Мнения экспертов


Как продать жилье, если собственник — ребенок Оксана Петрова

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Защита прав ребенка на жилье со стороны государства начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в квартире, он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Администрация района может принять отказ от взрослых, но участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений продать квартиру. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, его в ней просто прописывают. При купле-продаже квартиры, собственником которой также является ребенок, в обязательном порядке потребуется разрешение. Подобные сделки сопровождаются Управлением опеки и попечительства Департамента образования администрации Омска, которое дает разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети — собственники жилья. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка жильем остается на совести родителей. Все сделки с имуществом малолетнего ребенка (до 14 лет) могут совершаться только его законными представителями или опекунами (в большинстве случаев, родителями) и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства. В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. В своей деятельности органы опеки опираются в первую очередь на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ. Нормативными актами для них являются также Устав и Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей. Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается коттедж, квартира большей площади или жилье в новостройке) — нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение месяца с момента подачи заявления. Органы опеки следят за тем, чтобы у ребенка новое жилье было не хуже продаваемого. С осторожностью органы опеки относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. На практике часто органы опеки отказывают, если покупаемая квартира ставится под обременение банка (ипотека). Также можно получить отказ на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами. При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же, как в прежней квартире. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер — они оценивают родителей и ситуацию в целом. Если мать и отец, работающие адекватные люди, то представители администрации могут пойти на компромисс. Случается, что люди через продажу жилья решают свои долговые проблемы, а затем расторгают сделку. Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть. Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно просчитать все варианты, чтобы в будущем она не могла быть оспорена. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он приобретает, грамотно выбирать риэлтора, чтобы не нарушить интересы малолетних детей. В данном случае «трехгодичный срок исковой давности» начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний. В последнем случае, кстати, он сам может узнать, не были ли нарушены его права при совершении сделок. В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств. В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является и ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убедить их в том, что интересы ребенка не пострадают.

08.05.2015 16:45

советы, жилье, кварртира, ребенок, собственность, несовершеннолетний

Как продать жилье, если собственник — ребенок Татьяна Целебеева

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Если собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний, то распоряжаться таким имуществом можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые отстаивают права ребенка. Чтобы продать жилье, в котором проживает несовершеннолетний, сначала родители и ребенок (если ему исполнилось 14 лет) должны обратиться с заявлением в органы опеки за предварительным разрешением на совершение сделки. В случае отсутствия одного из родителей (например, брак расторгнут и неизвестно место нахождения родителя) прикладываются документы, подтверждающие безвестное нахождение (решение суда о признании безвестно отсутствующим, постановление службы судебных приставов о розыске родителя и прочее). Срок готовности распоряжения о предварительном согласии или об отказе в совершении сделки составляет от 15 до 30 дней. Без указанного распоряжения сделка купли-продажи недвижимости является недействительной. На законодательном уровне не существует четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать. Обозначена только общая формулировка, из которой следует, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. Поэтому при решении данного вопроса вердикт органов опеки носит субъективный оценочный характер. Общих правил и какого-то конкретного ограниченного перечня документов для получения разрешения на сделку с недвижимостью нет. В каждом регионе местные органы опеки и попечительства вправе устанавливать свои требования к предъявляемым заявлениям и документам. В связи с тем, что в законодательстве нет четкой формулировки, при продаже квартиры, в которой проживает ребенок, и покупке нового жилья могут возникнуть определенные трудности. Во‑первых, как правило, продать квартиру, в числе собственников которой есть несовершеннолетний, возможно только с одновременным приобретением (предоставлением) собственности ребенку в какой-либо другой недвижимости. Это может быть частый дом, другая квартира или жилье в другом городе. Многие родители полагают, что если квадратных метров в приобретаемом жилье будет достаточно, то опека не откажет, при этом желают продать маленькую квартиру в городе и купить большой дом в деревне. Интересы взрослых собственников тут понятны, а вот за детей решать будет государство. Немаловажное значение тут будет иметь благоустройство в доме и степень его износа, инфраструктура в населенном пункте, отдаленность школы или детского сада, организация досуга для ребенка. Представители опеки обязательно проведут обследование приобретаемого жилья и только после этого выдадут разрешение либо мотивированный отказ. Если родители решили продать благоустроенную квартиру или комнату в центре города, от которой неподалеку находятся посещаемые ребенком учреждения (детсад, школа), а купить хоть и большее по площади, но находящееся на окраине, неблагоустроенное и имеющее большой процент износа жилье, то органы опеки, скорее всего, откажут в такой сделке и суды с ними согласятся. Таким образом, покупатель, внесший аванс за выбранную квартиру, может прождать целый месяц разрешения на сделку и в итоге ему придется отказаться от покупки. Во‑вторых, приобретение встречного жилья на имя несовершеннолетнего может быть и не одновременно с продажей. Например, при покупке жилья в другом регионе. В распоряжении органа опеки указывается следующая формулировка: «продать за цену… при условии перечисления денежных средств в размере… на счет несовершеннолетнего с последующей покупкой на имя несовершеннолетнего жилого помещения». В случае если квартира на имя несовершеннолетнего приобретена не будет, то сделка по продаже квартиры по требованию органов опеки и попечительства может быть признана недействительной, и покупатель рискует остаться без квартиры. А внесенные деньги будет очень сложно вернуть. Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует, например, если квартира приобретается по договору долевого участия в строительстве. В органы опеки дополнительно необходимо будет предоставить разрешение на строительство, справку о процентной готовности дома, документы на жилое помещение, в котором будет проживать несовершеннолетний, заявления от собственников на вселение и регистрацию несовершеннолетнего до сдачи строящегося дома, либо документы, подтверждающие возможность приобретения несовершеннолетним другого жилья в результате дарения от близких родственников. Если органы опеки не разрешили родителям продавать квартиру, в которой также проживает ребенок, можно попробовать оспорить отказ в суде. При этом родители должны доказать, что они являются добросовестными, по месту работы и жительства характеризуются положительно, предоставляют своему ребенку возможность посещать образовательные учреждения, создают условия для полноценного развития ребенка, не намереваются ухудшить жилищные условия, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен. Но судебный процесс — это всегда время, а покупатели долго ждать не будут. Поэтому в таких специфических ситуациях и продавцу, и покупателю лучше довериться профессиональному риэлтору.

08.05.2015 16:38

собственность, органы опеки, жилье, квартира, ребенок, несовершеннолетний

Можно ли купить долю по маткапиталу? Ирина Лупорева

Можно ли купить долю по маткапиталу?

"Недвижимость, приобретаемая с помощью маткапитала должна соответствовать требованиям, отвечающим техническим и санитарным нормам. Законом не регламентируется покупка по маткапиталу доли, но на практике такие ситуации встречаются достаточно часто. Пенсионный фонд идет навстречу при покупке доли в двух случаях. Первый - это когда доля в квартире является последней частью жилой площади, которую хочет купить семья. Еще один вариант возможности приобретения доли по маткапиталу - это покупка жилплощади в частном доме. Если в этом здании на праве общедолевой собственности находится две квартиры с отдельными изолированными входами, где свободно могут проживать две семьи, не пересекаясь друг с другом, то и в этом случае Пенсионный фонд даст положительный ответ родителям, желающим приобрести долю по маткапиталу".

18.10.2013 12:50

маткапитал, доля, жилье, общедолевая собственность, советы

Квартирная доля: правила продажи Марина Денисова

Квартирная доля: правила продажи

Помимо сделок по купле-продаже квартир и комнат значительную часть операций на рынке недвижимости составляет реализация долей. Какие особенности есть у таких сделок и как правильно продать свою часть в общем имуществе, чтобы потом не возникло осложнений? Количество сделок по продаже и покупке долей на омском рынке недвижимости составляет не больше 10% от всех операций с жильем. Такой низкий показатель связан с тем, что выгодно продать «разделенную» жилплощадь можно только в том случае, если собственники смогут между собой договориться. А на практике это встречается не часто. Проще всего, имея доли, продать квартиру «целиком» по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если же один из совладельцев против такого решения, то в этом случае может возникнуть масса проблем. Собственник, желающий продать ненужные ему квадратные метры, может, к примеру, вселиться в квартиру, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее. Последствия могут быть весьма печальными для «отказавшегося» от выгодной продажи целой квартиры совладельца, вплоть до того, что ему придется за копейки продать свою долю. В этом случае ее стоимость может оцениваться в два раза ниже, чем часть средств, вырученных от продажи целой квартиры. Поэтому такие вопросы люди стремятся решать мирным путем. Чаще всего владелец доли не является собственником конкретной комнаты, в квартире нет границ, которые бы могли «очерчивать» зону проживания каждого жильца. В этом случае владельцам жилья может помочь только суд. Опять же – на практике, вынесенное судом решение сложно воплотить в жизнь, если отношения между соседями оставляют желать лучшего. Сложности при определении границ возникают и в том случае, если, к примеру, комнаты в квартире не изолированы, а также, если жилые помещения разной площади. Если все же человек принял решение приобрести долю в квартире, а денег на это не хватает, то специалисты нашего агентства помогут оформить для него ипотеку. В том случае, если заемщик планирует покупку в ипотеку доли квартиры, которая будет являться в дальнейшем его собственностью целиком, банк готов предоставить ссуду при условии предоставления в залог всей квартиры.

28.06.2013 15:16

купля-продажа, долевая собственность, советы

Квартирная доля: правила продажи Владимир Осиянов

Квартирная доля: правила продажи

Помимо сделок по купле-продаже квартир и комнат значительную часть операций на рынке недвижимости составляет реализация долей. Какие особенности есть у таких сделок и как правильно продать свою часть в общем имуществе, чтобы потом не возникло осложнений? В Омске объем операций по продаже и покупке доли в квартирах или домах занимает не более 15% от всего количества сделок. Их непопулярность продиктована невыгодной для продавца ценой: она может быть ниже на 20%, чем, к примеру, стоимость гостинки или комнаты в общежитии. Долевая собственность, как правило, возникает при разделе супругами квартиры, приобретенной в браке, а также при наследовании, дарении жилья и т.д. При продаже части своего недвижимого имущества необходимо помнить о важной статье №250 Гражданского Кодекса РФ, суть которой заключается в следующем: собственник доли, прежде чем продать свое имущество, обязан предложить купить ее владельцам других долей, так как участники долевой собственности имеют преимущественное право перед любыми другими потенциальными покупателями. При этом цена продажи доли должна в точности соответствовать стоимости, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях, отправленных другим сособственникам квартиры или продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, его соседи смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Если другие собственники ответят письменным отказом (у нотариуса) или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. Когда несколько соседей выражают готовность купить долю продавца, он сам решает, кому достанется его жилплощадь. Случается и так, что с совладельцем невозможно связаться и донести до него информацию о продаже доли, в этом случае преимущественное право покупки на членов его семьи распространяться не будет.

28.06.2013 15:14

купля-продажа, долевая собственность, советы

Квартирная доля: правила продажи Татьяна Курманова

Квартирная доля: правила продажи

Помимо сделок по купле-продаже квартир и комнат значительную часть операций на рынке недвижимости составляет реализация долей. Какие особенности есть у таких сделок и как правильно продать свою часть в общем имуществе, чтобы потом не возникло осложнений? Как значится в Гражданском кодексе РФ, недвижимость, находящаяся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая может быть совместной или долевой. Если квартира продается целиком, и при этом хозяева договорились между собой о сумме, которую каждый получит после продажи недвижимости, то проблем не возникнет. Однако же, если продать свою долю намерен лишь один из владельцев квартиры, то перед продажей нужно переоформить совместную собственность в долевую, чтобы установить, какая доля положена каждому из сособственников. Сделать это можно составив соглашение о перераспределении долей. Если же между совладельцами возникли разногласия, то тогда нужно обращаться в суд. После того как доли определены, продавец должен назначить цену и обязательно предложить выкупить долю остальным сособственникам. А это означает, что искать других покупателей закон разрешает только в том случае, если остальные владельцы квартиры отказались от покупки. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых продает свою часть жилья. Если соседи откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому другому покупателю. Однако часто многие сособственники трактуют свое «право преимущественного выкупа» как своего рода «разрешение на продажу». На практике это выливается в то, что они уклоняются от получения письменного уведомления о продаже доли, а без их официального отказа Росреестр может отказать в приеме документов и официальной регистрации сделки. Более того, в течение трех месяцев «неоповещенный» совладелец имеет право оспорить сделку в суде и скорее всего выиграет процесс. Естественно, в таком случае даже самый терпеливый покупатель может отказаться от данного варианта в пользу чего-то более удобного, быстрого и надежного, ведь ему тоже хочется в будущем избежать конфликтов с новыми соседями. Собственник доли вправе устанавливать ту цену, которая представляет для него интерес, тем не менее, рынок диктует свои законы. По сложившейся практике стоимость доли будет оцениваться ниже стоимости аналогичной комнаты на 30-40%. И это вполне законная «компенсация» покупателю за потенциальные конфликты с будущими соседями, которые отнюдь не всегда рады новому жильцу.

28.06.2013 15:10

купля-продажа, долевая собственность, советы

Квартирная доля: правила продажи Нина Карпенко

Квартирная доля: правила продажи

Помимо сделок по купле-продаже квартир и комнат значительную часть операций на рынке недвижимости составляет реализация долей. Какие особенности есть у таких сделок и как правильно продать свою часть в общем имуществе, чтобы потом не возникло осложнений? Сделки купли-продажи долей недвижимого имущества занимают до 30% от всех операций на вторичном рынке жилья в Омске, так как большинство квартир находятся в долевой собственности. Первый этап предпродажной подготовки доли, обязательный для данного вида сделок, – уведомление сособственников жилья о ее предстоящей продаже. Закон наделил совладельцев недвижимости правом преимущественной покупки доли в ней, то есть в очереди желающих выкупить ее (если такая очередь имеется) сособственники стоят выше, чем сторонние покупатели. Оформить договор купли-продажи доли на третье лицо можно только после того, как продавец заблаговременно уведомил совладельцев о предстоящей продаже и предоставил им возможность самим приобрести долю в недвижимости. Предлагая сособственнику приобрести долю, продавцу следует в письменном виде сообщить адрес недвижимого имущества, размер доли, и, что самое важное, – цену ее реализации. При этом очень важно, чтобы стоимость доли для сособственников не отличалась от цены, по которой она может быть продана третьим лицам. Для ответа на предложение совладельцам дается 30 дней. Целесообразно направить предложение о продаже доли ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату, и, что важно, оно содержит конкретную дату вручения. Продавец может и не получить от сособственников никакого ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли). Даже возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения (что означает, что никто не пришел получать письмо) уже является надлежащим исполнением обязанности сособственника, предусмотренной законом. В этом случае продавец может с чистой совестью продать долю любому постороннему человеку. Однако правильно составленное и переданное извещение о продаже доли не всегда является гарантией быстрого свершения сделки. Бывают случаи, когда совладелец не отказывается от покупки доли, а, наоборот, обещает в скором времени «подкопить» или взять ипотеку и выкупить ее. Таким образом, люди, которые часто реально не могут приобрести долю, пытаются отдалить момент ее продажи посторонним. И продавец может ожидать выполнения обещания очень долго, иногда до нескольких лет. После отчуждения доли сделку оспорить можно в течение трех месяцев. Причем согласно закону, возможность оспаривания связана лишь с единственным правовым последствием – переводом прав по сделке на оспаривающего сособственника. Это означает, что никакого возвращения в первоначальное положение быть не может. Доля все равно будет продана, вопрос только в том, изменится ли покупатель.

26.06.2013 15:18

купля-продажа, долевая собственность, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон