Мнения экспертов


Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Татьяна Черепанова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. Прошлый год для рынка недвижимости был неоднозначным. Перемены, происходившие за последние месяцы, оказали серьезное влияние на всех участников рынка недвижимости и задали тенденцию развития и на этот год. С самого начала прошлого года начала формироваться продолжающаяся тенденция роста стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Однако в силу различных обстоятельств ежемесячный прирост цен на жилье становился все меньше и периодически переходил с плюса на минус. Повышение стоимости «квадрата» за месяц сменялось снижением цены, активно дорожавшее жилье становилось вдруг дешевле. Такие колебания были продиктованы ситуацией, складывающейся в целом на рынке недвижимости, как в сегменте вторичного жилья, так и на первичном рынке. Вместе с тем для первичного рынка эта тенденция оказалась более выраженной, чем для рынка готового жилья. Для новостроек характерно быстрее реагировать на какие-либо перемены ситуации, чем для «вторички». Именно поэтому первый факт снижения среднегородской цены на квадратный метр жилья в новостройках был отмечен уже в марте. Реакция вторичного рынка оказалась чуть медленнее, для этого сегмента впервые прирост стоимости на квадратный метр жилья стал отрицательным в середине года, а точнее в июне. Перемены произошли не только в части цен на «квадрат» жилплощади. С течением времени изменилось и количество предложений на рынке недвижимости в строящихся домах. Если сравнивать показатели с января по декабрь, то количество уникальных проектов и предложений на первичном рынке, выпускаемых ежемесячно, выросло. В этом плане рынок новостроек очень отличился стабильным ростом количества предлагаемых квартир. По сравнению со вторичным рынком, где наблюдалось и колебание как в плюс, так и в минус, первичный рынок динамично прирастал предложениями в течение всего прошлого года. За период с января по декабрь количество ежемесячно выставляемых на продажу объектов увеличилось на 42,9%. Этот показатель связан напрямую с увеличением числа строящихся объектов на территории Омска. Можно сказать, что на рынке новостроек сформировалась устойчивая тенденция к увеличению предложений. Спрос на новостройки, конечно же, во многом зависит от стоимости предлагаемых покупателям квартир. Колебания курсов валют во второй половине прошедшего года существенно снизили стоимость объектов первичного рынка в пересчете на иностранную валюту. К концу декабря на первичном рынке произошло снижение цен на 39,7%, в это же время вторичный рынок подешевел на 40,2%. Несмотря на этот обвал, в целом все же прослеживается динамика роста цен, стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в среднем по городу выросла с 40 до 42 тысяч рублей. И в целом цены на новостройки не сильно изменились, они по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке.

30.04.2015 16:38

квартира, новостройки, сделка, спрос, предложение

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Виктория Сергеева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. По итогам февраля 2015 года в Омске было отмечено повышение цен на жилье как первичного, так и вторичного рынков. В основном эта тенденция является отголоском декабрьских и январских событий на рынке, когда люди приобретали недвижимость для инвестиционных целей как одно из наиболее стабильных вложений. Активности на рынке добавляли гости из Казахстана, которые выгодно сыграли на изменении курса рубля и тенге. На первичном рынке средняя цена квадратного метра на данный момент достигла 42 978 рублей. Стоимость на объекты вторичного жилья установилась на уровне 49 508 рублей за квадратный метр. В связи с увеличением процентных ставок по ипотеке, ростом цен и падением на этом фоне зарплат омичей, спрос на «вторичку» в 2015 году снизился. Объем предложения на вторичном рынке в 2015 году также пошел на спад. На конец марта этот показатель находился на уровне 11 тысяч, тогда как в прошлом году в тот же период объем предложений достиг почти 14 тысяч оферт. С начала 2015 года спрос на жилье стал постепенно снижаться. Основная причина падения спроса — общее снижение платежеспособности и резкое сокращение доступности ипотеки, которая теперь, к тому же дороже, чем при покупке жилья в новостройке. На первичном рынке произошло довольно ощутимое изменение структуры рынка — несколько дорогостоящих объектов с большим количеством предлагаемых к продаже квартир всколыхнули цену и, несмотря на снижение инвестирования строительства со стороны банков (снижение количества ипотечных кредитов, выдаваемых под залог строящегося жилья), дали прирост в начале 2015 года к средней цене «квадрата». Те покупатели, которые не смогут откладывать покупку жилья, скорее обратятся к покупке новостройки на высокой стадии готовности вместо «вторички», ведь теперь этот сегмент стал более доступным. Ставки по ипотеке при покупке нового жилья теперь ниже, чем при покупке вторичного. Некоторые потенциальные покупатели отложат приобретение жилья до лучших времен, так как при кредитовании всех сегментов жилья выросла сумма первоначального взноса. А многие люди просто не имеют на руках таких денег. Однако и те, у кого имеется необходимое количество средств для взноса стартового платежа, могут остаться без возможности купить жилье. На сегодняшний день многие банки начали пересматривать свою кредитную политику, ужесточать требования к заемщикам. Спрогнозировать постепенное снижение цен на жилье в связи с падением спроса на вторичном рынке очень сложно. Но цена точно не будет стоять на месте.

03.04.2015 17:27

ипотека, вторичка, спрос, сделка, новостройка, ставки

Как продать квартиру с обременением? Маргарита Красуля

Как продать квартиру с обременением?

Что делать собственнику квартиры с обременением, чтобы продать эту недвижимость? Ответила на этот вопрос наш эксперт. Необходимость продать квартиру с обременением у людей возникает по разным причинам. Зачастую люди обращаются в агентства, когда хотят приобрести жилье большей площади или в связи с невозможностью оплачивать банку ипотечный заем. Обычно стоимость квартиры с обременением ниже рыночной, так как продажа такой собственности немного труднее, чем обычного жилья. Для оформления сделки продавцу потребуется: справку от банка, в котором бралась ипотека, о сумме задолженности; копия лицевого счета; справки о неимении задолженностей по жилищно-коммунальным услугам и все правоустанавливающие документы на квартиру. Также для «чистоты» сделки покупатель может получить справку ЕГРП, в которой указываются все виды обременения на квартиру — ипотека, арест, рента и т. д., и кто является собственником квартиры. Такую справку можно получить в многофункциональном центре, Росреестре либо через агентство недвижимости. Очень часто к нам обращаются семейные пары, у которых есть однокомнатная квартира, купленная на ипотечный заем. В связи с увеличением семьи они хотят приобрести двух- или трехкомнатное жилье. Для этого им необходимо взять очередной ипотечный заем. Как вариант, по старому займу оставшуюся сумму долга в банке может погасить покупатель квартиры. В связи с этим между продавцом и покупателем должен быть заключен договор займа или предварительный договор купли-продажи. Также если собственнику квартиры необходимо срочно погасить задолженность перед банком, то агентства могут предложить услугу «срочный выкуп» и тем самым погасить задолженность продавца перед заемщиком (банком). Стоимость жилья в таком случае будет на 20% ниже рыночной. Еще агентства могут помочь в получении второй ипотеки, если у собственника возникли сложности с банком. Для продавца обремененной квартиры цена услуги по реализации жилья практически такая же, как и при продаже обычной квартиры. Стоимость будет зависеть от сложности снятия обременения и будет не ниже 50–60 тысяч рублей. Это средняя цена по Омску во всех сертифицированных агентствах недвижимости, готовых полностью гарантировать «чистоту» сделки.

16.01.2015 18:36

квартира, обременение, банк, заем, сделка

Как купить квартиру по доверенности? Вера Коровина

Как купить квартиру по доверенности?

Иногда сделка по продаже или покупке жилья может проходить на основании доверенности. Причем воспользоваться таким документом может как покупатель, так и продавец. Между тем выдача доверенности является самостоятельной односторонней сделкой, обладающей некоторыми особенностями. Какие риски могут возникнуть в случае, если от имени продавца действует представитель на основании доверенности? Слово эксперту. В последнее время нередко случаются ситуации, когда сделки с недвижимостью совершаются по доверенности. Это происходит тогда, когда человек, желающий продать или купить недвижимость, находится далеко от места совершения сделки. Например, переехал в другой город, слишком занят на работе или находится в больнице. В этом случае, если у него возникнет необходимость продать жилье, он может передать свои полномочия другому лицу, предоставляя ему доверенность на сделки с недвижимостью. При совершении сделок с жильем закон допускает заключение договора купли-продажи в простой письменной форме, но если одно лицо доверяет другому представлять свои интересы, то в этом случае доверенность должна быть обязательно заверена нотариусом или, если это сельская местность, то сотрудником поселкового совета, который наделен полномочиями нотариуса. Доверенность может быть выдана только для того, чтобы оформить и получить необходимые документы, в таком случае, у поверенного нет полномочий на проведение операций, связанных с покупкой-продажей и прочими действиями, влекущими за собой смену владельца. Для получения права распоряжения имуществом в полном объеме используется генеральная доверенность на недвижимость. Она обязательно оформляется на специальном бланке и заверяется нотариально. При этом доверитель может прервать ее действие в любое время, вне зависимости от даты окончания, указанной в документе. Если заключается договор с лицом, действующим по доверенности, обязательно надо проверить саму доверенность, полномочия лица, выдавшего доверенность, убедиться, что она оформлена надлежащим образом и срок ее действия не истек. Кроме того, необходимо убедиться в том, что доверенность не прекратила свое действие. К этим основаниям относится: смерть гражданина или ликвидация организации, которая выдала доверенность, истечение срока ее действия, отзыв доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного. Для того чтобы проверить подлинность доверенности, целесообразно встретиться с лицом, выдавшим этот документ, с нотариусом или представителем поселкового совета. Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, нужно запросить справку из психоневрологического диспансера. Любая доверенность выдается не более, чем на три года, но в документе может фигурировать и другой срок. Если период не указан вовсе, то такая доверенность действительна один год. Доверенности различаются по объему полномочий, которыми наделяется поверенный. Генеральная доверенность дает полное право распоряжаться имуществом, с правом получения денег, открытия счета в банках и прочее. Специальная доверенность обычно дает право доверенному лицу собрать и зарегистрировать документы или выполнить другую незначительную работу. Чтобы купить или продать в России квартиру, нужно оформить доверенность на родственника или сотрудника юридической фирмы. Для этого необходимо обратиться к нотариусу той страны, где вы проживаете. Нотариус оформит доверенность, после этого потребуется перевести ее на русский язык и нотариально заверить правильность перевода. Чтобы эта доверенность имела юридическую силу в России, ее должны заверить штампом (печатью), называемым апостиль. Обычно это делается в суде. Для этого потребуется заплатить пошлину и написать заявление на заверение апостилем. Еще один важный нюанс: в случае, если собственник проживает постоянно за границей, то доверенность, данную в другой стране, необходимо заверять в консульстве. Без этого она будет недействительна. Чтобы подстраховаться перед приобретением квартиры, которая продается по доверенности, покупатель должен заложить деньги в банковскую ячейку и после подписания договора купли-продажи сдать документы на регистрацию права собственности. Деньги от продажи жилья продавец (его доверенное лицо) получит только в том случае, когда: — на покупателя будет зарегистрировано право собственности и будут получены документы из Росреестра; — от продавца поступит заявление о том, что он ознакомлен с фактом продажи принадлежавшей ему квартиры доверенным лицом по доверенности. Данную доверенность он не отзывал и претензий к доверенному не имеет. Это заявление должно быть подписано и удостоверено у нотариуса (любого) или в консульстве любым числом после подписания договора купли-продажи. При покупке квартиры, которая продается по доверенности, есть определенные риски. К примеру, документ могут признать недействительным в случае отзыва доверенности, окончания срока действия, смерти доверителя, неправильности оформления, ошибок, допущенных в доверенности. Всех этих рисков можно избежать, если обратиться к профессиональному риэлтору.

14.11.2014 17:41

советы, доверенность, квартира, сделка, продавец, покупатель

О налогах при сделках с недвижимостью Татьяна Огаркова

О налогах при сделках с недвижимостью

Обязанность по уплате налогов установлена для участников сделок с недвижимостью, получивших доход, Федеральным законом (Налоговым Кодексом РФ). Налог, который взимается при совершении операций с недвижимым имуществом, – это налог на доходы физических лиц, и у многих в нашей стране при совершении сделок с недвижимостью появляется желание сэкономить на налогах. Небольшие, скажем так, хитрости, с помощью которых можно сэкономить на уплате налогов или не платить их вовсе, существуют. Однако, не могу сказать, что они на сто процентов являются законными, но по соглашению сторон так или иначе доказать обратное, то есть их незаконность, налоговому органу, как правило, проблематично. К каким же способам прибегают участники сделок, чтобы не платить налог, например, при продаже недвижимости? Объект недвижимости при реализации, то есть при получении дохода, облагается налогом только в том случае, если он находится в собственности конкретного владельца менее трех лет. Соответственно, первый законный способ не платить налоги - это выждать, когда имущество будет находиться в собственности более трех лет, и реализовывать его по любой цене, не уплачивая никакие налоги. Второй вариант: в соответствии с Налоговым Кодексом РФ налогооблагаемая база с налога на доход физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью составляет один миллион рублей. Соответственно, при указании цены сделки до одного миллиона рублей налогооблагаемая база будет отсутствовать. Таким образом, лицо, продающее недвижимость по цене один миллион или ниже не уплачивает налог. Также можно указать стоимость объекта равной той, за которую вы его приобрели. В этом случае лицо не получает дохода от продажи, а значит и сделка не облагается налогом, даже если, трехлетний срок нахождения имущества в собственности не прошел. Ситуации, когда цена объекта занижается или до исходной продаваемой или до стоимости налогооблагаемой базы, очень часто встречаются на рынке, и важно знать, что такие действия, конечно, имеют определенные правовые последствия. Как правило, эти последствия отражаются на покупателе недвижимости, так как в его договоре купли-продажи указывается стоимость объекта несоответствующая действительности. В свою очередь это ведет к уменьшению суммы предполагаемого налогового вычета, если лицо, приобретшее объект недвижимости, хочет реализовать свое право на налоговый вычет. Кроме того, покупатель в дальнейшем не сможет доказать в суде адекватную стоимость недвижимости, потому что в договоре купли-продажи цена объекта четко определена. А это значит, что в случае возврата обязательств по сделке покупатель получит ту (заниженную) сумму, которая указана в договоре, вопреки фактической сумме заплаченной им за объект. Что касается другой стороны сделки с недвижимостью – покупателя, он, как лицо приобретшее недвижимость, имеет право вернуть часть своего налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости объекта, но не более двух миллионов рублей. Отмечу, что сейчас рассматривается законопроект об увеличении налогооблагаемой базы в Москве и Московской области, так как там стоимость недвижимости в разы больше, чем во многих других регионах России. Также увеличен объем выплат по ипотечной сделке 13% от трех миллионов стоимости объекта недвижимости. Возврат налога предполагает два варианта: либо неуплату своего налога на доходы физических лиц на месте работы на период достижения того срока, который необходим для того, чтобы погасить сумму, равную 13% от стоимости объекта недвижимости; либо покупатель имеет право единовременно за один календарный год получить денежные средства в размере 13% от уплаченного налога по заработной плате в текущем календарном году. Процедура в обоих случаях, конечно, достаточно трудоемкая, так как возврат денег от государства всегда сложнее, чем уплата налогов государству, и занимает месяца три – четыре. Подводя итог, отмечу, что, несмотря на все эти нелегкие перипетии, желание не платить налог у людей затмевает и опасения, что сделка будет иметь неблагоприятные правовые последствия, и длительные ожидания получения налоговых вычетов. Зачастую участники сделки толерантны друг к другу и договариваются об урегулировании вопросов налогообложения. Многие клиенты требуют от риэлтора подсказать, как сэкономить на налогах, чего, на мой взгляд, быть не должно. Подсказки риэлтора на этот счет не совсем законны и корректны. Для того, чтобы понимать все нюансы налогообложения по сделке с недвижимостью не лишним будет проконсультироваться со специалистом в налоговом органе: это обеспечит точную информацию от первоисточника с разъяснением правомерности всех действий по сделке.

29.04.2014 13:34

налоги, недвижимость, сделка

Можно ли признать сделку недействительной? Татьяна Огаркова

Можно ли признать сделку недействительной?

При покупке недвижимости стоит понимать, что есть вероятность признания сделки недействительной. Какие могут быть основания для расторжения проведенной сделки с недвижимостью и в каком случае эти основания будут законными? Слово эксперту. Главным основанием для признания операции купли-продажи недействительной является ее несоответствие существующим правовым нормам. Так как признание сделки недействительной является способом защиты гражданских прав, то в законе или договоре не может содержаться таких условий, которые бы не позволяли заинтересованному лицу оспорить совершенную сделку. Сделки, которые могут быть недействительными делятся на оспоримые и ничтожные. Если для признания сделки недействительной требуется обращение в суд, то такая сделка называется оспоримой. Если же сделка недействительна по основаниям, установленным законом, то речь идет о ничтожной сделке. Для признания такой сделки действительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо. Самыми распространенными видами недействительных сделок являются: - мнимая сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; - притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую, как правило, незаконную сделку; - сделка с «пороком воли», когда кто-либо из участников пребывал в заблуждении относительно каких-либо обстоятельств, связанных с недвижимостью, а также находился под воздействием насилия или угроз. Сделка также может быть признана недействительной, если один из участников был недееспособным или малолетним на момент ее заключения, а также если в ней участвовало юридическое лицо, которое не имело полномочий для совершения сделки. Также, оспорить сделку можно, если не соблюдена ее форма. Так, при совершении купли-продажи недвижимости требуется договор в простой письменной форме, который в обязательном порядке подлежит госрегистрации. Если эти условия не соблюдены, то сделку могут признать незаконной. Для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд, подав соответствующее исковое заявление. Для того чтобы документ был отменен, законом предусматривается соответствующий срок давности. Касательно ничтожной сделки этот срок составляет три года, который отсчитывается сразу же с момента заключения такой сделки. В отношении же оспоримой – один год. Отсчет в этом случае начинается с того момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

03.03.2014 12:21

сделка, ничтожная, оспоримая, недействительная

О документах при продаже квартиры Валентина Кравчук

О документах при продаже квартиры

Один из важнейших этапов при покупке квартиры - проверка юридической чистоты сделки. Риэлтор, выступающий от имени покупателя, должен выявить возможные риски, которые могут стать основанием для оспаривания законности сделки купли-продажи. Какие документы понадобится предъявить собственнику, продающему недвижимость? На что обращает внимание риэлтор при подготовке документов? Слово эксперту. Юридическая чистота предстоящей сделки с недвижимостью начинается с проверки личности продавца. Документом, удостоверяющим личность, может являться паспорт гражданина РФ, загранпаспорт. Следующий этап — проверка правоустанавливающих документов. Документом, подтверждающим право собственности, является свидетельство о государственной регистрации этого права. Свидетельство может быть выдано на основании договора купли-продажи в простой письменной форме или заверенного нотариально, или договором безвозмездной передачи квартиры, дарения,регистрационным удостоверением, свидетельства о праве на наследство. Также потребуется кадастровый и технический паспорт на объект недвижимости.  При заключении сделки риэлтор уточняет, кто является собственником жилья, о проживающих и зарегистрированных членах семьи, для чего требуется копия лицевого счета. Если кто-то из проживающих в квартире в свое время отказался от приватизации, то при продаже объекта недвижимости необходимо выписать этих жильцов или предоставить копию лицевого счета, чтобы убедится, что в квартире нет прописанных людей. В противном случае регистрационная палата может приостановить такую сделку.  Если продавцом квартиры является человек, состоящий на учете в психоневрологическом,наркологическом диспансере, то суд может признать такого собственника недееспособным или неспособным в момент сделки понимать значение своих действий, а сама сделка признается недействительной. В подобных ситуациях необходимо заручиться справками, которые подтвердят дееспособность продавца недвижимости, либо действовать с разрешения органов опеки. Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, то до сделки купли-продажи продавец должен получить разрешение органов опеки и попечительства. Получение такого разрешения возможно только в том случае, если в результате сделки не ущемляются имущественные интересы несовершеннолетних. Для проверки юридической чистоты документов при продаже квартиры потребуется выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и выписка из поквартирной карточки или домовой книги (для частного дома). Узнать историю всех сделок, совершенных в отношении конкретного объекта, можно заказав выписку из ЕГРП. В поквартирной карточке будут указаны все лица, проживающие и проживавшие в данном жилье.  Если в паспорте есть штамп о заключении брака, необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, поэтому для совершения сделки потребуется согласие жены (мужа). Сегодня собственник имеет право написать в Регистрационную палату заявление о том, чтобы никаких действий без его личного участия с его недвижимостью не проводилось, даже по доверенности. Такое заявление является гарантией для продавца. Стоимость услуги по проверке юридической чистоты сделки в нашем агентстве составляет от 5 до 10 тысяч рублей. Но к каждой ситуации мы подходим индивидуально, в зависимости от этого и будет складываться конечная сумма на предоставляемые услуги. Приобретение жилья для каждого человека — ответственный шаг в жизни, поэтому при осуществлении сделок купли-продажи необходимо обращаться к услугам сертифицированных агентств недвижимости, состоящих в профессиональных сообществах. Это гарантирует качество и безопасность оказываемых услуг. 

14.02.2014 18:02

документы, советы, услуги, сделка, покупка








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон