Мнения экспертов


Аренда жилья требует договора Елена Артемьева

Аренда жилья требует договора

В сделке под названием «аренда» могут принимать участие физические лица и юридические организации. Первое, с чем сталкиваются стороны — необходимость заключить договор найма (аренды). Договор, заключенный в письменном виде, является гарантией защиты интересов, как наймодателя (арендодателя), так и нанимателя (арендатора) в спорных ситуациях. На основании данного документа можно отстаивать свои права, если они будут нарушены. Договор нужен для того, чтобы прописать в нем все условия сдачи квартиры, сохранности имущества, описать соответствующие риски в случаях, когда происходят пожар, затопление, разрушение, обозначить состояние передаваемого имущества. Нанимателю заключенный договор гарантирует срок, в течение которого он может пользоваться жилым помещением. Если такой договор не заключен, собственник имеет право выселить жильцов в любой момент, вплоть до обращения в суд с простым иском о выселении и взыскании судебных расходов, даже не предупреждая. Кроме того, оговорив заранее размер платы за наем, можно быть уверенным, что она не будет повышаться собственником без согласования с нанимателем. Для собственника жилья договор найма является подтверждением того, что квартира предоставлена нанимателю на определенный срок и за плату. По истечении отведенного времени можно на законных основаниях требовать возврата своего имущества и возмещения ущерба, причиненного ему. Также будет возможность взыскать недоплаченную сумму за наем. В том случае, если квартира будет передана без договора, это сделать будет невозможно. Из статьи 674 ГК РФ следует, что договор найма заключается в письменной форме, удостоверять нотариально его не нужно. Договор найма жилья заключается на срок, не превышающий пяти лет. При этом долгосрочные и краткосрочные договоры законодательно различаются. Краткосрочными считаются договоры, заключенные на срок менее года. При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгодны хозяевам жилья. Нанимателю стоит помнить, что его права могут зависеть от длительности аренды. Например, по истечении срока договора найма жилья он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (разумеется, если ему это необходимо), либо наймодатель должен его предупредить об отказе в продлении договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. При невыполнении этих условий наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Собственник жилья, заключивший долгосрочный договор найма, не может расторгнуть договор с нанимателем в случае, если тот задолжал плату менее чем за шесть месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 ГК РФ). Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства. Для выселения жильцов нужно уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, но по условиям ст. 687 ГК РФ он обязан письменно предупредить об этом наймодателя не менее, чем за три месяца. По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от двух недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке. Будущему нанимателю важно помнить, что при аренде жилья потребуется внести залог (страховой депозит). Это распространенная форма защиты жилья, сдаваемого в наем. Размер депозита определяется сторонами самостоятельно. На практике он равен стоимости одного месяца найма. Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора, после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за оговоренные договором платежи. Если нет задолженностей, а квартира и имущество возвращаются без повреждений, то сумма страхового депозита подлежит возврату нанимателю в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита.

11.09.2016 10:22
Аренда жилья: предложение превышает спрос Елена Артемьева

Аренда жилья: предложение превышает спрос

В августе 2015 года спрос на аренду жилья немного увеличился, при этом объем предложения, наоборот, снизился. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года на данный момент объектов на рынке аренды достаточно. По спросу картина совсем другая: в августе этого года он был ниже, чем в тот же месяц прошлого. Главное отличие рынка аренды нынешнего года — существенное превышение предложения над спросом по сравнению с прошлыми годами. Внаем сдаются квартиры, которые в конце прошлого года были приобретены в нашем городе жителями Казахстана. Есть квартиры, «зависшие» на рынке купли-продажи и освобожденные прежними арендаторами, которые не в состоянии оплачивать их аренду. Также появились объекты, которые несколько лет назад приобретались по ипотеке исключительно для своих собственных нужд, но с началом кризиса содержание жилья стало обременительным, поэтому собственники предпочитают сдавать это жилье и покрывать за счет аренды платежи по кредиту. Арендаторов элитного жилья сегодня практически нет, хотя, конечно, достойные и правильно оцененные предложения находят своих временных хозяев. Несколько лучше дела обстоят в среднем ценовом сегменте. Квартиры, находящиеся в низком ценовом диапазоне, уходят значительно быстрее. Стали экономнее и жильцы арендованных ранее квартир. Те, кто раньше занимал двухкомнатные квартиры, меняют их на «однушки». Доходы населения упали, многие арендаторы стали просить о скидках, и собственники вынуждены идти им навстречу. В результате однокомнатную квартиру сейчас в среднем можно найти уже за 8–10 тысяч рублей, двухкомнатную за 10–12 тысяч, «трешка» обойдется примерно в 13–15 тысяч рублей. Самое дорогое жилье — в новостройках, более доступное — в «хрущевках». Самое дешевое жилье можно снять в удаленных от центра районах города. В связи с наличием учебных заведений, как всегда, востребованы квартиры, расположенные в городке Нефтяников. Пользуются спросом квартиры в новых домах на Левобережье. Элитные квартиры и жилье повышенной комфортности, как правило, арендуют в центральной части города. Превышение предложения над спросом повышает требования к снимаемой квартире. Практически никто не хочет снимать жилье со старым ремонтом, даже за небольшие деньги. В целом уровень арендного жилья, несомненно, повысился. Наличие автоматической стиральной машинки стало достаточно обыденным явлением даже в жилье экономического класса. Владельцы квартир сегодня стали весьма сговорчивее и готовы пускать арендаторов с маленькими детьми и домашними животными, что раньше приветствовалось далеко не всеми. Частные дома, как отдельное жилье в низком ценовом сегменте, всегда пользуются спросом. Снять обычный частный дом в Омске можно за 6–7 тысяч рублей. Дополнительно придется приобрести топливо в виде дров и угля. Стоимость аренды благоустроенного частного дома будет соответствовать стоимости аренды квартиры. Обычно к сентябрю-октябрю происходит заметное повышение ставок, в этом же году предложение остается в прежней цене. На рынке аренды все зависит от роста спроса: если активность будет значительной, то объем предложений сократится, что, естественно, приведет к росту арендных ставок. Прогнозировать на длительную перспективу что-либо сейчас сложно. На мой взгляд, арендные ставки пока будут плавно снижаться.

11.09.2015 16:29

жилье, аренда, квартира, советы

Об аренде жилья в Омске Елена Артемьева

Об аренде жилья в Омске

К середине осени активность в сегменте аренды начинает снижаться. Те, кто планировал снять жилье, уже сделал это, а тем, кто не успел, придется выбирать из того, что осталось. Сколько сегодня стоит снять жилье и достаточно ли предложений в сегменте аренды? Как обезопаситься от рисков при найме квартиры и что такое страховой депозит? Слово эксперту. Рост спроса на арендуемое жилье наблюдался со второй половины июля и достиг своего пика в августе, что обычно характерно для летнего сезона, затем резко стал снижаться во второй половине сентября. Предложения квартир в аренду в августе немного снизились, но несмотря на это разрыв между спросом и предложением, по-прежнему, остается высоким. Сейчас предложений на рынке более чем достаточно - есть выбор во многих сегментах. Средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса составляет 8-10 тысяч рублей. «Двушку» можно снять за 9-11 тысяч рублей в месяц. Цена трехкомнатной квартиры в сегменте эконом составляет 12-13 тысяч рублей без учета коммунальных платежей. Стоимость жилья зависит от месторасположения квартиры, ее состояния, наличия мебели и бытовой техники. Самую дешевую недвижимость можно снять в удаленных от центра районах города. Квартиры гостиничного типа можно снять за 6-7 тысяч рублей, а комнату на подселении за 4,5 -5 тысяч рублей. Снять обычный частный дом в Омске можно за 5-7 тысяч рублей. Дополнительно придется понести затраты на приобретение топлива (дрова, уголь). Частные дома, как отдельное жилье в низком ценовом сегменте, всегда пользуются спросом. Тип квартир/кол-во комнат Средняя стоимость аренды (руб./мес.)* 1-комн. 2-комн. 3-комн. более 3 комн. Квартиры эконом-класса 8000-10000 9000-11000 12000-13000 13000-15000 Квартиры бизнес-класса 10000-12000 11000-13000 12000-25000 14000-35000 Элитные квартиры 20000-25000 30000-40000 40000-65000 55000-100000 *без учета коммунальных платежей Наиболее популярный тип арендуемого жилья - это квартиры-студии и однокомнатные квартиры эконом-класса. Главным требованием потенциальных арендаторов, по-прежнему, остается хорошее соотношение цены и качества объекта. Не пользуются спросом квартиры без ремонта. Чаще арендаторы хотят снять уже готовое для проживания помещение. Арендаторами жилья могут быть люди с разным достатком и разным социальным статусом. В летнее время года наиболее активно жилье ищут студенты и семьи с детьми из-за привязки к дошкольному или школьному образовательному учреждению, а в течение года это могут быть и молодые семьи, и приезжающие работать по приглашению, и семьи, снимающие квартиру на время ремонта или купившие квартиру в новостройке. По существующим законам сдавать квартиру в наем могут только собственники жилья. Если собственник в квартире не один, то, прежде всего, нужно заручиться согласием всех, кто владеет этой квартирой и постоянно в ней прописан, если он старше 14 лет. Заключая договор обе стороны фиксируют свои финансовые обязательства: кто должен оплачивать квартплату, коммунальные услуги, телефон и прочее.  Особое внимание в договоре нужно обратить на пункты о размере оплаты и порядке ее внесения. Можно внести в договор пункт о том, что по истечении определенного срока цена может быть изменена. Необходимо обсудить и включить в договор положение о просрочке внесения оплаты и штрафные санкции за это.  Во избежание конфликтов любое получение денег нужно оформлять распиской. Договор найма вступает в силу с момента его подписания сторонами и не требует нотариального заверения. Передача мебели, техники, предметов домашнего обихода, сантехнического и электрооборудования оформляется актом приема-передачи. Вполне естественно беспокойство хозяина о своем имуществе, которое он доверяет малознакомым людям. Поэтому желательно в договоре указать контактные телефоны сторон, предусмотреть возможность посещения хозяином квартиры и осмотра своего имущества в присутствии нанимателя, например, один раз в месяц. Договор между физическими лицами на аренду жилья обычно заключается на длительный срок, от полугода и более, с возможностью дальнейшей пролонгации. Если квартиру для проживания своих сотрудников арендует юридическое лицо, то договор аренды заключается на срок от трех до одиннадцати месяцев.  Скорее всего, в ближайшее время серьезных изменений на рынке аренды не произойдет. Зима – время, в которое традиционно наблюдается снижение арендаторской активности, а следовательно, возможно и небольшое снижение ставок.

03.10.2014 16:08

советы специалистов, аренда, квартиросъемщик, наниматель








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон