Мнения экспертов


Сделка по доверенности — удобство или риск? Татьяна Огаркова

Сделка по доверенности — удобство или риск?

Продажа недвижимости по доверенности — довольно распространенное явление. Собственник квартиры, не имея возможности провести сделку купли-продажи, поручает ее своему доверенному лицу, которое осуществляет за него по этому документу все необходимые действия по продаже жилья. Подобные сделки встречаются примерно в 25% случаях от всех операций на рынке недвижимости. При продаже квартиры по доверенности самым важным является установление факта действительности этого документа на момент совершения сделки. Пожалуй, единственная сложность при работе с доверенностью может возникнуть в том случае, если покупатель квартиры, которая продается по доверенности, использует заемные средства: некоторые банки не работают с подобного рода документами. Доверенности могут быть простые письменные и нотариальные. В сделках с недвижимостью используются доверенности, которые выполнены в нотариальной или приравненной к ней форме. Так, доверенности, приравненные к нотариальным, выдаются должностными лицами или органами, которые приравниваются к нотариату. Например, консульства или посольства других стран, капитаны военных судов, руководители мест лишения свободы или главврачи могут подписывать доверенности, если собственник жилья находится в этом учреждении или в другой стране и не имеет возможности обратиться напрямую к нотариусу. Подобные доверенности требуют более тщательной проверки: помимо того, что необходимо узнать, не отозвана ли она, надо также получить документ, который подтверждает полномочия лица, которое эту доверенность изготовило. Доверенности на продажу недвижимости различается по объему полномочий, которые связаны с выполнением основного поручения. В зависимости от сложности самой сделки и определяется объем полномочий. Действительность доверенности на момент совершения сделки можно уточнить по реестровому номеру у нотариуса, а заодно узнать, отзывалась ли данная доверенность и выдавалась ли она в принципе. Однако удостовериться в том, что доверитель на момент сделки жив и дееспособен не всегда представляется возможным.

04.09.2015 14:19
Сделка по доверенности — удобство или риск? Людмила Дьякова

Сделка по доверенности — удобство или риск?

К заключению сделок по доверенности прибегают, как правило, в том случае, когда собственник по каким-либо причинам не может заниматься продажей сам. Обычно это связано с тем, что владелец жилья находится в другом городе — живет там, уехал на длительный срок в командировку или по личным делам. В таком случае, если требуется продать или сдать в аренду квартиру, перед отъездом владелец недвижимости оформляет доверенность на того, кому поручает управлять своим имуществом. Продажа жилья по доверенности, как правило, помогает ускорить процесс и для продавца, и для покупателя: некоторые клиенты предпочтут заключить сделку с доверенным лицом, чем ждать возвращения собственника в город. Для оформления доверенности владелец недвижимого имущества должен обратиться к нотариусу. Чтобы тот человек, которому поручается распоряжение собственностью, имел право заключить следку по продаже жилья, нужно оформлять генеральную доверенность. Такой документ дает возможность доверенному лицу распоряжаться имуществом также, как бы это делал собственник. Оформлять доверенность для дальнейшей продажи своего жилья или другой недвижимости стоит только на того, кому вы абсолютно доверяете. При этом не имеет значения ваше родство с доверенным лицом — это может быть ваш родственник или любой другой человек, в котором вы уверены. Срок, на который оформляется доверенность вы можете выбрать сами, в целом же такой документ может иметь срок действия от одного дня до пяти лет. Если сделка с недвижимостью, для проведения которой оформлялась доверенность, заключена, доверитель может отменить действие документа. Для этого необходимо снова обратиться к нотариусу с соответствующим заявлением. Действие доверенности может быть расторгнуто и по иным причинам. Так, документ теряет свою силу в случае смерти того, кто ее оформлял. Кроме того у доверенности может просто истечь срок ее действия. Конечно, при совершении сделок с недвижимостью по доверенности присутствуют определенные риски. Особенно это касается покупателей, приобретающих недвижимость у доверенного лица. Если у вас возникают сомнения в подлинности документов, стоит либо проверить доверенность перед покупкой, либо вовсе отказаться от подписания договора купли-продажи. Узнать действительна ли предъявленная доверенность, можно только у нотариуса, заверившего ее. Риэлтор может обратиться к нотариусу, однако по закону тот имеет право отказать в предоставлении данной информации. В таком случае во избежание недоразумений, покупателю стоит оценить риски и предусмотреть возможные последствия. В крайнем случае сделку, проведенную по доверенности, можно расторгнуть, как и любую другую. Однако это долгий и неприятный процесс, поэтому лучше заранее удостовериться в подлинности всех документов.

04.09.2015 14:06
Сделка по доверенности — удобство или риск? Наталья Евсеева

Сделка по доверенности — удобство или риск?

Недвижимость по доверенности сегодня продают не очень часто. Как правило, это не более 10–15% от общего объема совершаемых на рынке сделок. К доверенности прибегают в том случае, когда собственник жилья отсутствует временно, проживает за рубежом или в другом городе. Для того, чтобы продать свою квартиру или дом, владельцу требуется оформить доверенность на лицо, кому он может доверить продажу недвижимости. Заключение сделки с доверенным лицом, имеющим на руках официальный документ о том, что собственник недвижимости наделил его правом продать квартиру, у некоторых покупателей может вызывать сомнения. Действительно, риски в такой ситуации присутствуют и их необходимо заранее предусмотреть. Проверять документы и сам объект недвижимости в этом случае стоит более тщательно. Особенно это касается доверенностей консульских или оформленных вне Омска и Омской области. Если покупатель сталкивается с консульской доверенностью, он должен иметь в виду, что риски возрастают. Специалисты агентств недвижимости могут даже отказаться от проведения таких сделок, как раз из-за опасности столкнуться с мошенниками. В Омске такое случалось уже много раз, поэтому к международным доверенностям относятся с опаской. Сложность в том, что проверить подлинность такого документа очень тяжело. Доверенность за границей выдается в консульстве РФ и может быть отменена в любой момент. Согласно Гаагской конвенции (Нидерланды,1961 года), она должна быть обязательно со специальным штампом — Апостилем. Для проверки можно написать письмо на почту консульства и уточнить, был ли подписан и заверен такой документ и не отменялась ли доверенность, а также объяснить свою ситуацию, с просьбой сообщить вам в случае ее отмены. Проверять необходимо подлинность любой доверенности. Нужно обратить внимание на срок действия доверенности, который обозначается прописью и не может превышать трех лет. Если срок доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Текст доверенности должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначаются словами. С документами, оформленными внутри страны, будет проще. Чтобы удостовериться в том, что доверенность настоящая и что она не была отменена, необходимо обратиться к нотариусу, заверившему ее. В случае его отсутствия можно обратиться к любому специалисту нотариата, все нотариусы имеют доступ к общей базе доверенностей. Однако, я все-таки рекомендую обращаться к специалистам — риэлторам, чтобы удостовериться в чистоте самой сделки. Помимо проверки документа через нотариуса, не лишним будет удостовериться, что собственник жилья действительно существует, знает о том, что его квартиру продают, и при этом не имеет ничего против сделки. Обратите внимание на то, как долго объект стоит на продаже, если на момент покупки квартира пустует — поговорите с соседями. У них можно спросить, знают ли они хозяев, действительно ли те находятся в отъезде, известно ли им что-то о продаже жилья. Также можно связаться с владельцем недвижимости напрямую, современные технологии позволяют поговорить с человеком в любой точке мира. Можно запросить выслать дополнительные документы, например скан паспорта через электронную почту, Viber, а также просто пообщаться с собственником и узнать все, что вас интересует. В некоторых случаях владельца можно даже попросить присутствовать при подписании договора в режиме видео звонка или Skype. Не маловажный момент — запросить от доверенного лица предоставить на сделку развернутую копию лицевого счета, а в идеале самому присутствовать при ее выдаче. Для покупателей всегда остается риск покупки по доверенности, поэтому при заключении сделки в договоре обязательно нужно указывать полную стоимость квартиры. Если придется расторгать договор, возврат денег будет возможен в полном объеме. Правда, решать этот вопрос придется уже через суд. Если очень хочется купить именно эту квартиру, то рекомендую дополнительно оформить страховку. Титульное страхование обеспечит возмещение убытков в случае признания сделки купли-продажи недействительной. Этот вид страхования является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита. У страховых компаний, страхующих титул, есть неофициальная аналитика: одна сделка на тысячу подлежит компенсации. Но если Вы в чем-то сомневаетесь, даже после проверки документов, то от сделки лучше отказаться.

04.09.2015 14:01







    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон