Мнения экспертов


Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний Ольга Никитина

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником возможна только при наличии согласия органов опеки. При этом будет совершенно неважно, является ли он полноправным собственником или владеет только частью жилья. По закону не достигший 18‑летия гражданин имеет право владеть любим недвижимым имуществом. Стать собственником квартиры ребенок может в том числе путем приватизации или же получить жилье в наследство. Однако, имея право на квартиру или дом, несовершеннолетний ребенок не может распоряжаться имуществом, то есть продать жилье самостоятельно. В этом случае любые манипуляции от его имени совершают родители или опекуны. Если вы собираетесь продать жилое помещение, одним из владельцев которого является ребенок, нужно учесть все действующие законы. В такой ситуации следует опираться на нормы Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Жилищного кодекса РФ, а также ФЗ «Об опеке и попечительстве» и руководствоваться официальными письмами Минобразования. Эти документы регламентируют порядок применения дополнительных мер по защите жилищных прав несовершеннолетних. Права ребенка строго защищены законом, поэтому сделки по продаже недвижимости будут подвергаться жесткому контролю. Комиссия по опеке и попечительству уполномочена следить за тем, не ухудшаются ли жилищные условия несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащей ему собственности. То есть родители либо лица, их заменяющие, должны показать, что взамен отчуждаемой собственности несовершеннолетнего ему предоставляется другое жилье, которое по основным параметрам аналогично или лучше продаваемого. При подготовке документов будет иметь значение возраст несовершеннолетнего. Договор купли-продажи недвижимости, собственником которого является ребенок до 14 лет, подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить все необходимые документы на государственную регистрацию. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор и представляет документы на государственную регистрацию самостоятельно. Однако он делает это с оговоркой, что все эти действия происходят с письменного согласия его родителей, опекунов или же других законных представителей. Отдельные вопросы у органов опеки может вызвать сделка с покупкой квартиры через договор долевого участия в строительстве при продаже жилья целиком или доли недвижимости в собственности несовершеннолетнего. Как показывает практика, даже если ребенку выделяется сопоставимая доля в квартире в строящемся доме, органы опеки могут отказать в согласовании подобных сделок. Мотивировав отказ тем, что сразу после купли-продажи права на новый объект недвижимости у несовершеннолетнего не возникнет, поскольку объекта еще не существует. Подобный отказ можно оспорить в суде. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. Стоит также понимать, что просто продать недвижимость, собственником которой является ребенок, нельзя. Если вы не намерены покупать взамен новое жилье, придется выделить несовершеннолетнему долю в другой квартире, например, у близких родственников.

30.10.2015 17:32

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Как оценить жилье при продаже? Ольга Никитина

Как оценить жилье при продаже?

Решив продать свою квартиру или дом, каждый продавец хочет получить наибольшую выгоду для себя. Однако не всегда цена соответствует реальному состоянию недвижимости. Объект, выставленный на продажу по завышенной стоимости, может продаваться очень долго, а то и вовсе не будет востребован. Советы и рекомендации по оценке жилья дает эксперт омского рынка недвижимости. Продать квартиру на вторичном рынке не всегда просто. Особенно важно при продаже правильно рассчитать стоимость жилья, которое будет выставлено на рынок. Обычно для продавца вопрос оценки недвижимости является чем-то новым и он выставляет цену, ориентируясь на собственные предположения. Самостоятельно оценить недвижимость довольно сложно, поэтому не лишней будет помощь грамотного специалиста. Практических методов оценки недвижимости перед продажей существует три. Во‑первых, как уже было сказано выше, назначить цену своему объекту может сам продавец. При этом нет никаких гарантий, что владелец квартиры или дома сумеет не предвзято отнестись к оценке, ведь в интересах продавца получить максимальную выгоду от сделки. Во‑вторых, для оценки стоимости жилья можно обратиться к специалистам, например, к независимому оценщику. Свое заключение профессиональный оценщик оформляет в виде отчета. Такой документ, хоть и является официальным, но не всегда будет иметь практическое применение. Не стоит возлагать на него слишком большие надежды. Без заключения оценщика, конечно, не обойтись в случае оформления ипотечного кредита. Однако для обычного покупателя указанный документ может оказаться совершенно незначительным. Использовать отчет оценщика в качестве аргумента при выставлении цены на недвижимость получится не всегда. Третий метод оценки недвижимости перед продажей наиболее удобный. Установить стоимость жилья может риэлтор, при этом его услуги могут оказаться более полезными, нежели помощь стороннего оценщика. Риэлтор имеет возможность пользоваться базой выставленного на продажу жилья, к тому же он всегда в курсе последних событий на рынке недвижимости. При этом специалист агентства недвижимости, сопровождая сделку продажи, более надежен, чем привлеченный со стороны оценщик. Однако заключению риэлтора можно доверять при условии, что он настоящий профессионал своего дела, хорошо ориентирующийся в нужном секторе рынка недвижимости. Цены продажи квартир вторичного рынка недвижимости зависят от множества факторов. Так, например, какие-то моменты обязательно повлияют на стоимость жилья, а что-то может быть наоборот не учтено. Например, из факторов, влияющих на формирование окончательной цены объекта, можно выделить: • площадь квартиры, планировка • материал стен дома, этаж • район места расположения квартиры, близость транспортных развязок. Напротив, совершенно незначительным может оказаться наличие ремонта в квартире. Он практически не увеличивает стоимость квартиры, потому что, как правило, каждый покупатель потом все равно делает ремонт «под себя». Однако пластиковые окна и новая сантехника положительно скажутся на конечной стоимости, а также сделают объект более привлекательным для покупателя. В любом случае следует помнить, что даже правильная оценка стоимости квартиры не гарантирует ее быструю продажу. На сегодняшний день предложений на рынке жилья в Омске предостаточно. Клиент всегда сможет найти более выгодный вариант, если объект чем-то его не устроит. Всегда найдутся продавцы, готовые торговаться и уступить в цене. Поэтому собственникам нужно изначально реально оценивать свою недвижимость, хоть сделать это иногда непросто. Если клиент заинтересован в продаже жилья в оптимальные сроки, а также в получении максимальной выгоды, он должен быть готов идти на компромисс с покупателем. Если от снижения цены будет зависеть сделка, лучше уступить, ведь предложений сейчас больше, чем спроса. Устанавливая итоговую цену, стоит учесть некоторые нюансы. Дело в том, что цена квартиры, указанная в объявлении, и цена, по которой она реально будет продана, часто не совпадают. В объявлениях большинство продавцов искусственно завышают стоимость жилья. Таким образом они оставляют себе возможность маневрирования в процедуре торгов. Поэтому, если вы твердо намерены продавать квартиру без торга и оговариваете это условие в объявлении, лучше несколько отступить от средней стоимости аналогичного жилья в сторону уменьшения.

26.06.2015 17:09

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал Ольга Никитина

«Чистоту» сделки с жильем обеспечит профессионал

Покупка недвижимости — это сложное и ответственное дело, к которому надо подходить с должным вниманием. Особенно важна для покупателя юридическая чистота квартиры, которая гарантирует ему спокойствие в будущем. Какие документы необходимо проверить у продавца жилья, и какие риски грозят покупателям, которые решили провести проверку документов без помощи профессионалов. Слово эксперту. Первое, что необходимо проверить — это правоустанавливающие документы на квартиру. Из них можно узнать, на основании чего у владельца жилья имеются на него права. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и прочее. Желательно, чтобы собственник предоставил оригиналы этих документов. Далее необходимо убедиться, что продаваемая квартира не находится под арестом или обременением. Для этого следует взять выписку из ЕГРП (если объект приобретен после 1998 года). Для получения выписки покупатель может обратиться в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и другую информацию. Если выяснится, что спор был недавно, стоит попросить копию решения у собственника, чтобы убедиться, что все в порядке. Если квартира приобреталась до 1998 года, то необходимо заказать справку о принадлежности и отсутствии обременения. Эту информацию можно получить в БТИ. Если объект продается по доверенности, то следует тщательно изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право — только на подписание договора или же еще на получение денег. Если возникают какие-либо сомнения в состоянии здоровья собственника, попросите его представить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец состоит на учете в ПНД, то его официальный опекун должен предоставить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства. Если квартира приобреталась в браке и оформлялась на одного из супругов, то продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие на продажу от супруга (и). При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в судебном порядке. Нотариальное согласие не требуется, если у супругов заключен брачный договор, в котором указано раздельное имущество и раздельные доходы. Если собственником квартиры является несовершеннолетний, продавец обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе в Регистрационной палате откажутся регистрировать сделку купли-продажи. Приобретение недвижимости является одним из главных событий, но чтобы радость от покупки не омрачилась неприятностями или потерей денег, лучше обратиться к квалифицированным специалистам.

22.05.2015 17:20

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Приватизация земли: с чего начать? Ольга Никитина

Приватизация земли: с чего начать?

Как приватизировать землю? С чего начать эту процедуру? Каков размер государственной пошлины? На эти и другие вопросы ответят специалисты омских агентств недвижимости. Согласно Земельному кодексу, каждый гражданин может приобрести бесплатно участок, находящийся у него в пользовании бессрочно или на условиях пожизненного наследования с оплатой сборов, установленных Федеральным законодательством.  Для оформления приватизации необходимо, чтобы гражданин подал заявление на приватизацию участка с просьбой предоставить право на землю с указанием размеров участка, цели его использования и местоположения. Помимо этого, предоставляется документ, удостоверяющий личность. Для земельного участка под домом, кроме заявления, понадобится его описание с кадастровым планом, акт о предоставлении права пользования участком. Право на бесплатную приватизацию земельных участков в упрощенном порядке предоставил Федеральный закон «О дачной амнистии», действующий до 1 марта 2015 года.  Для того чтобы бесплатно оформить приватизацию земли, необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность (паспорт), кадастровый паспорт, документ, являющийся подтверждением правомерности получения земли и квитанцию, свидетельствующую об оплате пошлины, за регистрацию права владения собственностью. Процесс оформления права собственности на земельный участок достаточно сложный и долгий (около 6 месяцев).  Став собственником земельного участка, гражданин приобретает право владения, пользования и распоряжения наделом, то есть можно совершать различные сделки с земелей, например, дарить, продавать, завещать и многое другое. Также появляется право строить на земельном участке жилой дом, либо иное строение и использовать его по целевому назначению, в соответствии с видом его разрешенного использования.  Что касается количества приобретаемых участков, то Закон «О дачной амнистии» не устанавливает каких-либо ограничений в этом вопросе. Стоимость приватизации земельного участка определяется государством на основании нормативной стоимости земли и размере земельного налога, которая напрямую зависит от размера участка, категории земель и других параметров. Отказ в приватизации возможен по ряду причин, установленных действующим Законодательством РФ: запрет на приватизацию данного земельного участка, если таковой установлен ФЗ РФ; данный участок выведен из оборота; участок необходим для его дальнейшего использования государством или муниципальными органами.  Во избежание возникновения каких-либо проблем и трудностей, связанных с приватизацией земельных участков, гражданам желательно обратиться за квалифицированной помощью к специалистам. Стоимость их услуг варьируется от 15 тысяч до 20 тысяч рублей.

03.10.2014 17:46

советы, приватизация, Одноэтажный Омск

Нужен ли продавцу недвижимости договор с агентством? Ольга Никитина

Нужен ли продавцу недвижимости договор с агентством?

Продажа квартиры является одной из самых важных решений в жизни любого человека. Помочь в таком серьезном деле могут агентства недвижимости, которые предлагают продавцу квартиры заключить договор. Какие гарантии дает данный документ? Какие обязанности при подписании договора возникают у продавца? Договор, с помощью которого продавец недвижимости и риэлторское агентство оформляют свои отношения, может обеспечить клиенту полноценное обслуживание и быстрый результат. Договор с агентством регламентирует действия и обязанности сторон по сделке, помогает избежать недоразумений и оформить взаимоотношения, приводящие одних к успешному решению своего жилищного вопроса, а других к получению заслуженного вознаграждения.     В большинстве случаев агентства недвижимости предлагают заключить клиенту «эксклюзивный» договор. Он подразумевает, что агентство приобретает исключительные  права на продажу данного объекта, а его владелец берет на себя обязательства не заключать соглашений с другими риэлторскими организациями и не пытаться продавать жилье самостоятельно.     Некоторые клиенты пытаются «разбрасывать» квартиру по разным агентствам недвижимости, но подобные «гонки» невыгодны в первую очередь самому клиенту. Поэтому уважающие себя специалисты от «устных» предложений клиентов  отказываются.         Договор на оказание услуги должен содержать следующие пункты:     - стороны договора;     - предмет договора;     - права и обязанности сторон;     - размер или порядок определения денежного вознаграждения риэлтора за оказание услуги;     - порядок оплаты вознаграждения;     - срок действия договора;     - условия его расторжения;     - порядок отчетности риэлтора перед заказчиком о ходе оказания услуги;     - перечень переданных риэлтору документов на момент подписания договора;     - порядок разрешения споров;     -  ответственность сторон;     - юридические адреса и реквизиты сторон.     Договор на оказание риэлторских услуг потребителям в отношении какого-либо недвижимого имущества должен содержать точное указание на него, а также описание этого недвижимого имущества.     В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления или прекращения этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около трех месяцев.     Если продавец квартиры оставляет на ответственное хранение в агентстве документы, следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность агентства в случае повреждения или утраты документов.     Вознаграждение агентства чаще всего зависит от стоимости объекта и составляет в среднем от 3 до 5 процентов и ставится сверх суммы, которую хочет получить продавец.

07.04.2014 11:12

советы, приватизация, Одноэтажный Омск

О способах оплаты за квартиру Ольга Никитина

О способах оплаты за квартиру

Когда покупатель недвижимости после долгих поисков наконец находит квартиру своей мечты, возникает еще один важный момент: оплата за жилье. О том, какие возможные способы передачи денег продавцу существуют и какой вариант наиболее безопасный и удобный нам рассказала эксперт. Для осуществления расчетов по договорам купли-продажи квартиры (в том числе с использованием ипотечного кредитования) могут использоваться различные способы. Это традиционный способ - расчет наличными денежными средствами, расчет через депозитные банковские сейфовые ячейки, альтернативный и наиболее безопасный для сторон по сделке способ – безналичный расчет через аккредитив. Расчет наличными – самый простой и, в то же время, наименее безопасный способ расчетов, особенно, когда передаются большие денежные суммы. Тем не менее, на данный момент наличный расчет является самым распространенным в нашем городе.    Расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку удобен и относительно безопасен. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую денежную сумму. Только после того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает ключи от ячейки, из которой может забрать деньги. Обычно для получения денег необходимо показать документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру к покупателю. Новым способом расчетов является безналичный расчет через банковский аккредитив. Этот способ аналогичен использованию банковской ячейки, за исключением того, что операции проводятся с безналичными суммами. В этом случае роль банковской ячейки выполняет аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов по договору купли-продажи.

29.01.2014 17:39

советы, расчет, наличные, аккредетив








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон