Мнения экспертов


Купля-продажа доли: особенности сделки Лариса Мухина

Купля-продажа доли: особенности сделки

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту. Если вся квартира принадлежит только одному собственнику, то ее продажа вряд ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире — задача сложная. Предложений выкупа доли в квартире, на омском рынке недвижимости, явно превышает спрос. Чаще всего, став обладателем такой недвижимости, собственник желает ее продать. Причин для продажи может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками тяжела, доля получена по наследству и наследник не нуждается в этом жилье и прочее. Пакет документов для отчуждения доли практически такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного немаловажного нюанса. Продажа доли квартиры осуществляется через договор купли-продажи, и у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть квартиры постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стороны продающего. В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, продавец вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может реализовать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении дольщикам о выкупе части собственности. Для более правильной процедуры уведомления собственнику, решившему продать свою долю, стоит обращаться к нотариусу. Нужно приложить максимум усилий, чтобы другие собственники получили уведомление, в противном случае Управление Федеральной регистрационной службой может отказать в регистрации перехода права собственности доли постороннему лицу. Еще встречаются ситуации, когда одним из собственников является ребенок. Тогда уведомление направляется родителям, а еще может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь орган опеки не может решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, поэтому трансформирует право преимущественной покупки ребенка в свое разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появление нового собственника доли может нарушить права ребенка или ухудшить его жилищные условия. Поэтому часто право преимущественной покупки превращается в разрешение, а продажа доли — в наиболее сложные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день очень часто встречаются случаи, когда граждане желают приобрести в собственность не всю квартиру, а только ее отдельную часть, где сразу возникает множество вопросов и сложностей. Приобрести долю в квартире с помощью ипотеки на данный момент крайне сложно: немногие банки кредитуют такие покупки. Как правило, банки предлагают кредит на покупку последней доли квартиры под залог уже имеющихся долей или комнат, с дальнейшим залогом всей жилплощади, но есть программы, позволяющие приобрести и отдельную долю или комнату. Купить часть квартиры можно только на вторичном рынке недвижимости, квартиры в строящихся домах по комнатам не продаются.

13.03.2015 17:02

советы, доля, квартира, жилье, собственник

Срочный выкуп квартир: продать дешевле Лариса Мухина

Срочный выкуп квартир: продать дешевле

Чтобы быстро получить деньги, собственники квартир прибегают к сделке срочного выкупа недвижимости. Как происходит процесс выкупа и что нужно сделать, чтобы квартира заинтересовала риэлторов, расскажут эксперты омских агентств недвижимости. Срочный выкуп квартиры подразумевает собой покупку объекта недвижимости в короткий срок и, соответственно, быструю передачу средств собственнику. Если при «обычной» сделке купли-продажи процедура оформления квартиры занимает в среднем один месяц, то при срочном выкупе этот процесс проходит максимум за 14 дней. Однако «расплатой» за срочность становится вырученная сумма средств, в лучшем случае она составит 70% от рыночной стоимости квартиры. Существует множество причин, по которым собственники вынуждены задуматься о скорейшей реализации своего недвижимого имущества, начиная от чрезвычайной ситуации и заканчивая банальной нехваткой средств на бытовые нужды. Кроме того, многие ипотечные заемщики, задолжавшие крупные суммы денег банку и не имеющие возможности в ближайшее время погасить задолженность, прибегают к такому крайнему способу решения проблемы. Также услугой по срочному выкупу квартиры интересуются граждане, эмигрирующие за границу, которые не могут отложить выезд за рубеж. Наконец, еще один распространенный случай — это продажа квартиры для внесения суммы на покупку новой. Иногда собственники жилья не желают связываться с ипотечным кредитом, а понравившаяся квартира может быть продана уже в ближайшее время другому покупателю. Поэтому в случае, когда деньги нужны быстро, срочный выкуп незаменим. Услуга срочного выкупа недвижимого имущества имеет ряд положительных факторов. Кроме быстрого получения денежных средств, собственнику жилья не придется посещать различные инстанции для сбора документов и справок, которые необходимы при «стандартной» сделке купли-продажи. Также ему (собственнику) не придется демонстрировать квартиру потенциальным покупателям, а лишь только показать риэлтору. Конечно, существуют и «минусы» сделок такого рода. Нередко агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе обычный подбор вариантов для частных лиц, увеличивая собственную базу. Часто недобросовестные агентства недвижимости намеренно затягивают процесс выплаты средств собственнику, выставляя квартиру на обычную продажу, без промежуточного оформления собственности на сотрудника компании. Таким образом, клиент такого агентства мало того, что получит меньше денег, так еще и дольше будет ждать. Также недобросовестные агентства недвижимости стараются снизить налоговые расходы. Для этого в договоре купли-продажи квартиры они могут указать не реальную стоимость жилья, а заниженную. Связано это с тем, что в соответствии с Налоговым кодексом РФ собственник (а им на промежуточном этапе выступает агентство) освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости стоимостью до одного миллиона рублей, находившейся во владении менее трех лет. В данной ситуации собственник-продавец, связавшись с таким агентством, рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре (один миллион рублей или ниже). Поэтому собственнику квартиры, решившему воспользоваться услугой срочного выкупа, необходимо тщательно изучить агентства недвижимости. Во‑первых, определить, как долго компания существует на рынке недвижимости. Во‑вторых, обратить внимание на отзывы об этой компании. При этом не следует доверять информации, полученной из интернета. Лучше спросить у знакомых или родных. В‑третьих, количество услуг, которое предоставляет агентство недвижимости, может сказать о многом. И одним из ключевых факторов выбора агентства является стоимость услуг. Не следует доверять частным лицам, которые могут оформить выкуп квартиры за небольшую плату без оформления условий. Все нюансы сделки должны быть четко прописаны в договоре между агентством и его клиентом. Не каждое жилье может быть выкуплено риэлторами. Это связано с тем, что специалисты заинтересованы в быстрой продаже приобретаемого объекта (его ликвидности), поэтому стараются отбирать только те квартиры, которые будут иметь спрос на рынке. Сюда можно отнести: • юридически чистые, то есть не имеющие обременения (в том числе, на которые не претендуют дети-собственники, прописанные собственники или члены их семей); • квартиры с легко предсказуемым сроком реализации. Таким образом, услуги выкупа доступны для квартир массового спроса — однокомнатных и двухкомнатных с типовой планировкой, расположенных в неотдаленных районах и имеющих небольшую стоимость. Элитные квартиры и коммерческая недвижимость не станут объектами для срочного выкупа, поскольку можно ошибиться в оценке их стоимости. Кроме того, загородные дома также не могут быть выкуплены, так как имеют сезонный спрос, который трудно предсказать. В качестве альтернативы срочному выкупу агентство может предложить помощь в продаже квартиры, дома или участка в самые короткие сроки и не с такими большими потерями для клиента.

17.10.2014 17:33

советы, выкуп квартир, недвижимость

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором? Лариса Мухина

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором?

Если человек решил приобрести квартиру через агентство недвижимости, он должен понимать, что свои взаимоотношения с банком необходимо будет подкрепить договором. Какие именно обязанности налагает заключение подобного соглашения и какие права будет иметь покупатель жилья? Выбирая квартиру на вторичном рынке почти каждый покупатель обращается к помощи риэлтора. Именно специалист находит нужную квартиру, берет на себя сбор документов и ведет основные переговоры с продавцом. Но приступает к выполнению своей работы риелтор не раньше, чем будет подписано соглашение с клиентом.     Этот документ, с составления которого следует начинать работу с агентством недвижимости, определяет права и обязанности сторон. Согласно этому договору, агентство берется за определенный срок найти для покупателя подходящий объект, а покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить вознаграждение агентства в оговоренном объеме и в установленный срок.     Подписывая с покупателем договор, агентство берется подобрать для него именно тот объект, который требуется клиенту. Грамотный риэлтор никогда не станет показывать клиенту большое количество квартир в надежде, что среди них рано или поздно отыщется нужный покупателю вариант. Он постарается проанализировать запросы клиента и выберет среди существующего предложения объекты с теми характеристиками, которые отвечают запросам покупателя. К тому же риэлтор, действующий в интересах покупателя, располагает полной информацией о предлагаемых квартирах.     Общей для всех агентств недвижимости формы договора на оказание информационных услуг не существует, поэтому каждая риэлторская фирма пользуется в своей работе соглашением, разработанным специалистами ее юридического отдела. Перечисленные в договоре условия делятся на существенные (без них этот документ не будет считаться действительным и не может быть заключен) и дополнительные условия. Без них договор не будет считаться недействительным или не имеющим законную силу. Они включаются в документ, если существуют какие-либо обстоятельства, которые могут помешать клиенту выполнить свои обязательства перед агентством.     К числу существенных условий договора относятся предмет договора, обязанности сторон, ответственность заказчика и исполнителя, срок действия договора, а также цена и порядок расчетов. Заключать договор и принимать на себя обязательства от имени риэлторской фирмы имеет право ее директор или любой другой специалист компании, но только при условии наличия у него доверенности. Одним из основных пунктов в документе обычно является предмет договора — непосредственно то, о чем между собой договариваются стороны соглашения. В этом пункте договора на оказание услуг обычно сказано, что исполнитель берет на себя обязательства в конкретный срок найти нужный заказчику объект, а заказчик со своей стороны обязуется выплатить исполнителю гонорар в том размере, который определен договором. А также приводится описание объекта недвижимости.     Другой важный момент, на который стоит обратить внимание при заключении договора, — размер комиссионных. Как правило, он зависит от объема работы, которую специалисту агентства потребовалось проделать при подготовке сделки.     Что же касается пункта о неустойке, то в договоре он выступает больше как способ обеспечения исполнения договорных обязательств и гарантия возмещения затрат риэлтора, чем как источник его дохода. Поэтому добросовестному клиенту этого условия не следует бояться. В целом же именно договор учитывает интересы, как агентства, так и клиента, а также дает надежные гарантии.

31.03.2014 09:51

договор, агентства недвижимости

Омичи отдают предпочтение "однушкам" Лариса Мухина

Омичи отдают предпочтение "однушкам"

Стоит отметить, на сегодняшний день спрос превышает предложение в некоторых сегментах рынка. Меньшим спросом и, естественно, меньшей стоимостью отличается жилая недвижимость, расположенная на «крайних» этажах, без лоджий или балконов. Покупателей в основном интересуют квартиры площадью до 50 – 60 м2, поэтому квадратный метр малосемейки или однокомнатного жилья выходит дороже, нежели «двушки» или многокомнатного объекта. Спрос на такую недвижимость объясняется финансовыми возможностями граждан, большинство которых приобретают жилье по ипотеке или на средства жилищных сертификатов. Однокомнатную квартиру можно купить за 1 – 1,5 миллиона рублей, двухкомнатную – 1,5 – 2,7 миллионов рублей, трехкомнатную – 2,5 – 3,5 миллионов рублей. В основном при выборе площади и месторасположения жилья большую роль играют финансовые возможности потребителей. Но встречаются случаи, когда покупателя не интересует цена вопроса, ему важнее, чтобы жилье было большой площади или находилось в престижном районе . Покупатели чаще обращают внимание на этаж, наличие лоджии или балкона, окружающую инфраструктуру, а материалы, из которого построен дом, их почти не интересуют. Охотнее покупаются объекты, расположенные возле торговых центров, школ, детских садов. Некоторые выбирают квартиры подешевле, не обращая внимание на их состояние с целью сделать ремонт самостоятельно, другие же готовы переплатить, но купить жилье с исправной сантехникой, окнами ПВХ и хорошим ремонтом. Стоимость жилья во многом зависит от района. Так, например, самые дорогие апартаменты расположены в Центральном округе и на Левом берегу, а самые дешевые в Октябрьском районе и Нефтяниках. Цены за квадратный метр во многом зависят от отдаленности квартиры от центра города, наличия рядом транспортной развязки и инфраструктуры в целом.

13.01.2014 10:13

однокомнатные квартиры, цена, недвижимость

Как показать, чтобы сразу продать? Лариса Мухина

Как показать, чтобы сразу продать?

Для продавца недвижимости показ квартиры потенциальному покупателю является одним из важнейших этапов. В большинстве случаев именно от того, насколько удачно прошло «знакомство» с квартирой, будет зависеть исход сделки. Как правильно организовать показ жилья? На что обратить внимание покупателя? Стоит ли скрывать недостатки квартиры? Многие продавцы жилья считают, что потенциальному покупателю безразлично, как выглядит продаваемая квартира. Ведь новый владелец все равно будет делать в ней ремонт, и нет никакой необходимости приводить жилье в порядок. Это очень серьезное заблуждение. Вид квартиры влияет на выбор покупателя самым существенным образом. В ожидании покупателей из продаваемой квартиры стоит выбросить все ненужные предметы. Незахламленная вещами и мебелью квартира кажется больше по размеру, создается впечатление простора. Если собственник не предполагает проводить косметический ремонт, то ему следует сделать хотя бы самое минимальное: подклеить оторвавшиеся куски обоев, укрепить розетки, заменить треснувшую кафельную плитку, подтянуть шурупы в дверных петлях. Бывали случаи, когда продавец специально покупал некоторую мебель заранее и привозил ее в пустую квартиру, предназначенную для продажи. Внешняя привлекательность такого жилья возрастала, что непосредственно отражалось на его цене. Другим важным моментом является то, как выглядят подъезд, лифт и лестничная клетка, так как это первое, что бросается в глаза покупателю. В этих помещениях стоит по возможности убрать мусор, подмести пол и позаботится, чтобы там ничем не пахло. На лестничной площадке стоит заменить перегоревшие лампочки. В квартире покупатель в первую очередь осматривает пластиковые окна, двери, сантехнику, батареи, счетчики. Это очень важно в том случае, если бюджет покупателя ограничен и ремонт в ближайшие годы ему не по карману. Так же будущий владелец присматривается к таким дорогостоящим элементам, как потолок и пол на предмет протечек. Все это тоже может влиять на финальную цену. Организовывать показ квартиры надо стараться в наиболее выигрышное для жилья время. Некоторые квартиры лучше показывать только в светлое время суток, а другие только в темное. Для продажи недвижимости очень важно первое, самое сильное впечатление покупателя. И если он принял решение о покупке после осмотра квартиры в темное время суток, а при повторном осмотре обнаружил не очень красивый вид из окон, то скорее всего, он согласится купить квартиру и с таким недостатком. Днем лучше показывать квартиру в те часы, когда в нее заглядывает солнце. При плохом освещении помещения кажутся меньше, потолки — ниже. В период показов нельзя экономить на электричестве: хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Очень важен и такой момент, как встреча покупателя. Если он планирует приехать на общественном транспорте, то рекомендуется встречать его в том месте, которое ему несложно будет найти, например, на остановке или у крупного супермаркета. В этом случае, сопроводив покупателя до дома, продавец сможет выгодно преподнести все достоинства местоположения и наглядно рассказать об инфраструктуре микрорайона. Если покупатель приезжает на автомобиле, надо позаботиться о том, чтобы он быстро нашел дорогу (объяснить, как ему лучше проехать с точки зрения водителя). Не стоит умалчивать о недостатках квартиры, наверняка покупатель и сам их увидит. И повлиять на выводы, которые он сделает, продавец уже никак не сможет. Любой недостаток квартиры должен уравновешиваться ее достоинствами. Каждый риэлтор знает, что назначать показ квартиры на одно и то же время разным клиентам неправильно, не этично. Несмотря на то, что это может сэкономить продавцу (и риэлтору) время, «коллективная» демонстрация отразится на восприятии покупателей: ни один из них не уйдет из квартиры в хорошем настроении. Для экономии времени и трудозатрат риэлтора, а также для обеспечения покоя клиента, для показа квартиры желательно организовывать так называемые «Дни открытых дверей», когда все показы проводятся в один день раз в неделю с интервалом в 30 минут. «Дни открытых дверей» нужно проводить в период активного интереса к квартире. Обычно это первый месяц со дня начала рекламирования. Режим показа квартиры можно указать и в объявлении о продаже жилья.

24.09.2013 17:05

Недвижимость, купля-продажа, квартиры, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон