Мнения экспертов


Материнский капитал-помощь в "квартирном вопросе" Светлана Гавриленко

Материнский капитал-помощь в "квартирном вопросе"

29 декабря 2006 года был принят закон N 256‑ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», известный всем как закон о материнском капитале. Несмотря на то что закон действует уже 9 лет, у многих до сих пор остаются вопросы о том, как получить и как использовать средства материнского (семейного) капитала. Сертификат — документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Его получает мать (гражданка России) за второго ребенка (тоже гражданина России), если этот ребенок родился или был усыновлен в период с 2007 года по 2018 год. Причем не важно, где они живут, где родился ребенок и от кого, при этом у матери и ребенка может быть двойное гражданство. Если мать не получала сертификат на второго ребенка, то она может получить на третьего ребенка (или на четвертого, если не получала на третьего). Сертификат получают и за первую двойню (тройню и так далее). Отец получает право на материнский капитал, только если он — единственный усыновитель двух или более детей, и последний ребенок родился (или был усыновлен) после 1 января 2007 года. То есть если у этих детей нет матери или она лишена на них родительских прав. Не дает права на материнский капитал усыновление падчерицы или пасынка (дети мужа от предыдущего брака). Если ребенок, при рождении которого полагается материнский капитал, остался сиротой, право на получение капитала переходит к самому малышу. Распоряжаться же капиталом смогут законные представители ребенка — усыновители, опекуны или приемные родители. Для получения сертификата на материнский капитал нужно обратиться в отделение Пенсионного фонда по месту прописки (или по месту жительства) либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с паспортом и свидетельствами о рождении детей. Потребуется заполнить заявление на получение сертификата. Если документы в порядке, положительное решение выносится через месяц. Материнский капитал в 2016 году равен 453 026 рублям. В соответствии с Федеральным законом от от 14.12.2015 N 359‑ФЗ, индексации размера материнского капитала на 2016 год не будет. Средства материнского капитала можно использовать на следующие цели: — на улучшение жилищных условий путем безналичного перечисления указанных средств на приобретение жилья на территории РФ (правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий); — на обучение любого из детей не старше 25 лет в учебных заведениях (от детского сада до вуза) на территории Российской Федерации; — на повышение накопительной части трудовой пенсии матери; — на приобретение товаров и услуг для социальной адаптации детей-инвалидов, кроме медицинских услуг и реабилитационных мероприятий (с 1 января 2016 года). При этом материнский капитал не обязательно тратить целиком и только на одну из перечисленных целей. Можно расходовать деньги по частям и на разные нужды. Неизрасходованный остаток будет ежегодно индексироваться. Важно учитывать, что сумма материнского капитала предоставляется лишь по достижению ребенком 3‑летнего возраста. Исключение составляет направление материнского капитала на погашение кредита или займа на улучшение жилищных условий. На что нельзя тратить материнский капитал? — на покупку земельного участка; — на ремонт квартиры и на покупку строительных материалов для ремонта; — на погашение кредитов на покупку бытовой техники или автомобиля; — на погашение долгов по квартплате; — на лечение; — взять всю сумму наличными (кроме единовременных выплат). Материнский капитал не облагается НДФЛ. Об этом четко сказано в пункте 34 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Эту норму в главу 23 внес Федеральный закон от 05.12.2006 г. N 208‑ФЗ. Воспользоваться имущественным и социальным вычетом на ту сумму, которая потрачена из средств материнского капитала на жилье или обучение нельзя, поскольку получение налогового вычета — это есть возврат налога, уплаченного вами. А с материнского капитала налог вы не платили, соответственно, возвращать и нечего. Что касается вопроса о приобретении недвижимого имущества с использованием средств МСК, многие считают, что если приобретена недвижимость и они частично воспользовались средствами материнского капитала, то они не имеют права на получение налогового вычета вообще. Это мнение ошибочно. Все средства, которые были потрачены помимо материнского капитала, дают вам право на получение вычета. Вы не можете получить вычет только в размере средств материнского капитала.

29.02.2016 16:46
Как выбрать квартиру и не пожалеть? Светлана Гавриленко

Как выбрать квартиру и не пожалеть?

Чтобы не пожалеть о выборе квартиры, необходимо все тщательно взвесить. Лучше всего нанять риэлтора — специалиста, который хорошо разбирается и в документах и в соотношении цена/качество самого объекта. Если будете выбирать квартиру самостоятельно, то особое внимание стоит обратить на то, что невозможно изменить. Это район города и инфраструктура: близость школ, магазинов, остановок, поликлиник и прочих социальных объектов. Важным также должны быть расположение дома, материал стен, этаж, общая площадь квартиры, год постройки дома. В Омске самыми престижными районами для проживания, а следовательно, и дорогими считаются центральная часть и Левый берег. Самые «скромные» районы — Старый Кировск, Амурский и Чкаловский поселки. При этом сейчас на их территории построены огромные жилые массивы новостроек по улицам Мельничная, Космический проспект, Завертяева. Качество этого жилья удовлетворительное, да и планировки квартир достаточно удобные. Глядя на дом, обратите внимание на состояние стен и подъезда: нет ли трещин, протекших швов, крошащихся балконов. Можно посмотреть на количество пластиковых окон: чем больше их, тем более высок средний уровень достатка жильцов, Многие кирпичные дома постройки 1980‑х годов могут оказаться лучше, чем наспех возведенные здания в 1990–2000‑х. Осмотрите подъезд, в котором находится квартира. Обратите внимание на состояние стен, лестничных площадок, инженерных сетей. Провода, торчащие из стен, сырость и запах от мусоропровода говорят о том, что обслуживание дома находится на низком уровне. Зайдя в квартиру, тщательно осмотрите ее и убедитесь, что она не подвергалась незаконным перепланировкам. Для этого попросите у продавца справку из БТИ, а также поэтажный план. Сравните план и фактическое расположение перегородок в помещениях. Если в квартире есть незаконные перепланировки, это будет отражено на поэтажном плане красными линиями. Осмотрите систему отопления. На полу под радиаторами и трубами не должно быть ржавых и других пятен, так как их наличие говорит о протечках системы. Задвижки, вентили и краны должны работать и поворачиваться легко. Осмотрите состояние системы водоснабжения. На трубах, входящих в квартиру, должны быть установлены задвижки, чтобы иметь возможность перекрыть воду в случае протечек или ремонта сантехники. Трубы и краны не должны быть ржавыми и в потеках. На кухне, в ванной комнате и в туалете проверьте состояние канализации, хорошо ли сливается вода. Если в квартире есть газовая колонка или плита, осмотрите их состояние, наличие вытяжек и их работоспособность. Убедитесь в правильном функционировании вентиляционной системы. Сырость в ванной и темные пятна от влаги в углах говорят о том, что вентиляция не работает как положено. Состояние стен, пола и потолка тоже необходимо тщательно проверить. Пол не должен «гулять» и скрипеть под ногами. Штукатурка должна прочно держаться на стенах и не издавать пустого звука при постукивании по ней. Потолочные плиты перекрытия должны быть ровными, без трещин, выпуклостей и вогнутостей. Если в квартире есть балкон или лоджия, осмотрите их и наружные стены квартиры. На них не должно быть следов сырости и разрушения. В угловых и торцевых квартирах стоит тщательно проверить все стены на предмет сырости и промерзания. Проверьте состояние окон. Они должны обеспечивать должный уровень звукоизоляции и открываться легко и без усилий. Не поддавайтесь на уловки продавца и рассказы о том, что квартира замечательная, и все отлично. Верьте только документам, причем оригиналам, а не копиям. Если продавец не показывает оригиналы документов, а, тем более, начинает торопить с покупкой — насторожитесь и задумайтесь. Мошенники часто «подгоняют» покупателя, чтобы он не имел возможности тщательно изучить договор и проверить документы. И все-таки выбор квартиры лучше всего доверить профессионалу, ведь он уже не раз бывал в подобных ситуациях и знает, на что обратить особое внимание.

23.10.2015 16:49
Перепланировка квартиры: особенности и нюансы Светлана Гавриленко

Перепланировка квартиры: особенности и нюансы

Согласно Жилищному кодексу, перепланировкой считаются любые изменения, которые вносятся в первоначальную конфигурацию квартиры и которые потребуют внесения изменений в кадастровый паспорт квартиры, а при изменении площади, и в свидетельство о регистрации права. На изменение типовой планировки в своей квартире собственник имеет полное право, но при этом следует помнить, что на все работы, которые считаются перепланировкой, необходимо получить официальное разрешение. Существуют определенные требования к перепланировке и определенный порядок ее оформления. Перепланировка не должна ухудшать нынешние жилищные условия. Есть ряд ограничений, то, чего делать однозначно нельзя: — увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более чем на 25% от жилого помещения); — объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется); — сносить несущие стены; — уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и проемы); — переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение: если у вас двухуровневая квартира); — делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе; — устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии; — увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если она не превышает 1 м в ширину). Но при перепланировке допускается: — объединение кухни, в которой стоит газовая плита, с комнатой путем установки дверного проема. При этом можно создать арку, которая будет иметь раздвижные двери. Это единственный шанс сделать кухню-гостиную с газовым оборудованием; — ванную комнату и туалет можно увеличить за счет площади нежилого помещения (конкретно коридора). Но учтите, что полы санузла должны быть ниже на 3–5 см, чем в смежном помещении; — можно переносить водяное оборудование от стояка, протянув новые трубы. При этом угол слива нужно сохранять, иначе вода будет плохо поступать или уходить. Нужно различать такие понятия, как «перепланировка» и «переоборудование». Перепланировкой считается изменение конфигураций квартиры. То есть перенос, снос, уменьшение или увеличение площади помещений в квартире. А переоборудование — это перемещение, создание или смена жилищных коммуникаций. И то, и другое требует занесения в технический паспорт и требует разрешения. Конечно, провести работы по перепланировке можно и без получения соответствующих разрешений. Многие до сих пор проводят перепланировку самовольно, считая, что об их работах никто и никогда не узнает. Но несогласованная перепланировка часто обнаруживает себя при любых сделках с недвижимостью, где потребуется вызов специалистов из БТИ, например оценка квартиры для залога по ипотеке. Еще более неприятная ситуация может сложиться, если перепланировка привела к возникновению аварийной ситуации в доме. В таком случае вряд ли собственнику удастся узаконить перепланировку даже через суд. Помимо того, что придется восстанавливать собственную квартиру в первоначальное состояние, нужно будет за свой счет устранять причины аварии во всем доме. Для того чтобы ваша перепланировка не затрагивала интересы соседей, была выполнена с учетом всех необходимых строительных требований и норм безопасности, узаконьте ее до того, как приступите к работам по сносу стен. При выявлении незаконной перепланировки собственнику выдается предписание узаконить ее в установленные сроки. Обычно это 4 месяца, и если собственник квартиры не захочет узаконить перепланировку, то к нему могут быть применены следующие санкции: — штраф 2–3 тысячи рублей (это первая сумма, далее суммы штрафов могут доходить до 80 тысяч рублей); — обращение в суд о принудительном приведении квартиры с неузаконенной перепланировкой в соответствии с законодательством. Порядок оформления перепланировки состоит из двух этапов. На первом этапе требуется получение разрешения администрации округа на перепланировку (срок рассмотрения заявления — 45 дней. Ответ может быть как положительным, так и отрицательным). Чтобы его получить, нужно собрать все необходимые для этого документы: поэтажный план, технический паспорт и экспликация из БТИ, свидетельство о регистрации права, копию правоустанавливающих документов на квартиру, взять выписку из паспортного стола, письменное согласие всех членов семьи на перепланировку, проект. Проект перепланировки должна разрабатывать только лицензированная проектная организация и только на основании технического заключения о состоянии дома. Каждый случай перепланировки индивидуален, зависит от серии дома, степени износа его конструкций и инженерных систем. Поэтому даже в случае проведения простой перепланировки вам не обойтись без консультации специалистов из проектной организации. Далее наступает этап ремонта квартиры, обычно на него выделяется около четырех месяцев, и после проведения ремонта наступает второй этап — сдача перепланировки жилищной инспекции для проверки соответствия выданного разрешения текущей ситуации и получения акта приемной комиссии. Потом снова в БТИ, ЖКО, кадастровую палату, где зафиксируют изменения в плане квартиры. После получения нового кадастрового паспорта, перепланировка признается действительной и проведенной по закону. Но бывают такие обстоятельства, когда необходимо узаконить перепланировку, которая уже сделана. Для этого нужно обращаться в суд вашего района.

02.09.2015 15:57
Особенности дарения недвижимости Светлана Гавриленко

Особенности дарения недвижимости

Дарение недвижимости представляет собой безвозмездное отчуждение имущества его собственником в пользу другого лица. Поскольку сделка эта безвозмездная, даритель не вправе требовать за передачу недвижимого имущества уплаты определенной суммы или выполнения каких-либо действий, нельзя указать дополнительные условия, обременения и так далее. Например, в договоре дарения невозможно указать условие, что даритель сохраняет право пожизненного проживания в подаренной квартире. Подарить можно любой объект недвижимости, находящийся в собственности. Это может быть квартира, дача, гараж, жилой дом с земельным участком, машино-место в закрытом паркинге или нежилое помещение, предназначенное для коммерческого использования. Дарить можно как весь объект целиком, так и его часть. Если дом расположен на земельном участке, а участок оформлен на каком-либо праве, то одновременно с долей или частью даримого строения передаются права на соответствующую долю земельного участка. Подарить недвижимость можно любому человеку — близкому или постороннему. Есть лишь несколько исключений из установленных законом правил. Например, нельзя дарить от имени малолетних или недееспособных хозяев недвижимости, даже по доверенности законных опекунов. Также нельзя дарить недвижимость государственным служащим и особенно работникам медицинских или образовательных учреждений гражданами или их родственниками, находящимися на лечении или обучении в этих учреждениях. И еще закон запрещает возможность дарения между коммерческими организациями, однако не возбраняется, если юридическое лицо дарит недвижимость физическому и наоборот. Несовершеннолетнему ребенку можно подарить имущество с момента получения свидетельства о рождении, так как правоспособность у гражданина РФ в соответствии со статьей 17 Гражданского кодекса РФ возникает с момента его рождения. Договор о принятии дара за несовершеннолетнего одаряемого, от имени одаряемого, подписывают его законные представители, которыми являются родители, опекуны или попечители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно, но обязательно с согласия своих законных представителей. Если тот, кому вы дарите квартиру или дачу, не является вашим близким родственником, он должен будет заплатить подоходный налог в размере 13% от суммы подарка. Согласно Семейному кодексу близкие родственники — это родители и дети, супруги, бабушки-дедушки и внуки, а также родные братья и сестры (по формулировке закона — «полнородные» и «неполнородные», то есть имеющие двух общих родителей или одного). Только эти связи считаются близкородственными. Дарение между тетей и племянником, например, уже облагается подоходным налогом. Договор дарения — это двусторонняя сделка. Принудить принять дар невозможно. При дарении доли собственности не надо получать согласия другого обладателя доли имущества, то есть при дарении не возникает право преимущественной покупки. Договор дарения оформляется в простой письменной форме в трех экземплярах, а затем сдается на регистрацию в Росреестр. Такой договор считается заключенным с момента подписания сторонами. Право собственности у одаряемого возникает с момента внесения записи о регистрации в Единый государственный реестр прав.

14.08.2015 10:34
Обмен жилья — альтернатива продаже Светлана Гавриленко

Обмен жилья — альтернатива продаже

Решать квартирный вопрос можно по-разному. Если купить новую квартиру нет возможности, а переезд необходим, можно прибегнуть к обмену. О том, как проводятся такие сделки и насколько сегодня популярен обмен жилья, мы спросили экспертов. Обменяться жильем сегодня можно двумя способами — по договорам мены или обмена. У этих сделок есть своя специфика, и они в корне отличаются друг от друга, хотя по сути и в том и в другом случае речь идет о перемене места жительства обоих участников сделки. Однако в настоящее время обмен жилья не так популярен, как раньше. Связано это с тем, что основная часть жилфонда приватизирована, доступными для обмена остаются около 30% объектов жилой недвижимости. В Омске на данный момент примерно 13 тысяч квартир, составляющих муниципальный фонд, могут быть обменены на аналогичное жилье. Между сделками мены и обмена есть сходства, но все же различий в этих видах сделок гораздо больше. Сделки мены регламентирует Гражданский кодекс, а сделки обмена — Жилищный. Обмен может быть осуществлен только в случае с муниципальным жильем, находящимся у граждан в соцнайме, а сделка мены заключается между двумя собственниками жилья. Квартиру, которая находится в социальном найме, обменивают, а оформленную в собственность — меняют. Для того чтобы обменять муниципальное жилье, участнику сделки потребуется согласие проживающих с ним членов семьи. При этом потребуется разрешение на сделку даже от тех родственников, которые в настоящее время не проживают в данной квартире, но зарегистрированы там. Кроме того, если в неприватизированной квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то необходимо также разрешение органов опеки и попечительства. В том случае, если совершается сделка по договору мены, дополнительного согласия любых третьих лиц, кроме собственников жилья, не требуется. Что касается дополнительных денежных затрат, то при совершении сделки мены, возможно, потребуется доплата со стороны одного из участников. Договор мены схож с договором купли-продажи с той лишь разницей, что покупатель отдает не деньги, а недвижимый товар и в свою очередь такой же товар получает. При мене в договоре должно быть указано: равноценен ли передаваемый объект получаемому или обозначить размер доплаты. Когда речь идет об обмене жилья, в этой цепочке вообще нет каких-либо денежных расчетов. Еще одним отличием этих сделок является то, что при заключении договора мены, такие сделки должны регистрироваться в государственном органе. Обмен же нигде регистрировать не надо, так как права собственности на жилье не переходят от одного гражданина к другому, а так и остаются по-прежнему закрепленными за муниципалитетом. Фактически при свершении сделки по обмену жилья с нанимателем расторгается договор на аренду одного жилого помещения и заключается договор соцнайма на другое. То же самое происходит и со вторым участником сделки обмена. Для того чтобы провести обмен жилья, нанимателю, участвующему в сделке, потребуется собрать пакет документов. Понадобятся ордера на квартиру, а также договоры социального найма. Необходимо будет взять копию лицевого счета с информацией о каждом лице, проживающем на этот период в квартире. К этому пакету документов потребуется приложить справку из ЖЭКа о том, что у вас нет задолженностей по коммунальным платежам. Чтобы получить разрешение наймодателя на обмен жилья, нужно написать на его имя заявление, которое будет рассмотрено в течение десяти дней. Наймодатель либо одобрит проведение сделки, либо даст отказ в письменной форме. Когда все документы собраны, каждый из участников сделки заключает договор с новым наймодателем и после этого обмен считается совершенным.

15.05.2015 17:19
Купля-продажа доли: особенности сделки Светлана Гавриленко

Купля-продажа доли: особенности сделки

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту. Продажа доли в объекте недвижимости — один из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Сделки купли-продажи долевой собственности в Омске происходят регулярно. Зачастую частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким. Как правило, такая собственность образуется из-за того, что люди приватизируют свои квартиры на несколько человек, наследуют недвижимость частями и в результате возникает долевая собственность. Здесь важно понимать, что речь идет именно о доле в праве собственности, а не о части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не дает права «автоматически» занять какую-либо комнату в квартире или доме. Это следует из ст. 244 Гражданского кодекса РФ, где указано, что право каждого участника долевой собственности не ограничивается какой-то конкретной частью имущества, а распространяется на все имущество в целом. Несмотря на то что долю нельзя «потрогать» — ее можно продать. Для того чтобы провести сделку правильно, нужно четко понимать алгоритм действий. Механизм реализации продажи доли в квартире близок к сделке по купле-продаже обыкновенной квартиры. Однако помимо стандартного набора документов, необходимо собрать некоторые дополнительные бумаги. Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее. Важно знать, что цена продажи для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи. Если предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом необходимо правильно оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Отказ от преимущественного права покупки совладельцами долей лучше оформить у нотариуса. Несмотря на то что закон не требует именно нотариального оформления отказа, собрать совладельцев объекта недвижимости в регистрирующих органах для оформления такого отказа зачастую невозможно. Это может происходить по разным причинам: собственник проживает в другом городе, находится в длительной командировке, проходит срочную службу, находится в местах лишения свободы. Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то его родители должны написать в орган опеки по месту прописки ребенка заявление на отказ от преимущественного права покупки. Это является исключением из общего правила, когда документы нотариус подписать не может, это делает только опека. При этом присутствие родителей несовершеннолетнего собственника на сделке купли-продажи обязательно. Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости. Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Выйти из сложившейся ситуации можно, подарив свою долю третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей, однако такая сделка может быть в последствии признана недействительной. Важно понимать, что при продаже стоимость отдельной доли всегда меньше той суммы, которую бы получил продавец, если бы объект недвижимости был продан целиком и деньги от продажи поделены между всеми собственниками долей пропорционально. Если один из сособственников умер, то долю можно приобрести только после оформления наследниками наследства. Продажа доли в недвижимости — сложная сделка, которая требует как от продавца, так и от покупателя терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.

13.03.2015 16:48

советы, доля, квартира, собственник, продавец

Ипотека: отбор — строже, ставки — выше Светлана Гавриленко

Ипотека: отбор — строже, ставки — выше

Покупка жилья с помощью ипотечного кредита для многих сейчас оказалась под вопросом. О том, какие изменения претерпела ипотека и как в целом обстоят дела на омском рынке недвижимости, рассказывают наши эксперты. Обвал рубля и резкое, внезапное повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ до 17% годовых в декабре 2014 года вынудили банки в срочном порядке изменить условия выдачи ипотечных кредитов населению. Ипотека стала дороже, был увеличен размер процентных ставок. Если в 2014 году процентная ставка в среднем составляла 11,5–13% годовых, то предложения банков в 2015 году начинаются от 15,9% в год. Также увеличен размер первоначального взноса до 40%, годом ранее он был всего 15%. Увеличена надбавка для собственников бизнеса до 5%, ранее она составляла всего 1%. Вместе с тем максимальную сумму кредита уменьшили, для Омска теперь она не превышает 5 миллионов рублей. Изменились и требования к заемщику. Так, например, увеличен минимальный возраст с 21 года до 23 лет. Предельный возраст заемщиков на момент окончания срока действия договора теперь не должен превышать 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. А еще в прошлом году можно было подобрать ипотечные программы, где возраст заемщика достигал 75 лет. Большинство банков увеличили требования и к стажу работы на последнем месте до 1 года вместо 6 месяцев, как было прежде. Многие банки стали требовать предоставление документов, подтверждающих наличие первоначального взноса. В то же время значительно уменьшилось количество программных продуктов, предлагаемых банками по ипотеке. К примеру, кредит по двум документам без подтверждения доходов убрали из своих ипотечных программ почти все банки. В 2015 году стоит ожидать ужесточения условий кредитования, вероятно, банки будут одобрять займы только для тех клиентов, которые способны подтвердить устойчивость своего финансового положения и надежность в условиях кризиса. Наиболее уязвимыми в сложившейся ситуации окажутся покупатели, имеющие небольшой первоначальный взнос и риск попасть под сокращение. Однако обнадеживает то, что уже сегодня банки предоставляют кредиты по ставке ниже ставки рефинансирования Центробанка, так как все уверены, что такая высокая ставка в 17% не продержится долго. Жизнь продолжается, а значит и ипотека не перестанет быть актуальной, остается только вопрос: насколько доступной она будет? Уверена, что скоро все снова наладится.

29.01.2015 09:13

советы, ипотека, ставки, банк, заемщик, квартира, недвижимость

Стоимость квартиры: как рассчитать? Светлана Гавриленко

Стоимость квартиры: как рассчитать?

Как показывает практика, правильная оценка жилья напрямую влияет на скорость его продажи. Но для большинства простых граждан оценка квартиры является вопросом специфическим, поэтому и знают они о ней немного. Однако в ряде случаев именно грамотная оценка специалиста помогает провести сделку в оптимальные сроки и извлечь из нее максимальную выгоду. О том, какие факторы влияют на стоимость квартиры и как правильно оценить жилье, нам рассказали эксперты. Многие люди считают свое жилье самым лучшим, поэтому в большинстве случаев преувеличивают его стоимость при продаже. Чаще всего собственники завышают цену, руководствуясь аналоговым методом. Хозяева квартир сравнивают свое жилье с похожими объектами, которые уже находятся в продаже, и назначают свою цену. Как правило, ориентируются продавцы на самые дорогие квартиры, представленные в своей категории. К этой стоимости некоторые из них еще добавляют несколько процентов «на торг». Но такой подход к определению цены приводит к обманутым ожиданиям, долгому «простаиванию» объекта на рынке, и в итоге, потраченному впустую времени. На окончательное значение стоимостного показателя оказывают влияние десятки факторов, начиная от глобальных и заканчивая, казалось бы, незначительными. Рынок жилья оценивает абсолютно все параметры, на основании которых складывается стоимость квартиры или дома. Оценка недвижимости может осуществляться несколькими путями. Первый возможный способ — оценка профессиональным оценщиком. Эта услуга платная, но при этом продавец получает квалифицированный ответ на свой вопрос: сколько стоит моя недвижимость? На руки собственнику выдаются соответствующие документы, которые затем можно показывать потенциальному покупателю, чтобы не быть голословным. Оценку жилью может также дать и риэлтор. Специалист рынка недвижимости обладает большой базой объектов, поэтому ему не составит труда проанализировать предложения на рынке и дать объективную оценку квартире. Более точную стоимость он сможет определить уже на месте, когда увидит конкретный объект. На осмотре жилья риэлтор примет во внимание все факторы, которые скажутся на цене продаваемого объекта. Для оценки квартиры специалисты применяют несколько методов. Большинство экспертов используют сравнительный метод. Он позволяет определить стоимость объекта исходя из рыночных цен на аналогичные объекты в регионе. Причем учитываются не те цены, которые фигурируют в объявлениях, а те, за которые реально были проданы похожие объекты. При оценке квартиры учитывается множество различных критериев. Главными из них считаются те, которые нельзя изменить. Это: — местоположение дома. При оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком; — год постройки объекта и его состояние; — материал стен. Важно также наличие и состояние всех документов на жилье. Если имеются какие-то проблемы с бумагами, рыночная стоимость жилья может заметно снизиться. То же самое касается состояния жилья, наличия ремонта, телефонной линии и прочих удобств, повышающих качество жизни. Следует помнить, что даже незначительный ремонт помещения способен положительным образом сказаться на итоговой стоимости жилья. Оценка недвижимости учитывает десятки факторов, поэтому ни одним из них не стоит пренебрегать. В большинстве своем квартиры похожи друг на друга и определить их стоимость риэлтору не так сложно. Гораздо труднее оценить частный дом, потому как многие из них строятся по индивидуальным проектам. Принципиальными факторами при оценке частного строения являются его месторасположение, строительный материал, площадь дома и земельного участка. Первые две недели продажи жилья являются самыми показательными. Если за это время не пришел ни один потенциальный покупатель и не поступило ни одного звонка — значит, цену объекта необходимо снижать.

19.12.2014 15:55

советы, оценка недвижимости, стоимость, факторы

В процессе наследования много нюансов Светлана Гавриленко

В процессе наследования много нюансов

Законы в России позволяют гражданину распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и завещать его. Об основных понятиях наследования рассказывают эксперты омских агентств недвижимости. В соответствии с законодательством Российской Федерации наследственное имущество переходит от умершего человека к другим лицам, в порядке, определенном завещанием этого человека или законом. Наследование по закону возможно только, в случае, если оно не отменено или полностью не изменено составленным завещанием. Основная разница между законом и завещанием заключается в том, каким именно образом будет распределено имущество между наследниками. С помощью завещания наследодатель сам решает, кому и какое имущество достанется. В случае наследования по закону, установлен четкий порядок распределения долей наследства. Право на обязательную долю в наследстве имеют: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные); нетрудоспособный супруг или родители (усыновители) умершего; иждивенцы, находящиеся на содержании наследника. Указанные лица, независимо от содержания завещания и включения их в список наследников, в обязательном порядке должны получать определенную долю из наследства. Размер данной доли должен составлять минимум половину части, на которую «обязательный» наследник имел бы право при наследовании по закону. Завещание, которое составлено на все наследственное имущество без учета обязательных наследников или лишает их законных долей, становится частично недействительным. Оно подлежит исполнению лишь в части, оставшейся после исключения из него обязательных долей. Наследственное дело открывается нотариусом по последнему месту жительства наследодателя. В случае, если оно неизвестно, то по месту нахождения наиболее ценной части его наследства. Датой открытия наследства считается день смерти наследодателя. Процедура вступления в наследство по закону или по завещанию — одинаковая. И начинается она с того, что наследникам нужно собрать основной пакет документов, необходимый для открытия наследства. Стандартный комплект документов, который требуется наследнику для оформления наследства на квартиру, включает в себя: • свидетельство о смерти наследодателя; • паспорт обращающегося наследника (наследников); • завещание (на нем следует сделать отметку у нотариуса, ранее удостоверившего его о том, что при жизни наследодателя оно не было отменено или изменено); • документ, подтверждающий родство (это могут быть свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, копия вступившего в законную силу решения суда об установлении факта наличия одного из вышеперечисленных отношений; в случае перемены фамилии, возможно имени или отчества, потребуется подтвердить этот факт, предоставив справку о перемене фамилии (имени, отчества), свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака из органов ЗАГС); • документ, подтверждающий место жительства наследодателя (справка из паспортного стола о том, что умерший был зарегистрирован на момент смерти по данному адресу); • заявления других наследников об отказе от принятия наследства, заверенные нотариально (это необязательно, но следует предоставить, если таковые имеются); • правоустанавливающие документы на квартиру наследодателя: справка о балансовой стоимости квартиры или ее доли на день смерти наследодателя (обязательно указать) — из БТИ, кадастровой паспорт — из Федеральной кадастровой палаты, иногда требуется справка из Управления Росреестра об отсутствии арестов и запрещений на квартиру. Наследникам принадлежат не только имущественные права, но и все долги. Наследники, приняв наследство, становятся правопреемниками с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. Все платежи, в том числе задолженности по коммунальным услугам, обязан платить наследник. Независимо от того, подал ли наследник заявление нотариусу, считается, что он принял наследство, если на момент смерти наследодателя был зарегистрирован с ним в жилом помещении или совершил иные действия по принятию наследства (организовал похороны, пользуется личными вещами наследодателя, произвел ремонт жилого помещения). Таким образом, раз наследство считается принятым, то соответственно возникает и обязанность по его содержанию. При этом не имеет значения, что еще не получено свидетельство о праве на наследство и не зарегистрировано право собственности. При реализации унаследованной квартиры физическое лицо обязано заплатить налог на доход от продажи недвижимости. Налоговая ставка составляет 13%. При этом существует возможность воспользоваться налоговыми вычетами.

01.08.2014 17:18

советы, наследование, законы

О налогах при сделках с недвижимостью Светлана Гавриленко

О налогах при сделках с недвижимостью

Если знать нюансы налогового законодательства, то при покупке квартиры можно сэкономить 300-400 тысяч рублей. Суть налоговой льготы в том, что при покупке недвижимости государство возвращает 13-процентный налог на доходы с той суммы, которую гражданин потратил на покупку квартиры либо дачи, земельного участка или на строительство загородного дома (ст.220 Налогового кодекса РФ). До сих пор вычет по НДФЛ гражданин имел право получить только по покупке одного объекта недвижимости и один раз в жизни. И если ваша квартира или комната стоила меньше 2 миллионов рублей, то неиспользованный остаток вычета «сгорал». С 1 января 2014 года недочет исправлен, и вы вправе возвратить в общей сложности 260 тысяч рублей, приобретая другое жилье. Однако вычет дадут не всем. Его получат только налогоплательщики, уплачивающие налог на доходы физических лиц в размере 13%. Те, кто платит налоги с доходов по другой ставке (индивидуальные предприниматели), а также пенсионеры и неработающие граждане не могут рассчитывать на возмещение части расходов. Если квартира приобреталась с использованием субсидий из бюджета любого уровня, материнского капитала или на выданную работодателем ссуду, покупатель тоже останется без вычета. Не положен возврат НДФЛ и в том случае, если сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами (родственниками, начальниками и подчиненными). Граждане, купившие квартиру с помощью ипотечного кредита, имеют право на дополнительный налоговый вычет — в размере 13% от выплаченных банку процентов по кредиту (но не по возврату самого тела кредита). Возмещение НДФЛ по процентам по ипотеке возможно с покупки только одного объекта недвижимости один раз, при этом максимум составляет 3 миллиона рублей (ст. 220 НК, п.8). Обязательным условием является: заем должен быть именно целевым ипотечным, причем взятым в российском банке. С точки зрения налогового законодательства супругам выгоднее оформлять приобретение квартиры на одного, а дачи - на другого. Тогда возврат налогов будет максимальным - по 260 тысяч рублей за каждую покупку. Реализовать свое право на получение налогового вычета можно двумя путями. Первый – отнести заявление в налоговый орган по месту жительства. К заявлению приложить документы: копию договора на приобретение жилья, копию свидетельства о праве собственности и акта передачи, копии платежных документов, подтверждающих расходы справка 2-НДФЛ со всех мест работы, где получали доход, а также налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В течение трех месяцев УФНС будет проводить камеральную проверку заявления. Если все в порядке, то в течение месяца деньги поступят на счет налогоплательщика в Сбербанке. Первым способом выгодно воспользоваться, если недвижимость приобреталась в конце года. В этом случае вычет перечислят за весь год, в котором приобреталось жилье. Другой способ – написать заявление работодателю. Но посетить налоговую инспекцию с перечисленными документами все равно придется. УФНС проводит проверку и, если все в порядке, подтверждает в течение месяца право налогоплательщика получать возмещение по месту работы. На основе полученного уведомления бухгалтерия предприятия перестает удерживать 13-процентный налог с работника. Как и в первом варианте, процедура должна повторяться ежегодно. В целом же, правильно оформить сделку с недвижимостью, в том числе и урегулировать вопросы с налогами, поможет Ваш риэлтор.

29.04.2014 11:48

налоги, риэлтор, недвижимость

Об основных этапах сделки с недвижимостью Светлана Гавриленко

Об основных этапах сделки с недвижимостью

Приняв решение о приобретении или продаже недвижимости, человек должен понимать, что впереди его ждет немало забот, ведь этот процесс включает в себя несколько этапов. И даже если все операции по сделке будут доверены профессионалу, об основных ее этапах и продавец, и покупатель должны иметь представление. Сколько времени займет сделка? Какие документы потребуется предоставить? Сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке состоит из шести этапов: подписание предварительного договора; проверка пакета документов; подписание договора купли-продажи; проведение расчета по договору (передача денег); государственная регистрация; передача имущества. Предварительный договор купли-продажи может обеспечиваться как авансом, так и задатком. Следует помнить, что договор задатка заключается только собственником и при его расторжении в соответствии со ст. 380-381 ГК РФ предусмотрена уплата компенсаций виновной в расторжении договора стороной. Следующий этап — проверка пакета документов продавца: основание возникновения права собственности, нет ли ранее наложенных обременений, арестов, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочее. Часть этой информации является закрытой и ее должен предоставить продавец лично. Это такие данные как: копия лицевого счета, поквартирная  карточка, справки из диспансеров и другие. Договор отчуждения может быть составлен нотариально либо в простой письменной форме. Существенным условием договора является его цена. Иногда продавцы стремятся указать сумму меньшую, чем та, которую планируют получить в действительности. Покупателю следует иметь в виду, что при расторжении такой сделки, суд принимает в расчет лишь сумму, указанную в договоре. Одновременно с договором отчуждения подписывается акт приема-передачи жилья. Мы всегда рекомендуем еще раз осмотреть жилье перед подписанием этого документа, а в договоре указать, что со дня подписания договора до фактической передачи объекта недвижимости продавец обязуется не ухудшать состояние жилья, не сдавать его в аренду, наем или безвозмездное пользование. Право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. По ипотечным сделкам с жильем срок регистрации 5 рабочих дней. Общий срок государственной регистрации согласно Федеральному закону № 250-ФЗ составляет 18 календарных дней со дня приема заявления и документов.

21.04.2014 12:44

сделки с недвижимостью

Как не ошибиться, выбирая агентство недвижимости? Светлана Гавриленко

Как не ошибиться, выбирая агентство недвижимости?

Решившись купить или продать свое жилье, большинство людей предпочитают доверять это ответственное дело опытному специалисту. В Омске множество агентств предлагает свои услуги в сфере недвижимости, но среди них встречаются и так называемые «однодневки», которые берут плату с клиентов и тут же закрываются. Как правильно выбрать риэлторское агентство? Главным фактором при выборе агентства недвижимости являются стаж риэлторов и профессиональная репутация самой компании. Ее подтверждением могут служить рекомендации друзей, знакомых или прежних клиентов. Подробнее можно узнать о компании в интернете или почерпнуть информацию из других СМИ. Каждое серьезное агентство недвижимости должно состоять в профессиональном объединении риэлторов, иметь аттестованных специалистов и предлагать большой выбор различных услуг, в том числе и юридических. Сузив свой выбор до нескольких заслуживающих доверия фирм, стоит побеседовать с риэлтором по телефону. При разговоре нужно обратить внимание на то, как с вами общаются: спокойно или торопливо, вежливо или не очень. Если разговор сложился удачно, то можно договориться о личной встрече. Офис компании — это своего рода визитная карточка, которая также может многое рассказать о фирме. Придя в агентство, попросите риэлтора показать сертификаты и свидетельства, подтверждающие профессионализм компании. При разговоре уделяйте внимание тому, не давит ли на вас риэлтор и комфортно ли с ним вести беседу. Стоит внимательно изучить договор об оказании услуг, предлагаемый агентством. И особо обратить внимание на то, какие обязательства по проверке правовых аспектов сделки готово принять на себя агентство недвижимости. Заключив договор с клиентом, риэлтор уже на следующий день должен распространить информацию о новом объекте недвижимости. Каждое профессиональное агентство должно разместить рекламу в интернете, в печатных изданиях и даже по телевидению, ведь от того, насколько часто об объекте будет «мелькать» информация, зависит скорость продажи или покупки жилья. Для удобства омичей наша компания открыла микрофинансовую организацию и теперь мы выдаем займы под материнский сертификат одновременно с покупкой недвижимости, это позволяет значительно упростить процесс приобретения жилья. Стоимость наших услуг зависит от сложности сделки, ликвидности объекта недвижимости и необходимых для его оформления документов. Комиссия риэлтора при «простой» сделке (когда требуется продать или купить квартиру) оценивается минимум в 2% от стоимости недвижимости.

10.09.2013 17:18

агентство недвижимости, риэлтор, купля-продажа, советы

Ипотечный кредит будет востребован всегда Светлана Гавриленко

Ипотечный кредит будет востребован всегда

Ипотека на сегодняшний день остается самым доступным способом приобретения жилья для омичей. Но существуют некоторые правила и ограничения на имущество, которое может быть куплено  данным способом. О том, каким должен быть дом или квартира, чтобы банк одобрил ипотечный кредит, и какое жилье чаще  пользуется спросом  у жителей Омска, приобретающих жилье в ипотеку. В последнее время все реже приобретаются квартиры за наличный расчет. Чаще к нам обращаются клиенты, которые планируют купить жилье с помощью ипотеки. В процентном соотношении их количество составляет около 70%. Особенно пользуются популярностью различные социальные программы и сертификаты. Например, при наличии материнского сертификата первоначальный взнос не требуется. Также в последнее время максимально сокращены сроки рассмотрения заявок и появилась возможность ипотечного кредитования для приобретения гаражей и парковочных мест. Банки постоянно предлагают новые условия ипотечного кредитования. Процентные ставки в них зависят от многих факторов: первоначального взноса, срока кредитования, возможности подтверждения дохода. Максимальный срок кредита до 30 лет, процентная ставка от 11,5%, в рублях. Гражданство РФ и регистрация в том регионе, где покупается недвижимость, не требуется. Существует так же возможность подтверждения дохода справкой в свободной форме. Довольно часто жители Омска берут в ипотеку от 300 тысяч до 1 миллиона рублей для приобретения недвижимости на вторичном рынке. Ограничения на жилье, которое можно приобрести с помощью ипотеки, существуют. Так, например, в частном доме земельный участок должен быть оформлен в собственность, а в квартире не должно быть перепланировок, касающихся несущих конструкций. Квартирный вопрос всегда был и остается одним из важнейших для всех жителей России. Если жилье будут покупать, то значит и ипотека будет востребована. В последнее время количество клиентов увеличилось из-за роста цен на недвижимость, который продолжается уже третий год.

13.03.2013 15:12

ипотека, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон