Мнения экспертов


Почему квартира не продается? Оксана Петрова

Почему квартира не продается?

Когда продавец хочет реализовать квартиру по рыночной цене, то регулировать скорость продаж возможно только ценой, а точнее ее снижением. Срочная продажа подразумевает уменьшение цены относительно рыночной процентов на 10–30%. Здесь уже включается второй фактор — ликвидность. Жилье элитного класса при срочной продаже обычно снижается в цене не более чем на 10–15%. На квартиры экономкласса скидка может доходить до 30%. Если условием продажи является покупка другой квартиры, то существенно занижать стоимость нет смысла. Обычно быстрее всего находят своего покупателя качественные объекты, расположенные в центральных районах города. Когда стоимость объекта соответствует реальным ценам на рынке, то сроки продаж значительно сокращаются. Нормальным сроком для реализации квартиры считается один-три месяца. Если же квартира продолжительное время не продается, то нужно искать причины. Первая и самая главная из них — это неверно сформированная цена объекта. Нужно более объективно подойти к оценке квартиры, изучив рынок недвижимости. Лучше всего для анализа рынка обратиться к профессиональному риэлтору, который адекватно оценит недвижимость с учетом сезонности. Еще одна немаловажная причина непродажи квартиры — ее непрезентабельный вид. В этом случае стоит озаботиться проведением косметического ремонта, заменой обоев, вывозом старой мебели, портящей общий внешний вид. Презентация жилья должна также быть продуманной. Показывая квартиру, делайте акценты на достоинствах объекта, его удачном расположении и прочих важных моментах. Если цена объекта адекватна, документы в порядке, звонки по объявлению поступают, но после показа потенциальный покупатель уходит, стоит узнать, что его не устроило. Возможно после устранения указанного им изъяна следующий человек, пришедший на просмотр жилья, вскоре станет его собственником, а вы — счастливым продавцом.

30.12.2015 17:41
Расчет за квартиру: способы и риски Оксана Петрова

Расчет за квартиру: способы и риски

Рассчитаться за квартиру можно несколькими способами. Самый распространенный и быстрый — оплата наличными, так как он является наиболее удобным для покупателя и продавца. На рынке жилой недвижимости, где преобладают многоступенчатые сделки, в которых может быть задействовано сразу несколько квартир, доминируют расчеты наличными деньгами. Однако данный вид расчета сопряжен с рисками. Покупатель и продавец при расчете за квартиру передают деньги из рук в руки в день совершения сделки, когда право собственности еще не перешло к покупателю. Если при возникновении каких-либо проблем, например, если на квартиру будет наложен арест или будет отказ в регистрации сделки, у покупателя могут возникнуть серьезные трудности с возвратом своих денег. Несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок в последние два-три года уменьшается — этому мешает низкая платежеспособность населения. Наиболее безопасной является схема оплаты наличными с использованием банковской сейфовой ячейки. На сегодняшний день этот метод можно считать идеальным как для продавца, так и для покупателя. Суть этого способа состоит в следующем: на определенном этапе сделки основная сумма платежа закладывается в банковскую ячейку, и стороны подписывают договор, определяющий порядок изъятия денег из ячейки. Стороны получают два ключа, и при определенных условиях как одна, так и другая сторона может изъять деньги. Продавец — в случае если право собственности перешло на другое лицо, а покупатель — в том случае, если вдруг право собственности не было зарегистрировано. Таким образом, обеспечивается выполнение сторонами сделки взятых на себя обязательств. Стоимость аренды сейфовой ячейки в банках практически одинаковая. Для заключения стандартного договора аренды сейфовой ячейки необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность (паспорт), и заявление по форме банка. Как правило, для совершения сделки купли-продажи недвижимости ячейка арендуется на месяц. Единственное на что следует обратить внимание, это договор с банком, особенно на те пункты, где оговариваются условия изъятия денежных средств. Желательно проверить подлинность передаваемых купюр. Лучше заплатить дополнительно 1,5–2 тысячи рублей банку и точно знать, что купюры, которые вы получаете на руки, подлинные. Если квартира приобретается с использованием заемных средств, специальные требования по оплате может предъявить и банк-кредитор, при этом банком страхуются риски всех сторон: банка, покупателя, продавца. При подписании договора купли/продажи сумма первоначального взноса выдается покупателю, а недостающие кредитные средства банком перечисляются на счет продавца после возвращения документов из органов Федеральной Регистрационной Службы. В последнее время все большую популярность приобретает банковский аккредитив. Данный вариант оплаты сводится к нескольким действиям. Покупатель помещает свои средства в безналичной форме на специальный счет, на него же поступают кредитные средства банка, после чего счет блокируется, и доступ к нему не имеет ни одна из сторон. После предоставления в банк документов о переходе права собственности счет разблокируется и переходит в управление продавца. Это простой и надежный вариант как для продавца, так и для покупателя. Все чаще люди прибегают именно к этому способу расчета. А в случае принятия закона о безналичных крупных расчетах между физическими лицами, аккредитив, по-видимому, станет основной формой ипотечной сделки. Каждая квартира по условиям расчета индивидуальна. Не все объекты проходят по ипотеке, а аккредитиву порой сложно вписаться в схему многоступенчатых сделок. Поэтому лучше продавцу на этапе продажи выяснить у риэлтора условия, возможность и порядок расчета, а покупателю правильно задавать вопросы при выборе объекта. Выбирая любой их этих видов расчета, покупателю и продавцу необходимо проконсультироваться у специалиста по недвижимости.

25.09.2015 17:31

советы, способ оплаты, жилье, квартира

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Оксана Петрова

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативной сделкой называют операцию с недвижимостью, когда продается старая квартира и покупается другая. Формируется так называемая «цепочка» из продаваемых и покупаемых квартир. Причины для осуществления данного вида сделок могут быть разные. Это, к примеру, разъезд семьи, улучшение жилищных условий (продажа недвижимости меньшей площади и покупка большей квартиры) и другое. Иногда альтернативная сделка включает от трех до пяти объектов, а порой и больше. В нашей практике в альтернативной сделке участвовало 15 объектов и все прошло удачно. Каждая такая сделка очень индивидуальна и неповторима, поэтому здесь нет права на ошибку. В процентном соотношении на долю альтернатив приходится около 70% всех сделок. Надо отметить, что в Омске в последние три года доля такого вида сделок заметно уменьшилась в связи с оттоком населения в более перспективные города. Альтернативная сделка реализуется в следующем порядке: продавец продает свою недвижимость и покупает другую, причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что-либо взамен на таких же условиях. Цепочка из продавцов–покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.Здесь надо учитывать, что в цепочке могут участвовать органы опеки, банки и другие кредитные организации, что усложняет процесс всей сделки. Это в свою очередь увеличивает время подготовки и проведения сделки, и риск «развалиться» у такой сделки более высокий. Основная проблема альтернативных сделок — вовлечение в процесс купли–продажи большого количества людей с разными запросами и интересами. Согласовать сроки, время проведения сделки, непосредственно в банке растолковать людям условия проведения государственной регистрации и возврата средств в случае отказа и многое другое — все это требует от всех участников сделки терпения и выдержки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Еще один риск — прогноз окончания сделки. В некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на год и более.Также не стоит забывать, что жилплощадь, участвующая в таких сделках, зачастую реализуется по более низкой цене, чем обычные свободные квартиры. Дисконт составляет в среднем 5–10 процентов. Существуют и другие риски, которые присущи любым операциям с недвижимостью: мошенничество и обман со стороны владельцев квартир или юридические трудности. Провести альтернативную сделку без помощи специалистов практически невозможно. Необходимо постоянно следить за всеми участниками, проверять историю всех объектов недвижимости, контролировать движение денежных средств, регистрацию договоров. Все эти риски объясняют, почему альтернативные квартиры стоят обычно дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5–3 раза выше, чем за простую продажу. Чтобы безопасно провести сложную цепочку купли–продажи, прежде всего необходимо обращаться в лицензированные агентства недвижимости к специалистам, имеющим сертификаты профессионалов.Выбор специалиста по недвижимости — очень важный процесс, которому нужно уделить особое внимание. Именно от него во многом будет зависеть четкость, слаженность и безопасность проведения альтернативной сделки.

31.07.2015 15:57

альтернативные сделки, жилье, недвижимость, риски, квартира

Как продать жилье, если собственник — ребенок Оксана Петрова

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Защита прав ребенка на жилье со стороны государства начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в квартире, он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Администрация района может принять отказ от взрослых, но участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений продать квартиру. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, его в ней просто прописывают. При купле-продаже квартиры, собственником которой также является ребенок, в обязательном порядке потребуется разрешение. Подобные сделки сопровождаются Управлением опеки и попечительства Департамента образования администрации Омска, которое дает разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети — собственники жилья. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка жильем остается на совести родителей. Все сделки с имуществом малолетнего ребенка (до 14 лет) могут совершаться только его законными представителями или опекунами (в большинстве случаев, родителями) и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства. В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. В своей деятельности органы опеки опираются в первую очередь на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ. Нормативными актами для них являются также Устав и Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей. Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается коттедж, квартира большей площади или жилье в новостройке) — нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение месяца с момента подачи заявления. Органы опеки следят за тем, чтобы у ребенка новое жилье было не хуже продаваемого. С осторожностью органы опеки относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. На практике часто органы опеки отказывают, если покупаемая квартира ставится под обременение банка (ипотека). Также можно получить отказ на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами. При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же, как в прежней квартире. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер — они оценивают родителей и ситуацию в целом. Если мать и отец, работающие адекватные люди, то представители администрации могут пойти на компромисс. Случается, что люди через продажу жилья решают свои долговые проблемы, а затем расторгают сделку. Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть. Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно просчитать все варианты, чтобы в будущем она не могла быть оспорена. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он приобретает, грамотно выбирать риэлтора, чтобы не нарушить интересы малолетних детей. В данном случае «трехгодичный срок исковой давности» начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний. В последнем случае, кстати, он сам может узнать, не были ли нарушены его права при совершении сделок. В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств. В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является и ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убедить их в том, что интересы ребенка не пострадают.

08.05.2015 16:45

советы, жилье, кварртира, ребенок, собственность, несовершеннолетний








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон