Мнения экспертов


Как продать жилье, если собственник — ребенок Оксана Петрова

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Защита прав ребенка на жилье со стороны государства начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в квартире, он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Администрация района может принять отказ от взрослых, но участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений продать квартиру. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, его в ней просто прописывают. При купле-продаже квартиры, собственником которой также является ребенок, в обязательном порядке потребуется разрешение. Подобные сделки сопровождаются Управлением опеки и попечительства Департамента образования администрации Омска, которое дает разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети — собственники жилья. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка жильем остается на совести родителей. Все сделки с имуществом малолетнего ребенка (до 14 лет) могут совершаться только его законными представителями или опекунами (в большинстве случаев, родителями) и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства. В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. В своей деятельности органы опеки опираются в первую очередь на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ. Нормативными актами для них являются также Устав и Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей. Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается коттедж, квартира большей площади или жилье в новостройке) — нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение месяца с момента подачи заявления. Органы опеки следят за тем, чтобы у ребенка новое жилье было не хуже продаваемого. С осторожностью органы опеки относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. На практике часто органы опеки отказывают, если покупаемая квартира ставится под обременение банка (ипотека). Также можно получить отказ на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами. При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же, как в прежней квартире. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер — они оценивают родителей и ситуацию в целом. Если мать и отец, работающие адекватные люди, то представители администрации могут пойти на компромисс. Случается, что люди через продажу жилья решают свои долговые проблемы, а затем расторгают сделку. Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть. Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно просчитать все варианты, чтобы в будущем она не могла быть оспорена. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он приобретает, грамотно выбирать риэлтора, чтобы не нарушить интересы малолетних детей. В данном случае «трехгодичный срок исковой давности» начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний. В последнем случае, кстати, он сам может узнать, не были ли нарушены его права при совершении сделок. В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств. В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является и ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убедить их в том, что интересы ребенка не пострадают.

08.05.2015 16:45

советы, жилье, кварртира, ребенок, собственность, несовершеннолетний

Как продать жилье, если собственник — ребенок Татьяна Целебеева

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Если собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний, то распоряжаться таким имуществом можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые отстаивают права ребенка. Чтобы продать жилье, в котором проживает несовершеннолетний, сначала родители и ребенок (если ему исполнилось 14 лет) должны обратиться с заявлением в органы опеки за предварительным разрешением на совершение сделки. В случае отсутствия одного из родителей (например, брак расторгнут и неизвестно место нахождения родителя) прикладываются документы, подтверждающие безвестное нахождение (решение суда о признании безвестно отсутствующим, постановление службы судебных приставов о розыске родителя и прочее). Срок готовности распоряжения о предварительном согласии или об отказе в совершении сделки составляет от 15 до 30 дней. Без указанного распоряжения сделка купли-продажи недвижимости является недействительной. На законодательном уровне не существует четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать. Обозначена только общая формулировка, из которой следует, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. Поэтому при решении данного вопроса вердикт органов опеки носит субъективный оценочный характер. Общих правил и какого-то конкретного ограниченного перечня документов для получения разрешения на сделку с недвижимостью нет. В каждом регионе местные органы опеки и попечительства вправе устанавливать свои требования к предъявляемым заявлениям и документам. В связи с тем, что в законодательстве нет четкой формулировки, при продаже квартиры, в которой проживает ребенок, и покупке нового жилья могут возникнуть определенные трудности. Во‑первых, как правило, продать квартиру, в числе собственников которой есть несовершеннолетний, возможно только с одновременным приобретением (предоставлением) собственности ребенку в какой-либо другой недвижимости. Это может быть частый дом, другая квартира или жилье в другом городе. Многие родители полагают, что если квадратных метров в приобретаемом жилье будет достаточно, то опека не откажет, при этом желают продать маленькую квартиру в городе и купить большой дом в деревне. Интересы взрослых собственников тут понятны, а вот за детей решать будет государство. Немаловажное значение тут будет иметь благоустройство в доме и степень его износа, инфраструктура в населенном пункте, отдаленность школы или детского сада, организация досуга для ребенка. Представители опеки обязательно проведут обследование приобретаемого жилья и только после этого выдадут разрешение либо мотивированный отказ. Если родители решили продать благоустроенную квартиру или комнату в центре города, от которой неподалеку находятся посещаемые ребенком учреждения (детсад, школа), а купить хоть и большее по площади, но находящееся на окраине, неблагоустроенное и имеющее большой процент износа жилье, то органы опеки, скорее всего, откажут в такой сделке и суды с ними согласятся. Таким образом, покупатель, внесший аванс за выбранную квартиру, может прождать целый месяц разрешения на сделку и в итоге ему придется отказаться от покупки. Во‑вторых, приобретение встречного жилья на имя несовершеннолетнего может быть и не одновременно с продажей. Например, при покупке жилья в другом регионе. В распоряжении органа опеки указывается следующая формулировка: «продать за цену… при условии перечисления денежных средств в размере… на счет несовершеннолетнего с последующей покупкой на имя несовершеннолетнего жилого помещения». В случае если квартира на имя несовершеннолетнего приобретена не будет, то сделка по продаже квартиры по требованию органов опеки и попечительства может быть признана недействительной, и покупатель рискует остаться без квартиры. А внесенные деньги будет очень сложно вернуть. Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует, например, если квартира приобретается по договору долевого участия в строительстве. В органы опеки дополнительно необходимо будет предоставить разрешение на строительство, справку о процентной готовности дома, документы на жилое помещение, в котором будет проживать несовершеннолетний, заявления от собственников на вселение и регистрацию несовершеннолетнего до сдачи строящегося дома, либо документы, подтверждающие возможность приобретения несовершеннолетним другого жилья в результате дарения от близких родственников. Если органы опеки не разрешили родителям продавать квартиру, в которой также проживает ребенок, можно попробовать оспорить отказ в суде. При этом родители должны доказать, что они являются добросовестными, по месту работы и жительства характеризуются положительно, предоставляют своему ребенку возможность посещать образовательные учреждения, создают условия для полноценного развития ребенка, не намереваются ухудшить жилищные условия, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен. Но судебный процесс — это всегда время, а покупатели долго ждать не будут. Поэтому в таких специфических ситуациях и продавцу, и покупателю лучше довериться профессиональному риэлтору.

08.05.2015 16:38

собственность, органы опеки, жилье, квартира, ребенок, несовершеннолетний








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон