки. Максимум это может занять неделю, но ни в коем случае не дольше.

08.08.2014 18:07

советы, срочная продажа, квартиры

Каким должно быть объявление о продаже жилья? Виктория Карасева

Каким должно быть объявление о продаже жилья?

Решив продать свою квартиру, собственник должен понимать, что удачный исход этого процесса во многом будет зависеть от рекламы объекта. Какую информацию нужно указывать в объявлении о продаже жилья? Нужны ли фотографии объекта в рекламе? Где лучше разместить объявление? Слово экспертам. Первый этап при продаже жилья – это грамотное составление объявления, от которого зависит количество потенциальных покупателей. Перед тем, как заключить договор с клиентом, риэлтор осматривает объект и фиксирует все достоинства и недостатки продаваемого жилья. От собственника жилья специалист по недвижимости должен узнать всю информацию об объекте: расположение поблизости магазинов, больниц, школ, о том, когда был проведен последний капитальный ремонт дома и даже кто является соседями. Собственник также должен рассказать о недостатках квартиры, так как потенциальный покупатель их все равно увидит, а замалчивание может негативно сказаться на доверии к продавцу. В тексте объявления важно указать максимум информации: чем больше подробностей о продаваемом жилье, тем выше вероятность, что прочитавшие его потенциальные покупатели заинтересуются объектом. Помимо параметров квартиры, состояния, планировки и месторасположения дома, стоит указать, на каких условиях продается жилье. Если это «чистая» продажа, то шансов у такой недвижимости быть проданной намного больше. Важно обратить внимание на то, что в квартире заменены окна, поставлена добротная входная дверь, а так же готовность документов к продаже. При этом стоит помнить, что для покупателя важен простой «человеческий» язык текста объявления, без всевозможных сокращений, которые могут сделать рекламу «сухой» и сложной к восприятию. Большое внимание стоит уделить фотографиям продаваемого объекта, во многом от этого фактора будет зависеть, позвонит покупатель или нет. В идеале на фотографиях должны быть представлены все жилые комнаты, санузел, в каком бы состоянии он не находился, кухня, коридор, вид из окна, лестничная площадка, вход в подъезд, придомовая территория. При размещении объявления на электронных площадках, главной фотографией должна быть та, которая с лучшей стороны демонстрирует недвижимость, будь то выгодное расположение дома, спальня с ремонтом или ванная комната с новой сантехникой. Сегодня опубликовать объявление о продаже жилья несложно — интернет позволяет разместить исчерпывающую информацию об объекте и большое количество фотографий. Вместе с тем, профессиональные риэлторы помимо специализированных электронных ресурсов используют и печатные издания, что повышает количество просмотров объявления. Именно агентство недвижимости может обеспечить достойную и должную рекламу объекта. По количеству просмотров и ответных звонков компания делает выводы о стоимости объекта и помогает продавцу выстраивать верную ценовую политику.

08.11.2013 10:00

советы, реклама. объект, квартира

Что влияет на стоимость жилья? Виктория Карасева

Что влияет на стоимость жилья?

Для потенциальных покупателей жилья часто остается загадкой, почему практически две идентичные на первый взгляд квартиры имеют существенную разницу в цене. Какими критериями руководствуются продавцы определяя цену своего жилья? Из чего складывается стоимость квадратных метров той или иной недвижимости? Стоимость жилья в Омске зависит от многих факторов. В первую очередь это «квадраты» и местоположение объекта. Дороже всего обойдутся квартиры, находящиеся в центре города в районе проспекта К. Маркса, улиц Рабиновича, Волочаевской и т.д. В этих районах, несмотря на старый жилищный фонд, однокомнатная квартира будет стоить дороже двухкомнатной квартиры на краю города. Дороже всего вторичное жилье на Левом берегу в районе бульвара Архитекторов, улиц 70 лет Октября, Крупской. Эти районы активно развиваются и обладают удобной транспортной развязкой. К примеру, однокомнатная «хрущевка» площадью 31 «квадрат» в обжитом районе Левобережья стоит 1,7-2 миллиона рублей. В то же время на окраинах Советского, Октябрьского округов или в Старом Кировске идентичную по площади квартиру можно найти за 1350 тысяч рублей. Так же на стоимость квартиры влияет ее расположение в доме. Средние этажи традиционно стоят дороже. Первый этаж не приветствуется из-за близости к подвалу, повышенной влажности и отсутствия балкона, а последний – из-за возможного протекания крыши. Но покупая такую квартиру, можно сэкономить до 300 тысяч рублей. Большинство покупателей желают, чтобы в квартире был балкон. Обойтись такая дополнительная площадь покупателю может до 100 тысяч рублей. До полумиллиона рублей может возрасти цена на квартиру, в которой проведен качественный ремонт: установлены окна ПВХ, натяжные потолки, металлическая дверь, уложен ламинат. Материал, из которого построен дом, также отражается на цене недвижимости. Дороже будут стоить квартиры с кирпичными стенами, дешевле – с панельными. Это объясняется их физическими свойствами – звукоизоляцией и теплопроводностью. Естественно, сказывается на цене жилья возраст здания, причем этот критерий очень специфичен. Так, стоимость новой квартиры и «вторички» на Левобережье или в Куйбышевском районе практически одинакова. Такая ситуация сложилась из-за того, что эти районы изначально считаются престижными, и неважно где проживает омич – в новостройке или в доме старого жилищного фонда. В таких округах как Октябрьский, Кировский (улицы Дианова, Звездная) первичное жилье считается более ценным, и те же самые «квадраты» в новостройке будут стоить дороже, чем вторичное жилье. В этом случае на цену оказывает влияние год постройки многоэтажки и качество самого жилья.   Интересен тот факт, что в последнее время на стоимость жилья практически не оказывает влияние наличие поблизости транспортной развязки. Объясняется это тем, что многие горожане обзавелись личными автомобилями. А некоторые покупатели и вовсе считают удаленность от магистралей преимуществом. Поэтому такой фактор, как близкое расположение транспортных сообщений не существенно отразится на цене недвижимости. Эта тенденция стала прослеживаться года два назад. На формирование стоимости квартиры также влияет способ ее реализации. Если жилье находится на чистой продаже, то есть продавцу не нужен обменный вариант, то такую квартиру можно продать достаточно быстро даже при завышенной цене.

07.08.2013 16:06

цены на недвижимость, оценка, квартиры, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон