Мнения экспертов


Первичный рынок замер в ожидании Татьяна Черепанова

Первичный рынок замер в ожидании

Несмотря на некоторое затишье на рынке недвижимости, спровоцированное кризисом, новостройки по-прежнему пользуются спросом у омичей. Даже учитывая то, что новых объектов сейчас не появляется, имеющиеся на продаже предложения вполне покрывают покупательский спрос на новые квартиры. Особенно стоит отметить, что довольно высок процент сделок по приобретению жилья в новых домах людьми, продавшими прежние квартиры на вторичном рынке. Таких обращений сейчас достаточно много. В целом на сегодняшний день от общего числа сделок с недвижимостью в Омске договоры покупки новостроек составляют около 30–40%. Есть объективные причины говорить о том, что новые квартиры популярны среди покупателей. При этом, конечно же, значительную роль играют меры государственной поддержки, оказываемые населению. Речь идет о понижении процентных ставок по ипотеке. Последнее такое снижение произошло совсем недавно. Правительство объявило о понижении ставки до 9,9% для объектов первичного рынка недвижимости. Любое снижение ставок банками и агентствами — это всегда благо для человека, решившего покупать квартиру по ипотеке, тем более с господдержкой. Другое дело, что для того, чтобы воспользоваться этими выгодными предложениями, должны быть созданы подходящие условия. Например, если есть необходимость получить ипотеку в некоторых банках с низкой ставкой, нужно предусмотреть множество нюансов. Не всегда у заемщика будет возможность получить необходимую сумму, требующуюся для решения квартирного вопроса. В частности, клиент может столкнуться в проблемой легализации своих доходов. Банкам, как правило, требуется показать достаточно высокую «белую» зарплату, чтобы можно было рассчитывать на крупную сумму займа. А сегодня не все покупатели новостроек в состоянии обеспечить необходимую отчетность для оформления ипотеки. Получается, что, даже имея по факту достаточный уровень доходов, клиент не сможет официально подтвердить свой заработок и, как следствие, ипотека по низкой ставке для него становится недоступной. Потенциальные заемщики могут столкнуться и с другими трудностями. Например, АИЖК предлагает очень низкую ставку по кредиту, однако выдвигает довольно жесткие требования к застройщику и приобретаемому объекту недвижимости. Так, новостройка должна быть зарегистрирована только на юридическое лицо, то есть частный продавец, физическое лицо уже не подойдет. При этом может оказаться, что найти подходящую квартиру по своим предпочтениям покупатель не сможет, например, не будет дома в подходящем районе. Также может быть очень высокой цена выбранного объекта от застройщика. Получается, что опять же воспользоваться выгодными условиями ипотеки теоретически можно, но практически подобрать подходящий по всем критериям объект весьма трудно. Однако, несмотря на эти сложности, сделок с новостройками проводится достаточно, в основном, конечно же, при участии ипотеки. Как правило, ипотечные кредиты привлекаются в 70–80% случаев, если не с прямой господдержкой, то при вложении средств, вырученных от продажи вторичного жилья. На сегодняшний день новых предложений на рынке новостроек нет и до конца года их ждать не стоит. Сейчас ведется реализация ранее заявленных проектов, возведение жилых комплексов и отдельных домов, которые были анонсированы прежде. Логичное следствие этой работы — ввод домов в эксплуатацию. Однако квартиры в этих многоэтажках уже выставлены на продажу заранее, еще на этапе строительства, что характерно для первичного рынка недвижимости. Естественно, что на начальном этапе возведения дома квартиры в нем будут значительно дешевле, чем к концу строительства. После того как дом сдан, в нем остается на продаже около 30–40% жилых помещений, но их цена довольно высока. В Омске цена новостроек варьируется в зависимости от района города и места застройки. В центре города продаются самые дорогие квартиры, стоимость квадратного метра здесь достигает 45–50 тысяч рублей. В активно застраивающемся Кировском округе стоимость «квадрата» в новостройках в зависимости от микрорайона может составлять примерно от 38 до 40 тысяч рублей. В Советском округе новых домов строится мало, здесь стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах может быть очень высокой — около 43 тысяч рублей, а в среднем же по району — около 38 тысяч. Такие же цены на новостройки в Ленинском округе. В Октябрьском округе также из-за небольшого количества строек стоимость «квадрата» весьма высока — примерно 42 тысячи рублей. В Центральном округе приобрести жилье в новостройке можно из расчета цены квадратного метра около 44 тысяч рублей.

18.09.2015 15:06
Как подготовиться к покупке новостройки Татьяна Черепанова

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросил эксперта. Если вы решили купить квартиру в новом строящемся доме, есть несколько моментов, которые стоит учесть. Во‑первых, необходимо тщательно изучить сам объект недвижимости. Обратите внимание на степень готовности дома. Это очень важный момент. Стоит увидеть своими глазами жилье, которое вы намерены купить. Несмотря на документы и положительную репутацию застройщика, дом может быть не достроен на момент покупки в нем квартиры, а это уже предполагает определенные риски. Если работы на стройплощадке так и не будут завершены, жить в приобретенной квартире вы не сможете. Как же покупателю-новичку оценить степень готовности дома? Однозначно верить на слово застройщику не стоит, даже если он утверждает, что новостройка полностью готова к вводу и к ней подведены все коммуникации. Убедиться в этом лучше самостоятельно, для этого можно поехать на стройку и поговорить с рабочими. Обычно строителей не инструктируют по поводу общения с клиентами, поэтому они могут рассказать о всех проблемах застройки. Так, можно уточнить у рабочих, действительно ли они подвели к дому коммуникации: свет, воду, канализацию. Когда вы удостоверитесь, что выбранный объект недвижимости вас полностью устраивает, настает время подумать о документации. Договор, который покупатель заключает с застройщиком, также должен быть тщательно выверен. Стоит отметить, что самым удачным для покупателя будет договор об участии в долевом строительстве, который регламентируется 214‑ФЗ. Федеральное законодательство дает дольщикам гарантии, что в случае если у застройщика возникнут трудности и дом не будет сдан, покупатель будет застрахован от потерь. Договор долевого участия — это большой плюс. Такие документы имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными федеральным законом 214. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования как покупателя недвижимости будут обеспечены залогом. Кроме того, договор позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Третий фактор, на который покупателю стоит обратить внимание, это аккредитация новостройки в банке. Иметь значение будет то, сколько банков выдают кредит на покупку жилья в этом доме. Если ни один банк не выдает займы, то это может говорить о проблемах застройщика. Лучше будет, если выбранный объект аккредитован в нескольких банках, а не только в одном, который кредитует самого застройщика. Стоит также обратить внимание на репутацию застройщика. Для этого не поленитесь узнать, сколько домов возвела компания. Обязательно уточните, были ли какие-то проблемы при строительстве других объектов. Полезной может оказаться информация о том, кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что ее не снимут до окончания работ на стройплощадке. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Проверьте, кто является учредителем данного юрлица. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, и вы решили купить выбранную квартиру, то нужно запросить у застройщика документы. Перед покупкой стоит проверить наличие у продавца обязательных документов. Во‑первых, попросите предоставить для ознакомления инвестиционный контракт. Во‑вторых, у застройщика должны быть проектная декларация и разрешение на строительство. Также проверьте проектную документацию, на нее должно быть получено заключение государственной экспертизы. Еще одним важным документом является технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома. Застройщик обязательно должен иметь свидетельство о праве собственности на землю или действующий договор аренды участка. Дополнительной ответственностью продавца перед покупателем может быть договор со страховой компанией или договор поручительства. Проверьте также, есть ли у застройщика выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок). Кроме того, обратите внимание на регистрационные и учредительные документы застройщика: устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ, выданную не более месяца назад, и на бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Также не лишним будет ознакомиться с формой договора, по которому будет продаваться квартира. Как покупатель вы должны понимать, что ни один надежный застройщик не стартует со своими продажами без главных документов: права на земельный участок, проектной декларации и разрешения на строительство.

24.07.2015 15:55

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Татьяна Черепанова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. Прошлый год для рынка недвижимости был неоднозначным. Перемены, происходившие за последние месяцы, оказали серьезное влияние на всех участников рынка недвижимости и задали тенденцию развития и на этот год. С самого начала прошлого года начала формироваться продолжающаяся тенденция роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Однако в силу различных обстоятельств ежемесячный прирост цен на жилье становился все меньше и периодически переходил с плюса на минус. Повышение стоимости «квадрата» за месяц сменялось снижением цены, активно дорожавшее жилье становилось вдруг дешевле. Такие колебания были продиктованы ситуацией, складывающейся в целом на рынке недвижимости, как в сегменте вторичного жилья, так и на первичном рынке. Вместе с тем для первичного рынка эта тенденция оказалась более выраженной, чем для рынка готового жилья. Для новостроек характерно быстрее реагировать на какие-либо перемены ситуации, чем для «вторички». Именно поэтому первый факт снижения среднегородской цены на квадратный метр жилья в новостройках был отмечен уже в марте. Реакция вторичного рынка оказалась чуть медленнее, для этого сегмента впервые прирост стоимости на квадратный метр жилья стал отрицательным в середине года, а точнее в июне. Перемены произошли не только в части цен на «квадрат» жилплощади. С течением времени изменилось и количество предложений на рынке недвижимости в строящихся домах. Если сравнивать показатели с января по декабрь, то количество уникальных проектов и предложений на первичном рынке, выпускаемых ежемесячно, выросло. В этом плане рынок новостроек очень отличился стабильным ростом количества предлагаемых квартир. По сравнению со вторичным рынком, где наблюдалось и колебание как в плюс, так и в минус, первичный рынок динамично прирастал предложениями в течение всего прошлого года. За период с января по декабрь количество ежемесячно выставляемых на продажу объектов увеличилось на 42,9%. Этот показатель связан напрямую с увеличением числа строящихся объектов на территории Омска. Можно сказать, что на рынке новостроек сформировалась устойчивая тенденция к увеличению предложений. Спрос на новостройки, конечно же, во многом зависит от стоимости предлагаемых покупателям квартир. Колебания курсов валют во второй половине прошедшего года существенно снизили стоимость объектов первичного рынка в пересчете на иностранную валюту. К концу декабря на первичном рынке произошло снижение цен на 39,7%, в это же время вторичный рынок подешевел на 40,2%. Несмотря на этот обвал, в целом все же прослеживается динамика роста цен, стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем по городу выросла с 40 до 42 тысяч рублей. И в целом цены на новостройки не сильно изменились, они по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке.

30.04.2015 16:38

квартира, новостройки, сделка, спрос, предложение








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон