Мнения экспертов


Выбирать новостройку нужно правильно Наталья Евсеева

Выбирать новостройку нужно правильно

Если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, и этот объект аккредитован в одном из банков города, то это обстоятельство — показатель того, что документы у стройкомпании в порядке. Как правило, кредитные организации перед тем, как начать сотрудничество с застройщиком, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы. Следующий шаг — более точная информация о застройщике. Необходимо уточнить, сколько домов построила компания, опаздывает ли она со сдачей объектов или выполняет свои обязанности вовремя. Можно заглянуть на различные форумы, пообщаться с людьми, которые уже приобретали жилье у данного застройщика. Информация о стройкопании будет полной, если вы решите посетить саму стройплощадку и увидеть, как ведется строительство. Здесь можно в реальном времени убедиться, что дом действительно строится, увидеть его степень готовности и качество строительства, поговорить с рабочими, ознакомится с инфраструктурой района. Чаще всего в Омске квартиры продаются по двум схемам: договору долевого участия в строительстве по 214‑ФЗ (ДДУ) и через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Данный договор имеет приоритет перед любыми другими договорами, так как снижается риск быть обманутым. В соответствии с 214‑ФЗ, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом. Если застройщик работает по ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей все в порядке и все остальные документы проверены в Росреестре. В любом договоре обязательно должны содержаться следующие положения: точные характеристики квартиры, срок ее передачи, стоимость и сроки оплаты, срок гарантий на качество работ. Перед подписанием договора о покупке новостройки необходимо убедиться, что у застройщика есть следующие документы: проектная декларация, свидетельство о собственности или аренде (если аренда, то на какой срок) на земельный участок, разрешение на строительство, договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства. Также застройщик должен предоставить регистрационные и учредительные документы компании: Устав, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ (давностью не более одного месяца), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Кроме того, необходимо проверить доверенность на подписание договора. При схеме ЖСК покупатель квартиры подписывает следующие документы: заявление на вступление в ЖСК, индивидуальный тарифный план и общие положения. В этой схеме значительно больше рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и другими неприятными ситуациями. Подписав все документы на покупку квартиры, дольщик должен продолжать следить за процессом возведения дома. Как только строительство на объекте закончится, нужно проверить купленную квартиру, перед подписанием акта приема-передачи.Особое внимание стоит обратить на стяжку пола, если на полу есть мелкие трещины — не страшно, главное, чтобы при прыжке не поднималась пыль (при плохой стяжке и в случае аварии, может быть причинен ущерб соседям). На стенах стоит проверить отсутствие следов намокания и грибка, высота потолка должна соответствовать проекту. При осмотре межпанельных стыков нужно проверить внешний вид швов. Стоит также обратить внимание на окна и убедиться в отсутствии видимых дефектов — царапин, микротрещин и сколов: стекло должно быть идеально прозрачным. Радиаторы отопления должны соответствовать заявленным в проекте, необходимо проверить качество установки дверей на предмет перекосов. Не поленитесь взять на осмотр квартиры спички или зажигалку, табурет для проверки вытяжки на предмет тяги, небольшой электроприбор для проверки работы электричества, а также сантиметр для измерения размеров квартиры. Чтобы в будущем не было проблем с промерзанием стен, протеканием крыши, мокрыми окнами, некачественными трубами и сантехникой, о недостатках нужно написать застройщику. При этом пока застройщик не исправит недоделки, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи квартиры. Покупка новостройки — это всегда риск. Чтобы его минимизировать, тщательно изучайте информацию и обращайтесь в агентства недвижимости. Там специалист бесплатно вас проконсультирует, а при необходимости сопроводит сделку до получения свидетельства о праве собственности.

20.11.2015 17:26

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

О «вольностях» застройщиков при составлении ДДУ Татьяна Огаркова

О «вольностях» застройщиков при составлении ДДУ

Несмотря на то что договор долевого участия (ДДУ) в строительстве регламентируется Федеральным законом № 214‑ФЗ, этот документ не является типовым. Поэтому многие застройщики разрабатывают ДДУ с условиями, не противоречащими законодательству, но написанными в своих интересах. На какие хитрости идут стройкомпании при создании ДДУ и на что обращать внимание при подписании такого договора? Чтобы быть легитимным, ДДУ должен содержать несколько обязательных условий. К ним относятся четкое описание объекта долевого строительства, срок передачи его дольщику, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Стоит также учесть, что регистрируется договор, а не право собственности, то есть до момента ввода объекта в эксплуатацию право собственности не наступает. Часто застройщики используют в договоре отвлекающие маневры. Это касается, например, срока сдачи объекта в жилом комплексе. В начале текста договора крупными буквами можно увидеть, что дом, в котором будет располагаться квартира, сдается, к примеру, через год. Однако на самом деле он может быть сдан намного позже, если строится в составе жилого комплекса, так как все объекты комплекса сдаются единовременно, независимо от того, когда был построен первый и последний дом. При заключении ДДУ застройщик может указать завышенный размер неустойки в случае расторжения договора заказчиком в одностороннем порядке. Размер такого штрафа регламентируется законодательством и даже если в договоре эта сумма будет выше, при разбирательстве суд понизит ее до законодательно заявленной. В ДДУ могут быть включены обязательства по оплате коммунальных услуг, когда дольщик еще не получил право собственности на объект. Многие застройщики обязывают дольщиков платить за обогрев дома в отопительный период, когда дом уже введен в эксплуатацию, но при этом не подписан акт приема-передачи. Стоит помнить, что это все — расходы и издержки застройщика. Только после того как подписан акт приема-передачи, финансовые обязательства переходят к дольщику. Большое внимание следует уделить условию пересчета стоимости договора при отличии фактической площади квартиры от изначально заявленной. Иногда застройщики уходят от уплаты «отобранной» у дольщика площади, при этом прописывая в договоре, что в случае, если фактическая площадь объекта превысит проектную, дольщик обязан оплатить дополнительные квадратные метры. В случае же если фактическая площадь оказалась меньше проектной, «переплаченные» денежные средства дольщику не возвращаются. Чтобы все-таки вернуть средства, дольщик должен проследить, чтобы в договоре была указана не общая стоимость жилья, а цена одного квадратного метра. В этом случае можно будет исчислить стоимость «съеденных» при строительстве метров и произвести расчет в судебном порядке.

16.01.2015 18:33

советы, ДДУ, застройщик, новостройка, дольщики

О «вольностях» застройщиков при составлении ДДУ Дмитрий Дмитриев

О «вольностях» застройщиков при составлении ДДУ

Несмотря на то что договор долевого участия (ДДУ) в строительстве регламентируется Федеральным законом № 214‑ФЗ, этот документ не является типовым. Поэтому многие застройщики разрабатывают ДДУ с условиями, не противоречащими законодательству, но написанными в своих интересах. На какие хитрости идут стройкомпании при создании ДДУ и на что обращать внимание при подписании такого договора?  Слово эксперту. Существенные условия ДДУ — это описание объекта, срок передачи, цена и продолжительность гарантийного срока. Все остальные пункты необязательны — все, что не урегулировано договором, регулируется законодательством. Будущему дольщику стоит обратить внимание на условия ДДУ, касающиеся пересчета стоимости договора при отличии фактической площади от проектной. Застройщики могут указывать, что в случае изменения квадратуры квартиры после обмеров БТИ перерасчет цены жилья не производится. Это условие не противоречит закону, хотя при этом может ущемлять интересы участника долевого строительства. Если будет доказано, что застройщик до подписания договора с дольщиком знал, что площадь квартиры будет меньше, то есть возможность взыскать стоимость недополученной площади. Также застройщики могут навязать в ДДУ дополнительные услуги. В частности, это может касаться услуги по оформлению права собственности, причем по цене, превышающей рыночную. Кроме того, стройкомпании могут навязывать «обязательность» подписания договора на управление домом с конкретной управляющей компанией. Если в предложенном договоре дольщика что-то смущает, он может попросить изменить это. Другое дело, что согласие на изменение текста документа зависит от воли застройщика, дольщик не может обязать его изменить договор. Расторгнуть договор в одностороннем порядке дольщик может только в случае существенного нарушения обязательств по договору со стороны застройщика. В случае если дольщик захочет расторгнуть договор по иным причинам, то застройщик вправе предусмотреть любой штраф. Однако завышенный размер неустойки может быть уменьшен судом до разумных пределов.

16.01.2015 18:29

советы, ДДУ, застройщик, новостройка, дольщики

О документах при договоре долевого участия Виктория Сергеева

О документах при договоре долевого участия

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель знает, что у нее не было прежних владельцев, а значит, у жилья не может быть истории, требующей тщательной проверки. Тем не менее, покупая новую квартиру, необходимо до подписания договора проверить у застройщика документы и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки. Оформление договора долевого участия при приобретении квартиры в новостройке возлагает на покупателя множество обязательств по проверке юридической чистоты сделки. В первую очередь покупателю потребуется проверить все правоустанавливающие документы: — устав; — учредительный договор; — полномочия лица, подписывающего договор, сроки этих полномочий. В уставе и учредительном договоре указывается информация об учредителях, о фирменном наименовании, юридическом и фактическом адресе застройщика. В свидетельстве о государственной регистрации застройщика указана дата регистрации и основной государственный регистрационный номер (ОГРН). Застройщик обязан предоставить дольщику информацию о проектах строительства, в которых он принимал участие в течение трех лет. Однако, к сожалению, часто застройщики для каждого объекта строительства регистрируют новое юридическое лицо, поэтому об их репутации редко можно узнать, ознакомившись с учредительными документами. И все же, если риэлтор скрывает информацию о фактическом застройщике, покупателю стоит отказаться от сделки. Застройщик также должен иметь документы на объект, без которых строительство дома может вообще не начаться. Минимальный набор таких документов: - распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома по конкретному адресу с указанием заказчика и инвестора; - договор о праве собственности или аренды земельного участка под строительство дома с кадастровым планом; - разрешение на строительство, выданное администрацией города. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Еще один важный документ — право застройщика на земельный участок. В соответствии с законодательством права на земельный участок могут быть оформлены в двух формах. Это свидетельство о праве собственности на землю либо договор долгосрочной аренды участка. Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо убедиться, что срок действия аренды не истечет, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию. Потенциальному дольщику также следует ознакомиться с проектной декларацией. Этот документ, состоящий из двух частей, содержит информацию о застройщике и данные о проекте строительства. Проектная декларация должна быть предоставлена застройщиком по первому требованию будущего дольщика. Если вы решились на покупку жилья в новостройке, то лучше всего заключить с застройщиком именно договор долевого участия (ДДУ), который, в соответствии с 214‑ФЗ, гарантирует получение квартиры по завершении строительства и считается заключенным лишь после регистрации договора в Росреестре. В случае, когда застройщик оказывается недобросовестным, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

24.10.2014 16:11

советы, застройщик, договор долевого участия, дольщики, строительство

О документах при договоре долевого участия Наталья Евсеева

О документах при договоре долевого участия

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель знает, что у нее не было прежних владельцев, а значит, у жилья не может быть истории, требующей тщательной проверки. Тем не менее, покупая новую квартиру, необходимо до подписания договора проверить у застройщика документы и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки. Наименее рискованная схема приобретения квартиры в новостройке — оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка жилья в этом случае сводится к изучению самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Для начала потенциальному покупателю стоит поинтересоваться разрешением на строительство объекта. В данном документе необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор. Также стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком, содержащий права и обязанности сторон. Этот документ, как правило, касается сроков строительства объектов, распределения будущих площадей в пользу местных органов власти и строительной компанией, иных участников инвестиционного проекта, порядка согласования, оплаты и проведения коммуникаций и инфраструктуры в целом. Если помещения приобретаются у организации, ранее выкупившей права на недвижимость у застройщика путем уступки права или иного аналогичного договора, необходимо убедиться, что расчет между компаниями полностью произведен. Об этом факте будут свидетельствовать акты о взаиморасчетах и платежные поручения. Права застройщика на земельный участок подтвердит свидетельство о собственности на землю. В этом документе должно быть написано примерно следующее: «...разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома… ». Если в документах на землю указана другая категория земель или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Стоит отказаться от покупки квартиры, если дом строится в природоохранной зоне: в дальнейшем подобный объект могут снести. Подтвердить право на участок может также договор аренды. В этом случае необходимо обратить внимание на ее срок. В договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на предоставленном земельном участке. Потребуется проверить и документы самой организации: устав, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Кроме данных об участке и разрешении на строительство, застройщик должен иметь проектную декларацию. Этот документ, как правило, размещен на сайте застройщика или в печатных изданиях. Если нет, то застройщик обязан предоставить эту бумагу по требованию потенциального покупателя. Из проектной документации можно узнать информацию о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земли (если застройщик им не является), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то никогда не соглашайтесь. Несмотря на то что по действующему законодательству покупка квартир в новостройках предусмотрена только договором долевого участия с застройщиком либо договором уступки долевого участия с компанией-инвестором, на данный момент существуют и другие менее безопасные схемы продажи новостроек. Это, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. А это, в свою очередь, может привести к значительным проблемам, начиная невозможностью оформления собственности и заканчивая прекращением строительства уже на стадии котлована.

24.10.2014 16:04

советы, застройщик, договор долевого участия, дольщик, новостройки

О приемке квартиры в новостройке Наталья Евсеева

О приемке квартиры в новостройке

Покупатель жилья в новостройке должен понимать, что сдача квартиры - это не просто получение долгожданных ключей от застройщика. Приемка «новоиспеченного» жилья — это ответственное дело, ведь в будущем скрытый брак может обернуться для собственника немалыми затратами на ремонт. Что необходимо тщательно проверить будущему владельцу недвижимости и должен ли застройщик устранить дефекты в продаваемой им квартире? Слово эксперту. Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу, застройщику обычно требуется от трех недель до полугода с момента принятия дома госкомиссией. Новостройки без сложной документации передаются в короткие сроки, а дома с «историей», как правило, значительно дольше. Сроки оформления документов зависят не только от исправления недоделок на доме застройщиком и его подрядчиками, но и от госорганизаций, которые выдают необходимые документы. В акте приема-передачи указываются почтовый адрес дома, номер квартиры и фактическая площадь по техническому плану (важно!) после обмера БТИ.  Главный для дольщика документ - акт приема-передачи квартиры (первичный или лист осмотра) - подписывают представитель застройщика и дольщик (или его представитель) при передачи ключей на доме. Именно в этом документе дольщик должен отразить обнаруженные дефекты, а застройщик указать срок их устранения. Для подписания акта будущему собственнику нужно иметь некоторые приспособления, которые помогут выявить недостатки будущего жилья. Имея 10-летний опыт работы по приему квартир в сданных домах, рекомендую принести с собой на приемку карандаш или ручку, листы бумаги, блокнот, фонарик, зажигалку, патрон и лампу, уровень, нитку-грузик, молоток, рулетку, табурет или стремянку, идеально, если есть вольтметр и дрель. В каждом договоре есть отдельное приложение по укомплектованности квартиры, его важно прочитать заранее. При приемке нужно быть внимательным, фиксировать укомплектованность, наличие оборудования, номера приборов, показания и дефекты. В новой квартире собственнику необходимо открыть и закрыть дверь, проверить исправно ли работает замок. Также стоит получить от застройщика паспорта на все счетчики и зафиксировать их показания и номера. Створки окон в квартире и на лоджии должны легко открываться и закрываться, а крепления быть без повреждений. Нужно проверить целостность стеклопакетов, наличие всех ручек на окнах, а также уплотнителей, которые сейчас обязательны.   Обнаружить наклон стен можно с помощью специального измерительного инструмента — строительного уровня. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть горизонтальной, однородной, без пустот. Кстати, сегодня чаще всего дефекты можно обнаружить именно на стяжке пола. Весь пол в новом жилье желательно простучать молотком. Трещинки допустимы, но не более 0,4 миллиметра, если больше — нужно зафиксировать. С помощью рулетки можно замерить высоту потолка, и обратить внимание на его качество: он должен быть без явных перепадов и трещин. Стоит также убедиться, что все монтажные стыки и панельные швы герметично заполнены. Если в квартире уже встроены выключатели и розетки, следует протестировать работу электрики. Нужно проверить освещение, наличие розеток, количество выключателей, работу звонка. Если есть возможность, то нужно включить в розетку мощный электрический прибор, к примеру, дрель, сеть должна выдержать нагрузку. Желательно проверить каждую розетку. Также стоит проверить электрический счетчик, зафиксировать его номер и показания. Необходимо осмотреть водопроводные трубы и батареи на наличие протечек. Проверить вытяжные отверстия на кухне, в ванной, санузле. Диагностировать тягу можно с помощью обычного листа бумаги. Если он пристанет к решетке, значит с вентиляцией в квартире все в порядке. Можно также использовать зажигалку или спички, следя за тем, куда отклоняется пламя. Если в новой квартире выявлены недоделки, то принимать такое жилье не обязательно. Стоит подробно зафиксировать недочеты в листе осмотра и отправить застройщику уведомление об обнаружении недостатков. Он обязан будет устранить дефекты за свой счет. Если застройщик бездействует, покупатель вправе обратиться в суд.

27.01.2014 09:38

советы, недвижимость, новостройки, застройщики, дольщики

О договоре долевого участия Ольга Линник

О договоре долевого участия

В соответствии с договором долевого участия покупатель юридически является соинвестором строительства, а застройщик обязуется в предусмотренные сроки построить многоквартирный дом и передать ему недвижимость. Покупатель должен оплатить объект после регистрации договора долевого участия (полностью либо с рассрочкой), а затем - принять объект недвижимости по акту после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  Договор долевого участия накладывает множество обязательств на застройщика. Например, прежде чем привлекать деньги дольщиков, он должен иметь в собственности или на правах аренды (субаренды) участок земли, а также разрешение на строительство. Помимо этого застройщик должен по требованию покупателя предоставить информацию не только о проекте, но и о своей деятельности, в частности, о текущих финансовых результатах. Для соинвестора это свидетельствует о «реальности» компании и серьезности ее намерений. Наконец, договор долевого участия законодательно запрещает застройщику вкладывать деньги, полученные от дольщиков, куда-нибудь кроме строительства, прописанного в договоре объекта. Таким образом, договор долевого участия исключает нецелевое расходование средств.  Все вышеперечисленное, казалось бы, делает невозможными «дикие» способы обмана, когда застройщик заключал договор с инвестором, вовсе не собираясь строить как-либо жилье, а потом исчезал вместе со средствами граждан. Но практика показывает, что закон не всегда останавливает мошенников.  Есть в Федеральном законе № 214 ФЗ лазейка: застройщик может заключить ДДУ не напрямую с дольщиком, а с промежуточной компанией. Эта компания получает квартиры практически по себестоимости, а затем продает их конечным покупателям по договору уступки прав требований уже по рыночной цене. Таким образом, компания увеличивает для дольщиков стоимость «квадрата», а требовать обратно в случае проблем он сможет только изначальную сумму, указанную в договоре (ту, за которую получила квартиры промежуточная компания).

29.10.2013 11:50

договор долевого участия, застройщик, дольщики








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон