Мнения экспертов


О переуступке прав требования Ирина Мартынова

О переуступке прав требования

Приобрести квартиру в новостройке можно не только непосредственно у застройщика, но и у инвестора, который вложил средства в недвижимость еще на стадии котлована. В этом случае перепродажа жилья новому покупателю будет осуществляться по переуступке прав требования. Что представляет собой этот договор? Имеет ли он законные основания и какие в этом случае могут быть риски для покупателя? Слово эксперту. Переуступка прав — разновидность сделки, при которой одна сторона передает другой права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной. В случае с переуступкой права на квартиру третьим лицом является застройщик. Как правило, этот вид соглашения может быть реализован на этапе застройки нового дома. Подобная схема возможна в том случае, если в договоре не было специально обозначено, что переуступка прав невозможна.  Вид договора, заключенного застройщиком с первоначальным дольщиком, может быть любой: договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования, предварительный договор купли-продажи – на каждый из них можно оформить переуступку прав. Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите. Покупателями по этому виду договора могут быть как физические, так и юридические лица, которые подобным образом выкупают несколько квартир. При этом стоит понимать, что переуступаться квартира может совершенно на других условиях, чем те, которые были заключены между застройщиком и первоначальным покупателем. Основное изменение коснется стоимости жилья, потому что лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика (инвестор), приобретает жилье на стадии проекта, а реализует его уже на заключительном этапе. Естественно, чем ближе срок сдачи недвижимости, тем выше ее стоимость. Квартиру можно переуступить, даже если она взята в кредит. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 пункту 1 статьи 47, «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)». То есть первоначальный покупатель передает третьему лицу все свои права и обязанности по выплате кредита. Но при этом стоит иметь ввиду, что переуступка невозможна без согласия банка, который выдавал кредит. Условия по переуступке, как правило, выдвигает сам банк, обозначая, какие условия сохраняются, и что, возможно, изменилось. Это нужно иметь ввиду, поскольку не всегда сохраняются те условия, которые были оговорены первоначально с тем, кто переуступает права. В ряде случаев, банки могут даже требовать уплаты не менее 50 % от стоимости квартиры. Покупателю стоит помнить, что о переуступке должен знать и сам застройщик, поэтому в случае перепродажи объекта обязательно потребуется его согласие. При переуступке прав покупатель должен тщательно ознакомиться со всей документацией, это минимизирует риски сделки. Нужно внимательно изучить документы, на основе которых продавец имеет право на данный объект – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи; обратить внимание на сроки передачи объекта и отсутствие на него прав требования со стороны третьих лиц. После подписания договора, на руках у покупателя должны быть следующие документы: - основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями; - подтверждения расчетов между сторонами основного договора; - акт передачи вышеназванных документов; - согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке; - договор уступки. Необходимо подробнее изучить информацию о всех звеньях договоров переуступки с данным объектом, так как количество покупателей по данной схеме может быть неограниченным.  Основные риски при покупке квартиры по уступке во многом связаны с самим застройщиком. Опасность потерять жилье в этом случае не выше, чем при подписании любого другого вида договора о приобретении новостройки. Главный риск для любого дольщика — недобросовестный застройщик, но это не связано с видом договора. Потенциальный покупатель новостройки должен знать, что сегодня существуют такие стройкомпании, которые не выполняют свои обязательства или надолго затягивают сроки сдачи жилья. Поэтому, прежде чем приобрести новостройку, будущему дольщику стоит обратиться к профессиональному риэлтору, который поможет избежать ошибок и обеспечит чистоту сделки.

21.02.2014 14:19

новостройки, советы, переуступка прав требования, перепродажа, застройщик

Ипотека на новостройку: с чего начать? Ирина Мартынова

Ипотека на новостройку: с чего начать?

Сегодня многие люди, решив приобрести собственную квартиру, рассматривают варианты в строящихся домах. Из-за недостатка средств, большинство покупателей обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку. Сложно ли получить одобрение кредита на жилье в новостройке и есть ли ограничения при выборе объектов? Слово эксперту. На сегодняшний день оформить ипотеку на квартиру в новостройке намного проще, чем несколько лет назад. Это связано с тем, что банки стали лояльнее к застройщикам и если раньше купить жилье в этом сегменте можно было только по договору долевого участия, то сейчас это возможно и через ЖСК. Для оформления ипотеки на покупку жилья в новостройке заемщику потребуются поручители: при ДДУ — до срока сдачи жилья, при ЖСК — до момента получения свидетельства о праве собственности. Остальные требования практически такие же, как по ипотеке на «вторичку»: гражданство РФ, стабильное место работы и доход (подтвержденные документально). К стандартному пакету добавляется договор с застройщиком, а также, по необходимости, пакет документов на застройщика. Однако большинство банков сотрудничают только с аккредитованными строителями, поэтому все документы у организации уже имеются. Но есть в этом и минус: многие банки дают ипотеку только на приобретение квартир у «своих застройщиков».  Первоначальный взнос при оформлении ипотеки на квартиру в новостройке на данный момент составляет не менее 15%, а минимальная процентная ставка находится на уровне 12,5% - 13,5 % в зависимости от срока кредитования и степени готовности дома.  На сегодняшний день большую активность в выдаче кредитов на новое жилье проявляют Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ24. Эти банки тесно сотрудничают с такими застройщиками как Трест-4, ЗЖБИ-5 и «Стройбетон». Подавать заявления лучше всего сразу в несколько организаций, и только после получения одобрения в выдаче ипотеки, выбирать квартиру.  После того как жилье найдено, покупатель получает от риэлтора пакет документов на этот объект и обращается к кредитному специалисту. Банк, как правило, рассматривает документы не более трех дней и уже после этого покупатель выходит на сделку. После сдачи дома заемщик подписывает акт приема-передачи квартиры со строительной компанией и оформляет технической и кадастровый паспорта на новое жилье (50-70 дней). Вместе с этими справками покупатель сдает договор купли-продажи или кредитный договор, технический и кадастровый паспорта в регистрационный орган и уже через 30 дней получает свидетельство о праве собственности. Этот документ необходимо предоставить в банк, чтобы организация «вывела» из кредитного договора поручителей и снизила процентную ставку.

27.12.2013 16:20

советы, новостройки, ипотека

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы Ирина Мартынова

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы

В Омске появилось много новых микрорайонов. Новостройки пользуются большим спросом среди покупателей: кто-то видит в приобретении такого жилья возможность сэкономить деньги, а кто-то – перспективу жить в благоустроенном пространстве. Но с другой стороны, на развитие нового микрорайона может уйти не один год. Мы попросили экспертов рассказать о положительных и отрицательных сторонах такой покупки. В покупке квартиры в новом микрорайоне я вижу все-таки больше плюсов, чем минусов. Во-первых, это квартира со всеми новыми коммуникациями, с новой отделкой и без истории. Во-вторых, большим плюсом в современной застройке являются удачные большие планировки квартир, обустроенные детские площадки, облагороженная территория дома, а также выделенные места для стоянки автомобилей. Сейчас нет таких отдаленных от города строек в районах без развитой инфраструктуры, как, например, раньше велась застройка Ясной Поляны, где по проекту предполагалось и строительство школы, и детского сада, и магазинов. Конечно счастливым новоселам стоит приготовиться, что первое время они будут жить «на стройке»: строительный мусор и шум от ремонта, плюс ко всему неработающие какое-то время мусоропровод и лифт. Но это лишь временные неудобства. Лучше немного потерпеть, чем за эти же деньги приобрести маленькую квартиру в старом доме, нередко требующего капитального ремонта.

17.10.2013 12:35

Недвижимость, новостройки, цены на недвижимость, советы

Новое жилье или «вторичка»? Ирина Мартынова

Новое жилье или «вторичка»?

Квартиры в новом доме застройщики сдают с чистовой, черновой отделкой и «под ключ». На каком варианте лучше остановиться? В каком округе города Омска на сегодня дешевле всего купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке? В какую недвижимость на сегодняшний день инвестору выгоднее вложить деньги: вторичный рынок или новостройки?  Каждый из вариантов по-своему привлекателен: всё зависит от предпочтений клиента. Сегодня самый большой спрос на квартиры «под ключ» – купил и живи. Однако на омском рынке мало таких предложений. Минимальная цена на однокомнатную квартиру площадью 37 кв.м с ремонтом в панельном доме на сегодняшний день равна 1 470 тысячам рублей. Аналогичную квартиру, но только с чистовой отделкой, можно купить в сданном кирпичном доме от 1 700 тысяч. Чистовая отделка предполагает обработанные стены и пол, но, скажем, электропроводки в таких квартирах обычно нет. В квартире с черновой отделкой – стены не штукатурены, полы не залиты, подоконники не сделаны. С другой стороны, такое «необработанное» пространство позволит воплотить смелые дизайнерские задумки. Купить такую однокомнатную квартиру в кирпичном доме можно от 1 500 тысяч рублей.

21.08.2013 17:30

цены на недвижимость, вторичка, новостройки, советы

Новостройки: и цена растет, и спрос не падает Ирина Мартынова

Новостройки: и цена растет, и спрос не падает

Предложений по продаже жилой недвижимости в городе сегодня достаточно много. При этом количество омичей, желающих приобрести отдельное жилье, также увеличивается. Пользуются ли сегодня спросом квартиры в новостройках? В каких округах располагается эта недвижимость и сколько она стоит? Население Омска как и прежде интересуется жильем в новостройках. Достаточно в этом сегменте предложений по продаже двух и трехкомнатных квартир, неохотно покупают однокомнатное жилье большой площади (44-48 квадратных метров). При этом ощущается дефицит бюджетных вариантов – «однушек» стоимостью до 1,3 миллиона рублей. По-прежнему не хватает квартир с отделкой «под ключ». На сегодня застройщики предлагают широкий выбор жилья в новостройках. Это квартиры в кирпичных и панельных домах, под черновую и чистовую отделку. Площадь  однокомнатных квартир варьируется от 27,5 до 53 квадратных метров, «двушек» – от 53 до 78 квадратов, трехкомнатное жилье занимает 63-96,4 квадратных метров. Наиболее востребованы новостройки в Кировском округе. Цена нового жилья зависит от его месторасположения, материала из которого построен дом, отделки помещений и степени готовности недвижимости. Однокомнатную квартиру сегодня можно приобрести примерно от 1,260 тысячи рублей, «двушку» от 1,780 тысячи, минимальная стоимость трехкомнатного жилья составляет 2,240 тысячи рублей. При этом, чем выше степень готовности высотки, тем больше цена. К примеру, на этапе возведения первого этажа однокомнатная квартира площадью 35 «квадратов» стоит 1,230 тысячи рублей. После завершения строительства объекта стоимость того же самого жилья увеличивается до 1,650 тысячи рублей. Для покупки квартиры в новостройке омичи часто прибегают к использованию ипотеки. Больше 50% сделок с использованием заемных средств совершается именно в этом сегменте. Покупателей, которые планируют приобрести жилье в новом доме можно разделить на тех, кто интересуется конкретным застройщиком, кто просит порекомендовать какого-либо застройщика, исходя из своих потребностей, и тех, кто ориентируется в выборе только на цену жилья. Темпы строительства новостроек в городе увеличиваются, однако из-за нехватки малогабаритных квартир цены на них будут расти. 

30.04.2013 15:15

цены на недвижимость, новостройки, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон