Мнения экспертов


О налогах при сделках с недвижимостью Татьяна Огаркова

О налогах при сделках с недвижимостью

Обязанность по уплате налогов установлена для участников сделок с недвижимостью, получивших доход, Федеральным законом (Налоговым Кодексом РФ). Налог, который взимается при совершении операций с недвижимым имуществом, – это налог на доходы физических лиц, и у многих в нашей стране при совершении сделок с недвижимостью появляется желание сэкономить на налогах. Небольшие, скажем так, хитрости, с помощью которых можно сэкономить на уплате налогов или не платить их вовсе, существуют. Однако, не могу сказать, что они на сто процентов являются законными, но по соглашению сторон так или иначе доказать обратное, то есть их незаконность, налоговому органу, как правило, проблематично. К каким же способам прибегают участники сделок, чтобы не платить налог, например, при продаже недвижимости? Объект недвижимости при реализации, то есть при получении дохода, облагается налогом только в том случае, если он находится в собственности конкретного владельца менее трех лет. Соответственно, первый законный способ не платить налоги - это выждать, когда имущество будет находиться в собственности более трех лет, и реализовывать его по любой цене, не уплачивая никакие налоги. Второй вариант: в соответствии с Налоговым Кодексом РФ налогооблагаемая база с налога на доход физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью составляет один миллион рублей. Соответственно, при указании цены сделки до одного миллиона рублей налогооблагаемая база будет отсутствовать. Таким образом, лицо, продающее недвижимость по цене один миллион или ниже не уплачивает налог. Также можно указать стоимость объекта равной той, за которую вы его приобрели. В этом случае лицо не получает дохода от продажи, а значит и сделка не облагается налогом, даже если, трехлетний срок нахождения имущества в собственности не прошел. Ситуации, когда цена объекта занижается или до исходной продаваемой или до стоимости налогооблагаемой базы, очень часто встречаются на рынке, и важно знать, что такие действия, конечно, имеют определенные правовые последствия. Как правило, эти последствия отражаются на покупателе недвижимости, так как в его договоре купли-продажи указывается стоимость объекта несоответствующая действительности. В свою очередь это ведет к уменьшению суммы предполагаемого налогового вычета, если лицо, приобретшее объект недвижимости, хочет реализовать свое право на налоговый вычет. Кроме того, покупатель в дальнейшем не сможет доказать в суде адекватную стоимость недвижимости, потому что в договоре купли-продажи цена объекта четко определена. А это значит, что в случае возврата обязательств по сделке покупатель получит ту (заниженную) сумму, которая указана в договоре, вопреки фактической сумме заплаченной им за объект. Что касается другой стороны сделки с недвижимостью – покупателя, он, как лицо приобретшее недвижимость, имеет право вернуть часть своего налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости объекта, но не более двух миллионов рублей. Отмечу, что сейчас рассматривается законопроект об увеличении налогооблагаемой базы в Москве и Московской области, так как там стоимость недвижимости в разы больше, чем во многих других регионах России. Также увеличен объем выплат по ипотечной сделке 13% от трех миллионов стоимости объекта недвижимости. Возврат налога предполагает два варианта: либо неуплату своего налога на доходы физических лиц на месте работы на период достижения того срока, который необходим для того, чтобы погасить сумму, равную 13% от стоимости объекта недвижимости; либо покупатель имеет право единовременно за один календарный год получить денежные средства в размере 13% от уплаченного налога по заработной плате в текущем календарном году. Процедура в обоих случаях, конечно, достаточно трудоемкая, так как возврат денег от государства всегда сложнее, чем уплата налогов государству, и занимает месяца три – четыре. Подводя итог, отмечу, что, несмотря на все эти нелегкие перипетии, желание не платить налог у людей затмевает и опасения, что сделка будет иметь неблагоприятные правовые последствия, и длительные ожидания получения налоговых вычетов. Зачастую участники сделки толерантны друг к другу и договариваются об урегулировании вопросов налогообложения. Многие клиенты требуют от риэлтора подсказать, как сэкономить на налогах, чего, на мой взгляд, быть не должно. Подсказки риэлтора на этот счет не совсем законны и корректны. Для того, чтобы понимать все нюансы налогообложения по сделке с недвижимостью не лишним будет проконсультироваться со специалистом в налоговом органе: это обеспечит точную информацию от первоисточника с разъяснением правомерности всех действий по сделке.

29.04.2014 13:34

налоги, недвижимость, сделка

О налогах при сделках с недвижимостью Светлана Гавриленко

О налогах при сделках с недвижимостью

Если знать нюансы налогового законодательства, то при покупке квартиры можно сэкономить 300-400 тысяч рублей. Суть налоговой льготы в том, что при покупке недвижимости государство возвращает 13-процентный налог на доходы с той суммы, которую гражданин потратил на покупку квартиры либо дачи, земельного участка или на строительство загородного дома (ст.220 Налогового кодекса РФ). До сих пор вычет по НДФЛ гражданин имел право получить только по покупке одного объекта недвижимости и один раз в жизни. И если ваша квартира или комната стоила меньше 2 миллионов рублей, то неиспользованный остаток вычета «сгорал». С 1 января 2014 года недочет исправлен, и вы вправе возвратить в общей сложности 260 тысяч рублей, приобретая другое жилье. Однако вычет дадут не всем. Его получат только налогоплательщики, уплачивающие налог на доходы физических лиц в размере 13%. Те, кто платит налоги с доходов по другой ставке (индивидуальные предприниматели), а также пенсионеры и неработающие граждане не могут рассчитывать на возмещение части расходов. Если квартира приобреталась с использованием субсидий из бюджета любого уровня, материнского капитала или на выданную работодателем ссуду, покупатель тоже останется без вычета. Не положен возврат НДФЛ и в том случае, если сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами (родственниками, начальниками и подчиненными). Граждане, купившие квартиру с помощью ипотечного кредита, имеют право на дополнительный налоговый вычет — в размере 13% от выплаченных банку процентов по кредиту (но не по возврату самого тела кредита). Возмещение НДФЛ по процентам по ипотеке возможно с покупки только одного объекта недвижимости один раз, при этом максимум составляет 3 миллиона рублей (ст. 220 НК, п.8). Обязательным условием является: заем должен быть именно целевым ипотечным, причем взятым в российском банке. С точки зрения налогового законодательства супругам выгоднее оформлять приобретение квартиры на одного, а дачи - на другого. Тогда возврат налогов будет максимальным - по 260 тысяч рублей за каждую покупку. Реализовать свое право на получение налогового вычета можно двумя путями. Первый – отнести заявление в налоговый орган по месту жительства. К заявлению приложить документы: копию договора на приобретение жилья, копию свидетельства о праве собственности и акта передачи, копии платежных документов, подтверждающих расходы справка 2-НДФЛ со всех мест работы, где получали доход, а также налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В течение трех месяцев УФНС будет проводить камеральную проверку заявления. Если все в порядке, то в течение месяца деньги поступят на счет налогоплательщика в Сбербанке. Первым способом выгодно воспользоваться, если недвижимость приобреталась в конце года. В этом случае вычет перечислят за весь год, в котором приобреталось жилье. Другой способ – написать заявление работодателю. Но посетить налоговую инспекцию с перечисленными документами все равно придется. УФНС проводит проверку и, если все в порядке, подтверждает в течение месяца право налогоплательщика получать возмещение по месту работы. На основе полученного уведомления бухгалтерия предприятия перестает удерживать 13-процентный налог с работника. Как и в первом варианте, процедура должна повторяться ежегодно. В целом же, правильно оформить сделку с недвижимостью, в том числе и урегулировать вопросы с налогами, поможет Ваш риэлтор.

29.04.2014 11:48

налоги, риэлтор, недвижимость

Об основных этапах сделки с недвижимостью Яна Зуева

Об основных этапах сделки с недвижимостью

Приняв решение о приобретении или продаже недвижимости, человек должен понимать, что впереди его ждет немало забот, ведь этот процесс включает в себя несколько этапов. И даже если все операции по сделке будут доверены профессионалу, об основных ее этапах и продавец, и покупатель должны иметь представление. Сколько времени займет сделка? Какие документы потребуется предоставить? Сделка по приобретению жилья включает три этапа. Первый - внесение аванса  за объект. Если покупатель переживает, что квартиру могут продать другому желающему, то на данном этапе, можно подписать предварительный договор, который более четко скрепит обязательства между сторонами. После внесения аванса наступает второй этап: подготовка документов к сделке. Третий этап - подписание основного договора купли-продажи.     В настоящее время квартиры на рынке жилья приобретают за наличные деньги и с привлечением средств ипотечного кредита. Поэтому к необходимым документам для сделки купли-продажи предъявляются и различные требования, в зависимости от формы расчета.     Для того, чтобы купить квартиру за наличный расчет в регистрационную палату достаточно предоставить только договор купли-продажи между собственником и покупателем и документ-основание принадлежности объекта, то есть правоустанавливающий акт. Но сделать это можно, при условии, что объект уже проходил регистрацию в юстиции. Если регистрации не было, то к правоустанавливающим документам необходимо приложить справку о принадлежности и документ об отсутствии обременения из БТИ. Перечень документов предоставляемый для перехода права собственности в настоящий момент упрощен до минимума.     Для риэлторов же этот перечень при проверке объекта намного больше, так как он должен соответствовать  определенным требованиям и правилам, которые сложились на рынке жилья. Это копия лицевого счета, поквартирная карточка, сведения из кадастровой палаты, выписка из ЕГРП, справки из коммунальных служб по отсутствию задолженности, сведения о правовой предыстории объекта недвижимости, информация о продавце из нарко-, и психодиспансеров.     Даже на самую простую форму сделки купли-продажи объекта за наличный расчет, мы предоставляем полный перечень документов, чтобы не только удалось пройти государственную регистрацию по переходу права собственности, но и оградить покупателя от возможных неожиданных последствий, которые часто возникают уже после приобретения квартиры.     Когда банк выдает ипотечный кредит на покупку жилья, то при подготовке пакета документов, риэлтор исходит из требований и особенностей банка, в котором кредитуется покупатель. Иногда перед подготовкой пакета документов продавец и покупатель составляют между собой предварительный договор. Например, при ипотечном кредитовании в банках в этом документе указываются те же самые условия, что и в основном договоре купли-продажи, но четко прописывается порядок расчетов: какая сумма оплачивается наличными, а какая поступает продавцу за счет кредитных средств. Также предварительный договор, как добровольное соглашение между сторонами, может содержать весь объем требований и обязательств продавца и покупателя друг к другу, которые не противоречат законодательству РФ.     Факт передачи денег участников договора купли-продажи может быть произведен в любой форме: наличными - на момент подписания договора; путем перевода денежных средств со счета продавца на счет покупателя в банке; через банковскую ячейку. Но как правило, покупатель жилья сам вправе выбрать наиболее приемлемую для себя форму расчета.     Покупателям жилья стоит обратить внимание на то, что факт передачи денег не означает возникновения права собственности на объект. Это право возникает только с момента внесения записи в ЕГРП.

21.04.2014 13:52

сделки с недвижимостью

Об основных этапах сделки с недвижимостью Светлана Гавриленко

Об основных этапах сделки с недвижимостью

Приняв решение о приобретении или продаже недвижимости, человек должен понимать, что впереди его ждет немало забот, ведь этот процесс включает в себя несколько этапов. И даже если все операции по сделке будут доверены профессионалу, об основных ее этапах и продавец, и покупатель должны иметь представление. Сколько времени займет сделка? Какие документы потребуется предоставить? Сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке состоит из шести этапов: подписание предварительного договора; проверка пакета документов; подписание договора купли-продажи; проведение расчета по договору (передача денег); государственная регистрация; передача имущества. Предварительный договор купли-продажи может обеспечиваться как авансом, так и задатком. Следует помнить, что договор задатка заключается только собственником и при его расторжении в соответствии со ст. 380-381 ГК РФ предусмотрена уплата компенсаций виновной в расторжении договора стороной. Следующий этап — проверка пакета документов продавца: основание возникновения права собственности, нет ли ранее наложенных обременений, арестов, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочее. Часть этой информации является закрытой и ее должен предоставить продавец лично. Это такие данные как: копия лицевого счета, поквартирная  карточка, справки из диспансеров и другие. Договор отчуждения может быть составлен нотариально либо в простой письменной форме. Существенным условием договора является его цена. Иногда продавцы стремятся указать сумму меньшую, чем та, которую планируют получить в действительности. Покупателю следует иметь в виду, что при расторжении такой сделки, суд принимает в расчет лишь сумму, указанную в договоре. Одновременно с договором отчуждения подписывается акт приема-передачи жилья. Мы всегда рекомендуем еще раз осмотреть жилье перед подписанием этого документа, а в договоре указать, что со дня подписания договора до фактической передачи объекта недвижимости продавец обязуется не ухудшать состояние жилья, не сдавать его в аренду, наем или безвозмездное пользование. Право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. По ипотечным сделкам с жильем срок регистрации 5 рабочих дней. Общий срок государственной регистрации согласно Федеральному закону № 250-ФЗ составляет 18 календарных дней со дня приема заявления и документов.

21.04.2014 12:44

сделки с недвижимостью

О рынке новостроек Светлана Панченко

О рынке новостроек

Вкладывать средства в покупку недвижимости на стадии строительства по-прежнему остается прибыльным делом, даже несмотря на достаточно высокую цену за «квадрат», предлагаемую застройщиками. Сегодня к моменту сдачи  дома квартиры дорожают на 15-20%, что выше процентной ставки по банковским вкладам. Ситуацию на рынке новостроек комментируют омские риэлторы. Предложений на рынке новостроек и строящегося жилья сегодня стало больше, поэтому основными критериями при выборе являются стоимость квадратного метра и планировка. Наиболее интересны покупателю два варианта: одно- и двухкомнатные квартиры (до 40 и 60 «квадратов» соответственно), которые сдаются «под ключ», с готовым ремонтом, чтобы въехать и жить, либо «однушки» и «двушки» площадью до 43 и 63 квадратных метров свободной планировки в кирпичных домах. На правом берегу значительная часть новостроек сегодня строится в районе ТЦ «Лента». Одной из таких масштабных застроек является микрорайон «Московка -2». В целом предложений по правому берегу, где в основном представлена точечная застройка, гораздо меньше, чем на Левобережье. В Кировском округе свободная большая территория позволяет застраивать целые микрорайоны, предполагающие всю необходимую для жизни инфраструктуру: школы, детские сады, учреждения здравоохранения, магазины и доступность общественного транспорта. Спрос на новостройки, возводимые на Левобережье, сегодня  выше в силу того, что данная часть города развивается динамичнее. Это дает возможность широкого выбора покупателю по планировке квартир, архитектурному облику самих домов и их этажности. Покупку квартиры зачастую определяет и репутация застройщика. Например, многие выбирают жилье, возводимое компанией «Трест №4», которая, как раз, и ведет строительство на Левом берегу. И хотя цена квадратного метра на Левобережье составляет 40 тысяч рублей, а в Нефтяниках – около 36 тысяч, - это не отпугивает покупателей. Полагаю, что в ближайшие месяцы спрос на новостройки останется на том же уровне, что и сегодня. К лету цены однозначно вырастут, а на период отпусков несколько замрут. Осенью, как впрочем и всегда, ожидается сезон скачка цен за «квадрат», как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке.

14.04.2014 10:41

цены на недвижимость, новостройки

О рынке новостроек Мадина Жармухаметова

О рынке новостроек

Вкладывать средства в покупку недвижимости на стадии строительства по-прежнему остается прибыльным делом, даже несмотря на достаточно высокую цену за «квадрат», предлагаемую застройщиками. Сегодня к моменту сдачи  дома квартиры дорожают на 15-20%, что выше процентной ставки по банковским вкладам. Ситуацию на рынке новостроек комментируют омские риэлторы. Сегодня  на рынке новостроек много предложений: одно-, двух-, трехкомнатных квартир разной площади как свободной планировки, так и с изолированными комнатами. По материалам застройщики также предлагают достаточный выбор жилья, возводя дома различной этажности из кирпича, монолитно-кирпичные и панельные. Какие из представленных на рынке объектов пользуются большей популярностью, сказать сложно. Однозначно, что основным критерием при выборе квартир сегодня является качество. Но, если раньше, например, все были уверенны в добротности кирпичных домов с их толстыми стенами, гарантирующими хорошую звукоизоляцию и тепло, - сегодня многие покупатели понимают, что, к сожалению, не все дома из данного материала соответствуют этим параметрам на деле. Возможно, по этой причине, большинство предпочитает кирпично-монолитные дома с вентилируемыми фасадами. Спрос на них растет год от года. Дело в том, что во многих квартирах, чаще всего в домах прежних серий постройки, по причине установленных современных окон и плохих вентиляций нарушается теплообмен. В кирпично-монолитных же домах не создается такой эффект «термоса». Кроме того, начинка противопожарных, энергосберегающих систем и прочих новых технологий в этих домах повышает их привлекательность: покупатель ведь хочет чувствовать себя идущим в ногу со временем. Что касается планировки, то квартиры с уже имеющимися перегородками более востребованы на рынке новостроек. В первую очередь, потому что это очень большая экономия средств: на черновые работы при отсутствии перегородок уходит, как правило, очень большая сумма, необходимо к тому же провести электрику и оформить в соответствующих инстанциях все, что вы перепланировали в квартире, а это дополнительные затраты и денег, и времени. Еще одним важным критерием при выборе квартиры в новостройках является репутация застройщика. Покупатель уже не так слепо, как например лет 10 назад, доверяет строительным организациям и инвесторам. Информацию о компаниях, которые строят без сбоев графиков ввода в эксплуатацию жилья, несложно найти и в интернете, и в специализированных журналах. Отмечу, что нередко имя застройщика определяет непосредственный выбор покупки: клиент может изменить свое решение о приобретении квартиры в одном районе в пользу жилья в другом именно из-за конкретной организации, возводящей дом. Так, сегодня многие выбирают «Трест №4», у которого большой объем строительства на Левобережье. Свою надежность также доказали «Сибгазстройдеталь», «ЖБИ №5», « ДСК №7», компании «Стройбетон» и «Новострой КПД». Говоря о стоимости, нужно учитывать степень готовности дома. На Левобережье даже на начальном этапе возведения здания можно купить однокомнатную квартиру площадью 30-32 «квадрата» за 1300 миллион рублей. Средняя стоимость «двушек» небольшой площади по городу составляет порядка 1700 000 рублей, «трешки» и четырехкомнатные - от двух миллионов рублей. Цена трех- и четырехкомнатных квартир практически одинакова, поскольку спрос на последние невысок и в новостройках их достаточно мало. При этом стоит учитывать, что на стоимость «квадрата» влияет район расположения объекта, класс возводимого жилья и многие другие факторы. Прогнозируя дальнейшую ситуацию рынка новостроек, могу сказать, что цена и дальше, безусловно, будет расти. В последнее время гораздо большее количество банков открывают кредитные линии для застройщиков еще на этапе строительства, доверяя их репутации, кроме того, создан ряд государственных программ с более низким процентом на кредиты для таких строительных организаций. Количество покупок квартир с помощью ипотеки сегодня значительно растет. Но, если стоимость квадратного метра в строящихся объектах будет и дальше подниматься, то спрос ослабнет.

14.04.2014 10:37

цены на недвижимость, новостройки

О коммерческой недвижимости Эдуард Сергеев

О коммерческой недвижимости

Колебание курса валют и политические события, происходящие в последнее время, отразились на рынке жилья. Не остался в стороне и сегмент коммерческой недвижимости. Какие изменения произошли в этой сфере за последние месяцы? Увеличился ли спрос на торговые объекты? Что ждет этот рынок в ближайшее время? Слово эксперту. На сегодняшний день предложение на рынке коммерческой недвижимости превышает спрос. Такая ситуация складывается в основном из-за отсутствия покупательской способности и завышенной цены на неликвидные объекты. Лишь только уникальные помещения коммерческого назначения и торговые площади, находящиеся в густонаселенных спальных районах или в центральной части города, находят своего арендатора. Для предпринимателя также важными являются такие факторы как наличие подъездных путей и парковочные места. На сегодняшний день торговые помещения чаще арендуют, чем покупают. Это связано с тем, что большинство предпринимателей только начинают заниматься бизнесом и пока не могут позволить себе приобрести помещение. Тем не менее, данная категория коммерсантов стремится к независимости, поэтому лучшим вариантом для себя считает аренду обособленного торгового объекта с отдельным входом. В центральной части города снять торговое помещение можно за 300-500 рублей за квадратный метр. Минимальная стоимость приобретения объекта коммерческого назначения в центре города с отдельным входом и ремонтом составляет 60 тысяч рублей за «квадрат». Предприниматели продолжают осваивать первые этажи жилых домов. В центральной части города таких объектов практически не осталось, поэтому спросом стали пользоваться помещения на оживленных магистралях в других частях города (Амурский район, Советский округ и прочее). Оживленной можно назвать и сферу производственно-складской недвижимости. Предложений в этом сегменте достаточно много, предпринимателям есть из чего выбрать. К примеру, на улице Северной продается складское помещение площадью свыше 1,5 тысяч квадратных метров. Его стоимость составляет 165 миллионов рублей. Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости предугадать сложно. Увеличения ставок в ближайшее время не предвидится, потому что на данный момент предложение превышает спрос. Но и снижать цену собственник не готов. Он будет ждать того арендатора, который сможет заплатить обозначенную сумму.

11.04.2014 10:35

советы, коммерческая недвижимость, торговые объекты

О коммерческой недвижимости Марк Лось

О коммерческой недвижимости

Колебание курса валют и политические события, происходящие в последнее время, отразились на рынке жилья. Не остался в стороне и сегмент коммерческой недвижимости. Какие изменения произошли в этой сфере за последние месяцы? Увеличился ли спрос на торговые объекты? Что ждет этот рынок в ближайшее время? Слово эксперту. Изменения в сегменте коммерческой недвижимости стали заметны после политических событий на Украине и дестабилизации курса рубля. Многие инвесторы, пользуясь моментом, решили вложить свои деньги в торговую недвижимость. И в основном эта покупка была связана не с развитием собственного бизнеса, а с целью последующей сдачи объекта в аренду. Поэтому на сегодняшний день многие инвесторы подыскивают именно торговые объекты формата стрит-ритэйл.  Как и прежде, подобные помещения востребованы на первых этажах торгово-офисных центров, жилых домов либо в отдельно стоящих зданиях. Самое главное для инвестора, который уже в самое ближайшее время намерен получить прибыль от аренды, это месторасположение объекта и удобство подъездных путей. Заявки поступают на различные по размеру помещения коммерческого назначения, все зависит от количества средств, которые предприниматель готов инвестировать. Предложений по аренде ликвидных объектов формата стрит-ритэйл на рынке сегодня крайне мало. Поэтому спрос, который был всегда стабильным, на этом фоне стал еще более ощутимым. Снять качественный объект формата стрит-ритэйл в центре города на первой линии сегодня можно в пределах 1000 рублей за квадратный метр. Предприниматели, желающие приобрести торговое помещение, также находятся в подобном положении. Колебание курса рубля спровоцировало увеличение количества заявок на покупку ликвидных помещений, которых в городе не хватает. Это в свою очередь дает возможность продавцам диктовать свои условия. В некоторых случаях, когда на объект претендует сразу несколько покупателей, собственник может даже повысить цену. На сегодняшний день стоимость покупки качественного торгового помещения может составлять около 100 тысяч рублей за «квадрат».     Некоторые потенциальные арендаторы интересуются помещениями в крупных торговых центрах. После их появления, предприниматели поняли, что в таком месте выгодно вести бизнес. Здесь к услугам арендатора и масштабная реклама, и организованная инфраструктура, и удобное для клиентов месторасположение. Но самое, пожалуй, важное, это соседство со многими другими крупными торговыми сетями, что обеспечивает постоянный поток покупателей. В последние полгода на рынке коммерческой недвижимости заметен стойкий спрос на приобретение производственно-складских объектов. Такие помещения становятся интересны расширяющимся компаниям как Омской области, так и других регионов. В основном такие объекты отличаются большими площадями (5-10 тысяч квадратных метров). Стоимость производственных помещений в среднем может составлять 10 тысяч рублей за «квадрат».

11.04.2014 10:27

советы, коммерческая недвижимость, торговые объекты

Как правильно продать долю в квартире? Инна Мозжерина

Как правильно продать долю в квартире?

Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется по особым правилам. Что должен знать собственник, решившийся на продажу своей части жилья? Какие нюансы есть у данного вида сделки и как правильно осуществить продажу части своего жилья? В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В законе выделяют два вида общей собственности: - общая долевая, с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой; - общая совместная, без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Например, в случаях приватизации квартир в совместную собственность доли признаются равными, при разделе общего имущества супругов, нажитого в браке. Если один из дольщиков считает, что равенство неуместно, что он вложил какие-то средства в улучшение имущества, то он может либо по соглашению с другим собственником, либо в судебном порядке отойти от равенства долей.     Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением права преимущественной покупки другого дольщика.     Согласно статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю другому лицу с указанием цены и других условий, на которых реализует ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.     Для того, чтобы грамотно уведомить сособственников, нужно точно знать кто они. Если такой информацией нет, то ее можно получить запросив справку в Едином государственном реестре прав и в БТИ. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Можно письменно проинформировать сособственников при помощи заказного письма с уведомлением или отправить телеграмму. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а так же цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки. Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки или попросить сособственников написать отказ от преимущественного права покупки в Росреестре в присутствии специалиста.     При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве.

24.03.2014 11:21

квартира, недвижимость

Как правильно продать долю в квартире? Светлана Семерич

Как правильно продать долю в квартире?

Продажа доли в недвижимости, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется по особым правилам. Что должен знать собственник, решившийся на продажу своей части жилья? Какие нюансы есть у данного вида сделки и как правильно осуществить продажу части своего жилья? Общей собственностью признается имущество, находящееся одновременно в собственности двух и более лиц (ст.244 ГК РФ). Она может быть: долевой (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого собственника) и совместной (доли собственников на имущество не определены). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц: имущества, не подлежащего разделу в силу закона; имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения; делимого имущества в определенных законом случаях (п.2 ст.244 ГК РФ). Так, общей собственностью обладают супруги, члены семьи - владельцы приватизированной квартиры, учредители кооперативов, обществ, товариществ, члены крестьянского (фермерского) хозяйства, владельцы земельных участков, транспортных средств. По общему правилу имущество находится в общей долевой собственности, кроме случаев, когда законом предусмотрена совместная собственность на имущество. При совместной собственности ее участники не имеют определенных, заранее установленных долей в совместном имуществе. Доли определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением совместных собственников. Если соглашением между участниками не предусмотрено иное, они владеют и пользуются совместным имуществом сообща. В отличие от долевой собственности, владение и пользование совместным имуществом не зависит от размера вклада каждого из сособственников. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому человеку. Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро). Самый простой и доступный способ - это оповестить сособственников устно или по телефону, и если они отказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у нотариуса. В этом случае продавец может считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания тридцатидневного срока предупреждения и продавать долю сразу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

24.03.2014 11:03

недвижимость, квартира

Когда выгоднее всего покупать квартиру? Ирина Прудникова

Когда выгоднее всего покупать квартиру?

На спрос и стоимость жилья влияют многие факторы. К ним в том числе риэлторы относят и время года. В какой сезон выгоднее всего приобретать квартиру по наименьшей стоимости? Когда на рынке наблюдаются периоды спада активности? С начала января и примерно до середины февраля на рынке недвижимости делать нечего: новых предложений от продавцов нет, за исключением тех вариантов, которые были выставлены на продажу в последние месяцы прошлого года. Если и наблюдается какая-то активность, то она связана, в основном, со сделками, которые «тя­нутся» с прошлого года. Хотя несколько лет назад ситуация была несколько иной: некоторые потенциальные покупатели именно во время праздничных выходных подбирали для себя новое жилье. С середины февраля и до середины июля на рынке недвижимости активность уже выше. Появляется она в том числе за счет спроса на земельные участки, частные дома или дачные постройки. В это время все дачники хотят сделать посадки и уже в ближайшую осень собрать урожай. Выгоднее всего приобретать квартиру именно в летний сезон. В этот период многие продавцы, не реализо­вавшие свой объект, уезжают на отдых и не занимаются продажей, поэтому предложений не много. Зато на те объекты, которые представлены на рынке, ценник ниже, чем может быть уже через несколько месяцев. Некоторые покупатели, кто решает приобрести квартиру в это время года, делают это «для детей», которые бы уже с первого сентября пошли в школу, детский сад или институт из новой квартиры. Поэтому летом люди стабильно интересуются недвижимостью. Ближе к осени многие родители озабочены сборами детей в учебные учреждения, вследствие чего активность на рынке снижается. Решение жилищного вопроса люди переносят на более подходящее время, поэтому с августа по октябрь на рынке недвижимости — затишье. Начиная с ноября и до конца года на рынке жилья наблюдается пик — активность достигает максимума. Хотя объект может быть не продан и сделка не состоится, но спрос на жилье в этот время года самый высокий.

17.03.2014 12:00

недвижимость, квартира

Когда выгоднее всего покупать квартиру? Эдуард Сергеев

Когда выгоднее всего покупать квартиру?

На спрос и стоимость жилья влияют многие факторы. К ним в том числе риэлторы относят и время года. В какой сезон выгоднее всего приобретать квартиру по наименьшей стоимости? Когда на рынке наблюдаются периоды спада активности? Самый лучший период для покупки квартиры — с июня по август, когда наступает время отпусков. Молодые семьи, устав от долгой холодной зи­мы, стремятся выбраться на отдых к морю или хотя бы в пригород, а дачники занимаются посадками, уходом за огородом и сбором урожая. Спрос на недвижимость в это время падает, что влечет за собой снижение цен. Меньше спрос — больше желание продавцов привлечь клиентов скидками, рассрочками и акциями. У покупателя появляется реальная возможность приобрести квартиру действительно выгодно. Однако в числе предложений может не оказаться соответствующего требованиям покупателя объекта. Это связано с тем, что многие продавцы в летние месяцы решают отложить реализацию недвижимости до более выгодного сезона. Также выгодно приобрести квартиру можно после праздников. Это первая декада января, конец февраля — начало марта и первая половина мая. В это время цена квартиры может быть дешевле до 20%. Спрос на жилье в период майских праздников падает сильнее, чем предложение. Но праздники проходят, и с середины месяца наступает «ударная пора», когда отдох­нувшие покупатели хотят наверстать то, что упустили за выходные. С точки зрения продавца действовать на рынке недвижимости выгоднее всего за несколько месяцев до конца года. Именно осенняя пора лучшее время для продажи городской квартиры, так как спрос достигает своего пика. Это связано с тем, что население хочет к концу года решить свои дела, вложить деньги. Многие стараются завершить сделку из-за вступлений с нового года различных законодательных актов и постановлений. Уже к декабрю спрос начинает сокращаться, так как покупатели понимают, что купить до нового года ничего уже не успеют и откладывают квартирный вопрос на следующий год.

17.03.2014 11:53

недвижимость, квартира

Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости? Татьяна Целебеева

Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости?

Каждый собственник, решивший продать свое жилье, должен помнить о том, что доход от продажи будет облагаться налогом. Сколько и как придется заплатить после того, как собственник продаст свою квартиру, коттедж или другое недвижимое имущество? Слово экспертам. Обязательство по оплате налога возникает только в том случае, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет. Если объект принадлежал собственнику три года и более, то доходы налогом не облагаются и декларацию подавать не нужно. При этом, точкой отсчета считается день регистрации права собственности, время фактического владения жильем в трехлетний срок не засчитывается. Исключением является только приобретение оставшейся доли в жилье. Например, продавец квартиры владел 1/2 долей с 2005 года, а другую 1/2 долю получил по наследству в 2013 году. Только в этом случае, срок владения на квартиру (если она продается не по долям) будет исчисляться с момента возникновения права в 2005 году. Во всех остальных случаях доходы с продажи недвижимого имущества подлежат налогообложению с обязательным декларированием. Доходы граждан РФ облагаются по ставке 13%. Иностранные граждане и граждане РФ, постоянно проживающие за рубежом и находящиеся на территории РФ менее чем 183 дня в течение отчетного года, оплачивают налог уже по ставке 30% независимо от срока владения и не могут пользоваться налоговыми вычетами. Декларацию о доходе с продажи жилья в 2013 году необходимо подать в срок до 30 апреля 2014 года, а уплату налога произвести не позднее 15 июля 2014 года. Законодательство не предусматривает каких-либо дополнительных льгот для отдельных категорий граждан: детей, пенсионеров, инвалидов, ветеранов. За детей налоги оплачивают их родители. Для определения налогооблагаемого дохода законодательство предоставляет налогоплательщику на выбор два варианта. Первый заключается в применении налогового вычета от суммы продажи в один миллион рублей. Этот вычет может применяться в отношении всей совокупности проданного недвижимого имущества один раз в год. При реализации недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, один миллион рублей вычета распределяется между сособственниками пропорционально их доле. Исключением является продажа долей по отдельности, тогда вычет в один миллион рублей получит каждый собственник на свою долю. При реализации общей совместной собственности налоговый вычет распределяется по соглашению сторон. Обычно это делается в совместном письменном заявлении супругов, которое подается в налоговую инспекцию. Второй вариант заключается в определении чистого дохода с продажи, который определяется разницей цены фактически затраченной на приобретение объекта и цены его продажи (может применяться несколько раз в год к каждому проданному объекту). При подаче декларации необходимо будет предоставить в подлинниках все документы, подтверждающие фактически произведенные расходы на приобретение жилья. С 1 января 2014 года в силу п.?п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, к этим расходам можно отнести: чеки, квитанции, расписки, договоры купли-продажи, подтверждающие получение средств продавцом, товарные накладные на отделку купленной квартиры, если приобреталось жилье под отделку, квитанции и договор на риэлторские услуги, если при покупке квартиры оплачивались услуги риэлтора. Все это в совокупности может уменьшить налогооблагаемую сумму. Продавец сам определяет какой из вышеуказанных вариантов ему выгоднее. Например, квартира была куплена в период кризиса за 700 тысяч рублей, а продана за 900 тысяч рублей. При вычислении чистого дохода, отняв от цены продажи цену покупки, получим 200 тысяч, подлежащих налогообложению. 200 тысяч рублейх х 13%= налог 26 тысяч рублей. Поэтому в данной ситуации, чтобы не платить налог, при подаче декларации необходимо написать заявление о применении налогового вычета в один миллион рублей. В другом случае, если квартира была приобретена, например, за 2,5 миллиона рублей, а продана за 2,6 миллиона, то применив стандартный имущественный вычет сумма налога окажется существенной (2,6 миллиона — 1 миллион = 1,6 миллиона х 13%=налог 208 тысяч рублей). Гораздо выгоднее уменьшить поступления от продажи на первоначальную стоимость жилья и сумма налога станет значительно меньше (2,6 миллиона рублей — 2,5 миллиона =100 тысяч х 13%= налог 13 тысяч рублей). Уменьшить налог при продаже квартиры возможно также в случае последующего приобретения другого жилья в том же налоговом периоде, если продавец еще не использовал свое право на получение имущественного вычета с покупки жилья на сумму до двух миллионов рублей, то есть возврат уплаченного НДФЛ в размере 260 тысяч рублей. Ранее этим вычетом можно было воспользоваться исключительно один раз в жизни на один объект. С 2014 года вычет можно применять неоднократно, пока не вернете полностью свои 260 тысяч. Использовать вычет с покупки могут граждане РФ, которые уплачивают 13% НДФЛ. По общим правилам этот вычет не могут использовать предприниматели,  юридические лица, неработающие граждане, дети. Однако при продаже с одновременным приобретением другого жилья и у этой категории лиц появляется право на вычет, а вернее зачет налога с продажи на вычет с покупки. В некоторых случаях избежать уплаты налога не удается. Для многих продавцов недвижимости сумма налога является неприемлемой. Поэтому они настаивают на указании в договоре цены в один миллион рублей, либо требуют заплатить сверх цены сумму, равную налогу. Ни один из вариантов не является выгодным для покупателя. Поэтому, как правило, это увеличивает срок продажи таких объектов. Между тем бывают ситуации, когда квартира продается с хорошим ремонтом и мебелью, а продавец не может документально подтвердить свои фактические затраты на ремонт. В этом случае продажа мебели и других отделимых улучшений квартиры возможна по отдельному договору, тем самым налогооблагаемая сумма дохода с продажи квартиры уменьшится.

17.03.2014 11:45

налог на недвижимость, Одноэтажный Омск

Выгодно ли покупать, чтобы сдавать? Татьяна Байтемирова

Выгодно ли покупать, чтобы сдавать?

Инвестиции в недвижимость многие считают куда надежнее, чем банковские вклады, главное — это толково распорядится средствами. Выгодно ли сегодня купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду? Какими характеристиками должен обладать объект? Практикуют ли такое инвестирование омичи? На рынке аренды есть несколько категорий жилья, сдающегося в разных ценовых категориях. И хотя многие инвесторы хотят купить недвижимость подороже, чтобы получать за нее высокую арендную плату, все-таки необходимо учитывать, будет ли она пользоваться спросом. Поэтому первым делом нужно исследовать рынок аренды и понять каков спрос на жилье по каждой из категорий и каковы ставки аренды. Это поможет примерно рассчитать его потенциальную прибыльность и окупаемость. Собираясь заработать на сдаче жилья, важно понимать, что любая квартира для извлечения арендного дохода не подойдет. При подборе варианта важно помнить, что критерии выбора будут несколько иными, нежели когда человек покупает жилье «для себя». Приобретаемая для сдачи квартира не должна быть большой. Самый ходовой товар вторичного рынка жилья и самый спрашиваемый объект на рынке аренды - одно-двухкомнатные квартиры в домах эконом-класса. Именно таким жильем интересуются как студенты, так и молодые семьи с  детьми. При выборе объекта в первую очередь стоит ориентироваться на транспортную доступность и месторасположение недвижимости. В Омске больше всего ценятся квартиры в Центральном округе и на Левобережье. Именно здесь можно сдать «однушку» по максимальной цене: от 13 тысяч рублей в месяц. Но при этом, чтобы приобрести квартиру в этих районах надо понимать, что и цена покупки будет немаленькой: от двух миллионов рублей. Популярна аренда жилья в городке Нефтяников, здесь квартиры находятся в более низкой ценовой категории, чем в центре и на левом берегу. Среднестатистическая однокомнатная квартира здесь предлагается за 1,7 миллиона рублей, а сдается – за 9-10 тысяч рублей в месяц. Поэтому, выбирая инвестиционный объект, человек должен прежде всего учитывать месторасположение недвижимости и исходить из той суммы, которой он располагает. Если деньги позволяют, то можно приобрести квартиру с ремонтом и сразу же сдать ее по максимальной цене. Арендаторов привлекает наличие в шаговой доступности остановок общественного транспорта, поликлиник, магазинов, школ и детских садов, а также разнообразие транспортного сообщения (маршрутное такси, автобусы). Если состояние квартиры удовлетворительное, можно ограничиться косметическим ремонтом, не неся больших затрат на замену сантехнических труб, напольного покрытия и так далее. При этом надо иметь в виду, что проще сдать квартиру с мебелью и техникой, так как наличие стиральной машины и встроенной кухонной мебели практически всегда является обязательным требованием арендаторов. По самым примерным подсчетам даже недорогая квартира, приобретенная в Нефтяниках, окупится как минимум лет через 10-12. Есть однако вариант сдавать жилье посуточно, в этом случае срок может сократиться до 8 лет. Некоторые арендодатели средствами от сдачи жилья погашают ипотеку, которую оформляли при покупке квартиры. Если у них есть возможность жить у родителей, то такое приобретение становится выгодным, так как заемщики не обременяя себя ежемесячными взносами, через несколько лет смогут иметь собственное жилье. Но назвать такое вложение прибыльным вряд ли можно, так как в данном случае финансовой выгоды нет. Несмотря на постоянный спрос со стороны съемщиков, массовый рынок аренды не сулит высокой доходности потенциальным инвесторам. Но при этом стоит понимать, что ликвидная недвижимость лишней не бывает. Каждый случай покупки «инвестиционной» квартиры, а в особенности с привлечением ипотечных кредитов, требует продуманного подхода и индивидуальных консультаций со специалистами. При этом, приобретая квартиру с перспективой получения дохода, нужно оценивать ликвидность жилья не только с точки зрения арендатора, но и исходя из собственных требований и предпочтений, так как в итоге его можно будет продать.

11.03.2014 12:57

цены на недвижимость, аренда, инвестиции

Выгодно ли покупать, чтобы сдавать? Дмитрий Бакалов

Выгодно ли покупать, чтобы сдавать?

Инвестиции в недвижимость многие считают куда надежнее, чем банковские вклады, главное — это толково распорядится средствами. Выгодно ли сегодня купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду? Какими характеристиками должен обладать объект? Практикуют ли такое инвестирование омичи? На сегодняшний день, имея свободные денежные средства, люди задумываются, как их сохранить и приумножить. Недвижимость в этом случае, по мнению многих, является наиболее надежным способом. Если говорить о вложении в банк, то на первый взгляд оно выгоднее, так как может принести 8-13% годовых. Но при этом есть риск потерять свои сбережения выше 700 тысяч рублей при банкротстве банка. Выбирая квартиры для сдачи, в первую очередь, люди ориентируются на свои финансовые возможности при покупке, а также кредитоспособность. Арендная плата за такую квартиру должна давать максимальную отдачу за минимальный срок. Для этого подойдут ликвидные квартиры, которые можно быстро и выгодно сдать, а затем и легко продать: одно-двух комнатные квартиры от 1,5 до 2,5 миллионов рублей. Именно это жилье будет иметь максимальный спрос среди потенциальных клиентов: семей с детьми или без; молодых пар, решивших жить отдельно; одиноких людей. Также потенциальными арендаторами могут выступать командированные работники из разных городов и стран и студенты. Лучшие районы, в которых располагается жилье для сдачи в аренду можно охарактеризовать следующим образом: ближайшее расположение остановок и транспортная доступность, удобный выезд в другие районы города, наличие магазинов, школ, детских садов. Наиболее перспективным вариантом является квартира с ремонтом, пластиковыми окнами, желательно в новом доме, площадью от 37 метров. Распространенными вариантами среди квартиросъемщиков также являются трехкомнатные квартиры. Их чаще снимают большие семьи или семьи с двумя и более детьми. Часто, в таких квартирах жили сами хозяева, но нашли для себя более подходящий вариант. В последнее время все более популярным становится приобретение квартир в дорогих элитных домах площадью от 100 метров для себя и своих подрастающих детей. В данном случае у собственников стоит вопрос о сохранении своей собственности в максимально идеальном состоянии. Стоимость такого жилья без отделки может равняться 7-12 миллионам рублей. А цена за аренду таких квартир с проведенным ремонтом может составлять 50-100 тысяч рублей в месяц. В случае с элитными квартирами чаще всего играет роль ограниченность предложения в данном сегменте. Например, квартир, которые собственники сдают на улице Красина, 6 всего около пяти. Цены на них колеблются от 70 до 140 тысяч рублей в зависимости от площади (100 до 160 метров) и «свежести» ремонта. Таким образом квартира, предлагаемая на рынке аренды в первый раз, имеет гораздо больше шансов быть сданной по максимальной цене. Квартиры на Иртышской Набережной и Набережной Тухачевского сдаются от 50 до 120 тысяч рублей в месяц. Вложение в недвижимость окупается в среднем примерно в течение 5-7 лет. Покупатель может воспользоваться и налоговым вычетом при покупке квартиры. С 2014 года его можно получать с нескольких квартир, поэтому даже в случае продажи одной и покупке другой, менее чем за два миллиона рублей, налоговый вычет в течение жизни можно получить в размере 260 тысяч рублей. Следовательно, покупатели не ограничены в сумме, за которую могут купить недвижимость. Нужно, конечно, учитывать расходы по коммунальным платежам, налоги, естественный износ жилья, а соответственно, и его ремонт.

11.03.2014 12:37

недвижимость, аренда, инвестиции

Можно ли признать сделку недействительной? Евгения Салихова

Можно ли признать сделку недействительной?

При покупке недвижимости стоит понимать, что есть вероятность признания сделки недействительной. Какие могут быть основания для расторжения проведенной сделки с недвижимостью и в каком случае эти основания будут законными? Слово эксперту. В Гражданском кодексе РФ предусматривается целый ряд обстоятельств, когда сделка купли-продажи недвижимости может быть расторгнута или признана недействительной. Недействительная сделка — это сделка, которая не влечет за собой возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с недействительностью сделки. Сделки, которые могут быть недействительными делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримая сделка может быть признана недействительной только судом, ничтожная является недействительной вне зависимости от решения суда.  К видам ничтожных сделок относятся:  - сделка, заведомо противоречащая основам правопорядка или нравственности;  - мнимая или притворная сделки;  - сделка, совершенная малолетним гражданином, не достигшим 14 лет;  - сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным;  - сделка, совершенная с нарушением требований законодательства об ее форме. К видам оспоримых сделок относятся: - сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта;  - сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона следует, что такая сделка оспорима;  - сделка, совершенная юридическим лицом, выходящая за пределы его правоспособности;  - сделка, совершенная лицом с ограниченными полномочиями;  - сделка, совершенная несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;  - сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности;  - сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;  - сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.    Договор купли-продажи, заключенный без намерений создать соответствующие им правовые последствия, является недействительным (мнимой сделкой). Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. Заключение договора купли-продажи лицом, признанным недееспособным, так же влечет недействительность договора. Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительной. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Также действительность сделки может быть оспорена, если один из супругов продал общее имущество без соответствующего нотариально удостоверенного согласия второго супруга. 

21.02.2014 14:28

советы, сделки с недвижимостью, недействительная, оспоримая, ничтожная

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги? Олег Малахов

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Инвестиции в недвижимость всегда были выгодной альтернативой другим способам приумножения капитала. Можно ли сегодня заработать на вложениях в жилье? Какие объекты на омском рынке недвижимости представляют наибольшую выгоду для инвестора? Слово эксперту. Инвестирование в недвижимость на сегодняшний день остается одним из привлекательных способов приумножения денежных средств как для профессионалов (девелоперов), так и для людей, чья сфера деятельности напрямую не связана с рынком недвижимости. Успешность данных вложений во многом зависит от умения правильно оценить состояние рынка и объект инвестирования. В Омске тенденция приумножения средств посредством вложения денег в недвижимость сохраняется. При инвестировании наиболее выгодными являются жилые объекты на первичном рынке. Более «правильным» с точки зрения получения максимальной прибыли считается жилье, приобретенное в доме на ранней стадии строительства, так как на стабильном рынке цены на подобные объекты растут по мере строительства дома. В этом случае инвестор не будет обременен проверкой «истории» объекта, но придется какое-то время потратить на изучение репутации организации-застройщика, а также ознакомиться с разрешительными документами на строительство. Но нельзя исключать негативные факторы и риски, которые могут подстерегать инвестора. В случае покупки жилья «на сваях» могут быть сдвинуты сроки завершения строительства или застройщик станет банкротом. Кроме того, потребуется более длительное время для оформления права собственности, а если инвестор планирует использовать заемные средства, то надо ожидать того, что не все банки готовы выдавать кредиты на строящиеся объекты. Стоит также участь, что рядом с домом вряд ли будут расположены социальные объекты, так как инфраструктура в микрорайонах с новыми домами развивается недостаточно быстро. Кроме того, потребуются дополнительные затраты на отделку квартиры. Если сопоставить плюсы и минусы нового жилья и «вторички», то многие люди, решившие вложить свои средства в недвижимость, останавливаются на втором варианте, так как инвестор получает сразу готовый объект. Однако профессиональные участники рынка все же предпочитают инвестировать в первичное жилье, в долгосрочном периоде это считается выгодней. Альтернативный способ инвестирования – это банковский депозит. Проценты по вкладам остаются высокими и составляют в от 8 до 13 %. При этом доходы по депозитам не облагаются подоходным налогом, и есть возможность вернуть вложенные средства в любой момент, потеряв лишь проценты. Однако у депозитов тоже есть серьезные минусы: инфляция, финансовый кризис, нестабильность на валютном рынке. Вложения в недвижимость более надежны в долгосрочной перспективе и более устойчивы к инфляции, чего нельзя сказать о банковских депозитах.

14.02.2014 17:46

недвижимость, инвестиции, новостройки, вторичка, вклад, депозит

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги? Татьяна Летягина

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Инвестиции в недвижимость всегда были выгодной альтернативой другим способам приумножения капитала. Можно ли сегодня заработать на вложениях в жилье? Какие объекты на омском рынке недвижимости представляют наибольшую выгоду для инвестора? Слово эксперту. Учитывая нестабильную ситуацию в банковской системе нашей страны и периодические отзывы лицензий у коммерческих банков, можно сказать, что инвестиции в недвижимость сегодня выгодное мероприятие. Это подтверждает и мировая практика с более развитым опытом рыночных отношений.  Если выбирать между покупкой земли и недвижимости, лучше предпочесть второе. В сегменте недвижимости основная доля вложений денежных средств приходится на благоустроенное жилье. Инвестировать в коммерческую недвижимость также выгодно, но в данном случае потребуются более крупные вложения, да и траты на согласование документов могут быть значительными.  Если вы решили инвестировать свои средства в благоустроенное жилье следует обратить внимание на объекты эконом и среднего класса. Покупка апартаментов бизнес- класса в нашем регионе не оправдывает своих ожиданий, поскольку такое жилье достаточно сложно сдать в аренду, а ежемесячные коммунальные платежи составляют немалую сумму.  На протяжении нескольких лет лидером рынка аренды являются однокомнатные квартиры - спрос на них постоянно высокий. Поэтому если у инвестора есть средства, лучше купить два объекта малой площади, чем один большой.  При поиске жилья, в которое инвестор планирует вложить свои средства, можно рассматривать как «вторичку», так и рынок новостроек. Плюсами первичного жилья являются новые коммуникации, наличие приборов учета воды, отопления, газа; окна ПВХ; застекленные большие балконы и лоджии. Часто новые микрорайоны не имеют объектов социального значения (поликлиники, детские сады, школы, магазины) и удалены от транспортных развязок, а это существенный минус.  Выбрав квартиру на вторичном рынке, инвестор, наоборот, получает жилье с развитой инфраструктурой, где все необходимые объекты соцкульбыта находятся в шаговой доступности. Но минус «вторички» — изношенность внутридомовых коммуникаций. В любом случае при выборе инвестиционного объекта необходимо учесть все: и само здание, и планировку квартиры, и район.  Альтернативой вложения денег в недвижимость может служить размещение средств на банковском депозите. Сегодня ставки по вкладам составляют 10-12 % годовых сроком не менее двух лет. Примерная стоимость сдачи в аренду однокомнатной квартиры составляет 9-13 тысяч рублей. К этой сумме можно прибавить ежегодное повышение стоимости квадратного метра жилья. Учитывая вышесказанное, можно предположить, что банковские вклады в основном ориентированы на сохранение сбережений, а недвижимость, как инструмент инвестирования выглядит более выгодным вариантом.

14.02.2014 17:42

инвестиции, недвижимость, новостройки, депозит, вторичка

Омские риэлторы о региональном рынке недвижимости и курсе рубля Татьяна Целебеева

Омские риэлторы о региональном рынке недвижимости и курсе рубля

Исходя из практики нашего агентства недвижимости, могу сказать, что сейчас активность клиентов увеличилась — люди стараются вложиться в жилье, взять ипотеку, пока дают. Опасаются, что потом не смогут этого сделать. Сильнее всего данные тенденции сказываются на сегменте социального жилья — именно оно востребовано теми, кто хочет улучшить жилищные условия, а таких людей значительное количество. Тех же, кто намерен просто инвестировать в недвижимость, гораздо меньше. Для этого нужна высокая платежеспособность. Кстати, первыми ласточками выхода из предыдущего кризиса стало именно то, что люди начали инвестировать в жилье. Как будет дальше, не могу предположить. Если доллар начнет стремительно расти, то рынок недвижимости, скорее всего, «встанет» - это исходя из прошлого опыта. Но, возможно, события будут развиваться и по другому сценарию. Надеюсь, что все-таки финансовых катаклизмов не произойдет — руководство государства найдет способ, как их избежать.

03.02.2014 15:04

недвижимость, стоимость, доллар, рубль, валюта, прогноз, строительство

Омские риэлторы о региональном рынке недвижимости и курсе рубля Вера Коровина

Омские риэлторы о региональном рынке недвижимости и курсе рубля

Рынок недвижимости у нас сильно зависит именно от доллара. Как только доллар начинает расти, то многие застройщики поднимают цены на новостройки — не только с «ростом» этажей самих домов, но и с учетом изменений в курсе валют. Буквально за месяц квадратный метр жилья подорожал на 2-5 тысяч рублей. Это очень много для для нашего региона, поэтому продажи снизились. Далее «подтягивается» и вторичный рынок, поскольку продавцы квартир уже не могут за вырученные деньги от продажи своего старого жилья по прежним ценам купить новое, которое хотели. Наиболее ощутимо эти тенденции скажутся на сегментах: вторичное жилье, эконом-класс, 2-3-комнатные квартиры. Здесь снижение активности сделок будет налицо, поскольку такое жилье покупают те, кто находится на грани «могут-не могут» позволить себе приобретение квартиры. Это достаточно значительная часть населения нашего региона. Решающим фактором является платежеспособность. Она уменьшается с повышением цен, которое происходит при росте доллара, ведь зарплаты, как правило, существенно не увеличиваются. Людям становится сложнее находить излишки на погашение жилищных кредитов, и они меньше покупают. Что касается прогнозов, если доллар все-таки будет расти и дальше, то цены на омском рынке недвижимости повысятся. Но мне кажется, что существенных изменений на валютном рынке, каких-то обвалов рубля в ближайшее время не будет и скоро вернется привычный курс.

03.02.2014 15:01

недвижимость, доллар, рубль, строительство, стоимость, прогноз, валюта








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон