Мнения экспертов


Покупка жилья: торг уместен Елена Година

Покупка жилья: торг уместен

Часто в объявлениях по продаже жилья можно увидеть фразу: «Торг уместен». При любой покупке вопрос торга всегда был уместен, и приобретение недвижимости не исключение. Купить квартиру как можно дешевле желает немало людей, тем более собственники нередко завышают реальную стоимость своего жилья. Высокая цена обусловлена тем, что часто продавцы не знают реальную рыночную обстановку либо желают получить больше денег от продажи жилья. Как правило, покупателям удается снизить цену при осмотре квартиры, но сумма скидки зависит от того, насколько реальную цену выставил продавец. Иногда бывают ситуации, когда собственник не может снизить стоимость квартиры, потому что она и так оптимальная. Поэтому продавцы идут на торг только тогда, когда понимают, что цена на их жилье завышена. Существенно можно снизить стоимость жилья, которое находится не в самом лучшем виде и требует ремонта. Получить скидку можно также на квартиры, которые находятся на крайних этажах либо не имеют балконов. Еще один вариант снижения цены — ограничение продавца во времени. Например, он забронировал квартиру в новостройке и в ближайшее время ему необходимо ее выкупить, или разменять свое жилье на две квартиры, или купить недвижимость большей или меньшей площади. Кроме вышеперечисленного, продавец может быть согласен на снижение стоимости, если есть сложность с оформлением документов. Например, когда собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети либо другие третьи лица, или жилье находится в ипотеке, или продажа недвижимости сопряжена со сложностями в цепочке альтернативных сделок. Все эти ситуации могут стать объективными причинами для того, чтобы продавец пошел на уступку. В нынешней ситуации на рынке жилья продавцы готовы торговаться. В среднем сумма торга на сегодняшний день составляет от 2% до 10%. Например, жилье стоимостью 2 200 000 рублей можно купить по цене от 1 980 000 до 2 150 000 рублей. Преимущество при покупке квартиры будет отдано покупателям, которые готовы рассчитаться наличными средствами. Если продавец торопится продать, то он уступит квартиру покупателю с наличностью, и, возможно, в этом случае действительно цена будет чуть ниже исходной. Если же продавец преследует цель продать квартиру по максимальной цене, то он скорее продаст ее ипотечному клиенту. По моему мнению, даже если в объявлении не сказано ничего о торге, отказываться от него не нужно. Бывают, конечно, ситуации, когда собственники считают, что продешевили. Сразу же после подачи объявления им начинают активно звонить потенциальные покупатели и интересоваться объектом. Но тогда продавцу, возможно, стоит поторговаться уже в сторону увеличения цены объекта. Бывают и такие ситуации, когда торг неуместен. Это либо когда стоимость жилья находится у нижнего ценового предела для типичных квартир, либо продавец принципиально не хочет торговаться, хотя это бывает очень редко. Торговаться умеют не все, и стоит понимать, что качественная аргументация — это еще не все. Наравне с поиском необходимых аргументов нужно также найти подход непосредственно к продавцу. Не надо сразу же акцентировать внимание на недостатках квартиры и критиковать все, требуя снизить цену, это может обидеть хозяина. Поэтому такой темы, как дефекты квартиры, покупателю лучше не касаться. Правильнее всего это дело доверить опытному риэлтору.

03.06.2016 14:43

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки Елена Година

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки

Человек, который купил квартиру в ипотеку, по закону имеет право сдавать ее в аренду. Об этом можно узнать из Государственного закона № 102 "Об ипотеке", который гласит, что заемщик имеет право использовать квартиру по назначению, проживать в ней, получать доходы. Следовательно, с точки зрения закона использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в аренду вполне допустимо. Однако практика в этом вопросе складывается иногда по-иному, поэтому, прежде чем размещать объявление о сдаче жилья, будущему заемщику стоит учесть несколько нюансов. Во‑первых, некоторые банки категорически против проживания в квартире арендаторов. Это связано с тем, что кредитные организации опасаются потерять предмет залога, ведь не секрет, что квартиросъемщики обращаются с чужим имуществом не лучшим образом. В результате жилье теряет товарный вид, его рыночная стоимость снижается, и продать такую недвижимость при просрочке платежей банку будет значительно сложнее. Во‑вторых, банки подразумевают, что ипотечный кредит на квартиру выдается для личного проживания в ней. А использование недвижимости для получения дохода — это коммерческая деятельность. Для кредитования бизнеса банки предлагают совершенно другие условия и процентные ставки. Однако есть ряд банков, которые все же не запрещают сдавать ипотечную квартиру в аренду. При этом кредитная организация требует в обязательном порядке направлять извещение банку о намерении сдать предмет залога в аренду, чтобы получить разрешение. В Омске, например, такое жилье разрешают сдавать Сбербанк, ВТБ24 и некоторые другие организации. Для получения одобрения достаточно написать заявление по форме банка на согласие заключения договора аренды. Как правило, кредитные учреждения не препятствуют этому. Однако стоит быть готовым к дополнительным расходам: их может потребовать страховая компания из-за рисков порчи имущества арендаторами. Кроме того, у заемщика возникают обязательства по оплате НДФЛ от сдачи имущества в аренду. Большинство банков при заключении договора прописывают запрет на сдачу заложенной квартиры в аренду без его согласия. В случае же если заемщик нарушит кредитный договор, сдав недвижимость в аренду без уведомления банка, последний вправе потребовать досрочного погашения кредита. Однако на практике банк не пользуется такой возможностью, так как для него важнее ответственность клиента, проявляющаяся в исправном взносе ежемесячных платежей. Тем более что банку просто-напросто некогда, да и по большому счету незачем проверять благонадежность всех своих должников. Квартир много, и исследовать их на предмет сдачи в аренду очень хлопотно и долго. Аренда жилья сегодня для многих становится дополнительным заработком. Доход от такой деятельности вполне может позволить погашать платежи по ипотеке, если грамотно подойти к выбору объекта. Наиболее ликвидными на рынке недвижимости считаются однокомнатные квартиры с необходимой мебелью, расположенные в центральной части города вдоль главных магистралей. Выбирая такой путь, как сдача ипотечной квартиры в аренду, заранее оцените, насколько это прибыльно. Сравните стоимость аренды и размер ежемесячных платежей по ипотеке, учитывая коммунальные платежи.

19.02.2016 17:21

советы, ипотека, квартира, аренда, жилье, банк, заемщик

Как использовать материнский капитал? Елена Година

Как использовать материнский капитал?

Для многих омских семей купить отдельное жилье — непростая задача. Но если у родителей появился второй или третий ребенок, улучшить жилищные условия станет значительно проще. Как использовать свое право на материнский семейный капитал? Какое жилье можно приобрести и в каком случае воспользоваться средствами будет можно? Слово экспертам. Улучшить жилищные условия с помощью средств материнского капитала можно несколькими способами: — использовать материнский капитал для покупки квартиры как наличные деньги; — оплатить первоначальный взнос по ипотеке или целевому займу; — оплатить долг или проценты по ипотеке; — внести в качестве оплаты вступительного взноса в жилищный кооператив. Если у семьи уже есть собственные деньги на улучшение жилищных условий и они хотят дополнить их средствами маткапитала без оформления ипотеки, то в этом случае потребуется дождаться, пока старшему из детей не исполнится три года. Если же родители решают оформить ипотеку, то воспользоваться госсубсидией можно будет сразу после рождения (усыновления) второго или третьего ребенка. Квартира или любое другое помещение, на которые семья планирует направить средства материнского капитала, должно быть пригодным для проживания. Это может быть частный дом, квартира или гостинка. При этом стоит иметь в виду, что при покупке частного строения процент износа дома не должен превышать 50 процентов. Разрешено потратить маткапитал и на долю, но реализовать это можно в том случае, если эта доля представляет собой изолированное помещение с отдельным входом (например, частный дом на два хозяина). Также возможность купить долю по маткапиталу появляется в том случае, если в результате ее приобретения в собственность семьи владельца сертификата (супруга и всех детей) переходит полностью вся квартира. Также семья может использовать государственные деньги на строительство индивидуального жилого дома. Если ребенку исполнилось три года, то в течение двух месяцев Пенсионный фонд перечислит на счет семьи 50% средств. Остальные деньги можно будет получить через полгода с условием предоставления необходимых документов. Если средства оформляются как займ, то воспользоваться маткапиталом, можно сражу после рождения малыша. В этом случае кредит будет погашен сразу всей суммой сертификата. Для того чтобы получить материнский капитал, необходимо предоставить ряд документов на комиссию в отделении ПФ по месту жительства или прописки. Перечень документов, требуемых для оформления материнского капитала: — паспорт заявителя; — свидетельства о рождении детей; — свидетельство о заключении брака заявителя; — СНИЛС (пенсионное страховое свидетельство) заявителя и детей. Если на кого-либо из детей СНИЛС не получен, его оформляют в отделении ПФ во время подачи заявления на получение материнского капитала. При направлении материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов сначала нужно приобрести квартиру в ипотеку в любом из банков‑партнеров и оплатить первоначальный взнос за счет собственных средств. Затем в банке необходимо взять справку о размере остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом и обратиться в ПФ для перечисления средств материнского капитала. Есть возможность также использовать средства маткапитала как первоначальный взнос. В этом случае при займе средств на приобретение жилья в микрофинансовой организации родители получают деньги на руки, составляя при этом договор с обязательным указанием о причине займа, — покупка объекта недвижимости. После заключения договора купли-продажи и регистрации квартиры заимодатель выписывает справку, в которой указана сумма, нужная для перечисления. Эту справку со всеми прочими документами на квартиру необходимо предоставить в ПФ и написать заявление с просьбой перечислить материнский капитал на счет заимодателя. С этого момента до вынесения решения об удовлетворении или отказе заявления должно пройти около месяца. После вынесения решения ПФР высылает письмо, и в случае удовлетворения осуществляет перевод средств на счет, указанный в справке от заимодавца или продавца. Стоит иметь в виду, что если семья решает использовать только наличные средства и маткапитал без оформления ипотеки, то продавец получит свои средства лишь спустя два месяца. Некоторые собственники так долго ждать не хотят, поэтому многие семьи вынуждены взять ипотеку и оформить займ в микрофинансовой организации, так как в этом случае продавец квартиры получит средства намного быстрее. На данный момент сумма сертификата на материнский капитал составляет 429 тысяч 408 рублей 50 копеек. Для многих семей эта госсубсидия — единственная возможность обзавестись собственной квартирой. Около 80% наших клиентов — это семьи, решившие приобрести жилье с использованием средств маткапитала.

31.10.2014 15:59

советы, материнский капитал, жилье

На первоначальный взнос лучше накопить Елена Година

На первоначальный взнос лучше накопить

Ипотека - для многих это единственный шанс купить жилье. Но что делать, если средств не хватает даже для первоначального взноса? Как выбрать банк? Какие предложения сегодня делают кредитные учреждения? И многие ли омичи пользуются заемными средствами при покупке квартиры? Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, нужно иметь средства для первоначального взноса. Их, конечно, лучше всего накопить. На сегодняшний день банки кредитуют заемщиков с  минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья. Однако некоторые люди не могут накопить деньги, например, потому что нужно платить за аренду квартиры. Тогда можно решить этот вопрос, взяв потребительский кредит. При этом необходимо учитывать, что в будущем на заемщика ложится нагрузка по погашению сразу двух кредитов. Если в собственности заемщика уже есть другое жилье, в качестве первоначального взноса можно использовать средства, взятые под залог этой недвижимости. Когда накоплен первоначальный взнос, необходимо либо самостоятельно выбрать банк, в котором можно взять кредит, либо обратиться к ипотечному брокеру. Этот специалист сотрудничает с банками, предоставляющими конкурентоспособные ипотечные кредиты, и подбирает для каждого клиента наиболее выгодную программу кредитования. К тому же, обратившись в банк по рекомендации ипотечного брокера, клиент может получить ставку на 0,5% ниже на весь период кредитования. В зависимости от состояния рынка недвижимости, объекта кредитования, формы подтверждения доходов, срока кредитования, первоначального взноса банк рассчитывает процентную ставку. На сегодняшний день она составляет не менее 10-14% годовых. В Омске в последнее время около 80% сделок приходится с  использованием ипотечных средств. Однокомнатное жилье покупают зачастую с использованием накопленного первоначального взноса. Двух- и трехкомнатные квартиры приобретают с привлечением ипотечных средств, продавая свое жилье и используя эти деньги в качестве первоначального взноса.

24.01.2013 12:30

ипотека, кредит, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон