Мнения экспертов


Особенности перепланировки квартиры в многоэтажке Антон Екимов

Особенности перепланировки квартиры в многоэтажке

Прежде чем приступать к каким-либо изменениям в своей квартире, стоит понимать разницу между тем, что попадает под определение обычного ремонта, а что будет считаться перепланировкой. Если для проведения обычного косметического ремонта в своем жилье вам не потребуется ничье разрешение, то второй вариант работ нужно будет узаконить, чтобы не возникло сложностей в дальнейшем. Так, под перепланировкой жилого помещения подразумевается изменение конфигураций жилого пространства. То есть наклейка новых обоев не будет считаться перепланировкой, а вот вынос стены или смещение дверного проема — уже будут. При осуществлении перепланировки и законном ее оформлении будет иметь значение форма собственности на жилье. Если вы хотите изменить проектировку квартиры, которая находится у вас в собственности, то потребуется только одобрение всех владельцев жилья. Чуть сложнее процедура будет в случае, когда перепланировку проводят в муниципальном жилье, то есть в квартире, арендуемой по договору социального найма. В этом случае жильцам, решившим изменить жилплощадь, потребуется согласовать свои действия с собственником квартиры, то есть с муниципалитетом. Это займет больше времени, а также более вероятен отказ владельца жилья. Стоит понимать, что даже получив законное разрешение на перепланировку, вы сможете выполнить далеко не любой вид работ. Существуют некоторые ограничения на выполнение перепланировки квартиры, связанные с безопасностью жильцов, а также с санитарными нормами. Например, запрещено разрушать несущие стены, поскольку это чревато обрушением. Также не допускается увеличение площади туалета и ванной комнаты за счет присоединения к ним части жилого помещения. Аналогичная ситуация и с кухней. Кроме того, не позволят вам перенести кухню или санузел в другую часть квартиры, если при этом получится так, что эти помещения окажутся над жилой комнатой соседей снизу. Если в квартире установлена газовая плита, то кухню нельзя объединять с комнатой, однако на электрические плиты такой запрет не распространяется. И, конечно же, недопустимы любые работы, для которых потребуется снос или перемещение общедомовых коммуникаций. Прежде чем приступить к каким-либо работам по перепланировке квартиры, стоит обратиться за консультацией в проектную организацию. Там вам подскажут, какие именно работы вы сможете провести, а чего делать категорически не стоит. Пренебрегать этими правилами не нужно, ведь если вы намерены в дальнейшем продавать свое жилье, незаконно выполненная перепланировка может стать серьезным препятствием для сделки. Однако при сдаче квартиры в аренду неузаконенная перепланировка не будет иметь значения. Чтобы оформить перепланировку законно, понадобится определенный пакет документов: проект перепланировки и переустройства жилого помещения, распоряжение администрации административного округа, в котором расположено данное помещение и акт ввода в эксплуатацию жилого помещения. На основании вышеуказанных документов подготавливается технический план помещения, который, в свою очередь, предоставляется в регистрирующий орган (кадастровая палата). В зависимости от того, как будет проводиться перепланировка, могут пригодиться и другие документы, но это должно решаться в индивидуальном порядке в отношении каждой квартиры. Если же вы сначала провели перепланировку, а только потом решили оформить документы уже по факту, необходимо будет предоставить еще и план жилья до проведенных ремонтных работ. Однако все же лучше сначала получить разрешение на перепланировку, а только потом приступать к ремонту. Если вы выполнили какие-то запрещенные работы, получить разрешение на них уже после будет довольно сложно. В среднем сбор всех документов и прохождение процедуры узаконивания перепланировки может занять около трех месяцев. Но опять же в каждом отдельном случае сроки могут варьироваться в зависимости от сложности перепланировки, объема работ и прочих факторов. На сегодняшний день в Омске узаконить перепланировку можно ориентировочно за 7000 рублей, но как и в случае со сроком оформления всех документов, по каждой квартире такой вопрос нужно решать индивидуально.

15.01.2016 17:27

советы, перепланировка, жилье

Перепланировка квартиры: с чего начать? Елена Филицына

Перепланировка квартиры: с чего начать?

Куда необходимо обратиться, чтобы узаконить перепланировку квартиры и какие для этого нужны документы, рассказали омские эксперты агентств недвижимости. В Омске прием документов для подготовки решений о перепланировке и переустройстве жилых помещений осуществляют администрации округов. Для оформления перепланировки жилого помещения, в том числе и самовольно произведенной, собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет в администрацию округа по месту нахождения помещения следующие документы. Для приватизированных квартир: • заявление на перепланировку и копии документов, удостоверяющих личность заявителя или его представителя. При самостоятельном согласовании требуется присутствие всех собственников, которые подпишут заявление; технический паспорт БТИ (оригинал и копия); нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов; • проект перепланировки в двух экземплярах в лицензированной организации; • техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома (если затрагиваются несущие конструкции). Для неприватизированных квартир: • заявление на перепланировку. При самостоятельном согласовании требуется личное присутствие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, которые должны поставить свои подписи на заявлении; • договор социального найма или ордер; • выписка из домовой книги, финансово лицевой счет; • проект перепланировки и, в случае необходимости, техническое заключение. Для самых простых перепланировок например, демонтажа встроенной мебели или разворота унитаза в другую сторону необходимо: • заявление; • документы о собственности (по праву или по найму); • технический паспорт БТИ; • план до перепланировки. Документы для узаконивания уже сделанной перепланировки (по факту): • техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки — от автора проекта дома или от фирмы с допуском от саморегулируемой организации, в зависимости от сложности работ; • план и экспликация до перепланировки. Если заявитель проживает в муниципальном жилом помещении, то ему необходимо предварительно получить доверенность от представителя муниципального жилищного фонда — департамента имущественных отношений администрации Омска (улица Краснофлотская, 8). Заявителю в администрации округа выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято администрацией округа не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. Администрация округа через три рабочих дня со дня принятия одного из решений (разрешение или отказ) выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, собственнику квартиры документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Отказ можно обжаловать в суде. Завершение переустройства, перепланировки или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, созданной администрацией округа. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен администрацией округа в ГП Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства» (улица Краснофлотская, 8). Если самовольная перепланировка сделана в неприватизированной квартире, то приватизировать квартиру становится невозможно пока не согласована произведенная перепланировка, либо пока квартира не приведена в первоначальный вид. Уже сделанную самовольную перепланировку можно узаконить только через суд.

20.02.2015 14:53

советы, перепланировка, БТИ

Перепланировка квартиры: с чего начать? Виктория Сергеева

Перепланировка квартиры: с чего начать?

Куда необходимо обратиться, чтобы узаконить перепланировку квартиры и какие для этого нужны документы, рассказали омские эксперты агентств недвижимости. Чтобы узаконить перепланировку квартиры, собственнику жилья необходимо получить новый технический паспорт. Его выдает БТИ после предоставления пакета документов, в который входят: — старый технический паспорт квартиры; — свидетельство о праве собственности на жилье; — заявление на получение нового технического паспорта и вызов техника. Также заявитель должен обратиться в санитарно-эпидемиологическую службу Омской области для получения заключения о соответствии планируемых изменений санитарным требованиям. При перепланировке жилья запрещается: • увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более, чем на 25% от жилого помещения); • объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется); • сносить несущие стены; • уменьшать, сносить или переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и т. д.); • переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение только для двухуровневых квартир); • делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе; • устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии; • увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если ширина ее не превышает одного метра).  Далее с новым техническим паспортом собственник квартиры может обратиться в лицензированную проектную организацию, чтобы заказать технический проект. После этого о перепланировке нужно уведомить архитектурный отдел районной администрации, предоставив им все собранные документы. Если изменяются размеры жилой площади, то необходимо получить новое свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, которое выдает Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области. Также собственник квартиры должен понимать, что перепланировка не должна ухудшать имеющиеся жилищные условия. Уже сделанную самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Если перепланировка не будет соответствовать законодательству, то собственника обяжут восстановить все переделанные элементы в соответствии со старым техническим паспортом на квартиру. В любом случае будет наложен штраф за самовольную перепланировку от одной до 30 тысяч рублей.

20.02.2015 14:48

советы, перепланировка, БТИ

Реконструкция и перепланировка: в чем разница? Светлана Гоненко

Реконструкция и перепланировка: в чем разница?

О том, что такое реконструкция и перепланировка нежилого объекта, и как нужно производить видоизменение недвижимости, чтобы оградить себя от возможных проблем с оформлением права собственности, нам рассказала эксперт. Как правило, собственники нежилых объектов экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию. Они считают, что если недвижимость – это их собственность, то и согласовывать перестройку объекта не имеет особого смысла, да и мероприятие это достаточно затратное. Но так собственники думают до тех пор, пока не решают совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать. И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки и надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже, если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты. Чтобы такие случаи возникали реже, необходимо учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений. Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Довольно часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой помещений, последнюю оформить гораздо проще. Несмотря на то что и реконструкция, и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия. Если нежилой объект подвергается перепланировке, то это касается изменения внутренней конфигурации помещений (снос перегородок и возведение новых) без выхода за пределы границ объекта, без затрагивания несущих конструкций, не влекущее изменение статуса (назначения) помещения. Реконструкция объекта — это, прежде всего, изменение границ объекта, чаще в сторону его увеличения: возведение пристроек, дополнительных этажей, тамбуров, устройство проемов в несущих стенах. Реконструкция также может производиться в пределах границ объекта, но в результате этих действий изменяется назначение объекта. К примеру, складское помещение за счет устройства внутри него второго уровня и подключения к дополнительным инженерным мощностям переоборудовано под офисное. Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию. Все эти процедуры оформления довольно длительны, и будет проще доверить их выполнение профессионалам. Проведение перепланировки в жилом помещении регулируется Жилищным кодексом РФ, а в отношении нежилых помещений в Омске на сегодняшний день отсутствует правовой акт, регулирующий порядок проведения в них перепланировки. Получается, что собственник коммерческой недвижимости вправе по своему усмотрению производить перепланировку в принадлежащих ему помещениях, конечно, при условии, что не нарушаются конструктивные характеристики здания, санитарные и противопожарные требования. Чтобы все эти требования соблюсти, необходимо оформить проектную документацию на перепланировку. Тогда ответственность за соответствие перепланировки строительным нормам и правилам перейдет к проектировщикам. При отсутствии проекта всю ответственность за нарушение строительных норм будет нести собственник или арендатор, сделавший перепланировку без проекта. Несмотря на то что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство. Можно оспаривать такие действия ФРС как незаконные в судебном порядке. Но, как известно, судебные тяжбы отнимают немало времени. В таких ситуациях гораздо эффективнее предоставить документы, которые подтвердят, что произведенные в помещении изменения не требуют получения разрешения и ввода в эксплуатацию.

07.11.2014 17:02

советы, перепланировка, реконструкция, коммерческий объетк, нежилое помещение

Как узаконить перепланировку дома? Светлана Огаркова

Как узаконить перепланировку дома?

Понятие коттедж в российском законодательстве не определено, однако фактически это ни что иное как индивидуальный жилой дом. Учитывая, что индивидуальный жилой дом — это не просто объект недвижимости, но и объект градостроительства, любая процедура, которая связана с реконструкцией (перепланировка, увеличение площади, надстройка этажа) должна быть исполнена согласно требованиям Градостроительного кодекса. Чтобы узаконить перепланировку, необходимо получить разрешение на реконструкцию в департаменте градостроительства. В статье 51 Градостроительного кодекса РФ определен перечень документов, которые необходимо предоставить. В данном перечне обозначены правоустанавливающие документы на дом и участок, градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка с обозначением места, где размещен объект. Эта схема разрабатывается департаментом архитектуры и согласовывается с администрацией того района, где расположен индивидуальный жилой дом. Если собственников несколько, в заявлении должны фигурировать письменные согласия на реконструкцию от всех правообладателей. В правоприменительной практике индивидуальный жилой дом после реконструкции — это уже новый объект недвижимости. И для установления права собственности на него собственнику необходимо произвести государственную регистрацию. Нередки такие случаи, когда Росреестр может не запрашивать разрешение на реконструкцию, если земельный участок находится в собственности. Но это скорее исключения, на которые не следует ориентироваться. Для регистрации также в обязательном порядке необходимо предоставить технический план, новый кадастровый паспорт на дом и правоустанавливающие документы.

24.02.2014 15:01

Одноэтажный Омск, коттеджи, перепланировка

Как правильно провести перепланировку? Светлана Гоненко

Как правильно провести перепланировку?

После приобретения квартиры многие собственники переделывают свое жилье согласно собственным вкусам. Но пытаясь улучшить жилищные условия или расширить площадь квартиры, следует помнить о том, что это не должно нарушать целостности конструкций здания, а тем более безопасность соседей. О том, как можно переделать свое жилое пространство, чтобы не нарушить закон, нам рассказала Светлана Гоненко, генеральный директор ЗАО «Омскстройпроект»:  Прежде чем делать перепланировку в квартире и обращаться к дизайнерам, важно понимать, что любое изменение конфигурации помещений в квартире является перепланировкой и подлежит согласованию в органе местного самоуправления. Одним из документов, который предъявляется в согласующие органы, является проект перепланировки, выполненный проектной организацией или архитектором, имеющим соответствующую лицензию.  Важно учитывать, что проект перепланировки и дизайн-проект это не одно и тоже. Дизайн-проект — это организация пространства в квартире, определение цветовых решений, элементов отделки и декора, расположение предметов интерьера, подбор мебели, отделочных материалов и прочее. Дизайн-проект разрабатывается студиями или дизайнерами, не имеющими специальных проектных и строительных лицензий.  Проект перепланировки, в отличие от дизайн-проекта, может разрабатываться только организацией, имеющей лицензию на проектирование в строительстве. Такой проект включает в себя строительные разделы, содержит описание конструктивных элементов здания, план демонтажа и монтажа перегородок, учитывает несущую способность конструкций при устройстве дополнительных­ проемов в стенах. Разработчики проектной документации несут ответственность за соответствие проекта перепланировки строительным, санитарным, противопожарным нормам и требованиям, в отличие от дизайнеров, которые никакой ответственности за надежность и безопасность в реализации своих проектов не несут. Именно проект перепланировки является документом, который необходим для согласования производимой в квартире перепланировки (ст. 26 ЖК РФ).  К сожалению, дизайнеры не всегда учитывают строительные, санитарные и противопожарные требования. Так, например не допускается размещать над жилыми помещениями кухни и санузлы, даже если это дом со свободной планировкой; не всегда можно присоединять лоджии к жилым помещениям. Существуют и многие другие нюансы, которые дизайнеры не могут знать, поскольку не имеют соответствующего строительного образования.  Именно поэтому важно, чтобы дизайнер и проектировщик работали согласованно: идеи дизайнера соответствовали строительным и иным нормам и правилам, а проект перепланировки максимально отражал пожелания владельца квартиры в организации пространства.  Чтобы согласовать перепланировку, нужно проделать нелегкий путь. Чтобы сэкономить свое время и нервы на столь длительную и трудоемкую работу, советуем обратиться к профессионалам. В случае, если перепланировка производится без получения на это разрешительных документов, такая перепланировка является самовольной.  Этап № 1  Для того чтобы получить полный пакет документов на квартиру с согласованной перепланировкой, необходим проект перепланировки и переустройства квартиры. Для этого нужно обратиться в проектную организацию. При этом обратите внимание, имеет ли проектная организация лицензию на проектирование и как давно существует на рынке предоставляемых услуг.  Этап № 2  Сбор ряда заключений на соответствие проекта санитарным, строительным и прочим нормам и правилам, и получение через 1–2 месяца распоряжения о согласовании перепланировки. После чего можно приступать к выполнению ремонтных работ согласно проекту.  Этап № 3  Ввод в эксплуатацию помещения. На  этом этапе осуществляется выезд специалиста из администрации на квартиру, чтобы проверить, соответствует ли сделанный ремонт проекту.  Этап № 4  Заказ нового технического паспорта и технического плана на квартиру. На этом этапе необходимо обратиться в БТИ, согласовать время приезда техника БТИ и заказать новый технический паспорт (план) на квартиру.  Этап № 5  Заказ и получение нового кадастрового паспорта на квартиру.  Этап № 6  Получение (внесение изменений) в свидетельство о государственной регистрации права. 

07.02.2014 17:32

советы, перепланировка, дизайн-проект








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон