Мнения экспертов


Ипотечный договор: внимательность превыше всего Марина Алексеева

Ипотечный договор: внимательность превыше всего

Составляя кредитные договоры, банки опираются на действующее российское законодательство и регламенты ЦБ РФ. При этом стоит иметь в виду, что у каждого банка есть в договорах своя «вишенка», но она скорее декоративный элемент, нежели основополагающий. К примеру, один из омских банков прописал в договоре запрет на сдачу в аренду приобретаемого жилья. А ведь многие заемщики рассчитывают на такую инвестицию, когда ежемесячные платежи вносит арендатор. Но такая позиция банка может быть вполне обоснована его горькой практикой, когда арендатор недобросовестно относился к предмету залога. В итоге, когда наниматель жилья съехал, а заемщик оказался не в состоянии обслуживать ипотеку, банк долго не смог реализовать квартиру. Нестандартные (или редкие) условия в ипотечных договорах банки вносят исходя из полученной юридической практики взаимодействия с дефолтными заемщиками. Кредитным организациям хочется впредь исключить возможность наступления проблемных ситуаций на стадии договорных уведомлений, скрепленных подписями обеих сторон, чтобы у «дефолтника» (или мошенника) не было возможности для маневра с целью «кинуть» кредитора. Надо четко понимать: кредитор будет защищать свои деньги любыми путями, поскольку ему эти средства необходимо вернуть (это деньги его вкладчиков или межбанковские кредиты). Ни один банк не станет менять условия кредитного договора по просьбе клиента. Тут логика простая: кто кредитует, тот и диктует условия, и заемщику под них нужно подстраиваться. Повлиять на внесение изменений в кредитные договоры может только регулятор — Центробанк РФ, поскольку именно он выдает лицензии (он же их и отбирает) на банковскую деятельность. Например, сейчас все банки обязаны письменно показывать свою эффективную процентную ставку, то есть все затраты заемщика по кредиту. В ипотечных кредитных договорах сейчас нет мелкого шрифта (он запрещен ЦБ РФ). Как правило, сотрудники банков достаточно подробно озвучивают заемщикам условия кредитного договора и последствия их нарушения, особенно делают упор на недопустимость просрочек, но часто заемщики в день сделки могут не обратить внимания на такие важные моменты. Поэтому в своей практике при выборе банка для заемщика мы изначально ему рассказываем условия ипотечного кредита: почему выбран именно этот банк (зачастую это из-за ограничений по самому заемщику), что этот банк допускает, а что недопустимо, и какие он предоставляет возможности или имеет ограничения. На сделку в банк такой заемщик приходит уже подготовленный, а не «как в тумане». Конечно, на самой сделке как-то не принято обсуждать возможные действия банка в случае просрочек по ипотеке, ведь изначально ни банк, ни заемщик не планируют портить отношения таким образом. Но на стадии выбора ипотечного продукта я всегда озвучиваю потенциальному заемщику последствия просрочек и трагичность исхода дефолтной сделки. Если заемщик невнимательно выберет период ежемесячных платежей, он может сразу начать создавать просрочки. Так, в анкетах большинства банков есть вопрос об оптимальных сроках внесения платежей. Некоторые клиенты на этот пункт даже не смотрят, а между тем он определяющий. К примеру, зарплату заемщик получает с 15 по 20 число каждого месяца, а он отмечает в анкете период внесения платежей с 1 по 10 число. В итоге это может вызвать ежемесячные просрочки, которые в БКИ суммируются и через полгода заемщик становится должником с испорченной кредитной историей. Если заемщик не будет платить три месяца подряд, банк не мешкая начнет судебную процедуру, поскольку практика показала, что при такой просрочке вернуться в график платежей уже нереально. А вскоре заемщик получит судебное решение о полном возврате ипотеки в кратчайшие сроки или продаже квартиры с торгов. И тут нет ничего незаконного, все это было прописано в договоре, на котором заемщик поставил свою подпись.

23.09.2016 17:19
Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Марина Алексеева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. Программа по субсидированию ипотеки на новостройки, на первый взгляд, должна была оживить первичный рынок и сподвигнуть население приобретать новое жилье. Однако федеральный законодатель не учел один нюанс: по условиям программы участвовать в ней может только строго подходящий по критериям застройщик. Так, квартиру в новостройке можно реализовать либо от юридического лица, либо по договору долевого участия. В нашем же регионе большинство так называемых застройщиков передают свои квартиры в качестве оплаты подрядным организациям, которые уже не могут принять участие в программе по субсидированию ипотеки. На данный момент эта программа актуальна лишь для нескольких омских стройкомпаний, однако эти застройщики не почувствуют притока клиентов: заинтересованность их объектами всегда была на высоком уровне, поэтому покупателей им это не добавит. Эта программа замечательная, но она не учитывает особенности нашего региона, людям просто не из чего выбирать. Между тем у вторичного жилья останется свой покупательский сегмент. Многие готовы приобретать вторичное жилье, так как хотят сразу вселиться в квартиру. Покупая жилье в новостройке, нужно ждать, пока дом достроится, и не у всех такая возможность существует. На сегодняшний момент многие потенциальные покупатели решили отложить покупку жилья на более подходящее время. Некоторые предпочтут временно отказаться от покупки жилья, что приведет к формированию отложенного спроса и впоследствии обернется новым всплеском покупательской активности. Однако, когда этот всплеск должен произойти, прогнозировать сложно — все будет зависеть от экономической ситуации. Потенциальные заемщики пока отказываются пользоваться подорожавшей ипотекой. Жилищный кредит под такие высокие проценты не подходит людям еще и потому, что в условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что доходы резко не сократятся. Слишком высока инфляция, а зарплаты не растут, у многих есть долги по кредитам. Сегодня спрос на оформление ипотеки на вторичное жилье вырос по сравнению с началом года. Но это скорее заинтересованность в ипотеке и не более того. Когда людям все просчитываешь, они понимают, что ипотека для них пока неподъемна: кроме процентных ставок поднялся и первоначальный взнос. В среднем он сегодня составляет 20%.

03.04.2015 17:33

ипотека, вторичка, жилье, новостройки, ставки, банки, застройщики

Ипотека: отбор — строже, ставки — выше Марина Алексеева

Ипотека: отбор — строже, ставки — выше

Покупка жилья с помощью ипотечного кредита для многих сейчас оказалась под вопросом. О том, какие изменения претерпела ипотека и как в целом обстоят дела на омском рынке недвижимости, рассказывают наши эксперты. Несмотря на кризис, ипотека не ушла с рынка, хотя у тех, кто продолжает работать, условия ухудшились — поднялись процентные ставки и размер первоначального взноса, у ряда банков появились комиссии. От некоторых программ банки вовсе отказались, например, от рефинансирования, также не кредитуют дачи или частные дома. Сейчас кредитные организации работают с ипотекой по очень суровым правилам. Ставка составляет как минимум 15%, а первоначальный взнос — не менее 30% и то при наличии документов, подтверждающих доход. У кредитов на длительный срок ставка может достигать 19%: чем больше срок, тем выше процент. Выбирая квартиру под ипотеку, теперь покупатели ориентируются на свои финансовые возможности и способность погашать кредит. Прежде, выбрав квартиру за 4–5 миллионов, покупатель готов был отдавать банку по 20–25 тысяч рублей ежемесячно, а после увеличения процентной ставки люди согласны платить не больше 15–20 тысяч. Повышение ставок и суммы первоначального взноса привело к подорожанию ипотеки, и люди это понимают. Выбор квартиры усложняется еще и тем, что с рынка ушло много хороших вариантов. Собственники снимают с продажи свои квартиры, поскольку сейчас реально безопаснее хранить сбережения в недвижимости. Что касается первичного рынка, то в кризис мало кто готов рисковать и вкладывать деньги в новостройку, особенно если дом еще только начали строить. В этом году ипотека претерпит множество изменений и в основном не в лучшую для клиента сторону. Жесткие условия отбора, повышение ставок, отказ от некоторых программ — все это меры предосторожности, банки стараются минимизировать риски и не брать потенциально опасных клиентов, которые могут стать должниками. Чего стоит ждать от ипотеки заемщикам? Во‑первых, более строгого отбора. Люди, получающие «серую» зарплату, вскоре не смогут рассчитывать на кредит. Попытка пройти отбор с поддельной справкой 2‑НДФЛ приведет к тому, что клиента занесут в «стоп-лист». Сейчас банки имеют прямой доступ к базе Пенсионного фонда, по номеру СНИЛС легко отследить налогоплательщиков и их работодателей. Кроме того, сам процесс отбора клиентов стандартизируют, в итоге не будет никакого индивидуального подхода, а потенциальных заемщиков будут оценивать по скоринг-системе. Если по стандартной форме не положено брать судимых, должников, работников с «серой» зарплатой или часто меняющих работу, — таким клиентам сразу откажут без возможности объясниться. При таком отборе из ста обратившихся ипотеку получат только десять человек. Но есть и те, кому, возможно, наоборот повезет с ипотекой. Например, это молодые мамочки, имеющие сертификат на материнский капитал. Сейчас микрофинансовые организации выдают им кредиты под МСК. Но правительство рассматривает законопроект, запрещающий подобную деятельность. В скором времени банки обратят внимание на мамочек и их сертификаты (ипотечный кредит только на сумму МСК), ведь это абсолютно не рискованные клиенты, их выплаты гарантированы Пенсионным фондом. При этом даже не будет иметь значения, есть ли у них работа. Достаточно будет открыть депозит на три месяца и внести на него три ежемесячных платежа, чтобы банк сам мог списывать эти средства в счет оплаты процентов по кредиту, пока ПФ не погасит ипотеку перечислением средств МСК. Остальным же клиентам нужно готовиться к самому строгому отбору. Банки хотят подстраховаться и не будут брать рискованных клиентов.

29.01.2015 09:05

советы, ипотека, заемщик, кризис, квартира, ставки, процены

Рынок недвижимости: итоги 2014 года Марина Алексеева

Рынок недвижимости: итоги 2014 года

Минувший год оказался насыщенным на события и остался в истории как время глобальных перемен. Изменения происходили не только в политическом и финансовом плане, они серьезно коснулись также и рынка недвижимости, как российского, так и омского, в частности. Чем запомнилось специалистам это время перемен и какие изменения ожидают сферу недвижимости в будущем. Слово эксперту. В минувшем году на омском рынке недвижимости стал востребованным наш уникальный продукт – займ под материнский капитал. Эта услуга, предоставляемая нашим агентством, стала технологичной и отработанной. В 2014 году количество займов под материнский капитал, направленных на улучшение жилищных условий, выросло более чем в два раза. Это стало возможным благодаря усовершенствованию технологии выдачи займов и снижению сопутствующих расходов. У нас появилось много партнеров-риэлторов, которые стали с нами работать уже на долгосрочной основе. Уверена, что и в наступившем году этот продукт будет развиваться. Отчасти этому будет способствовать сложившаяся ситуация в стране. Между тем в середине 2014 года мы поняли, что рынок недвижимости начал ослабевать и стал больше рынком покупателей, которые диктуют свои условия. В связи с этим мы приостановили предоставление услуг по купле-продаже недвижимости, так как тратить деньги на рекламу объектов, которые не продаются, нерентабельно. Но тем не менее мы не отказались от предоставления этих услуг совсем, мы лишь ненадолго заморозили этот проект. Как и прежде, в 2014 году была очень востребована ипотека. При этом ассортимент всевозможных банковских программ стал намного больше, чем в 2013 году, а ставки в начале года даже снижались. Была возможность взять кредит без предоставления справки о доходах, а при высоком первоначальном взносе можно было получить ставку 11% годовых. Однако, несмотря на предлагаемое разнообразие банковских продуктов, спрос на ипотеку в 2014 году постепенно стал снижаться. Это, на мой взгляд, связано с общей тенденцией закредитованности населения потребительскими кредитами. Поэтому ипотечная нагрузка для них становилась непосильной. Сейчас на какой-то период ипотека «замрет», потому что под те 18 % годовых, которые предлагают банки, никто не захочет брать кредит. Люди будут просто выжидать. Естественно, в связи с этим остановится рынок недвижимости, потому что если покупатели не двигаются в сторону приобретения товара, продавцам ничего не остается, как снижать цены (хотя это тоже не выход) либо ждать. Что-то сейчас прогнозировать рано, но первые несколько месяцев наступившего года покажут, что ипотека вернется, пусть и не в том виде и качестве. Возвращение на прежние позиции, хотя бы к состоянию октября 2014 года, будет происходить постепенно. Однако, пока мы не поймем, как будет разрешен внешний украинский кризис, решение вопроса с ипотекой останется открытым. Наступивший год будет достаточно нервным, потому что ходят необоснованные слухи о деноминации рубля. Народ мечется, но при этом люди не понимают, что у этого непопулярного действа будут непредсказуемые социальные последствия. Ни Центробанк, ни Правительство России не допустят этого. Пока действуют санкции, запрещающие нам на уровне финансовых взаимоотношений общаться с Западом, нам нужно продолжать активно налаживать контакты с Азией. То, что мы развернулись в ту сторону, это уже хорошо. И вполне может быть, что Россия перейдет на юанные заимствования, вместо долларовых.

31.12.2014 12:07

советы, рынок недвижимости, ипотека, квартира, жилье

Заявка на ипотеку: как не получить отказ? Марина Алексеева

Заявка на ипотеку: как не получить отказ?

Ипотека в последнее время стала для многих омичей единственной возможностью приобрести жилье. Но прежде чем обратиться в банк за получением кредита, потенциальному заемщику необходимо собрать документы и подать заявку. На что обращать внимание при подаче заявки на ипотеку и как не получить отказ в кредите? Слово экспертам. Документы, которые необходимо предоставить заемщику для получения ипотечного кредита, могут быть первичными и вторичными. К первой группе относятся: паспорт, ИНН (идентификационный номер налогоплательщика), СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета). В банк нужно предоставлять копии всех страниц паспорта «от корки до корки». Сотрудникам различных служб банка нужно быть уверенными, что паспорта будущего заемщика и созаемщиков действительны, то есть нет никаких пометок «от руки». Для женатых (замужних) потребуется свидетельство о браке. Для тех, кто в разводе, необходимо предоставить свидетельство о расторжении брака. Если у заемщика есть несовершеннолетние дети в возрасте до 18 лет, то потребуются свидетельства о рождении детей. Одной из самых важных справок является документ о заработной плате. В банк потребуется принести копию трудовой книжки, заверенную работодателем, и справку о доходах по форме 2‑НДФЛ либо по форме банка за последние полгода. В некоторых банках сведения могут фиксировать только три последних месяца, но при этом важно, чтобы общий трудовой стаж составлял не менее одного года. Некоторые потенциальные заемщики прибегают к практике подачи «покупных» справок о доходах (до кризиса это было распространенным явлением). Сейчас этого делать не следует, так как банки имеют возможность получить информацию о любом работодателе и его уплачиваемых налогах, в том числе и размере НДФЛ, а отсутствие у работника в его пенсионных отчислениях указанного работодателя автоматически делает предоставленную справку о доходах фиктивной. Поэтому вычислить по справке о доходах, что вы не работаете у указанного работодателя — дело нескольких минут. Для тех, кто не может предоставить справку о доходах даже по форме банка, но реально работает у данного работодателя, выход один — предоставить в банк первоначальный взнос не менее 30% от стоимости жилья, тогда документы, подтверждающие официальное трудоустройство, не нужны. К вторичному пакету документов относят справки, которые могут улучшить финансовое состояние клиента. Это загранпаспорт, водительское удостоверение. Документы об активах могут косвенно свидетельствовать о платежеспособности заемщика и, если у него есть дополнительное имущество, это повышает шансы на получение кредита.  Если заемщик ранее оформлял займы, то нужны будут справки из банков‑кредиторов о том, насколько исправно он платил по кредитам, не было ли просрочек, а также справки об остатке ссудной задолженности по действующим кредитам. Есть ряд банков, которые требуют справки из ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера). Причем в банк необходимо предоставить оригиналы этих справок. После получения всех документов от заемщика, банк проверяет кредитную историю клиента и то, как он исполнял свои обязательства. Хорошая кредитная история — это плюс клиенту. Также банк проверяет информацию о взаимоотношениях потенциального заемщика и правоохранительных органов. Есть ряд правонарушений, при наличии которых банк однозначно откажет. Это статьи, связанные с экономическими преступлениями и наркотиками. При этом срока давности у этих нарушений не существует. Кроме того, банк особенно тщательно проверит наличие непогашенных долгов и обязательств перед службой судебных приставов. Получить решение после подачи заявки можно в срок от трех до пяти дней. Если кредитная история испорчена, то документы в этом случае можно подать в единственный банк в Омске. При этом со времени последнего обращения должно пройти не менее одного года. Иными словами, заемщик должен полностью погасить долг перед своим банком и через год его примут на ипотеку (это возможно только в одном банке Омска). Потенциальный заемщик должен очень серьезно отнестись к сбору документов, чтобы не «насобирать» отказов. Сегодня все отрицательные решения банков фиксируются в бюро кредитных историй, и после третьего отказа заявку заемщика даже не будут рассматривать. Кроме того, если в течение месяца человек подаст заявку в четыре разных банка и получит отказ, следующий банк с ним работать не рискнет, поэтому подавать документы одновременно в несколько банков — порочная практика (особенно сейчас!) 

05.12.2014 15:35

советы, кредит, ипотека, квартира

Какой вид ипотечной ставки выбрать? Марина Алексеева

Какой вид ипотечной ставки выбрать?

При выборе наиболее оптимального варианта ипотечного кредитования, заемщик, как правило, уделяет большое внимание величине процентной ставки. Однако стоит иметь в виду, что ставки отличаются и по видам. Придуманы они банками, чтобы разнообразить предложение продуктов для заемщиков и дать возможность выбрать наиболее интересный вариант. Какие бывают ставки в банках и какой вид наиболее выгоден для заемщика? Слово экспертам. Самая распространенная ипотечная ставка — фиксированная при аннуитетном платеже. Она позволяет потенциальному заемщику понимать, какую сумму ему предстоит платить в течение всего срока кредитования, и знать, каким будет ежемесячный платеж. Как правило, омские заемщики оформляют кредит на 10 и более лет, поэтому выплачивать фиксированную сумму удобнее и понятнее. И даже если со временем условия в банковской сфере и на рынке значительно изменятся, ставка останется прежней. С другой стороны, фиксированная ставка не самая выгодная для потребителя. Если заемщик выбирает фиксированную ставку, банк должен застраховать себя на весь срок действия кредита от колебаний, которые могут возникнуть на финансовом рынке, поэтому процент по данному виду ставок выше. Еще один вид ставки — плавающая. Ипотечные кредиты выдаются на долгий срок, в течение которого финансирование для банка может стать как дешевле, так и существенно дороже. Поэтому, выдавая деньги под фиксированный процент на 10–20 лет, банк рискует оказаться в невыгодной ситуации, когда стоимость привлечения денег будет для него выше, чем проценты по выданным кредитам. Этот риск банкам помогают снизить плавающие ставки, которые привязаны к рыночным индикаторам. Плавающая ставка состоит из двух частей: постоянной банковской наценки и плавающего межбанковского индекса, который и влияет на изменение ставки. И как правило, он пересматривается. По условиям кредитного договора ставка меняется раз в три или шесть месяцев. Соответственно, ежемесячный платеж также будет меняться в зависимости от того, каким будет индекс на тот день. Для заемщика плавающая ставка грозит рисками: любые колебания валютных рынков могут существенно увеличить сумму выплат по кредиту. Но есть в переменных ставках и выгода: они, как правило, ниже фиксированных на 1–1,5%, и при условии длительной стабильности на рынке на них можно сэкономить. Плавающая ставка привлекательная для тех заемщиков, которые уверены, что через 2–3 года их кредит будет погашен. Однако в Омске нет практики кредитования по этой ставке. Относительно недавно банки стали предлагать новый вид ставки — комбинированную, которая сочетает в себе фиксированную и плавающую. Смысл заключается в том, что она фиксируется на несколько лет, а потом изменяется. Допустим, заемщик берет кредит на 20 лет, а ставка фиксируется на 3 года или 5 лет. Получается, что по истечении фиксированного срока у заемщика есть неопределенность в том, каким будет рыночный индекс и, соответственно, общая ставка по кредиту. Это риск. За этот риск клиент получает процент ниже, чем при фиксированной ставке, и эта разница может доходить до двух процентов.

26.09.2014 17:53

советы, ипотечное кредитование, ипотека, плавающая, фиксированная, комбинированная

О материнском капитале Марина Алексеева

О материнском капитале

Не стихают страсти вокруг материнского капитала. Сначала его вообще хотели отменить после 2016 года, но  передумали. Теперь же в правительстве судят и рядят, на что можно разрешить тратить деньги. В СМИ началась дискуссия на тему будущего материнского капитала, в ходе которой стало понятно, что общество единым фронтом не разделяет позицию Минфина и будет бороться за продление жизни МСК. Упорядочить бурное, но бесплодное негодование граждан пришлось президенту, который поручил правительству до 1 декабря 2013 года проработать вопрос о продлении программы МСК после 2016 года и, что называется, началось! Посыпались самые «смелые» предложения: от адресной поддержки малоимущим семьям до открытия собственного дела. Последнее, по-революционному смелое предложение, даже нашло поддержку у вице-премьера Ольги Голодец! Однако, пыл «революционеров» умерил Минэкономразвития, назвав данную инициативу слишком рискованной. Пока - сколько чиновников, столько и мнений. Одни считают, что деньги должны использоваться исключительно на улучшение жилищных условий, другие говорят об образовании, лечении ребенка и пенсии для матери. Третьи предлагают пустить маткапитал на открытие собственного дела. В аппарате «социального» вице-премьера Ольги Голодец разъяснили, что те направления трат, которые не пользуются спросом, «могут прекращать свое действие, но вместо них будут предложены другие варианты». Так что, по-видимому, родителей права выбора не лишат. Более 90% владельцев сертификата материнского (семейного) капитала вкладывают его в ипотеку. Как видим, такие направления трат, как образование детей, накопительная часть трудовой пенсии матери, большой популярностью не пользуются. И таким образом, статистика говорит, что на сегодняшний момент самым практичным способом использовать средства МСК остается возможность улучшить жилищные условия, в том числе и использованием займа под МСК. И казалось бы на короткий промежуток времени должно наступить спокойствие в этом вопросе, но нет, новые сюрпризы преподносит сам Пенсионный Фонд. Опять та же упрямая статистика сообщает о существенном увеличении отказов со стороны ПФ РФ в использовании средств материнского капитала, эти данные выражаются в судебной практике. Сегодня судебные иски, поданные гражданами, кому отказали в удовлетворении заявления на использование средств, в судах рассматриваются гораздо чаще, чем за последние два года. Популярной причиной отказов является такая формулировка «нарушение правил подачи документов», или «не целевое использование средств». Разобраться неискушенным родителям, как именно нарушены правила подачи документов, или почему покупку квартиры большей площадью назвали «нецелевым использованием средств», практически невозможно. Ведь чиновники ПФ весьма скупы на разъяснения : им или не хочется или запрещено подсказывать и разъяснять их внутренние правила. Пусть родители понервничают и побегают через месяц после уведомления, что им отказано в перечислении средств МСК. Создается устойчивое ощущение, что ПФ совсем не заинтересован в использовании владельцами сертификатов предоставленного им права применять средства МСК для улучшения жилищных условий. Пенсионный Фонд тоже можно понять, т.к. большое количество мошенников используют возможность потратить государственные деньги. Займы под МСК выдают сегодня многие юридические лица, но почти никто из них не озабочен изучением всех тонкостей и особенностей приема документов в ПФ, потому так много идет отказов в применении средств МСК на улучшение жилищных условий. Чтобы такого не происходило, владельцам сертификатов следует обращаться только к тем, кто давно и законно выдает займы под МСК, кто может предусмотреть риск отказа ПФ и главное, кто не занимается обналичиванием.

14.04.2014 10:55

ипотека, материнский капитал

Могут ли пенсионерам одобрить ипотеку? Марина Алексеева

Могут ли пенсионерам одобрить ипотеку?

Чаще всего услугами жилищного кредитования пользуются молодые семьи или семейные пары. Но потребность решать жилищные вопросы существует и у более старшего поколения омичей. Можно ли сегодня оформить ипотеку пенсионеру? Какие банки готовы кредитовать людей, вышедших на заслуженный отдых? В настоящее время банки стали более лояльно относиться к оформлению ипотеки для данной категории граждан. В Омске с пенсионерами охотно сотрудничают Сбербанк, «АК БАРС» банк, ВТБ24, «Банк Москвы», «Россельхозбанк», «СМП банк». Главное условие большинства кредитных организаций - пенсионер должен вернуть одолженные средства до исполнения ему 65 лет - «Россельхозбанк», «СМП банк», 70 лет - «АК БАРС» банк или 75 лет  - Сбербанк и ВТБ24. Сегодня банки стали более активно кредитовать пенсионеров, так как у людей данной категории есть ежемесячный фиксированный доход — пенсия. Главное, чтобы этот доход составлял 15-20 тысяч рублей. Процентная ставка для пенсионеров начинается от 12% годовых, при условии внесения не минимального первоначального взноса. Чем больше эта сумма, тем комфортнее будут условия у банка.  Главным риском при оформлении ипотеки пенсионеру банки считают возраст заемщика, поэтому почти во всех кредитных организациях от пожилого клиента потребуется застраховать жизнь и здоровье. В Сбербанке это условие не является обязательным, однако потенциальный заемщик должен будет оформить страхование титула, если приобретаемая квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Перечень требуемых кредиторами документов мало чем отличается от стандартного списка бумаг, необходимых для оформления кредита, за исключением одной справки, подтверждающей величину пенсионных выплат - взять ее нужно в Пенсионном фонде. Если пожилой заемщик на момент оформления займа помимо пенсии получает еще и заработную плату, то этот факт тоже необходимо подтвердить официальным документом. Если же пенсионер не работающий, и его дохода окажется не достаточно для выдачи заемных средств, можно оформить кредит под залог квартиры или другого имущества, либо же можно попросить о поручительстве кого-то из родственников, хотя сейчас на это мало кто соглашается.

24.03.2014 14:45

советы, пенсионер, ипотека

Ипотека: какие риски нужно страховать? Марина Алексеева

Ипотека: какие риски нужно страховать?

Для многих семей ипотека является единственной возможностью обзавестись собственным жильем. При этом покупателям стоит помнить, что такая помощь при покупке квартиры потребует дополнительных трат, таких, например, как оплата страховки. Какие риски должен страховать будущий заемщик и обязан ли он это делать? Слово эксперту. Страхование является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Однако банки предлагают потенциальным заемщикам и другие виды страхования. Необходимость в страховании титула актуально в том случае, если объект недвижимости не был в собственности продавца три года.  Еще один вид — это страхование жизни и здоровья заемщика. В некоторых банках эту страховку предлагают в обязательном порядке, несмотря на то, что законодательно это не закреплено. Заемщик может отказаться от навязанной услуги, применив практику высшего арбитражного суда. В свое время эта инстанция постановила, что страхование жизни и здоровья не является обязательным при оформлении ипотечного кредита. Однако покупателю стоит все тщательно просчитать, так как в этом случае банки в силу «возросших рисков» могут увеличить ставку до 3 % в зависимости от заемщика и параметров сделки. Поэтому отказ от этого вида страхования делает ипотеку крайне невыгодной.  Еще один вид страхования, который появился в период кризиса и был разработан АИЖК совместно со страховщиками — страхование ответственности заемщика перед кредитором (риск потери работы). Подобный вид страхования начал действовать в АИЖК при минимальном первоначальном взносе по ипотеке. Это достаточно дорогой вид страхования, тариф на него составляет примерно 4-5 % от суммы кредита. В этом случае заемщику будет выгоднее внести больший первоначальный взнос, чем страховать свою ответственность перед кредитором.  Даже если покупатель возьмется страховать риск потери работы, стоит понимать, что не все так однозначно. Страховая компания будет тщательно проверять, как долго заемщик находится без работы и стоит ли он на бирже труда. Страхование ответственности перед кредитором требует определенных условий и рассчитано оно на определенный период времени, поэтому в ряде случаев считается обременительным и ненужным. В Омске заемщики используют не все виды страхования при оформлении ипотечного кредита. В этом случае многое зависит от того, в каких обстоятельствах находится покупатель и в каком банке он планирует оформить кредит. В большинстве кредитных организаций придется страховать два обстоятельства: объект недвижимости и потерю трудоспособности (жизнь и здоровье). В некоторых банках, где предлагается самый низкий первоначальный взнос (10%), как правило, заемщику придется также страховать свою ответственность перед кредитором. В итоге общая сумма страхования может достигать 50-60 тысяч рублей в зависимости от суммы кредита. Многие заемщики не подозревают о такой высокой выплате, а когда узнают о ней в момент выдачи кредита, деваться им некуда. Поэтому при самостоятельном выборе ипотечной программы необходимо очень внимательно изучить информацию о продукте и расспросить обо всем банковского специалиста.  Если будущий заемщик приобретает жилье на вторичном рынке, то банки требуют застраховать риск утраты права на собственность, так называемый «титул». В некоторых организациях такая страховка необходима, даже если жилье находилось у предыдущего собственника более трех лет. Именно этот срок обычно является ключевым периодом давности исков по недействительным сделкам. Подобное страховое обязательство скорее излишняя затратная мера для заемщика, нежели необходимость. Поэтому выбирая кредитный продукт в банке, нужно четко понимать, каким условиям соответствует заемщик: каков его возраст, способ получения зарплаты, как трудоустроен, есть ли кредитная нагрузка, есть ли иждивенцы. И только после уточнения всех этих данных, можно переходить к выбору ипотечной программы.  Для каждого заемщика тарифы на страхование рисков индивидуальны. Расчет производится в зависимости от вида страхования и количества рисков. Примерная стоимость страховки может составлять от 0,8 до 1,2 % от суммы кредита.  При наступлении страхового случая страховая компания должна произвести выплату в размере, соответствующем возникшему ущербу у кредитора. Получателем выплат будет залогодержатель — банк. Но и здесь не всегда все бывает просто: не факт, что пострадавший или его семья непременно получат страховку. Компания будет весьма пристально рассматривать причины наступления страхового случая. В договоре может быть прописано, что страховое покрытие не будет выплачено, если клиент утаил информацию, связанную с его здоровьем, либо подстроил некоторые обстоятельства, либо был нетрезв в момент несчастного случая.

03.03.2014 12:13

ипотека, страхование

Дом на обременении: как продать? Марина Алексеева

Дом на обременении: как продать?

Продать коттедж, оформленный по ипотеке с незавершенными выплатами, можно, но только при двух условиях. Первый вариант, когда покупатель, желающий купить этот коттедж, может передать продавцу денежные средства на погашение суммы кредита, как первоначальный взнос за приобретаемый объект. Второй вариант, если некое третье лицо, например агентство недвижимости, которое берется за оформление сделки, готово своими деньгами снять обременения с данного объекта недвижимости. В любом случае, ипотека за продаваемый объект должна быть выплачена, и с объекта должно быть снято обременение; банки не идут на двойное обременение одного и того же объекта. При выставлении объекта на продажу, продавец должен предупредить покупателя, что объект находится под обременением. Когда покупатель найден, сначала между участниками сделки составляется предварительный договор. А после продавцу следует связаться с банком, в ипотечной программе которого он участвует, чтобы узнать, где находится закладная. На сегодняшний день у нас действует несколько программ кредитования: АИЖК, «Дельта» и собственные программы банков. Если закладная находится в АИЖК, то на снятие обременений уйдет около месяца. АИЖК сегодня самый главный рефинансер, который выкупает закладные, если позволяет банкам кредитовать граждан по своим условиям. Если закладная находится в «местном» банке, который кредитует по собственным программам (Сбербанк, ВТБ-24, Ак-Барс, Газпром, Уралсиб), то на снятие обременений уйдет около недели. Закладная находится в депозитарии банка, пока кредит не будет погашен. Продавцу необходимо снять обременения и получить выписку из ЕГРП, что залог больше не принадлежит залогодержателю. Для этого собственник обращается в банк, где узнает сумму оставшихся выплат на дату внесения платежа. На эту дату и должна быть внесена полная сумма досрочного погашения ипотечного кредита. Кредит погашен, банк выдает об этом справку, которую продавец должен вместе с закладной предоставить в юстицию для снятия обременения. Снимать обременение в юстиции продавец, как правило, отправляется вместе с юристом банка, где была ипотека, но иногда и самостоятельно (без сопровождения). Здесь же, в юстиции, собственником пишется заявление о предоставлении выписки из ЕГРП о том, что обременение снято. На снятие обременений уходит три дня. Если у покупателя нет достаточной суммы на покупку объекта, то нужно искать банк, который готов открыть ипотеку. Если заключать сделку в том же финансовом учреждении, где ранее была оформлена ипотека на приобретаемый объект, то процесс получения кредита будет быстрее, ведь такой вариант выгоден для банка: теряя одного клиента, он приобретает нового. Поэтому, выбирая объект для покупки, следует поинтересоваться, в каком банке имеется действующая ипотека и постараться получить одобрение именно в этом банке: тогда все процедуры будут проходить под контролем банка, а значит без рисков для обеих сторон. Когда этот вопрос улажен, процедура купли-продажи осуществляется по стандартной схеме. Какую роль при этом исполняет агентство недвижимости. Во-первых, риэлтор может снять своими деньгами обременение с заложенного объекта. А во-вторых, когда снято обременение, у продавца может возникнуть соблазн перепродать объект третьему лицу. В Омске таких ситуаций не было ни разу, но в столице такие случаи встречались неоднократно. В этом случае, агентство недвижимости помогает как продавцу, так и покупателю избежать возможных рисков.

16.01.2014 15:50

Одноэтажный Омск, ипотека, продажа

Об ипотеке Марина Алексеева

Об ипотеке

Оформление жилищного займа стало не только выгодной сферой деятельности для банков, но и практически единственным способом для многих омичей обзавестись собственным жильем. Как сегодня развивается ипотечный рынок в нашем городе и насколько доступны жилищные кредиты для населения, нам рассказали эксперты. За последние полгода количество омичей, использующих заемные средства при покупке жилья с помощью нашей компании, достигло 90 %. Ипотека для многих людей стала единственной возможностью жить в отдельной квартире. Вместе с тем возросло и количество отказов в ипотечном кредите. Это связано с тем, что банки стремятся унифицировать процедуру рассмотрения заявки и уйти от индивидуальной работы с каждым заемщиком. Сегодня некоторые кредитные организации «рассматривают» клиента только по документам, что исключает возможность личного общения и сказывается на сокращении одобренных заявок. Потенциальному заемщику известно, что чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее для него будут условия программы. Так, например, в "АК БАРС" банке при 50 процентном первоначальном взносе, банк рассматривает платежеспособность клиента лишь по двум документам, а ставка составляет всего 10% годовых. Это наиболее выгодная для клиента программа, но такие условия могут предоставить не все кредитные организации. Маленький первоначальный взнос для банков стал рискованным. Сегодня кредитные организации перепроверяют работу оценочных компаний, так как бывали случаи когда оценщик завышал стоимость квартиры. В результате кредит выдавался на большую сумму, часть из которой покупатель использовал для оплаты взноса. Помимо прочих сложностей, многие потенциальные заемщики не получают одобрения на кредит. Основные причины банковских отказов – это отрицательная кредитная история (существенные просрочки по платежам по имеющимся кредитам), большое количество действующих кредитов, подозрение на мошенничество (подложные документы о трудовой деятельности, доходах). Вместе с тем банки стали более лояльны в рассмотрении доходов заемщика. Их размер и стабильность  – первейший фактор для банка при решении о выдаче кредита. В качестве подтверждения получаемого дохода заемщик представляет справку 2-НДФЛ. Другое дело, что справка может не отражать реальной зарплаты, если часть денег работодатель выплачивает «в конверте». Тогда в дополнение к справке 2-НДФЛ банк принимает документ «по форме банка». При этом процентные ставки кредитные организации не повышают. Сегодня омские банки предлагают множество различных программ, в том числе и для отдельных групп населения. Это, например, программа для молодой семьи, при этом не обязательно, чтобы в ней был ребенок. В этом случае первоначальный взнос может составлять 10% от стоимости жилья. Интересна программа Сбербанка «12.12.12», по которой возможно взять кредит на квартиру в новостройке под 12 % годовых на 12 лет, и внеся всего 12% первоначального взноса. Банки создают разные условия для заемщиков, подстраиваясь под нужды клиентов и их возможности. Однако, этого не хватает, и вроде бы «подходящий» под условия программы заемщик часто не может получить ипотеку в силу наличия других кредитов. Поэтому в последнее время многие банки берутся за рассмотрение заявки, если заемщик в короткий срок погасит остальные займы.  Спрос на ипотеку сегодня растет, у каждого банка не менее 10 вариантов различных программ, а у некоторых и больше 20. Однако главная проблема омского ипотечного рынка в некачественных заемщиках, низкой заработной плате граждан и большой «закредитованности» населения.

14.11.2013 15:00

недвижимость, ипотека, заемщик, кредит

Как продать "ипотечную" квартиру? Марина Алексеева

Как продать "ипотечную" квартиру?

От количества всех сделок на рынке недвижимости примерно 20% занимает процедура по продаже ипотечных квартир. Чаще всего люди решаются на это из-за увеличения семьи и желания расширить жилплощадь. Есть и те, кто, наоборот, хочет переехать в меньшую квартиру, чтобы снизить ежемесячные ипотечные платежи.  Решив продать ипотечную квартиру, продавец в первую очередь, должен известить о своем намерении банк — держателя закладной. Информировать кредитную организацию необходимо для того, чтобы на день сделки, к тому моменту, как найдется покупатель, знать полную и точную сумму долга перед банком. Если закладная находится в Омске, то срок между погашением оставшегося долга по кредиту за счет средств покупателя и передачей квартиры в его собственность, значительно сокращается. Получив разрешение, можно готовить документы для продажи и искать покупателя. Продавец ипотечной квартиры, выставляя ее на реализацию, должен понимать, что остаток долга может быть погашен только наличными деньгами нового покупателя, и других вариантов на сегодняшний день не существует. На оформление договора купли-продажи с последующим обременением не пойдет ни один банк, потому что, ипотеку выдала одна кредитная организация, а понравившаяся квартира находится под обременением в другой, и они вряд ли договорятся между собой. Один банк не готов отдать закладную пока у него нет денег, а другой не готов дать деньги, пока у него нет объекта залога. Когда заемщик находит покупателя и сумма оставшегося долга известна, нужно связаться с банком и уточнить, когда будет снято обременение с квартиры, так как если закладная находится, к примеру, не в Омске, то придется ждать не меньше месяца. Когда квартира с ипотечным обременением продана, совсем необязательно ждать новое свидетельство, достаточно заказать выписку из ЕГРП, где будет указано, что обременение отсутствует, потому что справка об этом предоставлена в банк. На сегодняшний день, когда спрос на квартиры невысокий, продать по среднерыночной цене ипотечное жилье не просто, так как существует много аналогичных «необремененных» объектов. В виду этого стоимость «ипотечной» квартиры может быть снижена на 10-15 процентов.

15.10.2013 11:08

ипотека, закладная, банк, советы

Жилищные программы для молодых семей Марина Алексеева

Жилищные программы для молодых семей

Молодым семьям предлагают «особые» условия для решения жилищного вопроса. Какие семьи могут считаться «молодыми»? Какие льготы на покупку квартир для данной категории граждан предлагают банки, а какие правительство? И куда необходимо обратиться, чтобы ими воспользоваться? Банки предлагают молодым семьям, которые решили взять ипотеку на приобретение жилья, кредиты под минимальный первоначальный взнос – 10% от стоимости покупки. Под молодой семьей традиционно понимается такая, в которой возраст каждого из супругов меньше 35 лет. Но для того, чтобы воспользоваться банковской программой «Молодая семья» достаточно, чтобы хотя бы один и супругов был моложе 35 лет. В нашем регионе льготные условия по ипотеке для молодой семьи предоставляют два финансовых учреждения: ОАО «Сбербанк России» и ОАО «Россельхозбанк». Молодые семьи могут напрямую обратиться в банк, чтобы принять участие в льготной программе. Для оформления «особой» ипотеки потребуется стандартный пакет документов: паспорта, свидетельство о браке, ИНН, СНИЛС, заверенная копия трудовой книжки, справка о доходах. Также серьезной социальной поддержкой является материнский капитал. Молодая семья может использовать полученные средства в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки. Однако, получив льготу, супруги должны адекватно оценить свои силы и подсчитать, смогут ли выплачивать сумму по кредиту. Ведь никаких поблажек по подсчету соотношения заработной платы к размеру ежемесячного платежа молодым не предоставят. Если банк принял регламент, что не более 40% от зарплаты должно уходить на погашение ипотеки, он будет распространятся и на такую семью. У молодых семей также есть возможность получить беспроцентный ипотечный жилищный заем, который предоставляет Бюджетное учреждение Омской области «Агентство Жилищного строительства» на достройку (реконструкцию) индивидуального жилого дома, на приобретение жилого помещения в домах, строящихся Агентством на средства областного бюджета, и на приобретение готового жилья в муниципальных районах Омской области. Прежде всего, семья должна подходить под условия данной жилищной программы. Супругам необходимо иметь постоянный источник дохода, достаточного для погашения кредита, проработать на одном месте не менее двух лет. А совокупный доход семьи не должен превышать пятикратной величины прожиточного минимума. Также учитывается общая площадь жилья. Например, если вы живете вдвоем, то площадь квартиры не должна быть больше 42 метров. Если в квартире проживает 3 и более человека – 18 квадратных метров предусмотрено для каждого собственника. Агентство работает без посредников, поэтому граждане должны самостоятельно обратиться к ним для того, чтобы скорректировать свои дальнейшие действия.

12.09.2013 17:08

жилье молодым, ипотека, советы

Кому выгоден налоговый вычет? Марина Алексеева

Кому выгоден налоговый вычет?

Федеральная налоговая служба России направила в Министерство финансов предложение о том, чтобы ввести для арендаторов налоговый вычет. По мнению ведомства это должно стимулировать квартиросъемщиков сообщать в налоговые органы о жилье, которое они снимают. Действенна ли подобная мера для России и как это может отразиться на сегменте аренды жилья? Не думаю, что введение налогового вычета для квартиросъемщиков радикально поменяет ситуацию на рынке аренды: то, что складывалось десятилетиями, в одночасье сломать не получится. На это уйдут годы и быстрого результата ожидать государству не стоит. Но, тем не менее, то, что подобная инициатива возникла, уже хорошо. Чиновники осознали масштаб проблемы, но, к сожалению, увидели в ней только то, что мимо бюджета проходят миллиарды «черного нала». Второй стороны этой медали, проблем и сложностей, связанных с арендодателями, налоговики не знают, и знать не желают. Им деньги в бюджет надо направлять: вот и вся подоплека этой инициативы. Для тех, кто сдает жилье, данное предложение рациональным не покажется. Придется все свои доходы декларировать, а это значит, что теоретически, на размер налогов вырастет и арендная плата. Для начала необходимо понять с какими законами будет соприкасаться и пересекаться данная инициатива, ведь есть слой граждан, для которых сдача жилья в аренду – это бизнес всей жизни. Некоторые собственники имеют несколько квартир, и всю эту недвижимость им придется легализовать, что может принести дополнительные расходы (например, налоги на имущество или даже роскошь). Внутри рынка, с принятием такого положения, будут происходить серьезные «подвижки» и однозначно не в лучшую сторону для арендаторов. Но если грамотно и четко отработать все механизмы введения налогового вычета,  как это практикуется в некоторых европейских странах, то и в России эта мера станет нормой. Главное, чтобы предлагаемая инициатива не противоречила действующему законодательству.

04.04.2013 09:32

налоги, аренда, советы

О займах под материнский капитал Марина Алексеева

О займах под материнский капитал

Как к таким объявлениям относиться? Совет только один: не прибегать к услугам таких «кредиторов» – неприятных последствий можно не избежать. Эти займодавцы могут вообще лишить вас денег, пообещав «обналичить» материнский сертификат или удержат за свою «услугу» половину его стоимости, продав вам «подставное жилье», не раз участвовавшее в подобных сделках. Обналичить МСК законным способом невозможно! В законе четко прописаны цели, на которые можно потратить МСК: 1.На улучшение жилищных условий. Закон разрешает покупать любую недвижимость – квартиру, дом или коттедж, лишь бы эта недвижимость была расположена на территории Российской Федерации и предназначалась для проживания людей. 2. На образование детей. 3. На формирование накопительной части трудовой пенсии матери. Однако граждане ведутся на сомнительные предложения и в итоге остаются либо совсем без денег, либо лишаются их большей части («кредитор» в таких схемах забирает у клиента больше половины средств), а пожаловаться в результате не на кого: во-первых, доброхоты-займодавцы о себе  информации не оставляют, понимая, что ведут преступную деятельность, а во-вторых, сами «потерпевшие» пойдут как соучастники преступного деяния, поскольку знали, на что шли. Солидные  организации, имеющие право выдавать займы гражданам, такими объявлениями никогда не привлекают клиентов: у них есть офис, стационарный телефон, свой сайт, где можно узнать о компании. И объявления о своих услугах они точно не станут расклеивать на столбах и остановках. Стоит иметь ввиду, что не все юридические лица могут оформлять займы, а только те, у кого размер прибыли или уставного капитала  не меньше суммы денежных средств в обороте, используемых для выдачи займов. В случае, если эти условия не соблюдаются, компания подвергается риску быть привлеченной к ответственности по статье «Незаконная банковская деятельность». ООО «ИнБГ-Брокеридж» разработало программу выдачи займов для улучшения жилищных условий владельцам Сертификата материнский (семейный) капитал. Это альтернатива банковским продуктам для тех граждан, кто не может подтвердить свой доход (или доход очень незначительный и по условиям банков недостаточен для получения ипотечного кредита) или получил отказы в банках по разным причинам: плохая кредитная история, судимости, отсутствие официального трудоустройства. Наш займ краткосрочный (оформляется на 2 месяца), процентный и это ипотека в силу закона с обременением приобретаемого заемщиком жилья. После погашения займа средствами МСК (их по заявлению заемщика нам перечисляет ПФ РФ) обременение снимается. Займ выдает кредитный потребительский кооператив (кредитный кооператив – некоммерческая финансовая организация, специализирующаяся на финансовой взаимопомощи путем предоставления ссудо-сберегательных услуг). Займы выдаются только на реально приобретаемые объекты, поэтому мы проверяем сами объекты на их историю, наличие обременения и не продавался ли ранее объект с привлечением МСК. Наш займ выдается заемщику в день сделки (по расписке из юстиции), что делает его востребованным у продавцов квартир. Мы оставляем за собой право проверять потенциальных заемщиков на благо­надежность и соответствие требованиям ПФ РФ: не лишались ли родители прав на воспитание детей, поскольку тогда ПФ РФ деньги на  погашение ипотечного займа  не перечислит. В отличие от банков мы не ограничиваем своих клиентов в выборе жилья. Это может быть любой дом, пригодный для постоянного  проживания семьи и в любом районе Омской области, поэтому наши займы очень востребованы сельчанами.

13.03.2013 10:02

материнский капитал, займы, советы

На первоначальный взнос лучше накопить Марина Алексеева

На первоначальный взнос лучше накопить

Ипотека – для многих это единственный шанс купить жилье. Но что делать, если средств не хватает даже для первоначального взноса? Как выбрать банк? Какие предложения сегодня делают кредитные учреждения? И многие ли омичи пользуются заемными средствами при покупке квартиры? Если нет накоплений на минимальный первоначальный взнос (его размер составляет 10%), то можно взять потребительский кредит или обратиться в тот банк, который готов предоставить дополнительный кредит на первоначальный взнос. Главное, чтобы у семьи было достаточно доходов для оплаты сразу двух займов, ведь потребительский кредит на первоначальный взнос будет дорогим и коротким (не более пяти лет). Сможет ли семья позволить себе такую финансовую нагрузку, посчитает банк по предоставленным справкам о доходах. При этом необходимо помнить, что завышенная зарплата в справке может обернуться возникновением просрочек. Если реальные доходы семьи ниже, то заемщики просто не справятся с платежами. После того как накоплен первоначальный взнос, необходимо выбрать банк, исходя из своих потребностей и возможностей. Среди потребностей низкая процентная ставка, отсутствие комиссии за выдачу, отсутствие дополнительных страховок, сроки кредитования, сроки принятия решения банком, требования к предмету залога. В число возможностей заемщика входят: размер первоначального взноса, возраст, способы подтверждения доходов, срок работы на последнем месте, количество созаемщиков (для подтверждения платежеспособности, если доходов самого заемщика недостаточно), наличие проблем с правоохранительными органами в прошлом, действующих кредитов, положительной кредитной истории. И это только самые главные моменты. Зачастую людям трудно сориентироваться во всех особенностях банковских программ, поэтому разумнее довериться опыту профессионального ипотечного брокера: ему заемщик платит только один раз, а оптимально выгодный кредит будет подобран на долгие годы. При выборе банка необходимо руководствоваться его опытом работы на ипотечном рынке, наличием собственных программ (а не только программ банков-рефинансеров, с которыми будет согласовываться каждый кредит), опытом его сотрудников и их полномочиями самостоятельно принимать решение по заявлениям клиентов, возможностью отстаивать свои решения перед «головными» офисами. Все это можно понять уже при первом визите в банк и сделать вывод, реально ли здесь получить кредит. Меньше всего я принимаю в расчет рекламные предложения банков: они могут не соответствовать реальности. Дело в том, что рекламу дают «головные» офисы, и ситуация «на местах» может серьезно отличаться. Чтобы найти подходящее жилье, лучше обратиться в агентство недвижимости с хорошей деловой репутацией. Самостоятельно искать квартиру можно, но нужно хорошо знать, что именно стоит выяснять у продавца, чтобы не попасть в руки мошенников. Ипотеку нужно брать на минимально возможный по доходам отрезок времени, поскольку есть правило: чем дольше срок, тем больше переплата. Расчет в соответствии с доходами заемщика сделает ипотечный брокер или специалист выбранного банка. Однако, если у клиента в недалекой перспективе будет возможность досрочно погасить значительную сумму (например, средствами МСК через два месяца после оформления ипотеки), то имеет смысл изначально брать кредит на максимальный срок, чтобы два месяца взносы были минимальными, а потом внести деньги и по заявлению уменьшить срок кредита. Ставки в банках сегодня «подровнялись» и составляют в среднем 12,5‑14,5%, но они варьируются в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита. В ближайшие год-два понижения ставок по ипотечным кредитам ждать не стоит. Чаще всего омичи вносят первоначальный взнос размером чуть более 30% (именно такой взнос позволяет получить снижение процентной ставки от базовой) и берут ипотеку на 15 лет – оптимальный по уровню доходов заемщиков срок. Мои клиенты в основном покупают двухкомнатные квартиры, поскольку улучшают жилищные условия. Как правило, они хотят переехать на Левобережье, но в результате выбирают тот район, где находят подходящую квартиру.

24.01.2013 12:40

ипотека, кредит, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон