Мнения экспертов


Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Виктория Сергеева

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативные сделки фактически представляют собой обмен квартиры с помощью купли–продажи. Альтернативный обмен осуществляется, когда продается своя квартира и единовременно приобретается другое жилье, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости. В таких сделках, как правило, принимают участие от двух до четырех квартир, но бывает, что в цепочке участвуют и шесть объектов, что подтверждает сложность сделки. Раньше альтернативные сделки реализовывались путем договора мены. В этом случае обмен квартирами происходил без участия денежных средств. По своему опыту могу сказать, что, хотя львиная доля сделок всегда приходилась на альтернативы, в кризис их количество увеличивается. Первопричина этому — сокращение доходов населения и повышение ипотечных ставок банками. Противоположность альтернативе — чистая продажа квартиры. Это чаще всего подходит для тех, кто переезжает в другой город или страну или же получил наследство и хочет превратить лишнюю недвижимость в деньги. Покупка квартиры — не слишком распространенная операция на рынке недвижимости, ведь мало кто имеет свободную сумму на приобретение жилья. При этом большая часть людей съезжается, разъезжается, хочет увеличить жилплощадь, то есть предпочитает альтернативные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день число альтернативных сделок возросло, на них приходится 80 процентов от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости Омска. Популярность альтернативы для многих людей очевидна. Стоит иметь в виду, что альтернативные сделки имеют недостатки. Это в первую очередь непредсказуемые сроки. Невозможно спрогнозировать, на какое время растянется процесс поиска покупателя на вашу квартиру и альтернативы для вас. Очень высок риск «развала» цепочки. Если один из участников сделки передумает или вскроются какие-то проблемы с документами, развалится вся цепочка, которая собиралась несколько месяцев. Кроме того, когда в сделке участвует много звеньев, стороны могут не прийти к единому мнению. Каждая сторона будет защищать свои интересы, а это делает альтернативную сделку еще более уязвимой. Вместе с тем сейчас многие приобретают недвижимость с привлечением ипотечного кредита, а значит, сделка будет под угрозой, если банк ее не одобрит в последний момент. Все эти риски должны заставить человека задуматься о серьезности сделки с недвижимостью и о том, что в этой ситуации будет правильнее всего воспользоваться помощью профессионального риэлтора, состоящего в саморегулируемой организации.

31.07.2015 16:00

альтернативные сделки, жилье, риски, квартира, недвижимость

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Оксана Петрова

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативной сделкой называют операцию с недвижимостью, когда продается старая квартира и покупается другая. Формируется так называемая «цепочка» из продаваемых и покупаемых квартир. Причины для осуществления данного вида сделок могут быть разные. Это, к примеру, разъезд семьи, улучшение жилищных условий (продажа недвижимости меньшей площади и покупка большей квартиры) и другое. Иногда альтернативная сделка включает от трех до пяти объектов, а порой и больше. В нашей практике в альтернативной сделке участвовало 15 объектов и все прошло удачно. Каждая такая сделка очень индивидуальна и неповторима, поэтому здесь нет права на ошибку. В процентном соотношении на долю альтернатив приходится около 70% всех сделок. Надо отметить, что в Омске в последние три года доля такого вида сделок заметно уменьшилась в связи с оттоком населения в более перспективные города. Альтернативная сделка реализуется в следующем порядке: продавец продает свою недвижимость и покупает другую, причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что-либо взамен на таких же условиях. Цепочка из продавцов–покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.Здесь надо учитывать, что в цепочке могут участвовать органы опеки, банки и другие кредитные организации, что усложняет процесс всей сделки. Это в свою очередь увеличивает время подготовки и проведения сделки, и риск «развалиться» у такой сделки более высокий. Основная проблема альтернативных сделок — вовлечение в процесс купли–продажи большого количества людей с разными запросами и интересами. Согласовать сроки, время проведения сделки, непосредственно в банке растолковать людям условия проведения государственной регистрации и возврата средств в случае отказа и многое другое — все это требует от всех участников сделки терпения и выдержки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Еще один риск — прогноз окончания сделки. В некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на год и более.Также не стоит забывать, что жилплощадь, участвующая в таких сделках, зачастую реализуется по более низкой цене, чем обычные свободные квартиры. Дисконт составляет в среднем 5–10 процентов. Существуют и другие риски, которые присущи любым операциям с недвижимостью: мошенничество и обман со стороны владельцев квартир или юридические трудности. Провести альтернативную сделку без помощи специалистов практически невозможно. Необходимо постоянно следить за всеми участниками, проверять историю всех объектов недвижимости, контролировать движение денежных средств, регистрацию договоров. Все эти риски объясняют, почему альтернативные квартиры стоят обычно дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5–3 раза выше, чем за простую продажу. Чтобы безопасно провести сложную цепочку купли–продажи, прежде всего необходимо обращаться в лицензированные агентства недвижимости к специалистам, имеющим сертификаты профессионалов.Выбор специалиста по недвижимости — очень важный процесс, которому нужно уделить особое внимание. Именно от него во многом будет зависеть четкость, слаженность и безопасность проведения альтернативной сделки.

31.07.2015 15:57

альтернативные сделки, жилье, недвижимость, риски, квартира

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Нина Карпенко

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. На сегодняшний день обмен путем продажи квартиры и одновременной покупки альтернативного жилья — практически единственный способ улучшить жилищные условия, сменить район проживания, переехать из частного дома в квартиру. Прообразом альтернативной сделки является обмен, который имел достаточно широкое распространение в советские времена. Однако в условиях современного рынка операция прямого обмена используется исключительно по отношению к недвижимости, которая находится в муниципальной собственности (неприватизированная) и оформлена по договору найма. Обмен в том виде, когда находится вариант прямой мены квартир, на сегодняшний день практически не работает. По оценкам специалистов, на такие сделки приходится не более 1 процента всех обменов. Самые распространенные сделки на рынке недвижимости — альтернативные. При проведении подобной сделки человек является как продавцом своей собственной квартиры, так и покупателем нового жилья. Типичная схема альтернативного обмена такова: на вашу квартиру находится покупатель, который вносит аванс/задаток в подтверждение своей готовности к покупке. Полученные деньги вносятся соответственно за квартиру или квартиры, на которые вы меняете свои квадратные метры. Именно финансовые гарантии в виде аванса позволяют проводить обмены. Плюсы обмена через куплю–продажу — это возможность подбора оптимального варианта, т. к. при нахождении покупателя на вашу квартиру у вас есть возможность подобрать себе вариант покупки квартиры, который полностью бы устроил вас. Альтернативная сделка по обмену жилья — это не просто две сделки: покупка и продажа. Сложной и качественно отличной от двух простых сделок делает одновременность продажи и покупки. Специалисты «Недвижимость–Гарант» имеют большой опыт проведения обменных вариантов. Участие множества людей, одновременно выступающих в качестве продавцов и покупателей, добавляет организационных и психологических трудностей. С этими вопросами может справиться только специалист. Альтернативная сделка — это сложная многоступенчатая операция, и без помощи профессионала–риэлтора не обойтись. Опытный специалист, который уже не раз сталкивался с таким видом сделок, сможет все подробно изучить и максимально корректно увязать потребности всех собственников в цепочке. Основные этапы работы при обмене квартир через куплю–продажу: — исследование рынка — маркетинг — надо оценить продаваемое вами имущество; — подготовка квартиры к продаже; — размещение объявлений о продаже, эффективная реклама; — проведение показов квартиры, переговоры с потенциальными покупателями; — получение авансового платежа и заключение предварительного договора; — поиск альтернативной квартиры; — внесение аванса за выбранный вами вариант; — проверка юридической чистоты альтернативного варианта; — подготовка документов к сделке, проведение самой сделки; — освобождение, выписка, передача квартиры и многое другое. Сейчас самое время для проведения альтернативных сделок, так как на рынке недвижимости большой выбор квартир.

31.07.2015 15:48

альтернативные сделки, жилье, недвижимость, квартира








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон