Мнения экспертов


Обмен жилья — альтернатива продаже Нина Карпенко

Обмен жилья — альтернатива продаже

Решать квартирный вопрос можно по-разному. Если купить новую квартиру нет возможности, а переезд необходим, можно прибегнуть к обмену. О том, как проводятся такие сделки и насколько сегодня популярен обмен жилья, мы спросили эксперта. Рынок недвижимости претерпевает значительные изменения, особенно в связи с поправками, внесенными в Жилищный кодекс РФ и вступившими в силу с 1 марта 2005 года. Чтобы ориентироваться на рынке сегодня, нужно учитывать все тонкости тех или иных сделок. Планируя обменять жилье, необходимо различать понятия — договор обмена и договор мены жилых помещений. Договор обмена заключается нанимателями муниципального жилья, которым они пользуются на условиях социального найма. Договор мены жилых помещений может быть заключен между собственниками жилья, лицами, владеющими недвижимостью на праве собственности. Это одно из ключевых различий этих сделок. Цель, которую преследуют граждане при заключении этих сделок, одна и та же: обменять свое жилое помещение. Но, в зависимости от формы собственности на эти жилые помещения, заключаются разные договоры. У каждой из сделок есть свои особенности и нюансы. Так, например, договор обмена осуществляется в административном порядке, через органы местной администрации. В некоторых случаях сделку обмена можно провести в принудительном порядке, если на то есть решение суда. Особенностью договора мены является то, что сделка подлежит государственной регистрации. В отличие от сделки по договору аренды, принудительный обмен жилых помещений невозможен. До введения с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса РФ были возможны схемы обмена жилыми помещениями разного статуса, то есть если одно жилое помещение было в собственности, а другое — в пользовании по договору социального найма. Сейчас в ЖК РФ указывается, что наниматель в праве осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилье, предоставленное по договору соцнайма другому гражданину. То есть обмен производится только между жилыми помещениями, входящими в муниципальный фонд и предоставленныхми гражданам по договору социального найма. Очень важно учесть, что обмен производится только между жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Нельзя обменять такое жилье на квартиру или дом, находящихся в частной собственности. В большинстве случаев в обмене участвуют приватизированные квартиры. Участники договора мены жилого помещения обладают правом собственности на обмениваемое имущество. При этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает. Обменять квартиру можно и на объект коммерческого назначения. Не имеет значения: квартира это или магазин. Главное, чтобы объекты, участвующие в сделке мены, имели статус недвижимого имущества. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и договоры купли-продажи. Есть ряд случаев, когда обмен не допускается. Ориентироваться во всех юридических тонкостях таких сделок сложно, поэтому обойтись без помощи специалиста довольно тяжело. В связи с этим, во избежание рисков с обменом либо меной квартир, специалисты «Недвижимость–Гарант» осуществляют юридическое сопровождение сделок.

15.05.2015 17:27
Обмен жилья — альтернатива продаже Светлана Гавриленко

Обмен жилья — альтернатива продаже

Решать квартирный вопрос можно по-разному. Если купить новую квартиру нет возможности, а переезд необходим, можно прибегнуть к обмену. О том, как проводятся такие сделки и насколько сегодня популярен обмен жилья, мы спросили экспертов. Обменяться жильем сегодня можно двумя способами — по договорам мены или обмена. У этих сделок есть своя специфика, и они в корне отличаются друг от друга, хотя по сути и в том и в другом случае речь идет о перемене места жительства обоих участников сделки. Однако в настоящее время обмен жилья не так популярен, как раньше. Связано это с тем, что основная часть жилфонда приватизирована, доступными для обмена остаются около 30% объектов жилой недвижимости. В Омске на данный момент примерно 13 тысяч квартир, составляющих муниципальный фонд, могут быть обменены на аналогичное жилье. Между сделками мены и обмена есть сходства, но все же различий в этих видах сделок гораздо больше. Сделки мены регламентирует Гражданский кодекс, а сделки обмена — Жилищный. Обмен может быть осуществлен только в случае с муниципальным жильем, находящимся у граждан в соцнайме, а сделка мены заключается между двумя собственниками жилья. Квартиру, которая находится в социальном найме, обменивают, а оформленную в собственность — меняют. Для того чтобы обменять муниципальное жилье, участнику сделки потребуется согласие проживающих с ним членов семьи. При этом потребуется разрешение на сделку даже от тех родственников, которые в настоящее время не проживают в данной квартире, но зарегистрированы там. Кроме того, если в неприватизированной квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, то необходимо также разрешение органов опеки и попечительства. В том случае, если совершается сделка по договору мены, дополнительного согласия любых третьих лиц, кроме собственников жилья, не требуется. Что касается дополнительных денежных затрат, то при совершении сделки мены, возможно, потребуется доплата со стороны одного из участников. Договор мены схож с договором купли-продажи с той лишь разницей, что покупатель отдает не деньги, а недвижимый товар и в свою очередь такой же товар получает. При мене в договоре должно быть указано: равноценен ли передаваемый объект получаемому или обозначить размер доплаты. Когда речь идет об обмене жилья, в этой цепочке вообще нет каких-либо денежных расчетов. Еще одним отличием этих сделок является то, что при заключении договора мены, такие сделки должны регистрироваться в государственном органе. Обмен же нигде регистрировать не надо, так как права собственности на жилье не переходят от одного гражданина к другому, а так и остаются по-прежнему закрепленными за муниципалитетом. Фактически при свершении сделки по обмену жилья с нанимателем расторгается договор на аренду одного жилого помещения и заключается договор соцнайма на другое. То же самое происходит и со вторым участником сделки обмена. Для того чтобы провести обмен жилья, нанимателю, участвующему в сделке, потребуется собрать пакет документов. Понадобятся ордера на квартиру, а также договоры социального найма. Необходимо будет взять копию лицевого счета с информацией о каждом лице, проживающем на этот период в квартире. К этому пакету документов потребуется приложить справку из ЖЭКа о том, что у вас нет задолженностей по коммунальным платежам. Чтобы получить разрешение наймодателя на обмен жилья, нужно написать на его имя заявление, которое будет рассмотрено в течение десяти дней. Наймодатель либо одобрит проведение сделки, либо даст отказ в письменной форме. Когда все документы собраны, каждый из участников сделки заключает договор с новым наймодателем и после этого обмен считается совершенным.

15.05.2015 17:19
Обмен жилья — альтернатива продаже Татьяна Алешкина

Обмен жилья — альтернатива продаже

Решать квартирный вопрос можно по-разному. Если купить новую квартиру нет возможности, а переезд необходим, можно прибегнуть к обмену. О том, как проводятся такие сделки и насколько сегодня популярен обмен жилья, мы спросили у эксперта. Перемены в жизни каждого человека могут поставить его перед необходимостью сменить место жительства. Если вы не хотите долго ждать продажи собственного жилья и подбора вариантов для приобретения нового, в таком случае можно оформить обмен. Однако, как показывает практика, в Омске сделки по обмену жилья не очень популярны. Такие сделки с недвижимостью происходят сейчас гораздо реже, чем купля и продажа жилья. В первую очередь, это связано с тем, что потребности участников сделки, продавца и покупателя, не всегда совпадают. Если же вы все-таки решились на обмен жилья, нужно подойти к этому с особой тщательностью. Важно учитывать все нюансы сделки и возможные риски. Существует несколько вариантов обменяться жильем, и у каждого вида сделок есть свои особенности. Так, например, есть обмен и мена, это разные виды сделок, которые отличаются друг от друга. Первое, на что стоит обратить внимание, это то, кто же является собственником недвижимости. Если квартира или дом, которые вы хотите обменять, были куплены или приватизированы, то есть находятся в частной собственности, то с такой недвижимостью проводится сделка по договору мены. Мена осуществляется в том случае, если вы как владелец решили обменять свое жилье на аналогичное в другом районе города или населенном пункте. Также мена имеет место при переезде из небольшой квартиры в более просторную по площади или наоборот. В таком случае кто-то из участников сделки должен будет доплатить часть стоимости жилья другому участнику, чье жилье оценивается на большую сумму. По закону под сделкой мены подразумевается обмен недвижимостью при условии, что один из собственников берет на себя ответственность отдать свое жилое помещение в обмен на другой объект недвижимости. При этом по умолчанию считается, что оба объекта недвижимости стоят одинаково, однако на деле доплата нужна практически всегда. В соответствии с действующим гражданским законодательством к сделкам мены применяются все основными правила, установленные для купли-продажи. Поскольку оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены, пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры. Так, чтобы обменяться жильем, потребуется подготовить следующие документы: 1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие ваше право собственности на жилье. Таковыми могут быть договоры, например, передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК — справка о выплаченном пае. 2. Кадастровый паспорт помещения. В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости. 3. Документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги, для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. 4. Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки. Свидетельства о браке и его расторжении, если таковые имеются. В случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применяется даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут: важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Помимо этих основных документов в каждом отдельном случае могут потребоваться дополнительные справки, обусловленные спецификой сделки. Перечень таких документов определяется индивидуально. Договор обмена отличается от сделок по договору мены в одном очень важном ключевом моменте. Сделка по обмену жильем может производиться в том случае, если недвижимость не находится в собственности жильцов, а относится к муниципальному жилому фонду. В таком случае все манипуляции с недвижимостью будут строго регулироваться со стороны государства. Граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, могут обменять жилплощадь на аналогичную, но только с разрешения властей. В данном случае решать такие вопросы необходимо через наймодателей.

15.05.2015 17:14







    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон