Мнения экспертов


Как продать квартиру, взятую в ипотеку? Татьяна Целебеева

Как продать квартиру, взятую в ипотеку?

С появлением на рынке недвижимости ипотечного кредитования, со временем в продаже стали появляться так называемые обремененные объекты. Однако многие потенциальные покупатели с опаской относятся к приобретению квартир, находящихся в залоге у банка. Безопасна ли покупка «ипотечного» жилья и какие нюансы есть у такой сделки?  Ипотечный рынок жилой недвижимости стремительно развивается. Вместе с ростом выдачи ипотечных кредитов выросли и потребности в продаже залоговых квартир. На сегодняшний день основные правила продажи ипотечного жилья регламентируются законодательством, поэтому передача прав собственности на него может осуществляться еще до того, как заемщик выплатит весь долг.  Увеличение жилой площади, отсутствие средств на выплату ипотеки, получение в наследство ипотечной квартиры, желание продать строящееся жилье и приобрести вторичное, смена места работы и переезд в другой город — это далеко не полный перечень причин, по которым заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья. В подобных ситуациях может возникнуть масса вопросов, связанных с проведением сделки, имеющей определенные нюансы, поскольку здесь непосредственное участие принимают залогодержатели — банки.  Если еще пару лет назад получить согласие банка на продажу заложенной квартиры было весьма проблематично, то сейчас кредитные организации отказались от применения моратория на досрочное гашение кредита и снятие залога, и даже не возражают против смены собственника ипотечного жилья. Особенно если заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не «потянуть».  В нашем регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации «ипотечного» жилья. Чтобы осуществить продажу обремененного объекта продавцу, прежде всего, следует обратиться в его банк и запросить информацию об остатке кредита и сумме начисленных процентов на предполагаемую дату продажи. Естественно, что выставлять такой объект по завышенной цене нецелесообразно, поскольку с каждым затянувшимся днем продажи уменьшается и сумма наличных, на которые претендует продавец.  Схемы сделок с заложенной недвижимостью достаточно разнообразны и варьируются от различных факторов. Но самый простой для банков способ — найти покупателя квартиры, который внесет на счет заемщика собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В одном случае, сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации перехода права по договору купли-продажи и снятия обременения подаются в отделение Росреестра одновременно.  В другом случае, продавец и покупатель, заключают между собой предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит часть своих денег в счет погашения долга по кредиту продавца и получает на руки платежный документ (квитанцию). Далее следует гашение кредита и получение закладной, что по времени может составлять от трех дней до одного месяца, в зависимости от того, где находится закладная — в Омском филиале банка или в иногороднем головном отделении. Далее продавец снимает обременение (ипотеку) в Росреестре (один рабочий день) и после подписания основного договора купли-продажи документы подаются на регистрацию перехода права собственности к покупателю.  Более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В этом случае возможны два варианта развития событий.  Первый — когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям; гасится один кредит (сумма первоначального взноса должна покрывать всю задолженность перед банком) и сразу выдается новый. Фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.  Второй вариант — когда покупатель берет кредит в другом банке. Здесь также желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема на практике редко реализуется, т. к. банки зачастую не могут договориться друг с другом.  Круг покупателей у ипотечных квартир сужен, их, например, не смогут приобрести кто не имеет достаточно средств, чтобы погасить сумму остаточного долга, а также те, у кого на руках есть жилищный сертификат. Тем не менее, ипотечные квартиры в нашем городе успешно продаются, главное не накапливать долг перед банком, определить оптимальную стоимость жилья и не затягивать процесс продажи. А правильно организовать подобную сделку и снизить риск негативных последствий могут аттестованные специалисты на рынке недвижимости, услуги которых прошли специальную сертификацию. 

18.10.2013 12:10

недвижимость, ипотека, продажа, советы специалистов, советы

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы Ирина Мартынова

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы

В Омске появилось много новых микрорайонов. Новостройки пользуются большим спросом среди покупателей: кто-то видит в приобретении такого жилья возможность сэкономить деньги, а кто-то – перспективу жить в благоустроенном пространстве. Но с другой стороны, на развитие нового микрорайона может уйти не один год. Мы попросили экспертов рассказать о положительных и отрицательных сторонах такой покупки. В покупке квартиры в новом микрорайоне я вижу все-таки больше плюсов, чем минусов. Во-первых, это квартира со всеми новыми коммуникациями, с новой отделкой и без истории. Во-вторых, большим плюсом в современной застройке являются удачные большие планировки квартир, обустроенные детские площадки, облагороженная территория дома, а также выделенные места для стоянки автомобилей. Сейчас нет таких отдаленных от города строек в районах без развитой инфраструктуры, как, например, раньше велась застройка Ясной Поляны, где по проекту предполагалось и строительство школы, и детского сада, и магазинов. Конечно счастливым новоселам стоит приготовиться, что первое время они будут жить «на стройке»: строительный мусор и шум от ремонта, плюс ко всему неработающие какое-то время мусоропровод и лифт. Но это лишь временные неудобства. Лучше немного потерпеть, чем за эти же деньги приобрести маленькую квартиру в старом доме, нередко требующего капитального ремонта.

17.10.2013 12:35

Недвижимость, новостройки, цены на недвижимость, советы

Дополнительные расходы при покупке жилья Светлана Сикорская

Дополнительные расходы при покупке жилья

Покупателю недвижимости, который выбрал квартиру и уже собрал необходимую сумму денег, стоит помнить о дополнительных расходах. Сколько еще нужно потратить покупателю на подготовку необходимых документов и оформление самой сделки? Какие расходы может нести продавец? Кто из двух сторон сделки оплачивает услуги риэлтора? Дополнительные расходы продавца перед сделкой формируются в зависимости от того, насколько объект готов к продаже. Для собственника, у которого есть свидетельство о государственной регистрации права и документы-основания, расходы по сделке могут быть совсем незначительными. Изготовление кадастрового паспорта нового образца отнимет больше времени, чем денег (200 рублей). Если есть какие-либо изменения в гражданском паспорте относительно данных, уже фигурирующих в документах, например: смена фамилии, прописки или замена старого паспорта на новый – то регистрация этих изменений будет стоить 200 рублей, как для продавца, так и для покупателя. В обязанность продавца также входит предоставление покупателю справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, полученных в соответствующих инстанциях. Сами справки стоят не дорого, а вот выезд техника для составления акта по состоянию счетчиков обойдется в 600-700 рублей. Объекты, которые требуют дополнительной подготовки к сделке, требуют и дополнительных финансовых затрат. Приобретая жилье, покупатель оплачивает госпошлину в размере 1000 рублей за один объект. Также на плечи покупателя ложатся расходы по оплате договора купли-продажи, хотя покупатель и собственник могут договориться об ином. В среднем стоимость договора составляет 1500 рублей. В Омске ситуация сложилась таким образом, что услуги риэлтора оплачивает покупатель. Сумма комиссионных добавляется к стоимости объекта, заявленной продавцом. Соответственно в рекламу выставляются объекты с уже заложенными в цену комиссионными. Стоимость услуг риэлтора зависит от сложности сделки. Продажа квартиры с готовыми документами, когда задача риэлтора состоит в том, чтобы найти покупателя в кратчайшие сроки, обеспечить юридическую чистоту документов и сопроводить сделку, как правило, составляет 50000 рублей.

17.10.2013 12:15

Недвижимость, купля-продажа, квартиры, советы

Покупка комнаты: особенности сделки Валентина Филипенко

Покупка комнаты: особенности сделки

Когда обзавестись собственной квартирой оказывается не по карману, многие решают приобрести комнату. Сколько сегодня стоит такая жилплощадь и на что нужно обратить внимание при покупке комнаты? Финансовые возможности омичей не всегда позволяют приобрести квартиру. Выходом из такой ситуации может быть покупка комнаты. Это действительно выгодное вложение средств, так как цены на комнаты, также как и на квартиры, только растут. Несмотря на сходство комнат в коммуналках, общежитиях и отдельных квартирах, эти объекты представляют собой совершенно разные типы жилья. Коммунальная квартира («коммуналка») – это жилплощадь с общей кухней, санузлом, прихожей, где собственникам принадлежат отдельные комнаты. В одной и той же коммунальной квартире несколько комнат могут находиться в государственной собственности и предоставляться жильцам на основании договора социального найма, а другая часть комнат может быть в собственности живущих там людей. Все остальные площади (коридоры, кухни и санузлы) относятся к общему имуществу. Общежития – это временное жилье, где жильцы объединены по «производственному» признаку: работают на одном предприятии или учатся в одном учебном заведении. Комната в квартире представляет собой небольшое по площади жилье, без отдельного санузла и кухни. На стоимость комнат влияет множество факторов: площадь жилья, его состояние, местонахождение дома, количество комнат и соседей, доступ в квартиру, взаимоотношения с другими сособственниками и другое. Исходя из этого и формируется основная цена. Чем меньше комнат и соседей, тем проще договориться с продавцом и меньше требуется денег на выкуп оставшихся комнат. Самое важное при покупке комнаты – это юридическая чистота сделки. В случае с покупкой комнаты высок риск приобрести площадь, при продаже которой не были учтены интересы всех собственников или было нарушено право первоочередной покупки. Если комната много раз перепродавалась, стоит проверить документы более тщательно. По закону, приобрести комнату можно в том случае, если она приватизирована и была предложена всем соседям, проживающим рядом с продавцом. В этом случае покупателю необходимо получить от продавца официально оформленный добровольный отказ остальных жильцов от покупки этой жилплощади. Если заключить сделку купли-продажи комнаты без этого отказа, то впоследствии сделка может быть признана недействительной. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, собственник может продать свою долю любому лицу. При этом стоимость комнаты не должна отличаться от цены, которая была ранее предложена соседям. Документы, подтверждающие уведомление сособственников, необходимо приложить к пакету документов при подаче договора купли-продажи комнаты (доли) на государственную регистрацию. Если купить комнату желают сразу несколько сособственников, то покупатель волен сам решать кому ее продавать. Если же по истечении месяца ответа от соседей так и не последовало, молчание приравнивается к отказу. В этом случае продавец может искать любого покупателя. Если покупатель собирается приобрести приватизированную комнату в неприватизированной коммуналке, то здесь возникнут дополнительные сложности. Владельцем коммунальной квартиры в этом случае является муниципалитет, а, значит, для того, чтобы приобрести данную жилплощадь, нужно официальное разрешение властей. Продавец точно также обязан уведомить о том, что он продает и по какой цене. Ответ также нужно ждать в течение месяца. Взять ипотеку на комнату может быть достаточно проблематично. В этом случае усложняется процедура оформления документов, да и банки неохотно идут на такие сделки. Кредитные организации считают данные объекты неликвидными, так как в случае неплатежеспособности заемщика их будет сложно реализовать. Для банка выдача кредита такому клиенту несет большее количество рисков, чем стандартная схема приобретения в кредит целой квартиры. Банкам не интересно развивать программы ипотечного кредитования покупки комнат. Во-первых, высоки риски, связанные с оценкой и потенциальной реализацией объекта залога. Во-вторых, под сомнение ставится платежеспособность заемщика (состоятельные клиенты предпочитают все же приобретать квартиры). В-третьих, требуемые суммы кредита невелики, что делает такой вид долгосрочного кредитования менее привлекательным по сравнению с традиционной ипотекой. Гораздо охотнее банки кредитуют заемщиков, которые хотят купить последнюю комнату в квартире, тогда как все остальные уже находятся в их собственности. Ведь в таком случае в залог кредитной организации переходит вся квартира, а сам механизм сделки становится более понятен и прозрачен. Специалисты компании «Лидер» примут во внимание все предпочтения клиента и помогут подобрать комнату с достойными условиями проживания по доступной цене.

17.10.2013 11:15

Недвижимость, купля-продажа, комнаты, советы

Покупка комнаты: особенности сделки Маргарита Красуля

Покупка комнаты: особенности сделки

Когда обзавестись собственной квартирой оказывается не по карману, многие решают приобрести комнату. Сколько сегодня стоит такая жилплощадь и на что нужно обратить внимание при покупке комнаты?  Сделки по купле-продаже комнат в Омске достаточно распространены. На сегодняшний день среди покупателей популярны гостинки, которые располагаются как в обычных многоэтажных домах, так и в бывших общежитиях. Как правило, гостинки размещаются в секции на несколько комнат с общей кухней и небольшим коридором. Менее популярны среди омичей подселения, находящиеся в обычных двух-трех комнатных квартирах, но и стоимость их значительно ниже.  В Омске сегодня гостинку площадью 10 «квадратов» можно приобрести примерно за 450 тысяч рублей, 14 квадратных метров обойдутся в 550 тысяч. За 18 «квадратов» комнаты придется заплатить не менее 650 тысяч рублей. От 800 тысяч и выше стоят комнаты, которые оборудованы собственным санузлом, душем и кухонным уголком. Приобретая комнату, покупатель должен убедиться, что это действительно комната, а не доля в квартире, ведь это совершенно разные понятия. Если это комната, то в документах должен обязательно стоять ее номер, ведь это полноценная недвижимость с определенными границами. Собственник же, владеющий долей, может занимать и целую комнату, но это не означает, что он ее владелец. В случае владения долей нельзя определить границы собственности – где находится четверть или шестая часть помещения: это не отмечено ни в одном из документов на квартиру. Независимо от того, приобретает покупатель комнату или долю, он должен удостовериться предложил ли продавец жилья свою жилплощадь соседям. Приобретая комнату, покупателю нужно получить от продавца нотариально заверенные отказы соседей от права преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. В этом случае продать комнату третьему лицу можно через месяц после получения соседями уведомления, если они не захотят покупать эту комнату. Часто бывает, что комнаты, находящиеся в общедолевой собственности разные по площади. Решить, кто из соседей в какой комнате будет жить можно мирным путем. Но если договориться не получается, то можно обратиться в суд, который в этом случае встанет на сторону собственника, имеющего несовершеннолетних детей.

11.10.2013 11:13

Недвижимость, купля-продажа, комнаты, советы

Как построить дом по закону? Юлия Волторнист

Как построить дом по закону?

Согласно градостроительному кодексу для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома проект не требуется. Однако для того, чтобы дом вас радовал, был надежным, уютным и красивым, проект все же лучше подготовить. Мы спросили у специалистов, что из себя представляет проект и для чего он все-таки нужен. Согласно закону о дачной амнистии, который действует до 2015 года, подготовка проекта на строительство дома обязательно не требуется. Но, несмотря на это, для качественного возведения вашего коттеджа важно учитывать ряд деталей. В этом вопросе лучше положиться на опыт специалистов. Проектная организация учитывает не только строительные нормы и правила, но и свойства теплосбережения отдельных материалов, их защиту от условий окружающей среды, несущую способность и многие другие характеристики, которые простые обыватели могут не знать. Если эти нормы будут нарушены при строительстве дома, то могут возникнуть серьезные проблемы при его оформлении. Кроме того, работа профессионалов в данной сфере позволит подсчитать расходы и избежать напрасных затрат. Как раз для этих целей требуется подготовка качественного проекта. Стоимость типового проекта начинается от 8 000 рублей. Такие проекты обладают своими плюсами. Типовой проект можно приобрести сражу же, непосредственно обратившись в компанию, что существенно сэкономить ваше время. Но существует одна особенность, которую нужно принимать во внимание: в готовом проекте не будут учтены особенности инженерно-геологических изысканий того земельного участка, где вы планируете возводить дом. Поэтому любой готовый проект требует доработки, для точного расчета фундамента. Предупреждаем, что тем самым вы сэкономите на строительстве фундамента. Доработка длится от 15 до 20 рабочих дней. Если начинать разработку индивидуального проекта с нуля, работа архитектора займет 40-45 рабочих дней. Стоимость данной услуги будет зависеть от требований, которые вы предъявляете к будущему дому. Зато перспектива жить в доме, где все продумано в персональном порядке, кажется более заманчивой. Проектная организация будет нести ответственность за надежность конструкции. Именно поэтому обращаться стоит в те компании, у которых есть лицензия на проектирование. Без лицензии план дома будет юридически не действителен. А в остальном от клиента, прежде всего, понадобится понимание того, что он хочет получить в результате.

03.10.2013 12:31

Недвижимость, строительство, дома, советы

Как построить дом по закону? Ольга Кулагина

Как построить дом по закону?

Согласно градостроительному кодексу для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома проект не требуется. Однако для того, чтобы дом вас радовал, был надежным, уютным и красивым, проект все же лучше подготовить. Мы спросили у специалистов, что из себя представляет проект и для чего он все-таки нужен. Первое, что должен сделать заказчик –  это найти «своего» архитектора, который разделяет его мировоззрение. Проектирование индивидуального дома проходит в несколько этапов, поэтому занимает много времени: от полугода и больше, в зависимости от понимания заказчика и архитектора. Заказчик должен предоставить в проектную организацию задание на проектирование (зачастую в этом ему помогает архитектор), кадастровый план, геодезическую съемку и геологию. На основании данных сведений и требований заказчика, составляется форэскиз. Он нужен для того, чтобы определить объемы проектирования здания, основные планировочные решения, площадь, расположение дома и построек на участке. В зависимости от сложности конструкций и инженерных коммуникаций рассчитывается стоимость разработки проекта. Если заказчика устраивает форэскиз, заключается договор на эскизное проектирование. Эскиз несет полную информацию о том, каким будет здание: планировочное решение объема с расстановкой оборудования, фасады, разрезы, строительные и отделочные материалы, благоустройство и т.д., возможна объемная модель или макет. На эскизный проект уходит 2-3 месяца. Именно на этой стадии возможно вариантное проектирование, определение примерной сметы строительства. После утверждения эскизного проекта начинается этап рабочего проектирования. В состав рабочего проекта входят: архитектурно-строительная часть, инженерная часть (отопление, вентиляция и кондиционирование; водоснабжение и т.д.), раздел генерального плана, включающий в себя вертикальную планировку, озеленение и благоустройство, внутриплощадочные сети. Когда у вас есть на руках рабочая документация, заказчик проводит тендер между лицензированными строительными организациями, способными вести генподряд и имеющих смежников инженерных фирм. Они вам предоставляют смету на строительство по разделам. Заказчик выбирает организацию, советуясь с архитектором из соотношения цена – качество – время. Выбрав строительную организацию, заказчик заключает договор на строительство и с архитектором договор на авторский надзор. Все работы должны проводиться согласно проекту.

03.10.2013 12:20

Недвижимость, строительство, дома, проект, архитектор, советы

Дополнительные расходы при покупке жилья Ольга Корчевская

Дополнительные расходы при покупке жилья

Покупателю недвижимости, который выбрал квартиру и уже собрал необходимую сумму денег, стоит помнить о дополнительных расходах. Сколько еще нужно потратить покупателю на подготовку необходимых документов и оформление самой сделки? Какие расходы может нести продавец? Кто из двух сторон сделки оплачивает услуги риэлтора?  Приобретая недвижимость, покупателю квартиры необходимо будет оплатить составление договора купли-продажи, что в среднем, будет стоить 1300-1600 рублей. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности отнимет еще 1000 рублей. Если квартира приобретается по ипотеке, то покупателю потребуется отчет о рыночной цене на покупаемую квартиру. За этот документ придется выложить 2500-3500 рублей. Продавцу жилья, также как и покупателю, придется понести некоторые расходы при сделке с недвижимостью. Перед реализацией объекта при наличии всех правоустанавливающих документов, потребуется справка из ЦТИ на продажу, если отсутствует свидетельство о государственной регистрации. За эту услугу необходимо будет отдать не менее 300 рублей. Помимо этого потребуются справки об отсутствии задолженности за коммунальные платежи, на них продавцу придется потратить от 500-700 рублей. 900 рублей будет стоить нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом. Если объект недвижимости не стоит на кадастровом учете, то потребуется изготовление кадастрового паспорта (гос. пошлина 200 рублей). И еще 230 рублей необходимо будет заплатить за выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Комиссионные риэлтора при продаже квартиры зависят от сложности оказываемых услуг. За реализацию жилья клиента (поиск покупателя, оформление документов, сопровождение сделки) комиссия специалиста по недвижимости составляет от 3 до 5% от стоимости объекта. Если продавец самостоятельно нашел покупателя, готового приобрести его квартиру, сам собрал пакет документов, объездив необходимые инстанции, то такая услуга, именуемая «сопровождение сделки купли-продажи», обойдется от 5000 до 10000 рублей.

03.10.2013 12:18

Недвижимость, купля-продажа, квартиры, советы

Как построить дом по закону? Светлана Качесова

Как построить дом по закону?

В строительстве коттеджа многие видят одни плюсы: возможность обустроить все «под себя», уверенность в надежности конструкции, экономия денежных средств... Однако желающим воздвигнуть индивидуальное жилье, придется решить несколько юридических вопросов.  Строительство дома — долгосрочный процесс. Немало времени занимает и оформление документов. Во-первых, Вам необходимо получить разрешение на строительство. Этот документ выдает администрация по месту расположения отведенного для строительства участка. Для получения разрешения, Вы должны предоставить следующие документы: удостоверение личности, правоустанавливающие документы на участок или договор аренды и кадастровый паспорт. В кадастровом паспорте должны быть указаны границы участка и его точная площадь. Затем, когда вы получили разрешения, можете начинать строительство. В течение 10 лет дом должен быть не только построен, но и подключен ко все необходимым инженерным коммуникациям. Если за это время, Вы не успели ввести здание в эксплуатацию, можете повторно получить разрешение. Вам необходимо будет снова обратиться в администрацию и предъявить выше перечисленные документы. Для оформления построенного дома вы можете обратиться к специалисту или действовать самостоятельно. Для этого Согласно закону«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Вам необходимо предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии следующие документы: разрешение на строительство и на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также кадастровый паспорт и технический паспорт на дом. Кроме того, у Вас могут запросить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. В случае, если право гражданина на этот земельный участок ранее зарегистрировано в юстиции, такой документ Вам не потребуется. Стоимость государственной пошлины за оформление прав собственности на дом установлен в размере 1 000 рублей. За каждое внесенное изменение (смена ФИО, места прописки) гражданину придется доплатить еще 200 рублей. Если Вы строили дом на арендуемом участке, Вы можете обратиться в Департамент имущественных отношений с заявлением на выкуп данной территории.

03.10.2013 12:03

Недвижимость, строительство, дома, советы

Как построить дом по закону? Галина Савина

Как построить дом по закону?

В строительстве коттеджа многие видят одни плюсы: возможность обустроить все «под себя», уверенность в надежности конструкции, экономия денежных средств... Однако желающим воздвигнуть индивидуальное жилье, придется решить несколько юридических вопросов. Если человек решил построить дом, ему, прежде всего, нужно получить разрешение на строительство. Процесс получения этого документа во многом зависит от прав на земельный участок. Если у вас нет участка, закон допускает строительство индивидуального дома на арендуемой земле. Чтобы получить участок в аренду с правом застройки необходимо прийти в отдел архитектуры местной администрации и написать заявление «о предоставлении участка в аренду», в котором указывается кадастровый номер выбранного вами участка. Кадастровый номер узнается в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области. Затем договор аренды нужно зарегистрировать. И только после этого в местной администрации Вам выдадут разрешение на строительство. Если земля, на которой вы решили развернуть строительство, находится в вашей собственности, Вам будет проще получить разрешение. Для этого необходимо принести свидетельство о государственной регистрации земельного участка, кадастровый паспорт в отдел архитектуры администрации по месту нахождения владений, и на месте написать заявление на получение разрешения. Согласно градостроительному кодексу для получения разрешения на строительство коттеджа до 2015 года проект дома не требуется. Но в заявлении необходимо указать общую площадь дома, примерный год ввода в эксплуатацию и материал, выбранный для строительства. Когда разрешение получено — можно строить! Вы можете возводить жилье самостоятельно либо обратиться в строительную организацию. Разрешение на строительство выдается сроком на 10 лет. И за это время необходимо не только построить коробку здания, но и ввести дом в эксплуатацию. На готовое жилье Вам необходимо будет получить документы, устанавливающие право собственности. Для этого, Вам нужно сначала оформить технический план на жилое помещение. Технический план могут подготовить кадастровые инженеры или специалисты бюро технической инвентаризации (БТИ) в определенные сроки (15-30) дней, стоимость документа 8 000-10 000 рублей. Затем технический план нужно поставить на кадастровый учет в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области. Через 20 рабочих дней, жилое помещение будет поставлено на учет, и Вы получите кадастровый паспорт. После получения кадастрового паспорта регистрируете право собственности на объект недвижимого имущества. Для этого необходимы следующие документы: разрешение на строительство, кадастровый паспорт и свидетельство на право собственности на земельный участок (договор аренды). Если возведение жилья осуществлялось на арендуемом участке, Вам следует обратиться в комитет по управлению имуществом и землепользованию местной администрации, чтобы выкупить землю на основании строительства на ней индивидуального жилого дома.

03.10.2013 11:19

Недвижимость, строительство, дома, советы

Из чего построить дом? Евгения Басова

Из чего построить дом?

Возведение загородного дома дело хлопотное и ответственное. Но прежде чем приступить непосредственно к самому строительству, нужно определиться с материалом, из которого этот самый дом будет возведен. Из чего сегодня можно построить дом и какие особенности имеет каждый из стройматериалов. Дом из дерева  Древнейший строительный материал – дерево. В первую очередь это оцилиндрованное бревно. Плюсы такой древесины очевидны – это и естественный воздухообмен, и особая «атмосфера» живого дерева, и цена, которая значительно ниже клееного бруса. Последний, однако, также имеет ряд достоинств: он не подвержен усадке, имеет долгий срок службы, а также не требует серьезной отделки. Деревянные дома выбирают прежде всего за экологичность и низкую теплопроводность. Дома из сруба или бруса не являются «массовым» продуктом, но своего потребителя они всегда находят. Дом из «камня» Очень популярным строительным материалом во все времена являлся кирпич. Он всегда мог удивить потребителя колоссальным ассортиментом размеров, форм, цветов, видов и функциональным направлением. Основным его преимуществом является высокая плотность, в связи с которой образуется уникальная особенность этого строительного материала аккумулировать тепло. Альтернативой кирпичу в каменном домостроении являются автоклавный газобетон, вармит, сибит, пенобетон, полистиролбетон – материалы, которые прекрасно зарекомендовали себя во всех климатических зонах. Дом из газобетона простоит более 75 лет. Этот теплый и экологичный материал не горит, не ржавеет, не боится плесени, имеет хорошую прочность и морозостойкость. Он прост в работе, легко поддается обработке, дает возможность за счет точных размеров и правильной формы легко возводить стены сложной конфигурации. Благодаря низкому весу газобетонных блоков уменьшается давление на фундамент. Точная геометрия блоков облегчает кладку, что сокращает сроки строительства и расход строительных материалов. Панельные дома Еще одна технология – экопан – предусматривает производство трех видов панелей – для возведения стен, перекрытий и элементов крыши. На готовый фундамент настилают деревянное перекрытие, которое является основой для стен. Большим преимуществом каркасно-панельных домов является возможность скрыть все коммуникации внутри стен. Это очень удобно, потому что в случае ремонта ко всем кабелям и трубам есть свободный доступ. При выборе строительного материала для коттеджа или загородного дома необходимо принимать во внимание такие факторы, как долговечность, технологичность, экономичность строительства и экологическую чистоту. Сибиряки при строительстве дома предпочитают использовать каменные материалы или дерево.

03.10.2013 11:17

Недвижимость, строительство, дома, советы

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы Инна Мозжерина

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы

В Омске появилось много новых микрорайонов. Новостройки пользуются большим спросом среди покупателей: кто-то видит в приобретении такого жилья возможность сэкономить деньги, а кто-то – перспективу жить в благоустроенном пространстве. Но с другой стороны, на развитие нового микрорайона может уйти не один год. Мы попросили экспертов рассказать о положительных и отрицательных сторонах такой покупки. В покупке квартиры в новом микрорайоне я вижу все-таки больше плюсов, чем минусов. Во-первых, это квартира со всеми новыми коммуникациями, с новой отделкой и без истории. Во-вторых, большим плюсом в современной застройке являются удачные большие планировки квартир, обустроенные детские площадки, облагороженная территория дома, а также выделенные места для стоянки автомобилей. Сейчас нет таких отдаленных от города строек в районах без развитой инфраструктуры, как, например, раньше велась застройка Ясной Поляны, где по проекту предполагалось и строительство школы, и детского сада, и магазинов. Конечно счастливым новоселам стоит приготовиться, что первое время они будут жить «на стройке»: строительный мусор и шум от ремонта, плюс ко всему неработающие какое-то время мусоропровод и лифт. Но это лишь временные неудобства. Лучше немного потерпеть, чем за эти же деньги приобрести маленькую квартиру в старом доме, нередко требующего капитального ремонта.

01.10.2013 12:40

Недвижимость, новостройки, цены на недвижимость

Для чего нужна оценка квартиры? Ольга Чупринова

Для чего нужна оценка квартиры?

Как и любой товар, недвижимость имеет цену. И в большинстве случаев, когда квартиру оценивает ее продавец, стоимость жилья оказывается завышенной. Как правильно оценить квартиру и в каких случаях не обойтись без услуг профессионального оценщика?  Цена квартиры, которая встречается в объявлениях о продаже жилья, чаще всего устанавливается риэлтором, который помогает собственнику реализовать недвижимость. Иногда владелец квартиры сам устанавливает цену, при этом в 90% случаев стоимость оказывается завышенной. Специалист по недвижимости при оценке квартиры ориентируется на стоимость аналогичных объектов, расположенных в этом же районе. Также цену квартиры формирует такие факторы, как местоположение, тип дома, район, этаж, наличие и качество ремонта, год постройки здания, близость объектов социальной инфраструктуры. Помимо сравнительной оценки недвижимости, которой пользуются риэлторы, существует и профессиональная оценка квартиры, которая требуется, если жилье приобретается в ипотеку. Заинтересованы в оценке прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Проводится оценка профессиональными организациями за счет заемщика ипотечного кредита, то есть покупателя. В среднем услуги оценщиков стоят 2500-3000 рублей, но по каким-то сложным, нестандартным объектам стоимость оценки может быть существенно выше. Оценка частного дома может доходить до 5000 рублей. Отчет об оценке жилой недвижимости, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и учреждениями. Кроме точности, преимуществом независимой оценки недвижимости, проведенной профессиональным оценщиком, является ее объективность. При этом независимая оценка поможет клиенту не прогадать и назначить адекватную стоимость и возможно намного быстрее продать недвижимость и сэкономить драгоценное время.

25.09.2013 12:50

Квартиры, оценка, цены на недвижимость

Для чего нужна оценка квартиры? Екатерина Уварова

Для чего нужна оценка квартиры?

Как и любой товар, недвижимость имеет цену. И в большинстве случаев, когда квартиру оценивает ее продавец, стоимость жилья оказывается завышенной. Как правильно оценить квартиру и в каких случаях не обойтись без услуг профессионального оценщика? Продаваемый объект недвижимости можно оценивать разными методами: «так же как у других» – наиболее используемый сравнительный метод. Еще один вариант – это когда продавец сам назначает цену, руководствуясь тем, что ему надо два объекта вместо одного, а доплачивать не хочется. Однако самый надежный из всех – профессиональная оценка объекта недвижимости. В идеале оценивать объект должен риэлтор – на то он и специалист. На практике происходит по-разному: продавец оценивает «свое жилье» субъективно, он видит больше преимуществ, опуская «неважные» на его взгляд детали. В итоге цена объекта оказывается завышенной. А если при этом продавец убежден, что комиссию должен платить покупатель, то цена еще увеличивается на сумму комиссии, отсюда ситуации, когда квартира по прошествии долгого времени так и не продается. Опытный риэлтор способен грамотно оценить объект, взвесив все «за» и «против» и найти оптимальный вариант. Сравнительный метод – наиболее часто используемый риэлторами способ выяснить стоимость объекта. Состоит он в сравнении стоимости аналогичных объектов уже выставленных на продажу. Иначе – вычисление среднеарифметического. Этот метод хорошо работает в условиях города с устоявшимся рынком и ценами на жилье. К сожалению, за пределами Омского района такой метод дает «осечки». Профессиональная оценка недвижимости необходима в случаях, когда объект приобретается с использованием заемных средств. Независимая оценка необходима банку для определения ликвидности и стоимости объекта. Омичи пользуются услугами оценщиков вынужденно и неохотно. Стоимость услуг по оценке объекта недвижимости начинается от 2500 рублей и зависит от стоимости объекта в каждом случае индивидуально. Для объективной оценки недвижимости специалисты определяют степень ее ликвидности и стоимость. Во время оценки анализируются такие показатели как местоположение, транспортная доступность, год постройки, материалы, используемые при строительстве и последующих ремонтах и прочее. С моей точки зрения, профессиональная оценка – это самый надежный инструмент для установления истинной стоимости объекта недвижимости.

25.09.2013 12:40

Недвижимость, квартиры, цены на недвижимость

Как показать, чтобы сразу продать? Лариса Мухина

Как показать, чтобы сразу продать?

Для продавца недвижимости показ квартиры потенциальному покупателю является одним из важнейших этапов. В большинстве случаев именно от того, насколько удачно прошло «знакомство» с квартирой, будет зависеть исход сделки. Как правильно организовать показ жилья? На что обратить внимание покупателя? Стоит ли скрывать недостатки квартиры? Многие продавцы жилья считают, что потенциальному покупателю безразлично, как выглядит продаваемая квартира. Ведь новый владелец все равно будет делать в ней ремонт, и нет никакой необходимости приводить жилье в порядок. Это очень серьезное заблуждение. Вид квартиры влияет на выбор покупателя самым существенным образом. В ожидании покупателей из продаваемой квартиры стоит выбросить все ненужные предметы. Незахламленная вещами и мебелью квартира кажется больше по размеру, создается впечатление простора. Если собственник не предполагает проводить косметический ремонт, то ему следует сделать хотя бы самое минимальное: подклеить оторвавшиеся куски обоев, укрепить розетки, заменить треснувшую кафельную плитку, подтянуть шурупы в дверных петлях. Бывали случаи, когда продавец специально покупал некоторую мебель заранее и привозил ее в пустую квартиру, предназначенную для продажи. Внешняя привлекательность такого жилья возрастала, что непосредственно отражалось на его цене. Другим важным моментом является то, как выглядят подъезд, лифт и лестничная клетка, так как это первое, что бросается в глаза покупателю. В этих помещениях стоит по возможности убрать мусор, подмести пол и позаботится, чтобы там ничем не пахло. На лестничной площадке стоит заменить перегоревшие лампочки. В квартире покупатель в первую очередь осматривает пластиковые окна, двери, сантехнику, батареи, счетчики. Это очень важно в том случае, если бюджет покупателя ограничен и ремонт в ближайшие годы ему не по карману. Так же будущий владелец присматривается к таким дорогостоящим элементам, как потолок и пол на предмет протечек. Все это тоже может влиять на финальную цену. Организовывать показ квартиры надо стараться в наиболее выигрышное для жилья время. Некоторые квартиры лучше показывать только в светлое время суток, а другие только в темное. Для продажи недвижимости очень важно первое, самое сильное впечатление покупателя. И если он принял решение о покупке после осмотра квартиры в темное время суток, а при повторном осмотре обнаружил не очень красивый вид из окон, то скорее всего, он согласится купить квартиру и с таким недостатком. Днем лучше показывать квартиру в те часы, когда в нее заглядывает солнце. При плохом освещении помещения кажутся меньше, потолки — ниже. В период показов нельзя экономить на электричестве: хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Очень важен и такой момент, как встреча покупателя. Если он планирует приехать на общественном транспорте, то рекомендуется встречать его в том месте, которое ему несложно будет найти, например, на остановке или у крупного супермаркета. В этом случае, сопроводив покупателя до дома, продавец сможет выгодно преподнести все достоинства местоположения и наглядно рассказать об инфраструктуре микрорайона. Если покупатель приезжает на автомобиле, надо позаботиться о том, чтобы он быстро нашел дорогу (объяснить, как ему лучше проехать с точки зрения водителя). Не стоит умалчивать о недостатках квартиры, наверняка покупатель и сам их увидит. И повлиять на выводы, которые он сделает, продавец уже никак не сможет. Любой недостаток квартиры должен уравновешиваться ее достоинствами. Каждый риэлтор знает, что назначать показ квартиры на одно и то же время разным клиентам неправильно, не этично. Несмотря на то, что это может сэкономить продавцу (и риэлтору) время, «коллективная» демонстрация отразится на восприятии покупателей: ни один из них не уйдет из квартиры в хорошем настроении. Для экономии времени и трудозатрат риэлтора, а также для обеспечения покоя клиента, для показа квартиры желательно организовывать так называемые «Дни открытых дверей», когда все показы проводятся в один день раз в неделю с интервалом в 30 минут. «Дни открытых дверей» нужно проводить в период активного интереса к квартире. Обычно это первый месяц со дня начала рекламирования. Режим показа квартиры можно указать и в объявлении о продаже жилья.

24.09.2013 17:05

Недвижимость, купля-продажа, квартиры, советы

Как показать, чтобы сразу продать? Ирина Шилова

Как показать, чтобы сразу продать?

Для продавца недвижимости показ квартиры потенциальному покупателю является одним из важнейших этапов. В большинстве случаев именно от того, насколько удачно прошло «знакомство» с квартирой, будет зависеть исход сделки. Как правильно организовать показ жилья? На что обратить внимание покупателя? Стоит ли скрывать недостатки квартиры?  Не стоит сразу думать, что первый же договорившийся о встрече человек, окажется покупателем с серьезными намерениями. Но в любом случае перед показом квартиры стоит навести в ней порядок, убрать все лишние вещи и предметы, которые захламляют комнаты. Стоит также устранить неприятные запахи, как в квартире, так желательно и в подъезде, и по возможности подмести лестницу и лифт. Покупатели – люди разные и каждый «знакомится» с квартирой по-своему. Но, как правило, сначала внимательно и тщательно люди осматривают санузел и кухню, затем уже комнаты и балконы. И случается так, что одна и та же квартира может кому-то очень понравиться, другому же не понравится вовсе. Каждый объект имеет свои индивидуальные особенности: одна квартира выглядит лучше в первой половине дня, а вечером с балкона другой можно любоваться прекрасным видом на закат, здесь должен быть разный подход к каждому отдельно взятому объекту и к покупателю. Но, тем не менее, показ жилья лучше организовать в дневное время, если в квартире нет каких-либо особенных способов освещения (светодиодной подсветки или специальных свето-, фотоэлементов, которые можно эффектно продемонстрировать). Встречать покупателя можно непосредственно в квартире, но лучше сделать это на остановке общественного транспорта, у подъезда или на охраняемой стоянке у дома. А если покупатель не знает особенностей вашего микрорайона, то лучше встретить его там, где удобно ему. Не стоит скрывать недостатки в квартире, серьезно настроенный покупатель их все равно разглядит. Возможно нужно сделать небольшой косметический ремонт, заменить сантехнику или хотя бы избавиться от старой, отжившей свой век мебели. И таким образом минимизировать недостатки квартиры. Показывать жилье лучше одному покупателю, а не нескольким одновременно. Подобный «аукцион» вряд ли понравится людям, да и продавец не сможет уделить всем сразу должного внимания. Покупатели становятся все более требовательными: большой выбор жилья позволяет им диктовать свои условия, поэтому квартиру к продаже нужно готовить очень тщательно. При этом лучше, если продаваемое жилье покажет риэлтор, ведь он знает на чем нужно сделать акцент и на что обратить внимание потенциального покупателя.

20.09.2013 12:40

Недвижимость, купля-продажа, квартиры, советы

Что такое «чистая продажа» квартиры? Ольга Щербина

Что такое «чистая продажа» квартиры?

Потенциальный покупатель недвижимости, занимаясь поиском жилья, иногда встречает в объявлениях такое словосочетание как «чистая продажа» квартиры. Что означит это понятие? Отражается ли «чистая продажа» на стоимости недвижимости?  Предлагаемые на вторичном рынке квартиры бывают двух типов: находящиеся на «чистой продаже» и альтернативные. За первые собственники хотят получить деньги. Во втором случае конечной целью продавца является жилье, приобретаемое взамен продаваемого. Некоторые покупатели думают, что «чистая продажа» это тоже самое, что и «квартира свободна». Однако этот термин не имеет отношения к «чистой продаже» и подразумевает свободную от долгов, обременений и проживания недвижимость. Приобретение находящейся на «чистой продаже» квартиры выгодно тем, что экономится время, которое в ином случае ушло бы на расселение жильцов и снятие их с регистрационного учета. Собственник квартиры, находящейся на «чистой продаже», найдя покупателя, имеет возможность совершить срочную сделку, ведь продавцу не надо будет подыскивать себе альтернативное жилье, не надо будет тратить на это время.

19.09.2013 13:02

Недвижимость, купля-продажа, чистая продажа

Что такое «чистая продажа» квартиры? Татьяна Алешкина

Что такое «чистая продажа» квартиры?

Потенциальный покупатель недвижимости, занимаясь поиском жилья, иногда встречает в объявлениях такое словосочетание как «чистая продажа» квартиры. Что означит это понятие? Отражается ли «чистая продажа» на стоимости недвижимости? Термин «чистая продажа» употребляется риэлторами, когда речь идет о продаже недвижимости без подбора встречного варианта. В этом случае людям, которые продают квартиру, не нужно находить жилье для последующей покупки, так как продавцы имеют место для проживания. При «чистой продаже» на недвижимость уже подготовлены все документы и для заключения сделки потребуется не более 2 дней. Преимущество «чистой продажи» в экономии одного из самых главных ресурсов — времени, ведь продавец не будет подбирать для себя вариант, а значит квартиру можно будет купить и заехать в нее без промедлений. Если недвижимость находится не на «чистой продаже», покупателю придется ждать, пока замкнется «цепочка» покупаемых и продаваемых объектов. И в лучшем случае, ожидание закончится приобретением квартиры. В худшем, сделка из-за выпадения даже одного звена из «цепочки» может вообще не состояться, а это потерянное время. А если учесть, что цены на рынке недвижимости не стоят на месте, то можно потерять еще и деньги. Плюс «чистой продажи» в том, что банк охотнее пойдет на кредитование такого объекта, нежели недвижимости, состоящей в «цепочке». Поэтому круг потенциальных покупателей, желающих приобрести «безальтернативное» жилье расширяется еще и за счет «ипотечников». В случае обменных вариантов, продавец ориентируется на цену той квартиры, которую планирует купить. В случае «чистой продажи» таких проблем нет, и если покупатель намерен приобрести за наличные средства квартиру, выставленную на «чистую продажу», то можно поторговаться и сбить цену. На омском рынке недвижимости квартир, находящихся на «чистой продаже», не больше 30 процентов.

19.09.2013 12:55

Недвижимость, купля-продажа, чистая продажа

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую Николай Викулов

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

Первые этажи нередко используют как помещение для бизнеса: парикмахерской, магазина, турагентства... При таком использовании жилплощади, необходимо перерегистрировать квартиру в коммерческую недвижимость. Мы спросили у специалистов: куда для этого следует обратиться? Какие документы подготовить? Как долго длится процесс переоформления? Переводом недвижимости из одной категории в другую занимается местная администрация. Список основных документов и порядок перевода есть в Жилищном кодексе РФ. Но у вас могут потребовать и дополнительные справки. Какие именно документы понадобятся в вашем случае, вам подскажут при обращении в администрацию. Помимо пакета документов необходимо будет предоставить квитанцию об оплате госпошлины, размер которой установлен в соответствии с Налоговым Кодексом. На сегодняшний день государственная пошлина за внесение изменений в ЕГРП равна 200 рублям — для физических лиц и 600 рублям — для юридических лиц. Перечень требований для перерегистрации достаточно большой: необходимо выписать из квартиры всех жильцов и получить согласие соседей, подготовить проект перепланировки помещения с учетом создания отдельного входа и т. д. При рассмотрении обращения будут учитываться расположение квартиры и состояние дома. Если окна выходят на сторону подъезда, вам будет сложнее решить вопрос о перерегистрации. Процесс переоформления длится от двух месяцев до полугода. Признание процесса завершенным считается не сразу по оформлению документов, а только после ввода помещения в эксплуатацию.

09.09.2013 17:22

коммерческая недвижимость, нежилой фонд, перерегистрация, советы

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую Алексей Зыков

Как перевести жилую недвижимость в коммерческую

Первые этажи нередко используют как помещение для бизнеса: парикмахерской, магазина, турагентства... При таком использовании жилплощади, необходимо перерегистрировать квартиру в коммерческую недвижимость. Мы спросили у специалистов: куда для этого следует обратиться? Какие документы подготовить? Как долго длится процесс переоформления? Перевести квартиру в нежилой фонд можно за 4-6 месяцев. Заявки и пакет документов принимает служба одного окна, Администрации города Омска по адресу: город Омск, улица Гагарина 34. Для того, чтобы перевести жилую недвижимость в коммерческую, потребуются следующие документы: заявление, документ, удостоверяющий личность, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. А также у вас могут запросить заключения Роспотребнадзора, СЭС, пожарных, электриков в зависимости от особенностей здания. После того, как Администрация рассмотрит заявление и представленные документы, комиссия будет принимать решение о выдаче распоряжения. Когда вы получите распоряжение, вам необходимо обратиться с ним и с тем же пакетом документов в Управление Росреестра по Омской области, чтобы оформить права собственности уже на нежилую недвижимость. За смену свидетельства о государственной регистрации права нужно заплатить государственную пошлину в размере 500 рублей.

09.09.2013 17:20

коммерческая недвижимость, нежилой фонд, перерегистрация, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон