Мнения экспертов


О документах при договоре долевого участия Виктория Сергеева

О документах при договоре долевого участия

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель знает, что у нее не было прежних владельцев, а значит, у жилья не может быть истории, требующей тщательной проверки. Тем не менее, покупая новую квартиру, необходимо до подписания договора проверить у застройщика документы и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки. Оформление договора долевого участия при приобретении квартиры в новостройке возлагает на покупателя множество обязательств по проверке юридической чистоты сделки. В первую очередь покупателю потребуется проверить все правоустанавливающие документы: — устав; — учредительный договор; — полномочия лица, подписывающего договор, сроки этих полномочий. В уставе и учредительном договоре указывается информация об учредителях, о фирменном наименовании, юридическом и фактическом адресе застройщика. В свидетельстве о государственной регистрации застройщика указана дата регистрации и основной государственный регистрационный номер (ОГРН). Застройщик обязан предоставить дольщику информацию о проектах строительства, в которых он принимал участие в течение трех лет. Однако, к сожалению, часто застройщики для каждого объекта строительства регистрируют новое юридическое лицо, поэтому об их репутации редко можно узнать, ознакомившись с учредительными документами. И все же, если риэлтор скрывает информацию о фактическом застройщике, покупателю стоит отказаться от сделки. Застройщик также должен иметь документы на объект, без которых строительство дома может вообще не начаться. Минимальный набор таких документов: - распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома по конкретному адресу с указанием заказчика и инвестора; - договор о праве собственности или аренды земельного участка под строительство дома с кадастровым планом; - разрешение на строительство, выданное администрацией города. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Еще один важный документ — право застройщика на земельный участок. В соответствии с законодательством права на земельный участок могут быть оформлены в двух формах. Это свидетельство о праве собственности на землю либо договор долгосрочной аренды участка. Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо убедиться, что срок действия аренды не истечет, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию. Потенциальному дольщику также следует ознакомиться с проектной декларацией. Этот документ, состоящий из двух частей, содержит информацию о застройщике и данные о проекте строительства. Проектная декларация должна быть предоставлена застройщиком по первому требованию будущего дольщика. Если вы решились на покупку жилья в новостройке, то лучше всего заключить с застройщиком именно договор долевого участия (ДДУ), который, в соответствии с 214‑ФЗ, гарантирует получение квартиры по завершении строительства и считается заключенным лишь после регистрации договора в Росреестре. В случае, когда застройщик оказывается недобросовестным, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

24.10.2014 16:11

советы, застройщик, договор долевого участия, дольщики, строительство

О документах при договоре долевого участия Наталья Евсеева

О документах при договоре долевого участия

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель знает, что у нее не было прежних владельцев, а значит, у жилья не может быть истории, требующей тщательной проверки. Тем не менее, покупая новую квартиру, необходимо до подписания договора проверить у застройщика документы и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки. Наименее рискованная схема приобретения квартиры в новостройке — оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка жилья в этом случае сводится к изучению самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Для начала потенциальному покупателю стоит поинтересоваться разрешением на строительство объекта. В данном документе необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор. Также стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком, содержащий права и обязанности сторон. Этот документ, как правило, касается сроков строительства объектов, распределения будущих площадей в пользу местных органов власти и строительной компанией, иных участников инвестиционного проекта, порядка согласования, оплаты и проведения коммуникаций и инфраструктуры в целом. Если помещения приобретаются у организации, ранее выкупившей права на недвижимость у застройщика путем уступки права или иного аналогичного договора, необходимо убедиться, что расчет между компаниями полностью произведен. Об этом факте будут свидетельствовать акты о взаиморасчетах и платежные поручения. Права застройщика на земельный участок подтвердит свидетельство о собственности на землю. В этом документе должно быть написано примерно следующее: «...разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома… ». Если в документах на землю указана другая категория земель или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Стоит отказаться от покупки квартиры, если дом строится в природоохранной зоне: в дальнейшем подобный объект могут снести. Подтвердить право на участок может также договор аренды. В этом случае необходимо обратить внимание на ее срок. В договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на предоставленном земельном участке. Потребуется проверить и документы самой организации: устав, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Кроме данных об участке и разрешении на строительство, застройщик должен иметь проектную декларацию. Этот документ, как правило, размещен на сайте застройщика или в печатных изданиях. Если нет, то застройщик обязан предоставить эту бумагу по требованию потенциального покупателя. Из проектной документации можно узнать информацию о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земли (если застройщик им не является), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то никогда не соглашайтесь. Несмотря на то что по действующему законодательству покупка квартир в новостройках предусмотрена только договором долевого участия с застройщиком либо договором уступки долевого участия с компанией-инвестором, на данный момент существуют и другие менее безопасные схемы продажи новостроек. Это, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. А это, в свою очередь, может привести к значительным проблемам, начиная невозможностью оформления собственности и заканчивая прекращением строительства уже на стадии котлована.

24.10.2014 16:04

советы, застройщик, договор долевого участия, дольщик, новостройки

О договоре долевого участия Ольга Линник

О договоре долевого участия

В соответствии с договором долевого участия покупатель юридически является соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать ему недвижимость. Покупатель должен оплатить объект после регистрации договора долевого участия (полностью либо с рассрочкой), а затем - принять объект недвижимости по акту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  Договор долевого участия накладывает множество обязательств на застройщика. Например, прежде чем привлекать деньги дольщиков, он должен иметь в собственности или на правах аренды (субаренды) участок земли, а также разрешение на строительство. Помимо этого застройщик должен по требованию покупателя предоставить информацию не только о проекте, но и о своей деятельности, в частности, о текущих финансовых результатах. Для соинвестора это свидетельствует о «реальности» компании и серьезности ее намерений. Наконец, договор долевого участия законодательно запрещает застройщику вкладывать деньги, полученные от дольщиков, куда-нибудь кроме строительства, прописанного в договоре объекта. Таким образом, договор долевого участия исключает нецелевое расходование средств.  Все вышеперечисленное, казалось бы, делает невозможными «дикие» способы обмана, когда застройщик заключал договор с инвестором, вовсе не собираясь строить как-либо жилье, а потом исчезал вместе со средствами граждан. Но практика показывает, что закон не всегда останавливает мошенников.  Есть в Федеральном законе № 214 ФЗ лазейка: застройщик может заключить ДДУ не напрямую с дольщиком, а с промежуточной компанией. Эта компания получает квартиры практически по себестоимости, а затем продает их конечным покупателям по договору уступки прав требований уже по рыночной цене. Таким образом, компания увеличивает для дольщиков стоимость «квадрата», а требовать обратно в случае проблем он сможет только изначальную сумму, указанную в договоре (ту, за которую получила квартиры промежуточная компания).

29.10.2013 11:50

договор долевого участия, застройщик, дольщики








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон