Мнения экспертов


«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал Елена Панина

«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал

Покупка недвижимости — это сложное и ответственное дело, к которому надо подходить с должным вниманием. Особенно важна для покупателя юридическая чистота квартиры, которая гарантирует ему спокойствие в будущем. Какие документы необходимо проверить у продавца жилья, и какие риски грозят покупателям, которые решили провести проверку документов без помощи профессионалов. Слово эксперту. Перед приобретением недвижимости покупателю стоит тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на объект. Необходимо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство, реже - вступившее в законную силу решение суда и договор ренты. Также стоит проверить факт надлежащей государственной регистрации. Особое внимание стоит уделить истории квартиры. Необходимо попросить у собственника выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в которой будет указано, действительно ли продавец является собственником квартиры, есть ли другие собственники, не находится ли недвижимость в залоге или под арестом, есть ли обременения. Следует насторожиться, если квартира, например, часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что со сделками по этому объекту не все в порядке. В этом случае лучше переключить свое внимание на какой-нибудь другой объект. Стоит иметь в виду, что не все жилые объекты зарегистрированы в ЕГРП. Обычно это касается квартир в старых домах. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. В этом случае покупателю стоит лишь проверить справки о принадлежности и отсутствии обременения из БТИ. После изучения документов на объект, не лишним будет проверить личность продавца. Собственника необходимо попросить предъявить паспорт и убедиться, что обладатель паспорта и документов на объект одно и то же лицо. Всегда настораживает, если от имени продавца действует его представитель по нотариально заверенной доверенности. Стоит изучить доверенность, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. Также нужно разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями. Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чтобы такого не случилось, попросите у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. Если квартира была приобретена в браке, то продавец должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. У покупателя жилья может быть риск признания сделки по продаже квартиры недействительной. Согласно российскому законодательству, максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет три года. Поэтому, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если все же в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Какой бы информацией по проверке документов не обладал покупатель, безопаснее всего при покупке квартиры обращаться к профессионалам. Лицу, не имеющему навыков и знаний в юриспруденции, сложно совершить проверку документов. Кроме того, обычному человеку доступен лишь один источник информации – это ЕГРП. Оценку документов должен проводить профессионал с многолетним опытом, так как существует множество нюансов и огромное количество рисков.

22.05.2015 17:15
Правила продажи квартирной доли Елена Панина

Правила продажи квартирной доли

Продать долю в жилье, владельцами которого являются несколько человек, не так просто как реализовать объект, принадлежащий одному собственнику. У данной сделки есть масса нюансов и если их не учесть сделку могут признать незаконной. Как правильно организовать продажу доли, чтобы избежать ненужных неприятностей в будущем? Слово эксперту. Сегодня на Омском рынке недвижимости предложений по продаже долей (когда квартира поделена на несколько частей) крайне мало: собственники понимают, что реализовывать недвижимость по долям невыгодно. Стоимость доли складывается из нескольких факторов. К примеру, гостинка общей площадью около 15 квадратных метров в Ленинском округе может стоить 650 тысяч рублей. Такое же по площади подселение (комната в квартире) можно купить за 350 тысяч. При этом люди интересуются такими объектами крайне редко. Для того, чтобы продать долю, собственнику необходимо в первую очередь выделить свою часть жилья — долю в натуре. Существует два порядка выдела доли в натуре: это – судебный и договорной (по соглашению сторон). При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон, между собственниками заключается соглашение и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. В случае, если договориться не получилось, то продавцу доли в судебном порядке необходимо выделить свою часть жилья в натуре (на законных основаниях определить границы данной части собственности), закрепить за собой комнату под конкретным номером и затем в ЖКО оформить свой лицевой счет.  При продаже своей части недвижимости продавцу необходимо будет вначале предложить выкупить часть долевой собственности тем людям, которые обладают правом собственности на оставшуюся часть, так как они имеют право преимущественной покупки. Оповестить об этом сособственников нужно не только в устной форме, но и заказным письмом с описью и уведомлением через почту. Если соседи отказываются от предложения, то на сделке при сдаче документов, они должны лично подписать отказ от права преимущественной покупки. Если, по какой-либо причине, на сделке они присутствовать не могут, то тогда необходимо оформить нотариальный отказ.  В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может продать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении соседям о выкупе части долевой собственности.

25.07.2014 16:43

советы, доля, жилье, квартира, собственник

На что обратить внимание при осмотре квартиры? Елена Панина

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Осмотр жилья — один из важных этапов при выборе будущей квартиры, так как под косметическим ремонтом всегда могут скрываться серьезные недостатки. На что должен обратить внимание потенциальный покупатель и в какое время года лучше всего выбирать жилье, чтобы увидеть его минусы? Слово эксперту. Первое, на что стоит обратить внимание покупателю квартиры еще на подходе к дому, — это придомовая территория. Во дворе должна быть детская площадка, парковочные места для машин, удобные подъездные пути, расположенные в «правильном» месте мусорные контейнеры, много зеленых насаждений. Следующее, что должно быть важным для потенциального жильца — это входная дверь и непосредственно сам подъезд. Важно, чтобы там горел свет и было видно, в каком состоянии находятся вестибюли и лестницы. Состояние подъезда расскажет потенциальному жильцу, давно ли в доме был ремонт, а чистота этого помещения — показатель аккуратности и чистоплотности будущих соседей, что тоже играет важную роль. Зайдя в квартиру, покупатель первым делом должен заинтересоваться планировкой помещений. Безусловно, если окна выходят на разные стороны — это придаст квартире больше уюта. Лучше всего выбирать жилье весной или осенью. В это время можно понять, как греют батареи, есть ли в подвале испарения. Если квартира находится на последнем этаже, то вероятны протечки крыши, если на первом — то может появляться влага из подвала. Проводить осмотр жилья предпочтительнее в дневное время. Это поможет понять – достаточно ли света попадает в квартиру. Желательно посмотреть помещения без мебели или хотя бы попросить ее передвинуть, чтобы была возможность оценить состояние недвижимости максимально тщательно. Если же осмотр проходит вечером, то можно увидеть, как работает уличное освещение, достаточно ли света в самой квартире и насколько шумны соседи. Внутри квартиры особое внимание необходимо уделить помещениям, где есть коммуникации. В ванной и на кухне нужно, не стесняясь, открыть краны и проверить, как бежит вода. Стоит также осмотреть стены на предмет плесени или грибка, которые предприимчивый продавец может заклеить новыми обоями. Нелишним будет пройтись по всей квартире и прислушаться, не скрипит ли пол. Есть такие покупатели, на которых положительно влияет общий эмоциональный эффект от просмотра квартиры. Тем не менее, не стоит слепо верить своим чувствам и обратить внимание на самые дорогостоящие при ремонте вещи — пол, санузел, потолок (в том числе на предмет протечек), межкомнатные двери, окна.

16.12.2013 17:20

советы, недвижимость, жилье

О правах маленьких хозяев жилья Елена Панина

О правах маленьких хозяев жилья

Несовершеннолетние дети, так же как и их родители, имеют право быть собственниками недвижимости. Особенно это обстоятельство необходимо учитывать при продаже и покупке жилья. В чем особенность таких сделок? Какие факторы нужно учесть, чтобы не были ущемлены права ребенка? Когда несовершеннолетний ребенок является собственником объекта недвижимости, а семья планирует переезжать в другое жилье, родителям нужно понимать, что новая квартира должна быть не хуже предыдущей. В этом вопросе важно все: и размер площади для ребенка в новом жилье, и место нахождения недвижимости, и стоимость квадратного метра. Собрав документы о двух объектах (продаваемом и покупаемом), родители должны обратиться в отдел органов опеки Департамента образования. Но прежде, чтобы не возникло сложностей, семье необходимо проконсультироваться у опытного риэлтора, который расскажет обо всех тонкостях данной сделки и поможет сопроводить в орган опеки. При покупке квартиры в новостройке родители должны учесть высокую стадию готовности дома и надежность застройщика, чтобы в будущем было меньше рисков. При этом площадь, выделенная несовершеннолетнему в новостройке, должна быть не меньше имеющейся. Если семья планирует приобрести частный дом, то на объект в обязательном порядке выезжает сотрудник органов опеки для его осмотра и написания отчета. Неблагоустроенность и высокий процент износа дома – повод для отказа в приобретении жилья. Органы опеки могут отказать родителям в покупке жилья в случае, если семья переезжает из города в сельскую местность. В этом случае тщательно проверяют удаленность от города, наличие школы, подъездных путей и т.д, а также, если квартира приобретается с помощью заемных средств более одного миллиона рублей. При этом стоит учесть, что если ребенок станет собственником будущего жилья, многие банки могут отказать в получении ипотеки (речь не идет о материнском капитале).

21.06.2013 15:20

права на недвижимость, сделки с недвижимостью, купля-продажа, советы

Вторичное жилье: выбор ограничен Елена Панина

Вторичное жилье: выбор ограничен

С наступлением весны рынок недвижимости в Омске традиционно активен. Достаточно ли предложений по продаже вторичного жилья? Сколько оно стоит? Квартиры в каких районах предпочитают покупать омичи? На рынке вторичного жилья спрос остается по-прежнему высоким, цены продолжают  расти. Из предложенных на рынке вариантов покупатель может найти подходящий именно ему. Однако, спрос все же ограничен и не всегда отвечает предложению, раньше выбор в этом сегменте был более разнообразным. Стоимость жилья на вторичном рынке во многом зависит от места его расположения и площади квартиры. Сегодня малосемейку в этом сегменте можно приобрести от 900 тысяч до 1,4 миллиона рублей. Однокомнатное жилье обойдется в 1,25–1,75 миллиона рублей, «двушка» – в 1,5–2,5 миллионов, за трехкомнатную квартиру придется отдать от 1,9 до 3,2 миллиона рублей. Минимальная цена многокомнатных объектов составляет 3,2 миллиона рублей, но спросом такая недвижимость не пользуются. Для потенциальных хозяев имеет значение этаж, на котором располагается квартира. Крайние этажи пользуются меньшим спросом, поэтому такие объекты и дольше продаются. В основном покупатели отдают предпочтение квартирам площадью от 30 до 60 квадратных метров в домах с ленинградской планировкой. Но в каждом отдельном случае окончательный выбор зависит прежде всего от платежеспособности покупателя. Выбирая для себя жилье, люди в первую очередь ориентируются на ее стоимость. Проведенный в помещениях ремонт важен только в соотношении с ценой объекта и в сравнении с другими вариантами. Имеет значение развитая инфраструктура района, а также находятся ли поблизости школа, детский сад, больница. В большинстве случаев покупатели, выбирая квартиру, подыскивают новое жилье в том же районе, где проживали ранее. Около 90% клиентов приобретают жилье по ипотеке и с помощью различных видов сертификатов. В сегменте вторичного жилья в ближайшем будущем особых изменений не прогнозируется.

17.04.2013 15:46

цены на недвижимость, вторичка, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон