Мнения экспертов


Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Виктория Сергеева

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативные сделки фактически представляют собой обмен квартиры с помощью купли–продажи. Альтернативный обмен осуществляется, когда продается своя квартира и единовременно приобретается другое жилье, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости. В таких сделках, как правило, принимают участие от двух до четырех квартир, но бывает, что в цепочке участвуют и шесть объектов, что подтверждает сложность сделки. Раньше альтернативные сделки реализовывались путем договора мены. В этом случае обмен квартирами происходил без участия денежных средств. По своему опыту могу сказать, что, хотя львиная доля сделок всегда приходилась на альтернативы, в кризис их количество увеличивается. Первопричина этому — сокращение доходов населения и повышение ипотечных ставок банками. Противоположность альтернативе — чистая продажа квартиры. Это чаще всего подходит для тех, кто переезжает в другой город или страну или же получил наследство и хочет превратить лишнюю недвижимость в деньги. Покупка квартиры — не слишком распространенная операция на рынке недвижимости, ведь мало кто имеет свободную сумму на приобретение жилья. При этом большая часть людей съезжается, разъезжается, хочет увеличить жилплощадь, то есть предпочитает альтернативные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день число альтернативных сделок возросло, на них приходится 80 процентов от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости Омска. Популярность альтернативы для многих людей очевидна. Стоит иметь в виду, что альтернативные сделки имеют недостатки. Это в первую очередь непредсказуемые сроки. Невозможно спрогнозировать, на какое время растянется процесс поиска покупателя на вашу квартиру и альтернативы для вас. Очень высок риск «развала» цепочки. Если один из участников сделки передумает или вскроются какие-то проблемы с документами, развалится вся цепочка, которая собиралась несколько месяцев. Кроме того, когда в сделке участвует много звеньев, стороны могут не прийти к единому мнению. Каждая сторона будет защищать свои интересы, а это делает альтернативную сделку еще более уязвимой. Вместе с тем сейчас многие приобретают недвижимость с привлечением ипотечного кредита, а значит, сделка будет под угрозой, если банк ее не одобрит в последний момент. Все эти риски должны заставить человека задуматься о серьезности сделки с недвижимостью и о том, что в этой ситуации будет правильнее всего воспользоваться помощью профессионального риэлтора, состоящего в саморегулируемой организации.

31.07.2015 16:00

альтернативные сделки, жилье, риски, квартира, недвижимость

Арендовать жилье надо по договору Виктория Сергеева

Арендовать жилье надо по договору

Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности с арендатором или собственником жилья. Правильно оформленная сделка — гарантия спокойствия в будущем. От чего может защитить договор, заключаемый между нанимателем и арендодателем, и можно ли обойтись без него? Слово эксперту. Независимо от того, какой объект недвижимости собственник решил сдать в аренду — квартиру, комнату, нежилое помещение — необходимо урегулировать отношения с нанимателем. И лучше всего это сделать посредством договора, в котором необходимо прописать права и обязанности сторон. При заключении договора на сдачу помещения составляется договор найма. Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилье, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сроки заключения договора аренды определяются статьей 683 ГК РФ. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключается меньше чем на один год, то он считается краткосрочным. К такому виду договора не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677. При краткосрочном договоре наниматель ограничен в своих возможностях. К примеру, он не имеет права вселять временных жильцов, заключать договоры поднайма, у него нет преимущественного права заключать договор на новый срок и прочее. Однако стороны могут изменить общие правила и предусмотреть каждое из этих прав в договоре. При заключении договора найма будущему арендатору необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру. При этом стоит уделить особое внимание свидетельству о праве собственности, в котором будет указано, кто является собственником жилья. Именно это лицо вправе распоряжаться имуществом, если нет доверенности на совершение данной сделки. Также в Управление регистрационной службы можно заказать справку об обременениях, где будет указано: кто является собственником жилья, вид права, кадастровый номер и те ограничения, которые могут иметься на квартиру. Эта справка поможет выявить подлинность документов, предоставляемых наймодателем. Данная информация открыта для любых граждан, заказать ее можно в отделении УФРС. Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Арендуя жилье или сдавая его в наем, лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Но если по каким-то причинам вы решили заняться сдачей жилья самостоятельно, то стоит ознакомиться с главой 35 ГК РФ, это поможет правильно составить договор и прописать обязанности сторон.

04.06.2015 11:53

альтернативные сделки, жилье, риски, квартира, недвижимость

Покупка жилья по доверенности: условия и риски Виктория Сергеева

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту. При продаже или покупке недвижимости встречаются сделки, при которых один из участников может действовать по доверенности. Причины для этого могут быть разные: проживание в другом городе, состояние здоровья или возраст, который мешает совершить такие сложные операции. Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям считаются высоко рискованными. Чтобы минимизировать эти риски нужно очень тщательно подходить к такого рода сделкам. Покупателю нужно обязательно обратить внимание на сроки действия документа. Если срок действия доверенности истек, то доверенность признают недействительной. Также важно просмотреть перечень полномочий, которыми наделяется представитель собственника. Кроме того, нужно убедиться, действительна ли до настоящего момента доверенность и не была ли она отозвана нотариусом по ряду причин. Доверенность на продажу квартиры должна быть обязательно заверена нотариусом. Чтобы убедиться в подлинности доверенности, нужно связаться с нотариусом, который этот документ выдавал, информация доступна только для участников доверенности. Для составления доверенности требуется особый бланк, гербовая бумага с оттиском печати нотариуса, который удостоверяет содержание документа. В доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место жительства доверителя и поверенного, прописка, номер, по которому можно проверить подлинность доверенности, связавшись с нотариусом. Срок этого документа может быть любым. В случае если срок не указан, то доверенность действует 1 год со дня ее подписания. Необходимо учитывать тот факт, что доверенность может быть отозвана или доверитель преклонного возраста может скоропостижно скончаться, это приведет к прекращению действия документа и любая сделка в ходе судебных споров за недвижимость будет признана недействительной. (ГК РФ ст. 188). Перед приобретением квартиры, которая продается по доверенности, стоит тщательно взвесить все «за» и «против» и постараться все же избежать такой сделки. Но если от покупки отказываться не хочется, стоит найти доверителя (узнать, где он, жив, здоров ли он и дееспособен ли для сделки), выяснить, не отменена ли доверенность или передана другому лицу с нарушением срока и иные существенные моменты. Продажа квартиры по доверенности никак не должна сказаться на стоимости недвижимости, ведь это не повод уменьшать стоимостную оценку объекта. Чтобы окончательно быть уверенным в минимизации рисков и гладком прохождении всей сделки от начала до конца, стоит обращаться к профессиональным специалистам агентств недвижимости, которые входят в состав НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области».

24.04.2015 17:38

доверенность, квартира, жилье, нотариус

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Виктория Сергеева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. По итогам февраля 2015 года в Омске было отмечено повышение цен на жилье как первичного, так и вторичного рынков. В основном эта тенденция является отголоском декабрьских и январских событий на рынке, когда люди приобретали недвижимость для инвестиционных целей как одно из наиболее стабильных вложений. Активности на рынке добавляли гости из Казахстана, которые выгодно сыграли на изменении курса рубля и тенге. На первичном рынке средняя цена квадратного метра на данный момент достигла 42 978 рублей. Стоимость на объекты вторичного жилья установилась на уровне 49 508 рублей за квадратный метр. В связи с увеличением процентных ставок по ипотеке, ростом цен и падением на этом фоне зарплат омичей, спрос на «вторичку» в 2015 году снизился. Объем предложения на вторичном рынке в 2015 году также пошел на спад. На конец марта этот показатель находился на уровне 11 тысяч, тогда как в прошлом году в тот же период объем предложений достиг почти 14 тысяч оферт. С начала 2015 года спрос на жилье стал постепенно снижаться. Основная причина падения спроса — общее снижение платежеспособности и резкое сокращение доступности ипотеки, которая теперь, к тому же дороже, чем при покупке жилья в новостройке. На первичном рынке произошло довольно ощутимое изменение структуры рынка — несколько дорогостоящих объектов с большим количеством предлагаемых к продаже квартир всколыхнули цену и, несмотря на снижение инвестирования строительства со стороны банков (снижение количества ипотечных кредитов, выдаваемых под залог строящегося жилья), дали прирост в начале 2015 года к средней цене «квадрата». Те покупатели, которые не смогут откладывать покупку жилья, скорее обратятся к покупке новостройки на высокой стадии готовности вместо «вторички», ведь теперь этот сегмент стал более доступным. Ставки по ипотеке при покупке нового жилья теперь ниже, чем при покупке вторичного. Некоторые потенциальные покупатели отложат приобретение жилья до лучших времен, так как при кредитовании всех сегментов жилья выросла сумма первоначального взноса. А многие люди просто не имеют на руках таких денег. Однако и те, у кого имеется необходимое количество средств для взноса стартового платежа, могут остаться без возможности купить жилье. На сегодняшний день многие банки начали пересматривать свою кредитную политику, ужесточать требования к заемщикам. Спрогнозировать постепенное снижение цен на жилье в связи с падением спроса на вторичном рынке очень сложно. Но цена точно не будет стоять на месте.

03.04.2015 17:27

ипотека, вторичка, спрос, сделка, новостройка, ставки

Перепланировка квартиры: с чего начать? Виктория Сергеева

Перепланировка квартиры: с чего начать?

Куда необходимо обратиться, чтобы узаконить перепланировку квартиры и какие для этого нужны документы, рассказали омские эксперты агентств недвижимости. Чтобы узаконить перепланировку квартиры, собственнику жилья необходимо получить новый технический паспорт. Его выдает БТИ после предоставления пакета документов, в который входят: — старый технический паспорт квартиры; — свидетельство о праве собственности на жилье; — заявление на получение нового технического паспорта и вызов техника. Также заявитель должен обратиться в санитарно-эпидемиологическую службу Омской области для получения заключения о соответствии планируемых изменений санитарным требованиям. При перепланировке жилья запрещается: • увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более, чем на 25% от жилого помещения); • объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется); • сносить несущие стены; • уменьшать, сносить или переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и т. д.); • переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение только для двухуровневых квартир); • делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе; • устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии; • увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если ширина ее не превышает одного метра).  Далее с новым техническим паспортом собственник квартиры может обратиться в лицензированную проектную организацию, чтобы заказать технический проект. После этого о перепланировке нужно уведомить архитектурный отдел районной администрации, предоставив им все собранные документы. Если изменяются размеры жилой площади, то необходимо получить новое свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, которое выдает Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области. Также собственник квартиры должен понимать, что перепланировка не должна ухудшать имеющиеся жилищные условия. Уже сделанную самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Если перепланировка не будет соответствовать законодательству, то собственника обяжут восстановить все переделанные элементы в соответствии со старым техническим паспортом на квартиру. В любом случае будет наложен штраф за самовольную перепланировку от одной до 30 тысяч рублей.

20.02.2015 14:48

советы, перепланировка, БТИ

Новостройки: что изменилось? Виктория Сергеева

Новостройки: что изменилось?

Каковы спрос и цены на новостройки сегодня? На эти и другие вопросы ответили эксперты омских агентств недвижимости. На территории города строительством занимается более 60 организаций. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в левобережной части города — в Кировском АО — 40% (около 1,5 тысячи квартир); в Центральном АО — около 23%; в Советском АО — 17%; в Ленинском и Октябрьском округах предлагают около 9% квартир. К концу 2014 года средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 42 тысячи рублей. На сегодня самая дорогая недвижимость в новостройках расположена в Центральном АО. Цена квадратного метра в этом районе немного превышает 45 тысяч рублей. В Октябрьском АО цена чуть выше среднегородской — 42,7 тысяч рублей за квадратный метр. Цена «квадрата» в Кировском АО около 40,9 тысяч рублей, в Ленинском около 40,2 тысяч, в Советском округе средняя цена около 41,1 тысячи рублей за «квадрат». С появлением на рынке большого количества объектов недвижимости на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра готового жилья немного снизилась, но не пересекла отметку в 40 тысяч рублей. Больше всего на рынке представлено однокомнатных и двухкомнатных квартир. Почти четверть рынка занимают трехкомнатные квартиры, многокомнатных меньше всего. Однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом у покупателей, поскольку являются наиболее доступными по цене, выгодны с точки зрения дальнейшей перепродажи и эффективны для финансового вложения, например, для сдачи в аренду. Дома, представленные на рынке недвижимости, разнообразны, но основное количество (40%) всех новостроек — это традиционные 9-10‑этажки. Также стали больше строить двух-трехэтажные дома. Например, такое жилье построено в микрорайонах «Рябиновка» в Кировском АО, «Амурский‑2» и «Старгород» в ЦАО.

12.12.2014 17:10

советы, новостройки, стоимость, цена, недвижимость

О документах при договоре долевого участия Виктория Сергеева

О документах при договоре долевого участия

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель знает, что у нее не было прежних владельцев, а значит, у жилья не может быть истории, требующей тщательной проверки. Тем не менее, покупая новую квартиру, необходимо до подписания договора проверить у застройщика документы и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки. Оформление договора долевого участия при приобретении квартиры в новостройке возлагает на покупателя множество обязательств по проверке юридической чистоты сделки. В первую очередь покупателю потребуется проверить все правоустанавливающие документы: — устав; — учредительный договор; — полномочия лица, подписывающего договор, сроки этих полномочий. В уставе и учредительном договоре указывается информация об учредителях, о фирменном наименовании, юридическом и фактическом адресе застройщика. В свидетельстве о государственной регистрации застройщика указана дата регистрации и основной государственный регистрационный номер (ОГРН). Застройщик обязан предоставить дольщику информацию о проектах строительства, в которых он принимал участие в течение трех лет. Однако, к сожалению, часто застройщики для каждого объекта строительства регистрируют новое юридическое лицо, поэтому об их репутации редко можно узнать, ознакомившись с учредительными документами. И все же, если риэлтор скрывает информацию о фактическом застройщике, покупателю стоит отказаться от сделки. Застройщик также должен иметь документы на объект, без которых строительство дома может вообще не начаться. Минимальный набор таких документов: - распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома по конкретному адресу с указанием заказчика и инвестора; - договор о праве собственности или аренды земельного участка под строительство дома с кадастровым планом; - разрешение на строительство, выданное администрацией города. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Еще один важный документ — право застройщика на земельный участок. В соответствии с законодательством права на земельный участок могут быть оформлены в двух формах. Это свидетельство о праве собственности на землю либо договор долгосрочной аренды участка. Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо убедиться, что срок действия аренды не истечет, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию. Потенциальному дольщику также следует ознакомиться с проектной декларацией. Этот документ, состоящий из двух частей, содержит информацию о застройщике и данные о проекте строительства. Проектная декларация должна быть предоставлена застройщиком по первому требованию будущего дольщика. Если вы решились на покупку жилья в новостройке, то лучше всего заключить с застройщиком именно договор долевого участия (ДДУ), который, в соответствии с 214‑ФЗ, гарантирует получение квартиры по завершении строительства и считается заключенным лишь после регистрации договора в Росреестре. В случае, когда застройщик оказывается недобросовестным, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

24.10.2014 16:11

советы, застройщик, договор долевого участия, дольщики, строительство

Элитная квартира: качество стоит цены Виктория Сергеева

Элитная квартира: качество стоит цены

В понятии «элитное жилье», его характерных особенностях и классификации помогут разобраться эксперты омских агентств недвижимости. Недвижимость элитного класса определяется рядом признаков и характеристик, которым должно соответствовать это жилье. В первую очередь такая недвижимость расположена в центре города, имеет закрытую придомовую территорию, охраняемые подъезды с системой контроля доступа, видеонаблюдения и противопожарной безопасности, а также подземный паркинг, охраняемую стоянку и детскую площадку. Безусловно, не меньшее внимание уделяется дизайну, отделке и планировке самих квартир, для строительства которых используются новейшие технологии и только экологичные материалы. Площадь квартир элитного класса начинается от 150 квадратных метров, зачастую с панорамным видом на Иртыш. В шаговой доступности жителей микрорайонов есть аптеки, почта, магазины, школа и детские сады – словом, все, что нужно для спокойной комфортной жизни.  Элитным жильем в Омске считаются дома, расположенные по улицам Красина, Фрунзе, Волочаевской и Иртышской Набережной. Также к этому классу жилья можно отнести дома, построенные на пересечении улиц Кемеровской - Добровольского и Химиков - проспект Мира. Диапазон цен у элитного жилья разный. К примеру, стоимость квадратного метра квартиры с дизайнерской отделкой, расположенной в доме по улице Красина, 4/1, составляет от 170 тысяч рублей. Стоимость "квадрата" в квартирах, расположенных в домах по улицам Кемеровской - Добровольского и Химиков - проспект Мира, со свободной планировкой и не имеющих отделочных работ, составляет около 56 тысяч рублей. Элитное жилье чаще всего продается с готовым дизайнерским интерьером, что не всегда устраивает потенциального владельца, имеющего свои взгляды на планировку. Но так или иначе, такие квартиры, безусловно, «находят» своих собственников.

03.10.2014 16:40

советы, элитная недвижимость








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон